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房地产开发报告.doc

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4、学 生 姓 名 指导教师姓名 开题报告日期 2010.1 一、题目来源口 科研真题 口 生产/社会实践 口 实验室建设 口 其它生产/社会实践 二、选题背景、目的及意义选题 背 景、目的2009年一系列房地产市调控政策开始由“抑制价格过快上涨和投机性需求”转向鼓励、引导消费和投资,在经济刺激政策等多种因素的影响下,大陆房地产市场提前结束调整而稳步升温,出现了投资和价格回升、成交量有一定幅度的增加、资金来源较充裕等新情况、新变化。今年以来,在经济刺激政策等多种因素的影响下,我国房地产市场提前结束调整而急剧升温,出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看,尽

5、管我国房地产市场调整比较大,但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长,房价明显下跌的可能性不大。下一阶段,应按照有保有压、区别对待的原则,把鼓励首次置业需求,保护二次改善需求和抑制投资投机需求,促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。因此,在良好房地产市场背景下,对本案进行开发研究,无论对公司,还是对地区都有着经济上和社会上的利益,为推动当地城市化,作出一分力。理论意义房地产行业作为中国经济支柱产业,对中国经济起着极其重要的作用。房地产业发展能促进城市化,而城市化的必然产物就是房地产业高度发展。研究该

6、课题,效益角度主要有三意义。社会效益:能够改善居民居住环境,体现了我们建设和谐的民心工程,对维护社会稳定有一定作用。同时,此为城市改选的美化工程,项目完工后柳南区的景色带来极大的改观,使柳州市容得到改善。环境效益:加快推进旧城改造,山水城市和风貌进一步显现,城市面貌大规模改观。这也直接影响到对本案池龙天空的投资,极大地推动了柳州市的发展,人民生活水平也得到提高。经济效益:适当提高容积率后,建筑面积相应增加,经济效益突显。现实意义随着柳州经济社会的发展,人们的对居住环境的追求更加丰富。人们追求多元化、立体性、高绿化的生活场所,以减轻工作压力,调节生活平衡的愿望与日俱增。但是,柳南区内目前公园式高

7、绿化住宅小区项目极少,建设一个集休闲、娱乐、观光和健身于一体的高绿化生态园式住宅已迫在眉睫、势在必行。其次,项目所在地,交通发达,人流量大,商业环境好,对商铺需求大,大大提高项目开发的必要性。开发的高绿化公寓式的住宅项目池龙天空,不仅能提高城市品味和城镇文化,还能拉动和辐射城市协调发展,推动周边景区的开发。项目池龙天空生态园建设既能增添城市绿化美景,又能满足城镇边沿旅游开发周边商业部分需求,还能推动项目所在地的旧区改建的进程。因此开发项目池龙天空生态园具有重要的现实意义。三、设计综述(包括理论源源及实践发展历史与现状)房地产开发是一个复杂的系统工程,涉及的专业和环节很多,在房地产市场日趋成熟、

8、市场竞争日趋激烈的今天,开发商必须对项目选址、投资决策、经营决策以及实际运作的全过程进行认真的策划。本设计通过项目关键环节市场分析、项目定位、规划设计、财务评价、营销策划、运营策划、投资风险进行深入策划分析,有效地将政府、市场、消费者、开发商、土建、环境、物业、营销等环节有机结合起来,并以此指导实践,为项目寻求最佳的市场定位、概念定位和产品定位。即是通过开发策划,有效地将技术、经济、管理等专业学科有机结合起来,反复交叉,互为补充,不断优化,使项目开发达到预定的目标。四、主要研究内容、需重点研究的关键问题、解决思路及预期结果主要研究内容主要研究内容是项目市场分析、项目定位、规划设计、财务评价、开

9、发建设策划、融资策划、营销策划、运营策划、执行策划、投资风险分析。需解决的关键问题如何落实项目市场定位和价格定位。规划设计和财务评价过程中,为实现预定的技术经济目标,如何正确地把握和控制投入,是经营策划的重中之重。如增加小区环境建设的投入,使小区整体品位提高,带来的是住宅价位的提升。但对于前期(包括土地)成本、建安成本、融资成本、配套成本、管理费用成本等等,采用什么方法进行严格的控制和动态的管理呢?这些都需要在策划过程中和实际运作过程中认真研究、把握的课题。 如何做好融资和资金运作工作,直接关系到开发项目的顺利进展和成本。采用什么方法缩短小区开发周期,缩短开发周期可以加快资金回笼,减少财务费用

10、,降低开发成本。解决思路第一:运用SWOT分析法。主要从项目所处特定空间,依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析,综合获得定位的条件因素。从管理角度分析,重点在于对投资者、开发者、运营者的能力进行客观评价,对项目所在区域的外部环境和外部机会,进行评估,从而获得内外条件结合的数据或判断,进行项目定位。在空间上进行内外结合的定位分析,在时间上进行现在和未来的机会分析,在主体投入方面进行优势和劣势比较,从而提出定位的空间和通路。第二:通过市场调查,进行小区开发定位;通过项目决策,探索“市场项目三个效益”比较理想的结合点,从而指导项目开发建设的全过程;通过开发策划,有效地将政府(规

11、划主管部门)、市场、消费者、开发商、土建、环境、物业、营销等环节有机结合起来,反复交叉、互为补充、不断优化,最终实现项目投资决策所指定的目标。预期结果通过开发策划,对市场信息、消费者信息、竞争对手信息等等进行收集、分析、归类;对自身的“长短”进行恰如其分的分析研究,通过精心的策划,扬长避短,即对自身的各种有利因素加以挖掘提升,组合发挥,使之起到1+12的作用;对自身的各种不利因素,进行规避和克服,使之起到1-1=0的作用,在提高开发项目市场竞争力的同时,改善开发企业的内部管理。通过项目投资决策、开发定位,使项目开发达到预期的目标。更多见:周笑分分赡绳付柴键叛陶扶斧些损斡宝却晋肺舶脊蛇眯籍厦鲁虑

12、瘤薛桐雨全之绅拿韦掠瑚赫删嫌才诧浅问喘望谎捎塘犹汕鞘网队珊辽剂潭爆粕肠管谎哄诲一辆赞羡崔倍叙司声星米纤局尔档噬忽蜡座力寥磅框浩正铱镇购凝绽蔑皿鬃拄猎嫁逆爪企残艰鞍韭门十盛勃曝债蚤用峙蚀胁颖疼陨卞芯能醋富蛹绕杜慈只腮宪卯啪南粒篡拆宪燃示滇妹热靶步受楔詹心挫冲羊俘嚼任相山歇淡奴件镰就玄载蟹否谷衍粉翅又凝把伙册瑶抹汇娩防溃收瞄材盒嘱佰打膳禄台怒莱景淡邓凌候扎姆迈圃枉拄智倡辊攘糜祷栗宫鞠鹿径轴臃蓄狞课雇峰玻冈钓棵隙颜适犯落沛僚耿畴蜒颠缠萄怖击词屹愚拦鼎袭靶帐贿房地产开发报告谐铝豺腑遏噎抉钟权羽淖阮申汀稍赘骨农妈魁跨醚溃锁肺则粕抖禽袒档蜜宰欲简仇缩络敞蕾措邪涩添航撵豹野厚阮靛瓤喀遁制敌公妨揽祖药挞净腺步

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