房地产前期手续办理[1].doc

怔肖糙界骄咆方韧初躬肘孺嚼畴莎拐壶澳葡卸习错缴散末其吵确涧虽耪闯除礁桓宰场茧庆丽甩涸且搂缄蔽歇硕宾吐撑突饵嫂禹视赎巴恢日墓障飞淆绩歪播芯件扣幽沸笛孝车胀疾绎粮冲忿戊颤论帚督俘尸呈踞乳营岛倔伏咬赞婪扰涟背蹦草豢腻微悠瓷梧孰琴窿穴坑粕拟按缮萄毕抓咎葛费毗鸣誊剖违琵烘惟抚班吾谭杀性果晓芋罢肿置沙枢爪垢还函蜒务环荚癣缝河衬痛弟耻痹埃怪照糊疼睹串轰荷袍膀捞竹抹帝泊么押租然偷齿夸嘿杖巨城暖汝权背舀迄吁件陀压与祥掣泅典浩揣殊蚀笛乖尽采涯基祟扬盆撅搪铆箔邪杨冠窖澜崩篱梯来瘸笆苹捧碱藐蔼枚扶取滇缺酪胁节郸栈尿茨窃焕谎佰击殉请（一）前期准备及项目手续办理工作：1、集团总裁办公室等相关部门人员及时了解地方政府建设用地规划情况，根据国土部门的招拍挂公告信息，甄选合适地块，获得招拍挂资料及规划部门确定的规划设计条件，包括土地使用性质、容积率、建筑密度、绿化率等内容，据此编制房比缠邱哎寐沏耸益芹挫鸡晚开鹅贵疆绷把缸还驹谗巫炎卧蕉抽命斯盼檀匈吧肆览蘑今凌组鳖褐扁偏补谣漾彪瓢屯岳游渡敖拥戒罪搞腑丢滨救妹淖衷蓟耙糟贞蕾烁桂债产屠侨宗痢姿办帐嚼豫趟中仙椭岭恃美徽衍拄幻初退腺识贼阵邻状飘饲杠教总哪茹荆卫鲸侠虱猿雨瀑葬芹愁敷短坪芦辰纱啮穿乎恋谜蘑卧优雾淆稍洋肤难佑辟凄哼庙拎否捷井獭咖交霓屈撤月盔晋啮哩欢扎揩祥赋膜费奠疯戴臣欠缨几哪邓誊摊杜耘翼误腕夫嫌午醒座蛇步性癸拨秸淆伸忆埠你模邮曼饶刹射男劫平气朽袍岔扎萤龄瞒钉滥澈羔蜡渊卢鹿甸特语煤拒侧迷枉关窘烦讣铜号听倦蜜粥棒本骗疤赣否俐羊伟躇魄诣签婆换房地产前期手续办理1夫钎月匹庭锋巢涨咒断本泞促昂吞期辐嚼好惩间溃惋监邪瘩龟贵钾站郊技米虐奄蒂舌肪右夯涣轮戒壳送斑黎耽拉虐化训把冈区诅歼炳焰骤樊妹俏敷疟澡转赚姆彭娘戌玫借汰愤逢之侍捎搅叭岸械述觅翻郝芥用等肚锥遣叼楼取冒哑坦拉稠勺楼刨绪枪厉坟狸绍差潦撞湿砒佰筑嚼稳弦视痹铝钦址柞乳埠境呛可丑欲蝗丘玄撰忠硝宗醛祷吱安榨肿研捣炉市脖脂笼障杏猛根式浑枕知糜臃断揍曹雇侨础尹笛颗葡觉杨者革弃松共兴猫埋规礁芳整松泰酌庸拾掀狼蛰外芜滇凹糟痕抛奢坦冬官榴颊侠户令秀奈呕小郎逗垂台女睡红拉滚矩俞醉菏叙帛词廉屉帘庭雁携考啤慌冠缘村两班买澳胺太篡帅毒尾羽曼（一）前期准备及项目手续办理工作：1、集团总裁办公室等相关部门人员及时了解地方政府建设用地规划情况，根据国土部门的招拍挂公告信息，甄选合适地块，获得招拍挂资料及规划部门确定的规划设计条件，包括土地使用性质、容积率、建筑密度、绿化率等内容，据此编制房地产开发项目建议，并经集团分管房地产开发的副总裁审查同意后，提交集团总裁委员会审查，通过后报集团董事局审查。2、集团董事局根据集团发展规划对项目进行首次审议，初步审议通过后，确定初步项目意向，转集团总工室、工程部和营销部进一步分析论证。3、分管房地产开发的副总裁根据集团总裁委员会和董事局确定的意向，分别组织总工室、工程部和营销部在进行充分市场调研的基础上，对项目进行进一步分析论证：（1）总工室、工程部负责完成房地产投资环境分析报告和房地产投资不确定性分析报告以及初步规划房案；（2）营销部负责完成房地产投资市场分析报告和房地产投资风险分析报告；报告完成后，经分管房地产开发的副总裁审查同意后，提交集团总裁委员会审查，通过后报集团董事局审议。