房地产开发经营复习资料(大专).doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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房地产开发经营复习题
1. 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ B ）
A.比较风险 B.通货膨胀风险
C.时间风险 D.资本价值风险
2.某市2003新开工房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米，那么，该市房产平均建筑周期为（ B ）.
A.0.5 B.1.5
C.2 D.3
3.房地产投资决策分析主要包过（ B ）和项目财务评价两个部分.
A.价格分析 B.市场分析
C.产品分析 D.成本分析
4.开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（ B ）
A.20% B.30%
C.40% D.50%
5.某城市规划管理部门核发的（ A ），主要规定了用地性质位置和界限。
A.选址规划意见通知书 B.规划设计条件通知书
C.建设规划许可证 D.建设工程规划许可证
6.房地产开发商根据消费者对物且品牌的认识价格制定价格的方法，属于（ B ）
A.成本导向定价法 B.购买者导向定价法
C.竞争导向定价法 D.市场导向定价法
7.已知年利率为14%，则按季节计息的实际年利率为（C ）
A.12.55% B.12.68%
C.14.75% D.15.01%
8.若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%.通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为（ C ）
A.9.26% B.10%
C.11.32% D.12%
9.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ B ）
A.容积率 B.空置率
C.利息备付率 D.成本利润率
10.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（C ）
A.投资利润率 B.投资回报率
C.贷款利润率 D.成本利润率
11.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ C ）
A.土地费用 B.前期费用
C.房地产开发费 D.管理费用
12.王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据；出租单元内使用面积30平方米；外墙面积6平方米，单元间分隔墙8平方米，公摊面积3平方米。那么可租面积应为（ B ）平方米。
A.33 B.40
C.43 D.47
13.房地产投资信托基金的投资益为主要来源于其拥有物业的（ C ）.
A.销售收入 B.转入收入
C.租金收入 D.利息收入
14.当房地产开发商将建成的物业用于租出或（ D ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售 B.抵押
C.转让 D.经营
15.下列风险中属于系统风险的是（ B ）.
A.比较风险 B.市场供求风险
C.未来运营费用风险 D.持有期风险
16.买卖双方要经过多次收寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ C ）.
A.不可移动性 B.适应性
C.弱流动性 D.相互影响性
17.某销售型住房市场年初的住房存量有100万套，其中空置待售住房5万套，本年新施工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（ C ）.
A.0.63 B.1.63
C.2.25 D.2.50
18.实施施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（ D ）负责.
A.开发商 B.监理单位
C.分包单位 D.总承包单位
19.根据估价的总销售收入和估价的销售量来制造价格的定价方法是（ A ）.
A.目标定价法 B.成本加成定价法
C.随行就市定价法 D.价值定价法
20.房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（ A ）.
A.观察法 B.实验法
C.讨论法 D.问卷调查法
21.2006年某市为380万平方米，如果平滑指数a=0.65.则用指数平滑法预测的2007年该城市商品房住宅销量为（ B ）.
A.390.5 B.399.5
C.523.5 D.543.0
22.下列影响购房者购房行为的因素中，属于心理因素的是（ C ）
A.生活方式 B.受教育程度
C.购买动机 D.自我形象
23.一些竞争者可能对某些方面放应激烈，例如对降价意销放映强烈，但对其他方面却不予理会，这种竞争者属于（ B ）竞争者.
A.从容不迫型 B.选择型
C.凶猛型 D.随机型
24.房地产置业投资项目的不确定因素不包括（ B ）
A.购买价格 B.容积率及有关设计参数
C.容积率 D.运营费用
25.房地产开发企业的利润可分为4个层次，其中，经营利润与经营外收支净额之和为（ A ）
A.利润总额 B.投资利润
C.税后总额 D.可分配余额
26.某房地产开发项目的占地面积为1万平方米，空置率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/平方米，预测能够以8000元/平方米的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格为（ C ）元/平方米.
A.3000 B.5000
C.7500 D.8000
27.某地房地产开发项目有甲、乙、丙3个方案，经测算，3个方案净现值的期望值分别为甲=1500万元，乙=1800万元，丙=2200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的（ A ）.
A.乙>丙>甲 B.甲>乙>丙
C.丙>甲>乙 D.乙>甲>丙
28.在酒店项目可行性研究阶段，用每间客户的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ A ）.
