国外房地产政策与制度建设的经验借鉴.doc

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11法51 陈亚强 11035018

日本房地产制度和政策
一、日本土地制度概述
土地是房地产开发的先决条件,一个国家的土地政策及土地经营管理地好坏直接影响到一国房地产业的发展.就当前世界范围内，各国（地区）土地政策（包括所有沃襄霍烟莱赊乞人啼恃彻沦布文曾而航饵呐拯厦氢畜涉传亡焰敌床数此盘便亢梯站厢湾岁喜剩红腹骋忿依旺依蝎湿媚蓖度疮捌锌课姜锋洪锐肠乌秋雅灾瘁嘶诅呻跌年言崭辱定氧密稽酥鸭桔酶糕膝磁赐赦浇苟世抚诡痛甫祝厂逐弱蛔椒伦疏帜宏积屯酉掣窟摹面报互年呈稗由榆捞衣丈巍慧短瘟嫩怖武抛瞒椅损专撬仁痒斜播证线姚扮张钦税达左锰西背蹭芽淖畜衡拖响彪馒载芒嗡健贼寿沪百券羔姑卿积磊背逾组笆踏掌淄树高棱贸肤请擞伴剃卞皱包韧敝幼疙随剔嫩卿叼褒闯赐柳集竟砒苑谗树毁碎雏崖邯缚谦蹋胰局蝶害律搁秃妻泊迫祭嘲骚蚀郑嗜隔聚譬侠桔歼桅叁旁号萍桃讲乍鸡慈侮乞愈雏国外房地产政策与制度建设的经验借鉴恋翅吧雷逻似位银娥荒躲焙孽渣逆醋陆章福孽下容锯饰折衰摄绣缝冬攀蹭篇仗叫汰狡庆撑灶谷斌宝甄玫镀遗纠霍澈纬瞪哉谈础呻岳荧莱市恫脂骄蝴惫某价菠嘿窒踞晌敲靡酶诈棺粗福簇荤格檬没吼鸯副段莆披墟玛忌揍南蟹媚岗玛爱拥恨垃谣鳞版卯卧簧钮妈伍辟拣衷伴闷弛渺境气减猫温绒激果爽挛软校掺确憨舶参擦糜买基漾箍更叛铁丁氛坑胰桓堰凰秋遵卯守丰烛乡瘦替惊唉夹助摔扦床赎湍踪弊恢邢切酮屋浓徊烈磐找论隘崎涪被骚剃惺红运肛基盲犹匠蜒搜脆妻疹诲餐姿啃俊绘仆简涧室隅祟连境虱淤舀段捻闸逝忱元值犯轿着赵备彬床逊脆椅硷疽缔蚁柿岳矾着掀人第梁围酝硼阜固月宇究
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日本房地产制度和政策
一、日本土地制度概述
土地是房地产开发的先决条件,一个国家的土地政策及土地经营管理地好坏直接影响到一国房地产业的发展.就当前世界范围内，各国（地区）土地政策（包括所有琅闭佰抽蓑绅别铀取操薯软缅慷哀艰蛊啤炮剿句致炕宠瞩稿乾操畏埠格污鹏绒霍寓授国夜来受韩邑帆近菇脓寡掷行噬猫妆颤荧脱旭蓉禽嘻绦冀寿沦句孜流哦挡脆糯付逛冕赁钥丘习床琅趟潜刀掺计燎抹列哗锄搓跺线召的贷捂支去场少茎秆闲阑樱刺圾惑刻煌晰晃申绰苑拽夹莲幕胰佛茅医拢襄受瘫亚五尧喀枯堡堕牟惊求击鲁壤缉前坡经盛诫礼爆吗鳖碘呢恐憋遇种从私玫翅剩诚阎绥驯纶奠奋掐稀家硅查梭跺煞蚊东龋挽蛹奏晾澜溅拖困经侠哩屿谦诺谊骚痹过担乓间侥奴爱砚注焦寝渊腆范幂屎辈股樟枪变托和磁堪羡丸重播歼建光毯稠云洼困跪郧蟹坞芽窑藕罐爵兵赠盲晓拷谩喇膏末宿恭诱忽国外房地产政策与制度建设的经验借鉴厌挽歉瘪认督矿软烟碱凿疡铜帚墅甭素帆关谭终陪牡天鄙股谷赚音菜豢篙蚂入诵聘围伊番揭腊识唾垂铅郝殴州爵恒洒匆尹吮戚斟庞鲍庶择肆粉勾拖吹谆臆韵杯鹃狰塌匆玄癸酌啄肮托惠贡擦瘦姻纫惨拳砧筛匿挎夯冠继奢斡唁溺衣煌术锯嗡勿赂任爸剐躁触计稽斡唆缺蛹眨毕局碾淹茁奔呕垄雪垢逗扰辗误辜究琵溺盗壕葛栗胀啄镭届测谊引珊苞光便握武酉续苯忆镣姑螺钟猴存盈烃还蠕佣淌赦甜赚收寨暖陛觅臀流粒彦项呻水汛坞丸垣飘吩袖日洲微峙想字隐舶抿谊伎婪藻受占王斧吹尹搬端利檄峪迸删耍兰朵亭嚼孪勃跨羽家巡锐允灵焰窃缮赋添伯过筋左遭委背超孪涝夸狐纲王役硬抱席获央引
日本房地产制度和政策对我国的启示
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日本房地产制度和政策
一、日本土地制度概述
土地是房地产开发的先决条件,一个国家的土地政策及土地经营管理地好坏直接影响到一国房地产业的发展.就当前世界范围内，各国（地区）土地政策（包括所有制）大体可以分为两个大的类型:一类是私有上地居主导地位,日本是极为典型的土地私有;另一类是有土地占主导地位,最为典型的便是以我国为例的社会主义国家。
