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银行个人住房转按揭贷款操作规程
第一章　总　　则
第一条　为规范个人住房转按揭贷款业务管理，促进业务持续健康发展，根据《银行个人信贷业务管理办法》，制定本规程。
第二条　本规程所称个人住房转按揭贷款包括非交易转按和交易转按两种类型。
非交易转按是指借款人为享用我行优质服务，申请以我行贷款置换其在原金融机构个人住房贷款、并将所购住房重新抵押给我行的业务。
交易转按是指在二手房交易中，为促成已抵押给金融机构的住房顺利交易，我行首先向售房人发放短期非交易转按贷款（简称赎楼贷款，下同）用于清偿其在原金融机构的个人住房贷款，再向购房人发放二手房贷款并同时收回售房人赎楼贷款的业务。
第三条　按照是否以我行信贷资金提前偿还其他金融机构个人住房贷款，非交易转按可分为贷款偿还型和自筹偿还型两类。
贷款偿还型非交易转按是指，借款人利用我行贷款提前清偿其在原金融机构的贷款，再将住房自原金融机构解押并重新抵押给我行的业务。自筹偿还型非交易转按是指，在我行完成贷款审批后，借款人自筹资金提前清偿其在原金融机构的贷款，将住房自原金融机构解押并重新抵押给我行后，我行再将贷款直接发放给借款人的业务。
第四条　个人住房转按揭贷款商业推广名确定为“转按贷”。
第五条　转按贷纳入“个人住房贷款”会计科目核算。非交易转按贷款按交易性质在信贷管理系统群（简称Ｃ３，下同）中录入“一手房贷款”或“二手房贷款”类别，并勾选“非交易转按”特色产品。
交易转按中的赎楼贷款在Ｃ３中录入“其他住房贷款”类别，按原金融机构是否我行勾选“行内交易转按贷款”或“跨行交易转按贷款”特色产品。交易转按中的二手房贷款在Ｃ３中录入“二手房贷款”类别。
第二章　基本规定
第一节　非交易转按基本规定
第六条　贷款对象
借款人除应符合《银行个人信贷业务管理办法》第七条规定的客户准入条件外，申请非交易转按还应符合以下条件：
（一）原贷款所购住房已取得房屋所有权证书，原金融机构为唯一抵押权人。
（二）原个人住房贷款已正常还款１年（含）以上。
（三）剩余贷款本金不超过购房价格的７０％。
（四）本笔贷款申请评分达到个人住房贷款的准入标准。
第七条　非交易转按贷款金额不得超过申请日在原金融机构的剩余贷款本金，且应符合外部监管政策。
第八条　非交易转按贷款期限、利率、还款方式按个人住房贷款相关政策规定执行。
第九条　贷款担保
非交易转按贷款应以原贷款所购住房设定抵押。其中，对贷款偿还型非交易转按，应按以下要求办理贷款担保：
（一）当地房地产登记机构已开办顺位抵押登记业务的，原则上应办理第二顺位抵押登记手续。
（二）当地房地产登记机构未开办顺位抵押登记业务或无法办理顺位抵押登记的，应由借款人提供符合《银行个人信贷业务担保管理操作规程》规定的阶段性担保，阶段性担保自贷款发放之日起，至办妥以我行为抵押权人的抵押登记手续之日止。
第二节　交易转按基本规定
第十条　向售房人发放的赎楼贷款的贷款条件和贷款金额应符合非交易转按相关规定。
第十一条　赎楼贷款期限原则上不超过３个月，贷款利率按个人住房贷款的有关规定执行，并采用一次性还本付息还款方式。
第十二条　向购房人发放的二手房贷款应符合二手住房贷款相关规定。
第三章　非交易转按贷款操作流程
第十三条　贷款申请
借款人填写《银行个人信贷业务申请表》，并提供以下资料：
（一）借款人及配偶身份证件。
（二）借款人户籍证明及婚姻状况证明。
（三）借款人还款能力证明。
（四）借款人与原金融机构签订的个人住房借款合同，且原则上应提供借款凭证。
（五）借款人在原金融机构剩余贷款本金和未偿还利息的证明材料。
（六）所购住房房屋所有权证书。