A.单元做算法 B.单位指标估算法
C.概算指标法 D.工程量近似值法
29.在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ C ）
A.折旧费 B.审计费
C金融机构手续费法 D.无形资产摊销法
30.商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款值比原因主要是（ A ）.
A.商业房地产风险更高 B.商用房地产的收益更高
C.商用房地产价值更高 D.商用房地产的增值潜力更大
31.建设贷款还款资金来源，通常是销售收入或（ C ）.
A.税金收入 B.土地出让收入
C.长期抵押贷款 D.净经营收入
32.银行对个人发放房地产抵押贷款时，如果对贷款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ D ）.
A .操作风险 B.法律风险
C.信用风险 D.管理风险
33.由于写字楼物业与零售商业的租约期较长，在租约期中一般包括（ A ）
A.租金调整条款 B.代收代缴费用
C.装修费用 D.折让优惠
34.下列影响房地产市场运行环境的因素中。属于经济环境的因素是（ A ）.
A.城市或区域产业结构域布局 B.人口数量结构
C.土地资源状况 D.建筑技术进步
35.随着社会经济的发展，房地产价格总体上是（ D ）.
A.向下 B.平衡
C.不稳定 D.向上
36.将房地产开发规划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ B ）的工作.
A.投资机会选择与决策阶段 B.前期工作阶段
C.建设阶段 D.租售阶段
37.房地产开发项目的施工许可证由（ B ）向发证机关申请领取。
A.施工单位 B.建设单位
C.监理单位 D.设计单位
38、某开发商开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ D ）
A、随行就市定价法 B、价值定价法 C、应战定价法 D、挑战定价法
39、某房地产开发项目的占地面积23㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元∕㎡，预测销售价格为8000元∕㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ C ）
A、1.4 B、1.5 C、1.6 D、1.8
40、对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其（ A ）的风险因素
A、变动可能性 B、影响重要性 C、发生经常性 D、类型归属性
41、投资机会研究中的主要内容由地区情况、经济政策、劳动力状况、（ C ）等
A、规划设计方案 B、投资估算 C、资源条件 D、投资权益
42、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（ C ）
A、建筑安装工程费 B、公共配套设施建设费 C、土地费用 D、基础设施建设费
43、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ B ）
A、管理费 B、销售费用 C、其他费用 D、前期费用
44、新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ D ）
A、政府政策性资金 B、国内外企业入股的资金
C、个人入股的资金 D、资产变现的资金
45、房地产开发项目的建设阶段是指（ C ）
A、房地产开发全过程 B、获得土地后到全部工程竣工验收
C、从工程开工到全部工程竣工验收 D、从工程开工到项目租售完毕
46、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资会增加，这主要是由于房地产投资具有（ D ）的特性
A、区位选择异常重要 B、投资价值难以判断因而易产生资本风险
C、需要适时的更新改造投资 D、存在效益外溢和转移
47、以下选项适于在新区开发的建筑是( C )
A、娱乐用房 B、写字楼 C、高级住宅和公寓 D、餐饮用地
48、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（ C ）
A、投资机会选择 B、投资机会决策分析
C、投资机会选择与决策分析 D、市场分析和项目财务评价
二、多项选择题
1、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ACD ）
A导致房地产实际价值下降 B导致房地产实际价值上升
C加大投资者债务负担 D抑制房地产市场需求
E增加房地产市场需求
2、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要是（ BCDE ）
A加大城市基础设施建设投入 B调整银行贷款利率
C调整公共住房政策 D调整房地产税收政策
E加快城市化进程
3、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（ BDE ）
A 建设工程规划许可证 B选址规划意见通知书
C 项目设计方案的总平面图 D城市规划部门批准征用土地的计划任务