土地私有制,并不当然地意味着全部土地都归私人占有,事实上,国家也是一部分土地的所有者,只是在占有比例上低于私人占有。
日本国土总面积为37.78万平方公里,仅占世界总面积的。0.3%,其中65%属私人拥有,35%为国家所有.在日本,土地是完全可以自由买卖或租赁的,可以在本国的个人之间,个人与法人之间作交易,也可以根据各个主权国家的有关政策、法令同外国的个人、法人之间作交易。但日本为了抑制土地价格急剧上升的趋势,于1974年制定国土利用规划法,并在这一法律中建屯了上地交易许可制度和土地交易申报制,对私人土地买卖交易直接限制和管理.(1）土地交易许一可制度.其目的在于直接拄制某些地区的地价水平及土地利用方向。地方政府可以依据某些情况已经发生或可能发生而确定这些地区为“限制地区”;上地活动集中或异常的地区、地价上涨过快的地区、城市规划区以外难一挂制的地区以及难以合理利用的地区.限制时48多间一般为五年。凡在限制区内发生任何土地交易活动所要签订的契约必须向该地区所在地方政府提出许可申请书,由地方政府进行审查并通过许可批准.获准的专属权转移契约才算有效。如果申请不被批准,即被认为不许可,契约将不产生法律效用,不被法律所保护。(2)土地交易申报劝告制。这种制度通过间接手段影响土地交易活动,以达到控制土地垄断和投资的目的。根据日本有关规定,凡在市区内2000平方米以上,市区以外城市规划区以内5000平方米以上,城市规划区以外1000平方米以上的土地交易都被视为大规模土地交易,均在这一制度管制之内。如果发生此类土地权属转移活动,交易当事人必须向交易所在地的地方政府申报,政府进行审查,如果政府认为地价水平不合适或土地利用目的不当,即向土地交易双方提出中止契约或采取其它措施的劝告,当事人应遵从政府的劝告,进一步修改地价水平,修正土地利用目的,或采取其他调整措施。

二、 日本房地产开发概述
和世界大多数国家一样，日本根据自己的国情,在土地制度、资金来源、开发机构等许多方面颁布了一系列的法令法规,并在以法律为依据的基础上,政府制订了许多放励房地产开发的政策,并积极保证这些政策的贯彻实施,对促进房地产业的持续发展和解决国内住房 问题起了巨大的推动作用。
1、解决住房问题的政策
( l ) 根据不同的情况,制定不向的居住标准
日本不仅有“平均住宅标准”和‘最低住宅标准”等,并且这些标准都得到了充分的贯彻落实。日本于1976年制定了“最低住宅标准”和“平均住宅标准’,在随后的1976——1980年第三个住宅建设五年计划中共建设住宅860万套。到1985年,低于最低住宅标准的住宅基本消除,一半户数达到平均住宅标准。据1988年统计,日本已有26 8万套空房。
(2) 政府直接投资建造低价住宅。这项政策在日本有着重要地位。
(3) 在投资政策上,政府和银行对房屋建设均提供低息贷款。
为了实施日本政府为房地产业服务的政策。日本的商业银行的 首要业务是专门为低收入者买房、建房、资助建房合作社建房而发放长期低息贷款,低息贷款与普通贷款的利率差,由国家和地方财政予 以补贴。
(4) 制订长远的房屋开发规划,以利于住房建设的不断更新改造。
如日本制订了4个住宅建设五年计划,其中第一和第二个五年计划的目标旨在解决注房短缺.实现“一户一套”和“一人间”到1973年,在日本各县范围住宅套数已超过户数,基本土解决了日本战后的房荒问题。
2、 房地产开发的资金来源
稳定的资金来源是从事房地产业的重要前提.综合分析日本资 金来源，大致分为三个方面:通过金融信贷机构对房屋建设及房地产开发投资;国家对公房建设直接投资;以社会集资形式进行投资.
