银行商品房开发贷款管理办法模版.doc

x银行商品房开发贷款管理办法
第一章　总　　则
第一条　为促进商品房开发贷款业务规范发展，根据国家有关法律法规和x银行的有关规章制度，制定本办法。
第二条　本办法所指的商品房开发贷款系指向房地产开发企业发放的，用于商品房及其配套设施建设的贷款。按照贷款项目的规划用途，商品房开发贷款分为住房开发贷款（不含保障性住房开发贷款）和商业用房开发贷款。对住房建筑面积占项目总建筑面积超过６０％（含）的项目发放的开发贷款，按住房开发贷款管理；对商业用房建筑面积占项目总建筑面积超过４０％的项目发放的开发贷款，按商业用房开发贷款管理；其他情况根据项目中占比最高业态对应的贷款种类进行管理。
第三条　商品房开发贷款纳入信贷业务授权授信管理，业务办理流程执行《x银行固定资产贷款管理办法》相关规定。
第四条　本办法适用于x银行所辖境内分支机构办理的本、外币商品房开发贷款管理。
第二章　贷款条件
第五条　借款人条件
商品房开发贷款的借款人应具备以下基本条件：
（一）具有法人营业执照并已办理年检手续；
（二）法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，开发项目运作正常，持续发展能力较强；
（三）具有建设行政主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并在有效期内；
（四）持有人民银行核准发放并通过年检的贷款卡，在x银行开立基本账户或一般存款账户（银团贷款可根据银团贷款协议在代理行统一开户）；
（五）借款人及控股股东、主要股东无重大不良信用记录（或虽然有过不良信用记录，但不良信用记录的产生并非由于主观恶意且申请本次用信前已全部偿还了不良信用）；
（六）具有按期还本付息能力，信用等级原则上在ＢＢＢ级（含）以上；
（七）已列入房地产开发贷款支持类客户名单；
（八）为外商投资企业的，符合国家的有关规定；
（九）x银行规定的其他条件。
第六条　贷款项目条件
商品房开发贷款项目应具备以下基本条件：
（一）项目符合国家行业、产业政策，核准、备案文件（或同等效力文件）完整、真实、有效；
（二）项目建设用地为出让性质，并已根据国有土地使用权出让合同约定缴清土地出让金；
（三）取得项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；
（四）项目资本金比例符合国家、监管部门及x银行相关政策制度的规定；外商投资房地产企业开发项目的资本金比例要求，按照外商投资管理有关规定及x银行相关政策制度的规定执行；遇国家有关部门或x银行调整项目资本金比例要求的，从其规定；
（五）能够提供合法、有效、足值的担保，符合x银行贷款担保的有关规定（信用方式的除外）；
（六）项目市场前景良好；
（七）x银行规定的其他贷款条件。
第三章　贷款期限、方式与科目
第七条　贷款期限。商品房开发贷款期限根据项目开发建设情况和预期收入情况合理确定。以出售为主的项目，贷款期限一般为３年，原则上不超过５年；以出租、自营为主的项目，贷款期限一般为５年，原则上不超过１０年。
第八条　商品房开发贷款原则上采用抵押担保方式，并须办理贷款项目土地使用权及在建工程抵押，若贷款项目土地使用权及在建工程由于当地政策原因不能设定抵押，须在借款合同中约定不得对外设定抵押担保，并应在贷款发放前向当地监管部门备案。对项目开发情况正常，在撤销原在建工程和土地抵押、更换为已建房产抵押期间，可采取阶段性保证担保。遇国家、监管部门或x银行调整项目担保要求的，从其规定。
第九条　商品房开发贷款在房地产开发类贷款科目中核算反映，同时在信贷管理系统群（Ｃ３）中通过“固定资产贷款用途”实施准确分类。
第四章　贷款申请与受理
第十条　借款人申请商品房开发贷款，应向贷款人提交借款申请，并提供以下资料：
（一）借款人营业执照、组织机构代码证、房地产开发企业资质
等级证书或其他证明借款人项目建设资格的有效文件；
（二）借款人验资报告和公司章程；
（三）借款人贷款卡和资信证明材料；
（四）借款人经审计的近三年财务报告（成立时间不满三年的须提供成立以来所有年度的财务报告）及最近月份财务报表；
（五）经有权部门批准的项目核准或备案资料（或同等效力文
件）；
（六）项目国有土地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》（申请贷款时“四证”暂时不全的，应提供“四证”落实计划），项目已开始销（预）售的，还需提供相应的《销（预）售许可证》；
（七）项目资本金、其他资金来源及落实计划，已投入的项目资金凭证等；
（八）项目用地总平面图、规划设计方案、拆迁补偿协议及计划、建筑承包合同等；
（九）项目监理单位、建筑施工单位、设计单位资质证明；
（十）采取担保方式的，应根据有关规定，提供保证人、抵（质）
押物的有关资料；
