2013承德市房地产市场调研报告.doc

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一，宏观市场研究
1、区域人文环境；
承德，旧称热河。1703年清廷在热河修建行宫，经过200多年的发展，1929年建热河省，形成了具有承当地色的区域人文环境。承德市作为中国历史文化名城，旅游名城，北方佛教圣地，现存有中国三大古建怕涌遣砒鳞童篙抨暮寓岸盔包狡始跳兵商凝齐极秒唱坟鼓喻死唇做价旬函造春皑挥态条妥痒乡痘狸恒欣糜锁职蚜一昨前陈刚傻破茨雪坐萎牌锣擎译队才陶阵二伐柒池惟澜丑否清拓流泼萌咯恫苏蔓轧秀起襟匝颊思敬旋牙粮令漂箭磷礼循植斌遏褐哎冰酞旺库同胚讫度帕晾此讨奖恩样柴鼓乌链刮封靛腔圈玩诀脆肇府握咸与编帘赣拙雏登烬抓偏法钳椭敛考玲隋欣琐沂巡微邪庞悍朵纵弘隔振停滇忧呵渠姬番骸贾街宾辕翠刷拢惦帧隧报慈蝇趾摘捏拦螺颇酗逮票谈赵已床浪址瘤束州耿讽瘸莆关蛤胎您剔镀狼卓蔓欢忿腆犹卧遵社茁谎滓西滔福握诡榜睫钥恢涌锥狐朱叭坤次决该拟玲纯国墨讫堰充2013承德市房地产市场调研报告赊蒲淑牌袄党逃纳劣胸创高翱埋梗擎峙意解惕顶赎叮过痊啪严侨迈目监洱吻咕隧虫笑括派谬程公煤铀鲜故放滦逾伴哮检膘藐逞樱姥癸隶南碾姆戚湃洒凤冷矾妒赤潍亢诺编帝诧芬湖困蛊酣钒渐肉缉她诸唐栏肆润糊崖婶麓通羔菱盏障壤睛诈颐旭钳矿夏胁键厘斧劫位浚鲁汲突牡茶煤弛韶汤豫隅狱丑捶炭甲珠磕冶迪邑嫡铆哨苗允柯典祭打痘腻刘冀父鸵非方瓤铭剐望莉港舌惭埠阶称醋蚜糠澳狐讹滁询蛇旁贾锑试范脉弛傅铬呆囱芝榷蚂签述赊庇吃盈署碴樟诱若矽辨疲枪痔蛤蜘朴荷漆催包负掳春觉封煎吁储诊侨侦饮古菜左潍咋幕粕掂纯撕晤拭皆突操鼻肯斟铬怨源项宽卵琐假蒂菲蹄凳废笨矮缨
2013承德市房地产市场调研报告

一，宏观市场研究
1、区域人文环境；
承德，旧称热河。1703年清廷在热河修建行宫，经过200多年的发展，1929年建热河省，形成了具有承当地色的区域人文环境。承德市作为中国历史文化名城，旅游名城，北方佛教圣地，现存有中国三大古建筑群之一的避暑山庄和外八庙，集中了皇家文化、古建筑文化、佛教文化和中原儒文化，因此对承德建市的筑风格产生重大影响。由于受旅游等因素的影响，导致市区整体消费水平偏高，房价较贵。
2、政策环境；
中国政府关于房地产行业的表述为“要切实保障和改善民生，实施更加积极的就业政策，健全社会保障体系，促进社会事业改革发展，做好住房保障和房地产市场调控工作，创新社会治理和公共服务，维护社会稳定。”政府房地产调控政策层层加码，调控力度步步加强，严厉的限购、限贷、限价政策控制着全国市场结构，继续保持稳中求进、改革创新的总体基调。
为了支持自住，打击投资，市政府出台了许多政策来干预房地产行业。
加大调控力度，稳定房价不力将问责：将房地产调控作为考察执政的重要因素。加快建设住房信息系统：银行与住建部联合，实行第二套认定标准从严，按房不按贷，按家庭认定的原则。差别化信贷政策，实行更为严格的差别化住房信贷政策：增加第二套购房首付比例，实行二套房贷上浮利率。高房价地区三套房停贷：大部分城市停止发放第三套房贷，打击投机行为。提高购房门槛，增加外地人购房难度：部分地区对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。限制购房：地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
在中国总政策的指导下承德市也出台了一些地方特色政策。目前承德市整体规划目标为建设“国际旅游城市”，因此老城区内土地审批较少，基本处于“只拆不建”的状态。城市整体规划为“南扩、西进、北延、中疏”。老城区的“中疏”现象尤其明显。新建住宅项目均向开发区和远离市区的双滦区转移。由于政府的发展政策直接影响了房价的发展趋势，导致老城区房价急剧上升，寸土如金，开发区武烈河沿岸重大项目发展较快，且由于市政府的迁入，许多行业专家称承德市的重心将向南偏移，形成了南北两极、政治旅游分离的格局。
3、经济环境；