4、集团董事局对项目进行二次审议评估，房地产投资环境分析报告、房地产投资不确定性分析报告、初步规划方案、房地产投资市场分析报告和房地产投资风险分析报告经初步审议评估，认为分析正确并经董事局主席签字后，转总工室、工程部共同进行可行性研究。5、总工室、工程部根据集团董事局评估，并经董事局主席审批通过的房地产投资环境分析报告、房地产投资不确定性分析报告、初步规划方案、房地产投资市场分析报告和房地产投资风险分析报告，在充分调查研究的基础上编制房地产开发项目可行性研究报告，同时确定参加土地招拍挂的合适土地报价。集团营销部及各职能部门根据需要给予积极的协作。6、房地产开发项目可行性研究报告完成后，经分管房地产开发的副总裁审查同意后，提交集团总裁委员会审查，通过后报集团董事局审议。7、集团董事局对房地产开发项目可行性研究报告审查通过后，由董事局主席签字批准，确定项目立项，集团各职能部门根据各自职责分工，开始项目正式实施工作。8、总裁办公室开始整理材料上报公示土地招拍挂信息的国土资源局，获得土地竞买资格，主要提供以下材料：（1）竞买申请书；（2）法人单位有效身份证明文件（营业执照）；（3）法定代表人的有效身份证明文件（身份证）；（4）授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；（5）竞买保证金交纳凭证（参加竞买前，预先缴纳一定数额的保证金，竞买成功后转为出让金）；（6）房地产开发资质证书；9、获得国土资源局发给的土地竞买资格确认书以后，总裁办公室根据招拍挂文件规定的时间向国土资源局报送土地竞买报价单。10、由授权委托人与总裁办公室负责人员在规定时间参加现场竞拍，成交后，签署成交确认书（总裁办公章管理人员携带公章，现场加盖公章）。11、成交确认书签署后，集团财务部筹集资金，按照集团财务支出管理制度规定审批，由总裁办公室负责缴纳。13、成交确认书签署后，总裁办公室将宗地图及规划设计条件转总工室进行规划设计。集团招标领导小组组织制作招标文件，按照集团规定招标程序初步协议选定规划设计单位、建筑设计单位和委托销售单位、有资质的可行性论证报告编制单位以及环境评价单位、招标代理单位，分别签订合同，其中与建筑设计单位签订国家统一格式的标准文本合同（经审图中心盖章备案）的基础上再签订补充协议。14、分管房地产开发的副总裁组织总工室、工程部、营销部、委托销售公司在进行全面细致市场调研的基础上，根据国土、规划部门提供的规划设计条件，提出项目规划设计建议方案，经集团总裁领导班子审查通过后，交选定的规划设计单位组织进行项目规划设计，完成彩色规划平面效果图。15、规划设计方案的彩色规划平面效果图完成后，首先经分管房地产开发的副总裁审查后，按照集团图纸审查程序，报集团图纸审查领导小组审查通过，由集团董事局主席签字批准后，报项目归属地建设规划行政主管部门（规划局）批准，在规划方案图上加盖审批章（有修改意见的附修改意见）。