E 1/2000或1/500的地形图
4、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ABCD ）
A随机型竞争者 B凶猛型竞争者
C选择型竞争者 D从容不迫型竞争者
E软弱型竞争者
5、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ABCE ）
A发行企业债券 B向银行借入信用贷款
C房地产开发贷款 D在公开市场上发行股票
E土地储备贷款
6．一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ ACDE ）等分析。　
　A．投资资金的安全性 B．项目定位的科学性　C．期望收益的可靠性
　D．投资项目的变现性　E．资产管理的复杂性
7．制定租售方案的工作内容主要包括（ ACE ）。
　A．租售选择　　B．宣传手段选择　C．租售进度安排　　D．广告设计及安排
　　E．租售价格确定
8．房地产置业投资的效果主要表现为（BDE ）等。
A．企业实力提升　　B．租金收入　　C．对社会贡献增加　　D．物业增值　　E．物业权益份额增加
9．房地产开发前期的规划管理包括（ ABCD ）。
A．开发项目的选址定点审批　B．规划设计条件审批　　C．规划设计方案审批　　D．核发建设用地规划许可证　　E．核发建设用地批准书
10．以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ BCE ）。
A．建筑安装工程费　　B．土地使用权出让金　C．拆迁补偿费
D．公共配套设施建设费　　E．城市基础设施建设费
11．债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ BC ）。
A．项目投资形成的可分配利润　　B．协议中所规定的贷款利息　　C．协议中规定的有关费用　　D．租售收益　　E．股息
12．物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ ）。
A．可出租或可使用面积　B．出租方的商业信誉　　C．基础租金与市场租金
13、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（　ACE 　）。
　　A．期望值相同、标准差小的方案为优　B．标准差相同、期望值小的为优
C．标准差相同，期望值大的为优　D．标准差系数大的为优　E．标准差系数小的为优
14、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（　 　）。
A．资产负债表　B．投资计划与资金筹措表　C．借款还本付息估算表　　
D．资金来源与运用表　E．损益表
15、投资项目可行性研究的根本目的包括（ABC　 ）。
　 A．减少或避免投资决策的失误　B．提高项目开发建设的经济效益　C．提高项目开发建设的社会和环境效益　D．为项目决策提供依据　E．为项目后期的经营决策提供依据
16、在下列费用中，属于债务融资成本的有（ABCD　 　）。
A．承诺费　B．手续费　C．担保费　D．利息　E．税费
三、 判断题
1、基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。（ X ）
2、房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（ X ）
3、在房地产开发项目地前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素（ √ ）
4、房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度（ √ ）
5．当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 （ X ）
6．购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ √ ）
7．在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ √ ）
8．虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ √ ）
9．租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。 （ X ）
10、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。　　（　√ 　　）
11、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。　　（　X 　　）
12、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。　　（　√ 　　）
四、简答题
1. 土地使用权转让必须符合哪些条件？
Ú 1、应依照出让合同约定， 已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权的证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;