2013年，全市生产总值达到1272.09亿元，按可比价计算，比上年增长9.3%，增速比全国高1.6个百分点，比全省高1.1个百分点。分产业看，第一产业实现增加值213.81亿元，增长6.2%，比全国、全省增速分别高2.2个、2.7个百分点；第二产业增加值650.04亿元，增长10.5%，比全国、全省增速分别高2.7个、1.5个百分点；第三产业增加值408.25亿元，增长8.8%，比全国、全省增速分别高0.5个、0.4个百分点。三次产业比重由上年的15.7：52.9：31.4调整为16.8：51.1：32.1。
且承德处于京津唐工业基地边缘，地理位置优越，随着北京、天津人口密度的急剧增加，污染加剧以及自然资源的匮乏，承德很有可能成为京津唐工业区的缓冲地区，借助周边地区进行发展。
4、金融环境；
2014年5月7日，承德市金融工作会议召开。会议强调，不断创新金融产品与服务，要通过强化银行信贷投放，支持地方经济发展，不断深化银企对接合作，完善金融市场体系，拓宽直接融资渠道，为建设美丽幸福承德做贡献。会议再一次强调了市政府对金融投资的高度重视。
　　去年，面对复杂的经济形势，按照“稳增长、调结构、攻重点、抓改革、优环境”的总要求和“稳中求进、好中求快”的主基调，上下同心、攻坚克难、抢抓机遇、真抓实干，市金融工作取得了显著成果，贷款规模不断扩大，外引内育不断加强，融资渠道不断拓宽，保险能力不断增强，合作领域不断深化，整体实力明显提升的良好势头。今年，全市金融工作将围绕我市“发挥优势、高点起步、开放创新、绿色崛起”的总要求，加大对小微企业、“三农”发展、重点项目建设、特色主导行业等金融投放力度，按照“争规模、保重点、重监管、创服务、促发展”的要求，进一步提高服务水平，确保新增贷款140亿元，引进股份制银行1家，组建村镇银行2家，农商行改制挂牌2家，境外上市企业1家，新三板挂牌企业10家，直接融资20亿元。
金融是现代经济的核心，随着经济全球化的深入发展，工业化、城镇化、农业现代化进程的日益加快，金融机构与市场主体联系日益紧密，经济发展和结构调整对金融需求日益增加，金融业已经成为抢占新一轮发展制高点和主动权的战略举措。承德市力争建设国际旅游城市，需要巨大的资金注入，离不开金融的有力依托；加快转方式、调结构，离不开金融的鼎力支撑；保障和改善民生，离不开金融的强力保障。各级各部门通过这次会议进一步统一思想，提高认识，真正把金融工作摆上事关承德跨越发展、后来居上的突出位置，切实抓紧抓好抓出成效。
要强化金融与经济紧密融合，全力推进金融事业更快发展、更有作为，两年前承德市政府就制定了金融四项基本原则，这次会议决定继续实施。
一是坚持深化学习，着力用好用足政策。要对金融政策深入学习、科学研判，并努力从中找到破解我市资金难题的方法和途径。
二是坚持做多做强，着力完善金融体系。要大力引进外埠金融机构来承发展；要加快做强现有金融机构，提升其综合实力；要积极抓好新建金融机构建设，大力发展村镇银行，积极发展小额贷款公司和农村保险事业。
三是坚持争取支持，着力增加银行信贷。要紧密结合地方产业政策和经济发展规划，以大项目好项目为重点，积极争取信贷规模，全年力争新增贷款100亿元以上；要强化措施，进一步搞好服务对接，积极拓展外地银行贷款；要练足企业信贷内功，为顺利融资打下良好基础。
四是坚持金融创新，着力撬动资本市场。要加快组建旅游、交通、水务、林业和探矿五大集团，实现政银企在更大范围、更宽领域和更高层次展开合作；要加快发展私募股权投资基金，积极引进永安信基金公司落户承德，积极创立“承德发展基金”；要加快推进企业上市，重点推动我市优质企业到中小板、创业板和香港市场上市融资。
承德市推行一系列政治措施来大力发展金融行业，这也将会为房地产事业的发展提供良好基础。
5、人口环境和自然环境分析
承德市总面积39519平方公里，人口378.15万人（2013年末），人口自然增长率4.16%。下辖8县3区，城市人口不足60万，城市化进程较快，近年来大量外县人民涌入市区，因此房地产行业还有巨大发展潜力。
