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物业承接前期介入阶段作业规范
1 目的
对承接项目进行接管前的可行性研究，对物业管理服务方案进行制作和评审，与业主单位加强沟通与洽谈，以便物业承接后具有可操作性。
2 适用范围
适用于物业管理公司接管物业前期策划、管理项目开发阶段的工作。
3 项目建议书的编制和评审
3.1 了解物业情况
3.1.1 物业的基本情况，涉及物业的名称，地址、建筑面积、性质、设备状况、车库、绿化等；
3.1.2 物业的档次、特色和社会知名度；
3.1.3 物业的租售现状与入住业户结构；
3.1.4 房地产开发公司对物业管理服务的要求；
3.1.5 物业存在的缺陷，管理的难点；
3.1.6 周边同类型物业的基本情况，收费情况，管理情况等；
3.1.7 其他方面。
3.2 分析项目的运作成本，物业公司现有资源和盈利能力
3.2.1 公司的资质及财务能力；
3.2.2 管理和技术人员的经验、素质和人才储备情况；现有资源情况；
3.2.3 管理费市场初步估算，业户的承受能力；
3.2.4 能耗的初步估算；
3.2.5 同类型物业管理经验；
3.2.6 满足项目管理的要求资源和能力；
3.2.7 收支状况（近期、中期、远期）
3.2.8 项目风险状况和规避分析；
3.2.9 与现有管理资源的冲突点。
3.2.10 公司对管理处的各种支援。
3.3 评审
3.3.1 新项目承接物业筹备处填写《物业情况调查表》（见表1），提出初步分析意见，编制建议书，包括项目概况、收入细目测算、业户需求分析、风险预测等。
3.3.2 根据项目建议书，由相关部门或领导提出要求和意见。
3.3.3 总经理审批后，正式实施新项目的承接。
4 物业管理服务方案书的编制
4.1 编制依据与思路
4.1.1 公司简介。
4.1.2 物业概况。
4.1.3 合作方式。
4.1.4 管理理念、目标，承诺指标和质量方针。
4.1.5 项目管理组织结构，具体岗位和人员配备。
4.1.6 管理操作（包括管理内容、规章制度）。
4.1.7 应急预案。
4.1.8 便民服务措施。
4.1.9 文化建设。
4.1.10 企业人员培训。
4.1.11 物业资料的建立与管理。
4.1.12 提高服务水平的设想。
4.1.13 愿意接受的有关奖罚。
4.1.14 物业管理费用预算。
4.1.15 对开发商（业主单位）的建议。
4.2 编制的要求
4.2.1 由新项目承接物业筹备处负责人设立专门编写小组。
4.2.2 根据项目的具体特点进行编制，确保整体性把握、控制和响应。
4.2.3 编写小组成员进行分工和合作，成文后由筹备处负责人进行统稿。
4.2.4 语句简练、扼要、突出主题、说明问题。
4.2.5 筹备处编写小组复审，发现修改问题。
4.3 管理服务方案的评审
4.3.1 编制内容符合物业管理行业政策、法规的要求。
4.3.2 对开发商(业户单位)的要求积极响应。
4.3.3 重点论证涉及企业重大利益的内容。
4.3.4 对编制的其他内容及文字提出修改意见。
4.4 评审步骤
4.4.1 物业管理服务方案需经有关部门和总经理室的评审会签，填写《物业管理服务方案评审书评审会签单》（见表2），
4.4.2 评审步骤按会签单顺序进行，筹备处负责人负责填写“评审内容”和“评审意见汇总”
4.4.3 做重大修改的待修改完后应再次进行评审。
4.4.4 筹备处负责《物业管理服务方案评审书评审会签单》的存档。
5 项目承接洽谈
5.1 准备
5.1.1 物业管理服务方案。
5.1.2 物业管理公司概况。
4.1.3 项目服务管理人员情况。
4.1.4 服务管理合同、业户手册等。
4.1.5 相关法规、政策信息、资料准本和熟悉；新项目和周边同类物业的调研资料准备。
5.2 洽谈
5.1.1 准备内容的介绍。
5.1.2 协商物业管理费用；协商水、电、气能耗费用的收支，及其他费用的收取。
5.1.3 协议内容。
6 签订物业管理服务合同
7 记录
FM4.6.1.1-01《物业情况调查表》
FM4.6.1.1-02《物业管理服务方案评审书评审会签单》