物业集团前期筹备操作指引.docx

项目
工作要点
工作标准
管理监控
责任人
工作记录
支持资料文件资料资料文件
项目启动
项目规划基本信息收集
1、通过参加地产项目立项会，了解地块基本信息，规划信息。
2、了解地产初步项目推动方案及主要工作节点信息。

区域公司前期负责人

项目启动
确定筹备负责人
筹备负责人由区域公司推选。
地产立项会召开后5个工作日内履行
区域公司总经理

项目启动
制定前期推动方案
依据地产项目推动方案、开盘方案及预售办理方案，制定《物业前期筹备推动方案》，并按方案落实所有筹备期工作。
第一次与地产对接，初步确认地产整体推动方案后3个工作日内
筹备负责人
《物业前期筹备推动方案》

前期物业招投标
前期物业调查
1、物业费调查
（1）周边竞品项目物业费标准
（2）当地物业费限价政策；
2、行业市场调查，包括但不限于以下内容：
（1）前期物业服务标准；
（2）人工成本；
（3）当地物业管理法规及招投标工作的相关规定。
3、履行《前期物业调查报告》。
前期物业招标开始前60个工作日（或依据实际状况倒推）
筹备负责人

前期物业招投标
编制《物业管理服务方案》
《物业管理服务方案》包括但不限于以下内容：
1、 公司概况 ； 2、项目定位 ； 3、物业服务品质 ； 4、前期介入及承接查验； 5、装修管理方案；
6、 项目管理重难点及措施；
7、 人员配置；
8、 物业服务费用测算；
9、 其他。
前期物业招标开始前40个工作日（或依据实际状况倒推）
筹备负责人
《XXXX项目物业服务方案》

前期物业招投标
前期物业服务费
1、物业服务费用测算，包含以下内容：
（1）管理服务人员薪资福利；
（2）共用部位、共用设备的日常维护保养费；
（3）清洁卫生费；
（4）绿化养护费；
（5）秩序维护费；
（6）办公费；
（7）固定资产折旧费；
（8）公共部位、共用设备及公众责任保险费；
（9）合理利润；
（10）法定税费；
（11）可预见费。
2、物业费定价应符合以下原则：
（1）市场化原则：保证项目物业费标准符合当地市场行情；
（2）前瞻性原则：前期物业服务费应考虑将来物价上涨因素，确定3－5年内仍可支撑项目正常运营和合理利润；
（3）盈利性原则：前期物业服务费定价必需满意前期物业的正常运营，保证收支平衡并略有盈余。
前期物业招标开始前40个工作日（或依据实际状况倒推）
筹备负责人

《物业费测算指引》
前期物业招投标
前期物业招投标
1、 符合协议选聘方式的，以此作为第一投标流程；
2、 当地政府有明确招投标规定的，依规定流程执行；
3、 筹备负责人负责组织前期物业招投标工作，招标一般实行公开招标、邀标等方式及当地政府部门要求进行，前期物业招投标相关费用由地产公司承担。
地产相关证照资料文件资料资料文件资料文件资料齐备的状况下，预（销）售商品房前60个工作日内履行（或依据实际状况倒推）
筹备负责人

前期物业招投标
签订《前期物业服务协议》
确定中标并接到《中标通知书》后，筹备负责人负责《前期物业服务协议》及《临时管理规约》的提交审核，并与地产履行协议签订。
接到中标通知书后，3个工作日内签订协议
筹备负责人
《前期物业服务协议》

前期物业招投标
《前期物业服务协议》备案
《前期物业服务协议》签订后，依据当地房管部门政策要求，及时进行备案。
协议签订后7个工作日内

筹备负责人

案场前期筹备

售楼处前介
售楼处初步规划图纸出来后，物业应依据服务需求，提出合理化建议。建议包括但不限于空间规划、物品布局等信息，建议需报区域平台前介审核通过后报地产设计部门。
售楼处第一版规划图纸出图后5个工作日
区域平台前介
/筹备负责人、案场负责人

案场前期筹备

案场定位沟通
1、案场对标调查包括但不限于以下内容：
（1）竞品案场基本状况；
（2）特色服务内容；
（3）其他
2、依据规划设计及营销推广推广需求对项目进行服务定位，包括但不限于以下内容：
1、 项目设计理念；
2、 目标客群；
3、当地人文特色；
与售楼处前介同步进行
筹备负责人

案场前期筹备

编制《案场服务方案》
案场服务方案编制需包含以下内容：
1、公司介绍；
2、项目分析；
3、服务设计；
4、服务内容；
5、人员构架；
6、开办物资；
（1）水吧设备、耗品
（2）秩序平安设备设备
（3）清洁设备设备及耗品
（4）工装
（5）其它
7、费用测算；
（1）项目基础服务总成本；
（2）15%管理酬劳；
（3）法定税费；
8、倒排方案。
案场开放前60个工作日履行
城市公司/筹备负责人
《案场服务方案》

案场前期筹备

签订《案场服务协议》
案场服务协议包括但不限于：人员编制、服务费用、服务标准、服务内容、及其他需要商定的内容。
案场开放前40个工作日履行
筹备负责人
《案场服务协议》

案场前期筹备

案场服务团队搭建
1、自有人员聘请、培训方案；
2、外包人员依照《供方管理操作指引》制度的要求落实。
案场负责人在案场开放前60个工作日到岗，客服/秩序负责人在案场开放前40个工作日到岗，其他岗位案场开放前20个工作日到岗。
区域公司/筹备负责人

案场前期筹备

案场培训
1、培训内容包括但不限于：
（1）新职工或职工或员工入职培训；
（2）项目概况；
（3）基础礼仪礼节；
（4）服务流程；
（5）统一说辞；
（6）模拟演练；
（7）突发事件；
（8）其他………
2、培训检核：
考核通过人员方可上岗，所有考核记录存档备查。
全员培训在案场开放前5个工作日履行。
案场负责人

案场前期筹备

案场查验与物资清点
1、在物业服务方进场前，应依据设计要求及营销推广推广服务需求，对案场各服务区域硬件设备设备的功能和物资进行查验、清点，存在的问题应及时提交地产进行调整；
2、依据地产移交物资清单，建立《物资台账》。
案场开放前7个工作日履行
案场负责人

案场前期筹备

开荒清洁
监督开荒清洁的服务质量
案场正式开放前2个工作日
案场负责人/环境主管