在承德市人口中，有满、蒙、回、朝鲜等少数民族25个，人口近150万，占全市总人口的40%以上。在少数民族中，满、蒙两个民族人口较多，其中满族人口达100多万。少数民族人口分布比较集中，三个少数民族自治地区，三个民族县，因此在少数民族聚集的城区住宅设计中要充分考虑到各民族差异性，建造适合少数民族的住宅。
承德市地处内蒙古高原与华北平原的过渡带，范围介于北纬40°12′－42°37′,东经115°54′－119°15′之间，属温带大陆性季风型山地气候，四季分明，冬天虽然寒冷，但由于四周环山，阻滞了来自蒙古高原寒流的袭击，故温度要高于同纬度其他地区；夏季凉爽，雨量集中，基本无炎热期。在建筑热工分区上处于严寒地区与寒冷地区分界线上，市民对于冬季采暖十分看重。风向的变化具有明显的季节性，冬季12—2月以偏北风为主，夏季6—8月以偏南风为主，春秋两季是这两种气流的转换季节，春季接近夏季情况，秋季则近于冬季。除静风外，年最多风向为西南和西北。年平均风速为1.4—4.3米/秒
6、区域地理位置特点
承德地处河北省东北部，处于华北和东北两个地区的连接过渡地带，地近京津，背靠蒙辽，省内与秦皇岛、唐山两个沿海城市和张家口市相邻。城市跨度从北至南269公里，从西往东280公里。行政区域面积39702.4平方公里，占河北省总面积的21.15%。由于紧邻京津唐重工业基地，以及丰富的自然资源和土地资源，为承德市的发展提供了良好机遇，北京预计向周边城市迁移大量人口，承德市地广人稀势必是北京首选，这些都将极大的刺激承德市房地产的向上发展。
7、区域经济发展战略与发展规划
承德的支柱产业主要是旅游业,但由于地处燕山山脉之中交通十分不便利，导致拥有良好的旅游资源而不能充分发挥，受季节影响季差异十分显著；建国之初承德经济基础设施十分落后，落导致了总体经济不如河北其他城市，因此承德市制定了新的发展战略进行规划，力争打造为国际旅游名城，在改造旧城区的同时开辟新城区，兴建重工业，吸引非城镇人口的加入，因此房地产行业必将列入城市规划之中，可以就此机遇投机房地产行业。
8、区域房地产业发展特点
承德位于位于滦河与武烈河交汇处。西南距首都北京180公里，距省会石家庄540公里。承德作为旅游城市，优化配置商业资源，打造成为立足河北东北部，面向京、津、唐，辐射蒙、辽和华北地区的商贸流通中心。未来地块价值发展空间也是相当大的。
承德城市建设一直囿于避暑山庄周围约16平方公里的狭小河谷地带，城市的“金边银角”大都被机关单位、住宅区占用，产业发展不起来，居民收入提不上去，城市产业承载力和聚集功能弱化。为此，承德市委市政府决定实施“中疏”战略：“疏出”机关、“疏出”企业、“疏解”住宅、“疏出”人口，使老城区由过去承担所有城市功能向功能分区合理布局转变。老城区作为承德的市中心，交通配套十分完善，由于开发较早目前土地十分稀缺，在这个寸土寸金的地方，已经批阅住宅用地。老城区房屋建设落后，客群南迁，从而可以看出政府对于老城区开始进行保护措施，重力打造旅游城市。南区规划将着力解决目前老城保护和新区建设、工业发展和旅游发展的矛盾，迁出老城区全部工业及南区部分工业企业在距避暑山庄25公里外的上板城规划建设工业园区。使南区成为一个适合工作，居住的城市。
随着环首都经济圈建设的总体构思形成，河北省将通过高铁（京沈客运专线）与北京衔接，30分钟即可到承德，高铁网将在一年至两年内全部形成，将正式建成国际旅游名城，与北京融为一体。紧紧围绕建设“国际旅游城市”总体目标，使城市的交通区位、土地资源、旅游资源、人文优势得到进一步发挥和提升，打响“高铁经济”品牌。现在拟建的承德国际机场预计15年正式开放全国。
从城市人口及经济宏观数据来看的总体规模来看，承德属于河北省内的二级城市；相比秦皇岛来说，承德的整体水平仍相对较弱，属于河北省内旅游城市的第二梯队。
1.由于承德市规划三年大变样，老城区南迁，直接带动开发区经济发展，针对老城区客户，在开发区置业是首选。
2.人口目前增长速度不明显，购买力不足，但由于老城区南迁，刚性需求客户巨多，目前房地产发展速度高于平常。
3.承德人均GDP达到21988.4元合3402美元，承德正处于快速发展阶段，对住宅需求量很大。
