国外房地产政策与制度建设的经验借鉴.doc

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(l) 银行贷款。不只在日本，在国际范围内，银行货款也是目前房地产资金来源的一个主要渠道。 (2)住宅储蓄制度和储蓄银行。住宅储蓄制度,是通过建立居民住宅储蓄机构和通过居民储蓄到一定程度,按程序享受分配住房的制度.其成功的经验即在于把住房建设与居民储蓄结合起来,把住房流通领域的资金,通过储蓄的手段纳人房地产开发领域。日本住宅建设资金在很大程度上依赖住宅储蓄制度。日本在房地产开发方面主要是私人投资,除了公司的直接建设投资外,居民作为投资者则是通过一定的储蓄来享受特种公共住宅融通资金和通过每月存储一定数额的钱来优先取得公共住宅。 (3)发行股票和国家公债.利用发行股票和国家公债筹集资金,实际上就是把房屋住宅的消费资金和房地产开发的投资紧密地联系起来。股东既是住宅的所有者,也是住宅的投资者。股东从购买房产股份中直接获利,即可以成为具有具体法律地位的股份房产主,房产股份的持有者并不转让或买卖手中的住宅股票,而是始终拥有房子股权。另一类房地产股票,则是由地产开发机构通过银行进行金融性的发行,其形式类似于国家公债。股票的持有人对住宅开发机构以股东的身份就住宅建设有发言权,其投资收益来源于房地产开发机构的利润。 (4) 国家对房地产的直接投资。政府对房地产业的直接役资一般包括了两种形式:一是政府以资助和贷款的形式进行开发投资;二是政府对住宅建设专项拔款。 (5) 公积金和公益金。利用公积金制度解决住房问题比较成功的国家是新加坡。日本关于这一制度的相关规定基本上是借鉴于新加坡的成功经验。 3、房地产开发机构日本的房地产开发机构按组织形式大致可以分为三类: (1)政府型开发机构。包括中央一级的开发机构和地方一级的开发机构 (2)半官方、半民间的房地产开发机构由政府和民问团体联合组成,经营范围广泛,在能上与政府型的房地产开发机构相似。日本在5 0 年代初就成立了住宅公团，成为在国际范围内最典型的官商合营的大型住宅建设托拉斯。 (3) 私人房地产开发公司这些房地产开发机构、组织一般只经营房地产开发的某一单一项目。就目前来看，这些各自独立的开发机构在逐渐联合,主要途径是有组织地举行会议、统一计划、交换情报和信息。日本的房地产制度和政策对我国的其实在解决居民住房困难问题上，我国应采取足够的措施,花大气力。目前,我国城市居民住房紧张问题是比较严重的,尤其是城市。解决城市居民住房困难问题应该是我国房地产业的首要问题之一。一、根据我国的实际情况,应给予解决居民住房的房地产开发的倾斜政策给予解决居民住房的房地产开发的倾斜政策，也就是说给以多方面的优惠政策。我国颁布的《城市房地产管理法》在这方面的笔墨并不多,仅在第二十八条一笔带过,所给的优惠措施也是非常有限和不具体的.如二十八条规定:国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发业开发建设居民住宅。笔者认为,首先应制订类似日本的“平均住宅标准”、“最低住宅标准”计划,然后,为使这一计划得到充分的实现,给以土地出让,资金融通,以及税收等方面充分的、具体优惠。考虑到我国人多地少,基础较差的因素,制定计划中的住房标准可以适放低,计划实施的年限放长,可借鉴日本“四个五年计划”的做法,逐步达到解决住房困难的目标。用于解决住房困难的土地在出让时应减收甚至免收土地出让费,或者直接利用土地使用权划拨的措施,在税收方面,应减收或者免收开发的营业税,居民的房产税等。二、在资金融通方面应建立多种融资渠道我国应当建立房地产开发的多途径融资渠道，如公积金和公益金制度,住房储蓄制度,以及建立国家的住宅银行,由国家财政进行补贴等; 三、国家应建立起政府型的开发机构, 作为具有中国特色的社会主义国家，从国家性质来讲，建立政府型的开发机构是保障民生，保障人民最基本权力——生命权的本质要求。政府型的开发机构其主要的任务是进行解决居民住房难的房地产开发。四、全面推进保障性住房建设第一，做好保障性住房的空间分配工作。对建设保障性住房区域的选择在很大程度上反映出我国土地资源情况、人口及生态环境及社会经济状况等诸多方面的相互关联。第二，协调保障性住房与周边配套设施建设进度。保障性住房的发展是一个动态的过程。在可持续发展的前提下，客观分析中低收入群体的住房实际状况及需求，并根据城市总体规划来确定阶段性目标。结合人口发展的趋势及资源和环境的承受能力来落实保障性住房建设的总体目标。使保障性住房真正成为长远行的福利措施。第三，确保保障性住房的质量和环境。我们不能单纯的解决居住问题，而要全方位的考虑事情。而保障性住房的质量也包含着建设结构、私人空间及公共设施的布局等物质性标准，五、切实加强土地管理调控力度为能够使我国土地资源得到充分、合理的利用及开发，必须加强土地管理及调控的力度，应从如下两个方面实施：第一，要调控土地的供给问题。政府部门有必要控制土地资源，并一规划、分配使用土地。根据房地产市场情况的变化，有效的控制房地产开发商低价拿地的行为，并实行合理的土地分配、实时监管及严格的处罚条例来制约滥用土地行为。此举既能有效节省土地资源过度开发，又能最大程度的控制房地产市场商品房的价格，并且实现了土地级差收益的回收，从而为我国房地产业稳定和持续发展提供了强有力的帮助。另外，在土地供应时还应注意控制土地的使用程度，加强对土地市场的调控力度。这是培养和规划土地市场的第一步。第二，政府要为其做好各种准备措施，可以将土地调控归纳成：政府统一收购、征用和回收土地；统一储备；统一出售土地。这样，就从宏观上加强了政府对房地产市场土地使用问题的调控。在具体操作方面，要严格按照具体规划使用土地；禁止农业用地过度开发；严格控制土地存量，对现有的划拨土地不能轻易进入市场。对于农业用地一定要保持原有的水平，切实地保护耕地。参考文献 [1] 王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M].北京:中国社会科学出版社,2007. 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