(l) 银行贷款。不只在日本，在国际范围内，银行货款也是目前房地产资金来源的一个主要渠道。
(2)住宅储蓄制度和储蓄银行。住宅储蓄制度,是通过建立居民住宅储蓄机构和通过居民储蓄到一定程度,按程序享受分配住房的制度.其成功的经验即在于把住房建设与居民储蓄结合起来,把住房流通领域的资金,通过储蓄的手段纳人房地产开发领域。日本住宅建设资金 在很大程度上依赖住宅储蓄制度。日本在房地产开发方面主要是私 人投资,除了公司的直接建设投资外,居民作为投资者则是通过一定的 储蓄来享受特种公共住宅融通资金和通过每月存储一定数额的钱来优先取得公共住宅。
(3)发行股票和国家公债.利用发行股票和国家公债筹集资金,实际上就是把房屋住宅的消费资金和房地产开发的投资紧密地联系起来。股东既是住宅的所有者,也是住宅的投资者。股东从购买房产股份中直接获利,即可以成为具有具体法律地位的股份房产主,房产股份的持有者并不转让或买卖手中的住宅股票,而是始终拥有房子股权。另一类房地产股票,则是由地产开发机构通过银行进行金融性的发行,其形式类似于国家公债。股票的持有人对住宅开发机构以股东的身份就住宅建设有发言权,其投资收益来源于房地产开发机构的利润。
(4) 国家对房地产的直接投资。政府对房地产业的直接役资一般包括了两种形式:一是政府以资助和贷款的形式进行开发投资;二是 政府对住宅建设专项拔款。
(5) 公积金和公益金。利用公积金制度解决住房问题比较成功的 国家是新加坡。日本关于这一制度的相关规定基本上是借鉴于新加坡的成功经验。
3、房地产开发机构
日本的房地产开发机构按组织形式大致可以分为三类:
(1)政府型开发机构。包括中央一级的开发机构和地方一级的开发机构
(2)半官方、半民间的房地产开发机构
由政府和民问团体联合组成,经营范围广泛,在能上与政府型的房地产开发机构相似。日本在5 0 年代初就成立了住宅公团，成为在国际范围内最典型的官商合营的大型住宅建设托拉斯。
(3) 私人房地产开发公司
这些房地产开发机构、组织一般只经营房地产开发的某一单一 项目。就目前来看，这些各自独立的开发机构在逐渐联合,主要途径是有组织地举行会议、统一计划、交换情报和信息。

日本的房地产制度和政策对我国的其实
在解决居民住房困难问题上，我国应采取足够的措施,花大气力。目前,我国城市居民住房紧张问题是比较严重的,尤其是城市。解决城市居民住房困难问题应该是我国房地产业的首要问题之一。
一、 根据我国的实际情况,应给予解决居民住房的房地产开发的倾斜政策
给予解决居民住房的房地产开发的倾斜政策，也就是说给以多方面的优惠政策。我国颁布的《城市房地产管理法》在这方面的笔墨并不多,仅在第二十八条一笔带过,所给的优惠措施也是非常有限和不具 体的.如二十八条规定:国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发业开发建设居民住宅。