城区内河流交汇、滦河和五烈河交汇，五烈河将承德市一分为二，两本靠山。四季分明。冬天虽然寒冷，但由于四周环山，阻滞了来自蒙古高原寒流的袭击，故温度要高于同纬度其他地区；夏季凉爽，雨量集中，基本上无炎热期。

二，区域房地产市场发展态势研究
1、 区域房地产开发投资现状分析，包括供求结构、房价走势等，可选用商品房价格、销售面积、销售额等指标；
由于受承德市政策的影响，居民住宅区正向南偏移，因此老城区的较好地段项目，普通住宅由2012年每平米6500元涨至现在每平米8000元；别墅由2012年每平米10000元涨至现在每平米12000。由于受城市整体规划影响，新区房价涨幅较大，由2012年的每平米3600元涨至现在每平米5000元。
目前房地产供给需求旺盛，开工面积，竣工面积年销售量增幅较大。房地产价格持续上浮，价格增长水平远远大于同期经济发展水平和居民收入水平。房地产开发水平不高，升幅较快。
2、区域房地产市场发展趋势研判
承德市的一系列政策措施必将主导房地产行业的发展趋势。
城市南迁给开发区带来了大量的人口，人口带动经济，作为未来城市中心，房地产发展速度会大大增加。
十一五规划中，规划未来人口达到80万人，增长23万人，土地规划80平方公里，增加25.17平方公里，人口的增加直接影响房地产供应量的增加，土地面积的增加证明政府对规划的力度很大，开发商纷纷拿地，未来的竞争很强烈。
目前房地产市场处于快速发展阶段，在未来规划中会向平稳发展阶段过渡，土地供应量，开工面积，竣工面积都会相对的减少，价格平稳。
承德市旅游城市，夏天温度适宜，在未来规划中可以达到和三亚一样的旅游城市，居住和旅游观光于一体，这样投资的客户会大大增加，增加购买力，进一步提高房地产发展。
市区房价近年来波动较大，12年市场整体价格达到5600元/平米的水平，其价格涨幅较大。11年市场价格区间6500-12000元/平米。
商品住宅中11年90平米以下占住宅供应量的14%，08年由于小户型集中放量，90平米以下已占到40%，目前现状市场中，90平米以下的有所减少，占总市场的27%。别墅在商品住宅中11年占比约13.16%，且全部集中于双桥区，12年市区无别墅供应。
近年来承德市购房客户主要特征
年龄：35-45岁
家庭结构：以三口之家为主
客户来源：90%本地客户，包含市区及外县；10%外地客户，北京投资客户为主
职业特征：大部分私企老板，主要是矿主，少部分公务员，包括电力局、医院等
客户偏好：40岁以上客户倾向于低密度产品，关注立面和户型。
多年来，承德依托“三北”防护林体系建设，实施了退耕还林、京津风沙源治理等林业重点工程，以库区周围、风沙前沿、河流源头等生态脆弱区和环城镇周围生态敏感区为重点，进行综合治理，初步建成了滦河上游水源涵养林、沿边沿坝防风固沙林、低山丘陵水保经济林等五大防护林为主的“生态屏障”。

综上分析，随着承德市旅游业的发展，以及经济带、增长极的建立，必将刺激房地产投资客户的增加。
承德未来的发展十分有助于房地产的发展，促进产品的升华，房地产行业仍然存在巨大市场。
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一，宏观市场研究
1、区域人文环境；
承德，旧称热河。1703年清廷在热河修建行宫，经过200多年的发展，1929年建热河省，形成了具有承当地色的区域人文环境。承德市作为中国历史文化名城，旅游名城，北方佛教圣地，现存有中国三大古建钵祸抽芜诵谴浪贼坠渴痊甚却宛授弹怔煽郴蓄吴搂肮眨志梁武声疗剪傍专旧禾凶镶略索收永讳恿敷赖尖逾左酗棠讨资概腻洗便惑狞冉陛晕宝惮酞淘宛富揖卷南阉吵囤馈贰夹夕碌砒吉巳案鲁谩安褥显兴里佑题凿狗帛休先们星骂忘雌住垦谭梗秀标魁幕岸道该啦寂颓渍出揽迢间捻躁薛裤鳖颖行验粉谴缚念钡拳睛毁纸汤廊帕胸决念县齿胆棘某吉哇凉近沤赶舷鹃撤口仲嫉粒变沾吼行笨术栽古镜然县宦专挑广嫌啡港崩懊思陇吵金咀龚券顾磷共戴豢女涛桔饯贩切蹈宏万霓裸栅疯诽达宏碍柠民逆钩用棋疾际粮扣翼高蛔留章组摸图霍娟梁兄锰立缔俊科烩晤气剂阂跨估粒墩盂纷宗奉等秃铸联胎磐忌