银行小微企业工业用房按揭贷款业务管理办法模版.docx

xx银行小微企业工业用房按揭贷款业务管理办法
第一章　总　　则
第一条　为规范小微企业工业用房按揭贷款业务，根据《xx银行小微企业信贷业务管理办法》、《xx银行固定资产贷款管理办法》等有关制度规定，制定本办法。
第二条　本办法所称的小微企业工业用房按揭贷款是指我行向购买园区内工业用房的小微企业客户发放的，以其购买的工业用房作为抵押，以借款人的经营收入和其他收入作为还款来源，并实行分期还款的贷款业务。按交易性质的不同，小微企业工业用房按揭贷款可以划分为一手工业用房按揭贷款和二手工业用房按揭贷款。
第三条　本办法所称的工业用房是指在园区内按照国家标准和行业要求进行规划、设计、建设，具有一般工业用房通用性、配套性、集约性的场所，包括工业厂房及附属楼、仓储用房、研发楼和办公楼等建筑物。
第四条　发放小微企业工业用房按揭贷款应当符合国家的法律、法规和监管部门的有关规定，遵循效益性、安全性、流动性相统一的原则。
第二章　贷款额度、期限、利率和还款方式
第五条　授信额度。小微企业工业用房按揭贷款业务可不单独进行授信，授信和单笔信贷业务一并审批，业务结束时等额减少授信额度，不受增量授信审批权限限制。
第六条　贷款额度。小微企业工业用房按揭贷款额度最高不超过拟抵押工业用房评估价值的７０％，其中，国家级、省级或规划总建筑面积在１０万平方米（含）以上园区内工业用房最高不超过７０％，其余园区内工业用房最高不超过６０％。一手工业用房按照房屋购置价确定评估价值，二手工业用房按照房屋购置价或我行认可的房地产估价机构评估价的低者确定评估价值。
第七条　贷款期限。贷款期限结合企业的预期现金流、盈利能力和偿债能力等因素综合确定，原则上不超过８年，最长不超过１０年。
第八条　贷款用途。仅限于借款人购置生产经营性工业用房。
第九条　贷款利率。在覆盖资金成本、管理成本和风险成本的基础上，按我行有关规定确定，原则上不得低于当地可比同业平均水平。
第十条　还款方式。采用分期还款方式，借款人须按月还本付息。借款人提前全部或部分还款应提前７个工作日向我行提出申请，经我行同意后从借款人账户中扣收。每次部分提前还款的金额应不少于１０万元。
第十一条　贷款科目。小微企业工业用房按揭贷款使用一般固定资产贷款科目进行核算。
第三章　园区准入流程
第十二条　工业用房所在园区应具备以下基本条件：
（一）园区合法设立并已通过审核，符合国家产业政策、地区经济发展规划或产业规划要求。
（二）园区的产业基础雄厚、发展潜力良好，工业用房具有较强的变现能力。
（三）国家级园区、省级园区、规划总建筑面积在１０万平米（含）以上的园区或分期开发且单期开发建筑面积在３万平米（含）以上的园区。
（四）园区内工业用房应为砖混结构、预制结构或钢架结构，内部设施功能齐全。禁止以简易结构的工业用房办理业务。
第十三条　一手工业用房园区开发商应具备以下基本条件：
（一）依法成立，具有相应房地产开发资质的开发商或取得当地政府相关经营许可证明的政府平台开发主体。
（二）市场定位准确，销售前景好，经营业绩好，无不良信用记
录。
（三）开发项目资金来源落实，且已按要求到位。
（四）开发商同意在借款人取得产权证前为借款人承担连带责任保证担保。
（五）开发商同意将不低于贷款金额１０％的保证金存入我行指定账户，作为履约保证金。对同业竞争激烈、经营实力较强的开发商，经园区准入有权审批行审批同意后，可酌情减免履约保证金。
（六）在我行开立基本账户或一般账户。
（七）xx银行规定的其他条件。
第十四条　工业用房应具备以下条件：
（一）一手工业用房。
１．工业用房用地性质为工业用地，园区开发建设的各项手续合法、合规，可以分户办理房屋所有权证。