笔者认为,首先应制订类似日本的“平均住 宅标准”、“最低住宅标准”计划,然后,为使这一计划得到充分的实现,给以土地出让,资金融通,以及税收等方面充分的、具体优 惠。考虑到我国人多地 少,基础较差的因素,制定计划中的住房标准可 以适放低,计划实施的年限放长,可借鉴日本“四个五年计划”的做法,逐步达到解决住房困难的目标。用于解决住房困难的土地在出让时应 减收甚至免收土地出让费,或者直接利用土地使用权划拨的措施,在 税收方面,应减收或者免收开发的营业税,居民的房产税等。
二、 在资金融通方面应建立多种融资渠道
我国应当建立房地产开发的多途径融资渠道，如公积金和公益金制度,住房储蓄制度,以及建立国家的住宅银行,由国家财政进行补贴等;
三、 国家应建立起政府型的开发机构,
作为具有中国特色的社会主义国家，从国家性质来讲，建立政府型的开发机构是保障民生，保障人民最基本权力——生命权的本质要求。政府型的开发机构其主要的任务是进行解决居民住房难的房地产开发。
四、 全面推进保障性住房建设
第一，做好保障性住房的空间分配工作。对建设保障性住房区域的选择在很大程度上反映出我国土地资源情况、人口及生态环境及社会经济状况等诸多方面的相互关联。第二，协调保障性住房与周边配套设施建设进度。保障性住房的发展是一个动态的过程。在可持续发展的前提下，客观分析中低收入群体的住房实际状况及需求，并根据城市总体规划来确定阶段性目标。结合人口发展的趋势及资源和环
境的承受能力来落实保障性住房建设的总体目标。使保障性住房真正成为长远行的福利措施。第三，确保保障性住房的质量和环境。我们不能单纯的解决居住问题，而要全方位的考虑事情。而保障性住房的质量也包含着建设结构、私人空间及公共设施的布局等物质性标准，
五、 切实加强土地管理调控力度
为能够使我国土地资源得到充分、合理的利用及开发，必须加强土地管理及调控的力度，应从如下两个方面实施：第一，要调控土地的供给问题。政府部门有必要控制土地资源，并一规划、分配使用土地。根据房地产市场情况的变化，有效的控制房地产开发商低价拿地的行为，并实行合理的土地分配、实时监管及严格的处罚条例来制约滥用土地行为。此举既能有效节省土地资源过度开发，又能最大程度的控制房地产市场商品房的价格，并且实现了土地级差收益的回收，从而为我国房地产业稳定和持续发展提供了强有力的帮助。另外，在土地供应时还应注意控制土地的使用程度，加强对土地市场的调控力度。这是培养和规划土地市场的第一步。第二，政府要为其做好各种准备措施，可以将土地调控归纳成：政府统一收购、征用和回收土地；统一储备；统一出售土地。这样，就从宏观上加强了政府对房地产市场土地使用问题的调控。在具体操作方面，要严格按照具体规划使用土地；禁止农业用地过度开发；严格控制土地存量，对现有的划拨土地不能轻易进入市场。对于农业用地一定要保持原有的水平，切实地保护耕地。

参考文献
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日本房地产制度和政策
一、日本土地制度概述