（七）所购住房已出租的，提供借款人和承租人签署的《承租人出租人承诺书》。
（八）一手住房提供购房发票或契税完税证明；二手住房提供合法有效的房屋买卖合同或契税完税证明。
（九）采取阶段性担保的，按总行有关规定提供担保所需资料。
（十）本笔贷款申请评分所需其他资料。
第十四条　贷款调查
对同意受理的贷款申请，调查人员除依据《银行个人信贷业务管理办法》第二十一条和《银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引》进行贷款调查之外，还应调查以下内容：
（一）借款人资信情况、还款能力是否符合规定。
（二）通过查询借款人征信报告及借款人在原金融机构的贷款剩余本金证明材料，核实借款人原贷款是否真实发生，未偿还贷款剩余本金是否符合规定，申请贷款金额是否不超过剩余本金，已正常还款年限是否符合规定。
（三）通过查阅借款人与原金融机构签署的借款合同，核实合同中是否存在对借款人提前还款的限制性约定，存在限制性约定的，是否影响我行转按揭贷款的发放及权证办理。
（四）所购住房权属状况是否清晰，原金融机构是否为唯一的抵押权人。
（五）所购住房交易价格是否基本合理，剩余贷款本金是否不超过交易价格的７０％。对所购住房房龄超过一级分行规定年限的，应实地调查核实价格合理性及房屋居住功能完整性等。
（六）采取阶段性担保的，核实阶段性担保是否符合规定。调查人员就调查核实的情况提出调查意见，按规定将调查核实的相关数据信息输入Ｃ３，并将审查审批环节需要的资料扫描上传至Ｃ３，提交审查。
第十五条　贷款审查
审查人员除依据《银行个人信贷业务管理办法》第二十五条的规定进行审查外，还应重点审查以下内容：
（一）贷款对象是否合规。
（二）贷款金额是否合规。
（三）贷款担保是否合规。
审查人员按规定将审查意见输入Ｃ３，提交有权人审批。
第十六条　有权审批人根据调查意见和审查意见，在授权范围内进行贷款审批，并将审批意见输入Ｃ３。
第十七条　签订合同
对贷款偿还型非交易转按贷款，客户经理与借款人、担保人当面签署《个人购房担保借款合同》和《非交易转按揭贷款补充协议》，其中借款提取方式应约定为将全部贷款直接划入原金融机构的还款账户。对自筹偿还型非交易转按贷款，客户经理应与借款人、担保人当面签署《个人购房担保借款合同》，借款人需要我行出具贷款承诺书的，可向其出具《非交易转按揭贷款承诺书》。
第十八条　落实担保
（一）对贷款偿还型非交易转按贷款，能够办理顺位抵押登记的，抵押登记人员应办理第二顺位抵押登记；采取阶段性担保的，按规定办理担保手续。
（二）对自筹偿还型非交易转按贷款，借款人自筹资金清偿原贷款后，抵押登记人员见证借款人办理原贷款解押，并办妥以我行为抵押权人的抵押登记手续。
第十九条　放款审核
放款审核人员除按《银行用信管理办法》第十五条第
（五）项的规定进行放款审核外，还应审核以下内容：
（一）客户信息准确性。电话回访客户，核实Ｃ３中记录的客户身份信息、联络信息是否准确。
（二）担保落实情况。对贷款偿还型非交易转按贷款，是否已办妥第二顺位抵押登记手续或借款人已提供阶段性担保；对自筹偿还型非交易转按贷款，是否已办妥以我行为抵押权人的抵押登记手续。
（三）受托支付情况。对贷款偿还型非交易转按贷款，审核收款账户是否为借款人在原金融机构的还款账户。
第二十条　贷款发放
（一）放款审核通过的，Ｃ３放款岗从Ｃ３打印借款凭证、放款通知单，提交有权人审核签字后，送交会计结算人员办理会计放款。
（二）对贷款偿还型非交易转按贷款，放款审核通过后，原则上在借款人与原金融机构约定的贷款结清日当日或提前１－２个自然日，将贷款资金直接划入借款人在原金融机构的还款账户。对自筹偿还型非交易转按贷款，按合同约定进行贷款划转。