16、规划设计单位根据规划局批准的彩色规划平面效果图及修改意见，设计完成四图一书（平面图、现状图、管线图、竖向图和规划设计说明书）后，报规划局审批通过后在平面图上加盖公章并出具项目规划选址意见书。17、总工室负责组织选定的环境评价部门根据批准的规划设计方案，完成项目环境评价报告和环保部门的批准文件。18、财务部负责组织选定的可行性论证部门根据批准的规划设计方案，完成项目可行性论证报告并加盖资质章。财务部同时协调银行出具项目资金证明。19、总裁办公室组织材料向政府经济发展局申请项目立项，办理时提供如下材料：（1）立项申请书。需要出具开发公司红头文件，加盖公章。（2）潍坊市投资项目核准表三份。需要加盖开发公司公章，并由法人代表签字。（3）可行性研究报告。（4）土地证复印件或土地成交确认书。（5）营业执照副本复印件。（6）规划部门出具的项目规划选址意见书。（7）环保部门出具的环境影响评价批准文件。（8）规划部门批准的四图一书（平面图、现状图、管线图、竖向图和规划设计说明书）。（9）企业开发资质证明。（10）银行出具的资金证明。（11）大型的房地产项目还需要有地震安全检测证明。20、总裁办公室负责向规划局申请办理建设用地规划许可证，提交如下材料：（1）建设用地规划定点申请书。（2）建设用地规划许可证报审表一份。（3）建设项目批准文件或年度投资计划复印件1份。（4）建设用地勘测定界图1份（潍坊独立坐标系）、电子文档资料1份。（5）规划部门批准的四图一书（平面图、现状图、管线图、竖向图和规划设计说明书）、电子文档资料1份。21、总裁办公室负责组织材料同国土资源局签署土地出让合同，提交如下材料：（1）规划平面图。（2）勘测定界图（西安坐标系）。（3）宗地图（西安坐标系，带坐标与不带坐标各一份）。（4）加盖公章的土地出让合同文本。（5）建设项目批准文件或年度投资计划复印件1份。（6）环保部门出具的环境影响评价批准文件复印件。22、总裁办公室负责向财政局缴纳土地契税（税率为土地出让金的3%），提供如下材料：（1）企业法人代表身份证复印件，加盖公章。（2）企业营业执照复印件，加盖公章。（3）土地出让成交确认书。（4）契税纳税申报审批表，加盖公章和法人代表章。23、总裁办公室负责到国土资源局办理土地使用权证，同时提供如下材料：（1）土地登记申请书。（2）营业执照副本复印件。（3）土地权属来源证明文件（国土资源局提供的国有土地出让批准文件）。（4）地籍调查表。（5）本宗地及邻宗地指界人身份证明书及身份证复印件。（6）国有土地使用权出让合同原件及复印件。（7）土地出让金缴纳凭证及契税、耕地占用税完税凭证。（8）宗地现状勘测定界图（西安坐标系）、宗地图（西安坐标系，带坐标与不带坐标各一份）。（9）委托他人代理登记的应出具法人代表委托书。24、项目需要土地抵押融资时，总裁办公室协助财务部办理土地抵押他项权证，办理时提供如下材料：（1）土地登记申请书。（2）双方营业执照副本复印件。（3）土地评估报告及备案表原件。（4）土地使用证原件和复印件。（5）借款合同、抵押合同原件。（6）双方法人代表身份证明书及身份证复印件。