（十一）x银行要求提供的其他证明文件和材料。
第十一条　经营行（或客户管理行客户部门）受理借款人申请后，初步了解借款人及项目主要情况，收集相关资料，报有权调查行客户部门申请调查评估。
第五章　贷款调查评估
第十二条　商品房开发贷款项目的调查评估执行x银行有关规定。
（一）调查评估主体。商品房开发贷款调查评估由有权调查行客户部门组织实施。
（二）调查评估条件。项目取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，或者已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》且项目建设内容基本确定，可进入调
查评估程序。
（三）调查评估实施步骤。有权调查行客户部门组织成立项目调查评估组，确定贷款方案，对项目进行现场调查评估，并撰写调查评估报告；项目调查与评估由相同人员进行的，调查与评估工作可合并进行，出具一份调查评估报告。
（四）调查评估主要内容。
１．对借款人的调查评估。调查借款人主体资格的合法性，借款人及其控股股东（实际控制人）治理结构、经营业绩、财务状况、资信状况和发展前景等。
２．对项目的调查评估。调查项目的基本情况、合法性、总投资、资金来源及筹措计划、市场前景等。
３．对贷款效益及风险的调查评估。调查项目效益、担保能力及风险因素。
第十三条　其他政策性银行、国有商业银行、大型股份制商业银行或资信良好、实力雄厚的外资银行已评估的商品房开发贷款项目，以及x银行作为银团贷款参与行，牵头行或主要贷款行已评估的商品房开发贷款项目，评估报告经调查行客户部门认定同意的，x银行可不进行专门评估。
第六章　贷款审查、审议、审批与合同签订
第十四条　商品房开发贷款审查、审议与审批执行总行固定资产贷款管理、房地产开发贷款授权管理的有关规定。
第十五条　商品房开发贷款须订立书面借款合同，全部贷款发放条件原则上应在签订借款合同前落实。因同业竞争需要或其他特殊情况确需在借款合同签订后落实的贷款发放条件，应列入合同条款，在借款合同签订后、贷款发放前落实到位。对于未能在合同中明确的资金监管要求，也可在与借款人签订《商品房开发贷款资金监管协议》中明确。
第七章　贷款发放与支付
第十六条　贷款发放实行分层审核，有权审核行及经营行应按照《x银行用信管理办法》相关规定落实所有贷款发放条件。
第十七条　借款人在经营行开立资金监管专用账户，贷款发放与支付应通过该账户办理。
第十八条　经营行按照《x银行固定资产贷款管理办法》及用信管理等相关规定的要求，通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理和控制。对于我行参与的银团贷款，贷款发放与支付按照银团贷款协议执行。
第八章　贷后管理
第十九条　商品房开发贷款贷后管理执行总行贷后管理的一般规定。
第二十条　经营行应与借款人约定专门的项目收入账户，严格项目收入监管。对于我行独家办理开发贷款的，原则上，项目全部收入应纳入约定账户监管；对我行参与银团贷款的，纳入我行约定账户监管的项目收入比例不低于我行贷款比例。
第二十一条　商品房开发贷款要根据项目收入实现进度采取分期还款方式，在还款期内至少每半年还本付息一次，有条件的可按季度进行偿还。以销售为主的项目，应根据销售计划合理确定分期还款计划。项目销售转投入结束后开始归还我行贷款，项目按销售比例归还贷款要求须符合我行相关政策规定。客户经理应跟踪掌握项目所在区域市场变化情况，定期查询、核实项目的实际销（预）售情况、销（预）售资金归行情况以及贷款归还情况，督促借款人严格按照销售进度归还贷款。以出租、自营为主的项目，应根据项目回笼资金情况合理确定还款计划。客户经理应定期查询、核实项目收入情况、收入资金归行情况及贷款归还情况，现金流充足时可要求借款人提前偿还贷款。对于我行参与的银团贷款，按照《x银行银团贷款业务管理办法》的要求和银团贷款协议约定的还款计划收回贷款。
第二十二条　商品房开发贷款贷后管理的重点内容
（一）项目工程建设阶段的监管重点。
１．资本金、其他资金来源的落实情况以及使用情况。
２．工程形象进度与资金使用匹配情况，分析借款人是否按照合同约定和用款计划使用贷款，有无贷款挪用情况。
３．项目总投资额和资金运用计划有无变化，投资是否超预算以及追加投资的资金来源及落实情况。
４．项目工程施工进度、配套工程建设和工程施工质量状况等。
（二）项目实现收入阶段的监管重点。
１．项目所在区位市场的变化情况，是否按预定计划进行销售（出租），项目收入实现进度。
２．配套按揭贷款办理情况，我行按揭贷款的额度、占比。
３．项目收入实现及归行情况。
４．借款人财务情况以及项目收入归还贷款情况。
第九章　附　　则
第二十三条　本办法未尽事宜执行《x银行固定资产贷款管理办法》、《x银行项目融资业务管理办法》和《x银行房地产行业信贷政策》的规定。
第二十四条　本办法由总行负责制定、解释和修订。