第二十一条　贷后管理
按《银行个人信贷业务贷后管理操作规程》进行批量监管、现场检查、风险处理、信用收回等工作。
对贷款偿还型非交易转按贷款，还应按以下规定执行：
（一）客户经理见证借款人提前清偿原金融机构贷款，取得原金融机构出具的提前还款凭证、贷款结清证明。在贷款发放之后的合理期限内（具体期限由一级分行确定），抵押登记人员见证借款人办理原贷款解押手续，对放款前无法办理顺位抵押登记的，应陪同办理以我行为抵押权人的抵押登记手续。
（二）借款人未在限定期限内办理原贷款解押手续的，视具体情况采取加收罚息、宣布贷款提前到其、向司法机关申请紧急查封借款人房屋、扣押借款人其他财产等方式进行诉前保全，并尽快启动追索或诉讼程序。
（三）对具备抵押登记条件但因借款人原因，导致贷款发放后的合理期限内（具体期限由一级分行确定）仍未取得抵押登记回执或他项权利证书的，可宣布贷款提前到期，处置贷款抵押物或通知保证人承担保证责任。
（四）对贷款偿还型非交易转按贷款，贷后管理人员应逐笔建立台账，监控原贷款结清和抵押登记办理进度，及时取得他项权利证书。取得证书后，应按规定归入重要空白凭证库保管，并及时在Ｃ３录入抵押物信息，同时解除阶段性担保合同。
第四章　交易转按操作流程
第二十二条　售房人申请赎楼贷款的，应按非交易转按贷款规定提交信贷资料，其中还款能力证明可不提供。购房人应按二手住房贷款的规定提交相关资料。
第二十三条　售房人申请的赎楼贷款和购房人申请的二手住房贷款应同时进行调查、审查和审批，审批权限按两者中的较高金额确定，具体流程按照非交易转按贷款和二手住房贷款的规定执行。其中，赎楼贷款原则上无须调查售房人还款能力，申请评分可不受准入标准限制。
第二十四条　签订合同
两笔贷款均审批通过后，客户经理与售房人、担保人当面签署《个人担保借款合同》，与购房人当面签署《个人购房担保借款合同》，四方共同签署《交易转按业务补充协议》。
第二十五条　用信与贷后管理
（一）对售房人的赎楼贷款应按照采取阶段性担保方式的贷款偿还型非交易转按贷款的规定，进行用信管理，在合理期限内办理售房人原个人住房贷款结清和解押手续。
（二）对购房人的二手住房贷款应按照二手住房贷款的规定，进行用信管理。由调查人员之外的客户经理见证双方办理过户手续，并收执契税完税发票以及用于领取过户后产权证书的凭证等原件，确保在一级分行规定的合理期限内办妥抵押登记手续。办理抵押登记时，应由抵押登记人员亲自到房地产登记机构办理以购房人为抵押人的抵押登记手续。
（三）无法在合理期限内办理产权过户的，售房人应将解押后的房产抵押给我行。
（四）二手房贷款资金应划转至售房人账户，并同时收回售房人赎楼贷款本息。
（五）赎楼贷款本息结清后，应通知售房人办理赎楼贷款结清手续。
（六）二手房贷款贷后管理按照相关规定执行。
第二十六条　二手房贷款未审批通过的，赎楼贷款不得发放；赎楼贷款未审批通过的，待售房人通过其他方式筹集资金结清原贷款并解押后，可按照二手房贷款有关流程向购房人发放贷款。
第二十七条　本行交易转按流程
对售房人原个人住房贷款在我行办理的，原则上应由原贷款行办理交易转按业务，并按以下规定适当简化流程：
（一）在购房人提供符合规定要求的阶段性担保的前提下，仅对购房人审批、发放二手住房贷款。
（二）向购房人发放的二手住房贷款优先用于结清售房人原个人住房贷款本息。
（三）由我行抵押登记人员全程参与、监督原住房办理解押、交易过户和重新抵押手续。
第五章　附　　则
第二十八条　个人商业用房转按揭贷款按照本规程规定的流程执行。贷款金额、期限、利率、还款方式按个人商业用房贷款相关政策规定执行，且贷款金额不得超过申请日在原金融机构的剩余贷款本金。贷款调查应按照二手商业用房贷款的规定进行实地调查。