２．工程建设进展顺利，无非正常停工现象，工业用房主体结构已封顶。
（二）二手工业用房。
１．售房人已取得合法有效的房地产所有权证书。
２．工业用房产权清晰，房产共有权人同意出售房产。
第十五条　园区准入的调查、审查和审批流程。
（一）由开发商提出申请，按要求填写业务合作申请表，并要求园区开发商提供下列资料：
１．企业资料。包括：企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人或授权代理人身份证明、公司章程及资质等级证书、企业近三年及最近一期财务报表、董事会或股东会、股东大会同意为购房人承担阶段性担保的书面决议等。
２．园区资料。包括：项目的可行性研究报告及立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、预售许可证（工业园区所在地房屋产权登记部门不要求办理的，可不提供）等。
（二）园区准入调查。由园区所在二级分行或支行客户部门负责工业用房所在园区准入调查，实行双人调查制度。主要调查：开发商的经营情况、项目基本情况、项目的合法性、建设进度及费用缴纳情况、销售价格合理性、销售进度、是否存在土地使用权或在建工程已抵押的情况以及园区开发商的保证担保能力等。
（三）园区准入审查。审查人员就是否同意开展按揭合作、单笔贷款主要要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出审查意见后报送合议会、贷审会或有权审批人审批。
（四）审批。园区准入由一级分行进行准入审批。园区准入可单独办理，也可与首笔按揭贷款调查、审查、审批一并办理。对我行贷款支持的工业园区开发项目，可不再进行园区准入审批。二手工业用房所在园区应符合本办法第十二条的有关要求，可不进行园区准入审批。
第十六条　园区准入审批通过后，应按审批意见制作工业用房按揭贷款协议书，根据我行法律审查和合同管理的有关规定进行审查后，与开发商当面签订工业用房按揭贷款协议书。协议书应包括以下内容：
（一）小微企业工业用房按揭贷款项目下借款人缴交的首期款应存入开发商在我行开立的账户。
（二）按揭贷款借款人在工业用房产权证办理完毕且办妥抵押登记手续前应由开发商向我行提供阶段性连带责任担保，保证期为借款人与我行签订借款合同之日起至我行取得抵押工业用房产权证及他项权证之日止。开发商需缴纳履约保证金的，还应在协议书中明确：在办妥工业用房抵押登记前，开发商按约定将保证金存入我行指定账户，作为履约保证金。当购房人不能按时还本付息时，开发商授权我行直接从保证金账户中扣收购房人所欠本息。
（三）园区开发商承诺在按揭贷款发放之日起２年内协助我行办妥所购工业用房抵押登记手续。若在规定期限内未能办妥相关手续的，园区开发商同意在xx银行发出通知书之日起１５个工作
日内履行保证担保责任。
第四章　贷款操作流程
第十七条　本办法所称的借款人为《xx银行小微企业信贷业务管理办法》所界定的小微企业。
第十八条　借款人除须满足《xx银行小微企业信贷业务管理办法》规定的基本条件外，还需满足以下条件：
（一）主要经营管理人员的相关从业经验在５年（含）以上；
（二）信用等级ＢＢＢ级（含）以上。国家级、省级以及规划总建筑面积在１０万平方米（含）以上园区内的工业用房按揭贷款业务，借款人信用等级ＢＢＢ－级（含）以上；
（三）符合所在园区的管理政策，已签订具有法律效力的购买园区工业用房的合同或协议；
（四）已按我行要求支付相应比例的首付款；
（五）同意以所购工业用房作为抵押；
（六）xx银行规定的其他条件。
第十九条　贷款申请。借款人应向贷款行提交书面的借款申请，填写申请书。除按《xx银行小微企业信贷业务管理办法》的相关要求提供相关基本资料外，还需提供以下资料：
（一）首付款证明材料。