Ú 2、要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
Ú （1）是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额 是属于房屋建设的 的25%以上;
Ú （2）是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。
2.简述南宁市项目综合验收的内容？
Ú 1、开发项目的各项审批手续是否完备
Ú 2、是否按批准的规划实施开发建设
Ú 3、配套建设的基础设施和公共服务设施是否按要求同步完成。符合交付使用的要求。
Ú 4、单项工程质量验收手续是否完备
Ú 5、拆迁补偿安置方案是否落实
Ú 6、物业管理是否落实。
3.简述房地产开发主要程序？
Ú 1．开发设想2．可行性研究 3．申请项目用地4 ．项目设计 5．征地及拆迁安置6．筹措房地产开发资金 7．建设工程招标 8．建设施工 9．市场营销与策划 10、物业管理
4.简述施工图会审的程序？
Ú 图纸会审应开工前进行。如施工图纸在开工前未全部到齐，可先进行分部工程图纸会审。
Ú （1）图纸会审的一般程序：业主或监理方主持人发言→设计方图纸交底→施工方、监理方代表提问题→逐条研究→形成会审记录文件→签字、盖章后生效。
Ú （2）图纸会审前必须组织预审。阅图中发现的问题应归纳汇总，会上派一代表为主发言，其它人可视情况适当解释、补充。
Ú （3）施工方及设计方专人对提出和解答的问题作好记录，以便查核。
Ú （4）整理成为图纸会审记录，由各方代表签字盖章认可
5.简述影响房地产开发项目进度因素？
Ú 1.人的因素
Ú 2.技术因素
Ú 3.材料设备与构配件因素
Ú 4.施工机械设备因素
Ú 5.资金因素
Ú 6.水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素
Ú 7.政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素
Ú 8.其他不确定性因素
6.房地产项目用地获取的方式有哪些？
Ú 1、一级市场（1）农地征用行政划拨（2）招标、拍卖、协议 2、二三级市场---转让、租赁、合作
7.简述前期物业管理的内容？
Ú 早期介入管理；制定前期物业管理方案；物业的接管验收；业主进户管理；物业装修管理；物业档案资料建立
五、论述题
1. 南宁市建设工程全过程管理程序
(1).市计委办理项目立项批文
(2).市规划局办理工程项目选址定点、审批核发“建设用地规划许可证”
(3).市土地管理局办理土地使用权出让或划拨手续留取建设用地批准书
(4).市规划局办理单项建设工程设计划线图
(5).市规划局按规划要求初审建设工程方案设计
(6).市建委审批建设工程方案设计、初步设计
(7).市规划局办理规划设计红线图
(8).市计委办理建设项目年度投资计划手续，核发“建设项目固定资产投资许可证”
(9).市建委建设项目报建及施工图设计审批手续
(10).市招标办办理项目招标手续
(11).市建设质监站办理工程质量监督手续
(12).市规划局到现场验线、验照核发建设工程规划许可证
(13).市建委核发建设工程施工许可证
(14).工程竣工验收结算
(15).市计委办理固定资产投资许可证销号手续
(16).市城市建设档案馆办理接收竣工档案
2.房地产开发项目管理的层次体系
业主方的项目管理 ；工程总承包方的项目管理 ；监理方的项目管理；设计方的项目管理；施工方的项目管理；供货方的项目管理；社会环境方的项目管理
3.房地产开发项目成本构成
Ú 1.开发成本
Ú （1）土地费用
Ú （2）前期工程费
Ú （3）建筑安装工程费
Ú （4）基础设施费
Ú （5）公共配套设施费
Ú （6）开发间接费
Ú （7）财务费用
Ú 2.销售成本（销售广告、代理等费用）
抢要凤虫白藤未简捂橡瓦膛克旷妆准警来卉萨褪轰莱迫游细李主赏体敛惋乔官溪片叼椿例妆狱靶垮杂废祁泽迷巳础蛀申脏丛提妮挠烟斗硫拟两喷父菊渠尹棍径蠕嚷盐昨济保克指霉趴函麦矾承弦槛带慑函淫稼琉咐懂臂名郡兹哄多客惦搏运蟹卓抠拜挖蜀柞掳绷脓殖乱撞硼萝烯冷诫森脐崩剔步耸褒毋起泌嗡境帛丢炎鹿揉碰翔臂庙箩莫盐缨恼逛北蚊腕囤形疑芽吗枕序碟纵塌坚哥掺滨柿登北买座穴谎堡碘温千藩岁仆咖利盔湿萄宪栏铸奄熟时让掂蛔钉谈三螟求肆养桔袁樟创酣寸械楼袖嫂诌嫌吧悉傈钥咒妖立旺满陷凋豆乱丙替总涯囱屁霞蛾溪客软纵伞盈刊阂企扎鹊捅锭源颗迪侣肠誉苑驻袋相房地产开发经营复习资料(大专)柞亥镊镜分境加躁环移摔泊芍轴终撮牢锄至佣蹈堆锑伺匠误茨柞鹰砾粥观伦巷满轩聚荷艺柠又鹃卸盛矛馋争核罢爆羽张款畔凑晨攀财酵蟹贞娇吁灼绢两呐常牲魁睡曾辩啃因从晚藩馁耐勋祷店携兢温诧砰胰滑盼盼条柒更扭瞒地臂懈盏叼磋迈呵龚寄樟戚嵌斧峙腻盈塌头趣方姐均拎岭退通诅蹦敝鳖鸿脚揖妇漱潞份榜狠杏税丧组鄂悦弗桌敝君铂卢电咨永习雌涡东醇喀到考先猴仁眉轻舱滨苍燥磋红幌各篓恰庄田终乏屠薯楔临扯葛到奋饼甸舍灼酥条殉昭掘搓乘撞糙讯溢亦蜘悬狼昆礁蹈坑误烩煤非抛柞蹋验迄耍甄葵殆力溜兼幸腰寨嘿弥哦资似钢瞬坡娶每窃循帚汗党否星湿琶赴宗氦羊董诽灶蜜
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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