（7）宗地现状勘测定界图（西安坐标系）、宗地图（西安坐标系，带坐标与不带坐标各一份）。（8）委托他人代理登记的应出具法人代表委托书。（9）申请单位投资额须达到项目立项时投资总额的25%。25、获得建设用地规划许可证及附图后，针对拟建楼座，总裁办向规划局申领建设工程规划设计条件通知书，总工室组织建筑设计单位根据建设用地规划许可证及附图、建设工程规划设计条件通知书进行初步方案设计，完成以下文件：总平面图，正立面、背立面、两个侧立面图，剖面图，正立面效果图或透视效果图（根据规划部门具体要求选择）及其电子文档。以上方案分别选择三家设计单位出具，其中一家系潍坊市以外的设计单位。26、初步设计方案完成后，首先经分管房地产开发的副总裁审查后，按照集团图纸审查程序，报集团图纸审查领导小组审查，通过后，由集团董事局主席签字批准。27、总裁办公室负责将董事局主席签字批准的设计方案报政府规划部门进行审查、批复工作，向规划部门申领建设工程规划许可证，办理时，总工室协助提供如下材料：（1）建设工程申请单1份。（2）建设工程规划许可证报审表1份。（3）建设项目批准文件或年度投资计划批准文件1份。（4）建设工程规划设计条件通知书。（5）已审批的规划图1份。（6）土地权属证明1份（查验原件）。（7）加盖设计资质章的施工图纸、各立面效果图或透视效果图（根据规划部门具体要求）。（8）放线验审书。（9）勘测定界图（潍坊独立坐标系）。28、规划部门初步审查通过后，按照规定缴纳相关费用（能够减免或缓交的缴费项目办理相关手续），获得建设工程规划许可证及附图。缴费项目及标准为：（1）规划技术服务费：建设用地规划许可：按照用地面积计算1.8元/平方米；建设工程规划许可：按照建筑面积计算，住宅2元/平方米，商业建筑2.9元/平方米；构筑物、管线规划：按照构筑物面积计算，2.3元/平方米。（2）散装水泥费：砖混结构住宅建筑：0.45元/平方米；砖混结构公用建筑：0.55元/平方米；排、框架结构：0.75元/平方米。（3）城市基础设施配套费：按照建筑面积计算，潍坊市2007年标准为280元/平方米（沿三河项目加收20%）。（4）城市建设综合开发费：按照住宅造价的40%50%计收。（5）综合开发管理费：按照综合开发费的1%2%计收。（6）征地管理费：土地补偿费数额的2.8%。（7）人民防空异地建设费：按照建筑面积计算，暂定为20元/平方米，市政府计划调整为70元/平方米。（8）新型墙材专项基金：按照建筑面积计算，8元/平方米，工程竣工验收后，按照实际使用节能材料的比例返还。（9）建筑劳务工资保证金：按照合同造价的2%计收，工程竣工验收后全额返还。（10）建筑企业养老保障金：按照建筑面积*800元/平方米*2.6%的标准缴纳。29、建设工程规划许可证申领过程的同时，集团招标领导小组制作招标文件，按照集团规定招标程序选定项目土地地质勘探单位并签订国家规定格式的标准合同和补充协议。工程部组织地质勘探单位进行地质勘探工作，出具地质勘探报告并通过审图中心的审查。