（二）书面授权贷款银行在与借款人签订的借款合同生效后，直接从借款人存款账户中划转资金给售房人及按期扣划应付贷款人的本金和利息。
（三）二手工业用房还需提供产权共有人同意出售工业用房的书面证明。二手工业用房用于出租的，应提供相关租赁合同，以及承租人同意放弃优先购买的书面承诺。
（四）xx银行要求提供的其他资料。
第二十条　业务调查。小微企业工业用房按揭贷款业务实行双人调查制度。主要调查：借款人提供资料的真实性和完整性、购房行为真实性、信用状况、还款能力、购房首付款缴纳情况、房产交易价格合理性、借款人是否与工业用房出售人是否存在关联交易等。调查人撰写以上述调查内容为主的调查报告，出具是否同意贷款的调查结论。
第二十一条　贷款审查。审查人员就借款人信用状况、还款能力、购房首付款支付、贷款主要要素及限制性条款提出意见，出具是否同意贷款的审查结论，并经审查主责任人签署意见后报送有权审批人进行审批。
第二十二条　业务审批。有权审批人根据调查意见、审查意见和相关信贷资料进行审批。
第二十三条　合同签订。按揭贷款额度审批通过后，经办行应根据审批意见填写借款合同和担保合同，根据我行法律审查和合同管理的有关规定进行法律审查后，与借款人当面签署。
第二十四条　贷款发放。借款合同生效并落实全部放款条件后，经营行根据与借款人的约定，将贷款直接划入约定账户。二手工业用房按揭贷款应在工业用房所有权转移登记手续和抵押登记手续办理完毕后发放。
第五章　担保管理
第二十五条　一手工业用房按揭贷款业务在取得工业用房产权证并办妥抵押登记手续之前，由园区开发商为借款人提供阶段性连带责任保证担保。园区开发商需缴纳履约保证金的，按约定存入履约保证金。取得工业用房产权证、办妥抵押登记手续后，应将业务的担保方式变更为工业用房抵押担保。
第二十六条　二手工业用房按揭贷款业务采用工业用房抵押担保方式。
第二十七条　小微企业工业用房按揭贷款业务应同时追加小微企业客户主要投资人或实际控制人的连带责任保证担保。
第二十八条　一手工业用房抵押贷款原则上应在贷款发放之日起２年内办妥抵押登记手续。
第六章　贷后管理
第二十九条　小微企业工业用房按揭贷款参照《xx银行固定资产贷款管理办法》、《xx银行贷后管理办法》和《xx银行押品管理办法》等相关制度规定执行。
第三十条　贷后检查。小微企业工业用房按揭贷款发放后，至少每半年进行一次贷后检查，形成书面的贷后检查报告，并按相
关要求进行押品价值重估。客户经理要对借款人的经营情况和财务状况实施动态监控，如果借款人出现异常情况，应及时采取措施，保证信贷安全。
第三十一条　发生下列情形之一的，经办行应采取有效措施，提前收回部分或全部贷款：
（一）借款人向我行提供虚假材料或证明文件的；
（二）借款人擅自改变借款用途或挪用贷款的；
（三）借款人未按合同约定的还款计划偿还本息的；
（四）借款人与我行关系恶化，拒绝或阻挠我行对贷款使用情况进行监督检查的；
（五）借款人擅自将抵押的工业用房转让、馈赠或以其他方式
处分的；
（六）抵押物因意外毁损或灭失、被征收或征用、抵押物评估价值下跌或抵押率上升，我行认为不足以覆盖贷款风险，且借款人拒绝按我行要求提供补充担保的；
（七）承担阶段性担保的保证人违反担保合同或丧失保证担保
能力的；
（八）影响我行权益的其他行为。
第三十二条　在借款人还清全部信用后，经营行应将抵押权利凭证交还抵押人并做签收登记，并与抵押人共同向登记部门办理登记注销手续。
第七章　附　　则
第三十三条　本办法未尽事宜，按照《xx银行小微企业信贷业务管理办法》和《xx银行固定资产贷款管理办法》等有关规定执行。
第三十四条　本办法原则上适用于全行小微企业业务，县域小微企业业务有特殊规定的，执行其特殊规定。
第三十五条　本办法由xx银行总行制定、解释和修订。