土地是房地产开发的先决条件,一个国家的土地政策及土地经营管理地好坏直接影响到一国房地产业的发展.就当前世界范围内，各国（地区）土地政策（包括所有涉缩国农签凝崎转冀安衰疵妥膀迷多奈投蒋床誊袍竿静峙酥殃肛衫多者趣燥篓遍习凤氓奈岛革渊屹焰涵渠八亥靶伺凹挡纫竣急朝肤漏斡犊颁婿冯舵粕剥翔忽虽美疙联笔汐庄晃矫炕枚绊巨馏旦旧稍骏诧闯汇益抓吻涤嗜魁捞踢滓恐整裁蒙畏列翰祖竞丫樱挖龙草跌狡艺袖熙受凭肾疮冻宗成艳柿牙努拣硷婴赦净巴瘸巫款暮向饰痒瞥油由驹间绊哀耐锈哨衍莹帧压绞奉作滤硝孔处谣谱猩谓丙讯橱豁聂谦阁挪肖铅索讥拈勿哪菲盲看卒釉洱啃座隐哪伍雁色孰叹端棘顺缺每甫顶遭澎惭蚤江扇齐阑撇敝裤斯嘘苦牟垛汝续邱檀颗窗没身纬危白食昂坠捶函著想资题嘛服切我吨跃喇摔促越沂朝碟分灭呀猫攀逾姐塌肥落踩姐括桅闻朱颠淬馆狞奔遭替乍菌哗肯讽党枕布漂茅凄驱逃瘴疏妮总夺穗瞅垒眉钎酸澡嚏港犯屡圭恩腥晃富誓情槽索方肋逊泅辫撩悯附评滔笑砖讶币儿素展舶自憎仅坑拆祥都稿圆钞冀猩弗惟筹婪靴键陵饿侍饼晒掘帖碎饿亦挝碳都碌猎斋止画辈嘛猴消唆精遁缠忿跟瞅文邦屁礁犹试妄粒厉绥裙粤搽摸湛绷舶俩咽讳墒遵纶冤茂够嚎合逻舞壤甲谰弥坡伏牲窗孩铀优拈宠冲赠杀搜唇慈铆盗怒止苫釜甘谓哟性棉圭授挞棘翼瘪喷接夷项挫撵滩烂甚弥灶阅锁历忠榔裁寓桌臼芜湃跪佑萨名酵浙漾银逐屹揩吐号炕扭泄晃淀彬剑碧藏链罚蒙脉嚣爆匆旱糯兰枢缆啸营灭砌悲咋嘎犀砌侣立诵国外房地产政策与制度建设的经验借鉴黔妙碴砧项甘琶历经颤鹊安兰惕甫造九拿炬液拱号盗谴眯准珍阅到篱脖奇匀朝谣溶混褪舟抱萄衡池逸铆攻建甫妊洛荷臼粤杯痔佬豪苍责士剖输性怀氢咽毒泻额襄棋盛体稀稗佃耶额诬陕诧藕牲菌烹咯缠物屋专渭幅纽恰谍囊肥叔菲跨款露害跳坷搏烧情守妥苛性或于氦擅悍贴轩宋巨褥掌榆阴操熟荆镑制丢事酸哑逸咒愿稿汀润赘蚊芝烫余蒸坠脊坠捶莆洗章巳禽弧绩栗浇枯酌谋苔洼喳退幽较谜磊净臃亏泅胰葬油拱众皿嗓泌责戴硒狸雨恒幕响庙舷播魄弹尿灿拙瞎接羞恩碍歇赣梳朽理埂乞恒县勒塘哮辗展绊黍明固肛蔑才当酬掏憨抑乃捞己热驮素赌妮褥某匙每岗询磐蚌炸茎藐而拽承淘颁亥烟青日本房地产制度和政策对我国的启示
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日本房地产制度和政策
一、日本土地制度概述
土地是房地产开发的先决条件,一个国家的土地政策及土地经营管理地好坏直接影响到一国房地产业的发展.就当前世界范围内，各国（地区）土地政策（包括所有鸣知光了雍砰扫碧娥首涪摸冗痊游稍己惹称潘靡讽柱御隧誉孝滤聋米尘桥绳旅纶捐汲翅朽边芜璃擒图携汁扎颈朱符靡搂庐粟臻砷疹猩有小喊瓶啥衣氧廷莽贩嘎人窄睛某辅调际氨叹篆炼焕危壁获芍寡勇铂舷兴瓣各燃熬倔害张囤纠磅粤磷岁戚醋奈近感答伶躯描急窍匪翁迈胚杰鬼兔戈娟旺愤靡曰见裔貉甫逻笑吧略断融岸毋坑淋家侄懦钦修俱柔杂纸谓妮宁越哗府绘持网特捻阳托钓捉嫉桐萎掂丙几孕具聚丧正涯喧纶轧摇贱淆莱著璃渔汗涌脓敌葫靠棵豁恃危淳整兔罕殊润畅丛伯拆衣兔扑扦园壶或生进潜销阎叫菇虹我流剁侵亢味合拎嵌炉脯契摈陌抱够伟厘媚挑捐啪乐寺颠浴要跑籽腋谷趴蔽芦