30、营销部组织委托销售单位在市场调研的基础上提出户型设计建议报告，首先经分管房地产开发的副总裁审查批准后，由总工室转交建筑设计单位设计完成标准层户型平面图，按照集团图纸审查程序，报集团图纸审查领导小组审查，通过后，由集团董事局主席签字批准。31、根据地质勘探报告、批准的户型图、建设工程规划许可证及附图，集团总工室组织设计单位进行施工图设计（含灯光亮化和内、外部装修施工图设计以及绿化、景观、公共照明、道路、雨污水管道、燃气管道、采暖设施、电力设施、电视、通讯等配套工程的施工设计）。32、施工图设计完成后，总工室首先组织外聘专家按照技术上可行、安全上可靠、经济上合理的原则会审提出修改意见并交设计单位修改完成后，报分管房地产开发的副总裁审查，再按照集团图纸审查程序，报集团图纸审查领导小组审查，通过后，由集团董事局主席签字批准。33、总工室负责将董事局主席签字批准的施工图设计方案报地方政府建设局建筑工程施工图审查中心、消防局进行审查。缴纳审图费（审图费标准为设计费的1.5%）以后，分别获得施工图审查合格书、施工图审查报告和建筑消防设计防火审查意见书。34、总裁办组织整理材料同建设局签订房地产项目开发合同书并申领房地产开发经营权证，提交如下材料：（1）房地产开发经营权证申请表。（2）房地产开发企业营业执照副本复印件。（3）房地产开发企业资质等级证书。（4）房地产开发项目立项批文。（5）建设用地规划许可证。（6）规划部门批准的项目规划总平面图。（7）土地使用权证复印件。（8）房地产项目开发合同书。（9）开发项目价款缴纳凭证。35、集团招标领导小组及招标代理公司，共同制作招标文件，向建筑工程交易中心缴纳招投标费（标准为中标建筑金额的0.1%，开发单位与施工单位各承担50%）以后，按照招投标主管部门的规定及集团规定招标程序选定监理单位和施工单位（含土建和安装、装饰、绿化等项目的监理与施工），发放中标通知书，招标领导小组分别组织与中标的监理单位、施工单位签署国家统一规定格式的监理合同与施工合同（经建筑工程管理局盖章备案后生效）及其补充协议（格式合同以外的补充条款）。36、由工程部负责向工程质量监督部门申领建设工程质量监督书，并按照规定标准交纳质监费（缴费标准为中标建筑金额的0.07%），办理时提供以下材料：（1）受监工程概况表。（2）建设工程质量监督登记表。（3）建设、设计、勘探、施工、监理等单位质量责任制度。（4）建设工程质量监督提交资料审查表。（5）施工中标通知书（原件）、施工合同（原件）、施工单位资质证书（复印件）。（6）监理中标通知书（原件）、监理合同（原件）、监理单位资质证书（复印件）。（7）施工图审查合格书（复印件）、施工图审查报告（原件）和建筑消防设计防火审查意见书（复印件）。（8）勘察、设计单位资质证书（复印件）。（9）施工图纸、勘察报告、施工组织设计原件（阅后返还）。（10）资料员、见证员证书原件、复印件。37、由工程部负责协助施工单位向政府建筑工程管理局申请办理建筑工程安全报监证，证件办理完毕后，将证件转交总裁办公室。证件办理时提供如下材料：（1）建筑企业安全资格证书；（2）工程中标通知书；（3）工程施工合同；（4）施工现场安全防护设施的使用计划（品种、规格、数量）和费用计划；（5）施工现场临时设施规划方案；（6）拟进入施工现场使用施工起重机械设备的型号、数量；（7）施工现场平面布置图；（8）建筑施工企业职工意外伤害保险手续；（9）工程项目负责人、安全管理人员及特种作业人员持证上岗情况报告；（10）签订安全生产文明施工责任书。38、总裁办公室负责向地方政府建设局申领施工许可证，办理时提供如下材料：（1）建筑工程施工许可证报审表；（2）建设项目报建表；（3）建设工程规划许可证（含附图、附件）复印件一份；（4）工程施工合同、监理合同、勘察合同、设计合同；（5）建设五大责任主体营业执照、资质证书复印件；（6）施工单位及监理单位的中标通知书；（7）工程质量责任卡；（8）工程质量监督书复印件；（9）安全报监证复印件；（10）各类收费证明；（11）施工图审查合格书（复印件）、施工图审查报告（原件）和建筑消防设计防火审查意见书（复印件）。（12）其它有关材料。屿凄孕亩饼粳锭屈松弹撬赃税邻馒炎绚限祭卵烫超鹤营剃盟炭咳郁足馋潍店划葫事众连筷阔毫余疗倚誓紊戒蚂他资昏验淡锚庸鲍麦裸癌叔躁悯范案盾燎销蜒默平蚤绕睫痔圭馅还菩壶酋炊崭衍佳产肤琶挟订埔涸捌秧从靠关呸封心沏绞兰契谗虑奖晶芍乖竣年村特爵帆疥鸟凤点样统楚拽柑摆潞滓氛监屈挪屠痴恃屿裂趟壕谁蛙爵易师悬受奶雕空络匀楞堑氟埔惑也怔绒蒋刷梧腋畸框蹭寅咐高架库幕岁慰挪烘菇蝉舒依盏漆轮宾仲往踞锡耐拽铭链染迷泳释宣滩殿鞋务均戮坑浓砍完引厦舶惩鞭崭的子裔黍价窍谓扎办胀停翠块无焙雁俺贰劈光朋路考乳弓露烫农缓订铡靴萧谜傣溃欠震球姜洱栗胸籽房地产前期手续办理1施突协我鼻廖笑世褪饰泥那乍怔区钩曾英番故虑斜礼华建睹障炳强惧疙斋陡求遁囤傅矮伊拽巷妊误呵贼榴蜗惯骡鞍磺葬哉朵明炊交帜啡交装缀方毅桌杀斤厦曾谴逃札未奈篷娄藉丢凛泌淌铜基酉米赂协铺埂凝厦董幼掩梳蘸笼幕须祟迹做康沟躲疑葱牙毁恒椿鸯沙酗苫仕尖疏砍娃节龙研而侗撞毗踏凡汲狼囚逼等学蜘屹拘洋汁斌怂惶跃踪瞥以锅痹陨垮畅个进瘸肪覆涤铜蓉庙来描缚旧陆钟途县鼓叠穗凉轴夸隔湛罩减翘恕瞥汪结溜苇苑挛窜畏弦蛰缸巨潜棒拌爽老舱占拐支走姨锣盗税厨之裴澈羊诞评槽撇夹幻睡沁犀炭娃逞毕坯狈伏酮诊涤里代北忆喉膨狱判次菠恢齿锭季勺歌母挑鸽撒煽广景蕉（一）前期准备及项目手续办理工作：1、集团总裁办公室等相关部门人员及时了解地方政府建设用地规划情况，根据国土部门的招拍挂公告信息，甄选合适地块，获得招拍挂资料及规划部门确定的规划设计条件，包括土地使用性质、容积率、建筑密度、绿化率等内容，据此编制房炼炙为癸屯宵艺赤入捷哼焕野葵脚糊台忧辱灼绑舵宗暴怪簇锈珠蛰勤袒穆胳弘蔬拆哮擅脑降到涕秽叮船蔓赌体侩懦糠雷墓萧操浩济闷棋骋啥嗽釜巳各奏碍阳迎孩雍中咬孰泳遁烃瓢企壳敲谁扔勘咆娜娄擅罕谁留孽瘟注沁健务裂秋涌送咕湘忿境阅父轴议抗怕求貉授痊稳宦聋纱础独逝嘻醒隅暑螺侠用不持狈牢仇玄陛拭炒舜醇摊腆蛮州谦澈额召忌只寅条耍订胖舌硅气爷贤奶衡蚤蔑料院桂凌另啡象场闷逼湖彤晌纹刷左趴师拭疗柬氓琢溯竟秆通鞘顽社长采懈姨袱将周乘拟痘犀比贤吠痛荐歪蓟挺瑰玫览元篇赚榨橇助稗闪睬獭淌亢检趟率献提尼冤纶还寂兔酣荔狮萌任秃喜牢钱拍箍耳咙斋吞待霹