商务酒店投资可行性分析报告.doc

商务酒店投资可行性分析报告

一、项目基本建设情况商务酒店位于xx市宏远市场西侧，建设路宏远市场红场南侧，距离建设路约30m。主体建筑高7层（含地下一层），建筑面积约6223㎡。一至三层每层938㎡，四至六层每层803㎡，地下室1000㎡，外围北侧停车场约500㎡，南侧停车场长45m*宽6m＝270㎡。地下室拟做停车场；一层、二层拟做餐饮使用；三层至六层共有房间72间，每间面积约32㎡（含卫生间）。现土建施工已基本结束。另外，酒店东侧与路相邻有一幢三层楼的第三层准备同时出租，面积为630㎡，可做为写字间出租，也可为酒店配套使用。

二、配套工程实施情况
1、水、电、排污市政配套，已施工到位，待入户施工。
2、地温空调水井正在施工，合同价为109万，费用拟由承租方承担。
3、消防设施合同已签，合同价包验收合格为59万，费用拟由承租方承担。 4、装修设计已初步完成，设计费21万，费用由出租方承担（已付19万）。承租方可无偿使用。
5、电梯预计20万。费用拟由承租方承担。
6、暖气接口费每平方50元×6223㎡＝31.1150万元。费用拟由承租方承担。 7、天然气接口费2万元。费用拟由承租方承担。
三、周边市场调查该项目地处xx市宏远小商品批发市场中，靠近建设路东段，毗邻家电市场；周边行政单位多为陕县政府的二级或三级机构，有公路局、供销社、陕高、医院等单位。市级单位有市供销社、三中、物资公司等单位。效益好的企事业单位很少，整体消费水平较低。周边较好的酒店有国风会馆（客房98间，现出租率60[%]，平均房价140元左右），美华商务酒店（客房77间，现出租率70[%]，平均房价130元左右）。周边商铺出租情况，建设路临街红场一层35元∕㎡，项目地东侧三层楼一层35元∕㎡。
四、投资可行性分析酒店建筑主体出租价为12元∕㎡（含地下室），东侧商铺楼三层出租价拟定为20元∕㎡（有希望谈到12元∕㎡）。出租年限为10年，有希望谈到12年。
1、项目投资明细及预计费用
⑴地温空调 109万（含空气源热泵系统）；
⑵消防系统 59万；
⑶电 梯 20万；
⑷三楼至六楼客房装修72间×32㎡∕间×500元∕间＝115.2万元；
⑸公共部分装修1043㎡×250元∕㎡＝26.075万元；
⑹物品配置16800元∕间×72间＝120.96万元；
⑺燃气接入开口费2万元及内部管路
⑻暖气接入开口费31.1150万元及内部管路
⑼以上费用合计为450.235万元（不含暖气和燃气） ⑽
2、投资回报分析
⑴若以450.235做为总投资，预计三年回本，预计经营利润为35[%]，做以下分析：预计年经营收入为450.235万元÷3年＝150.0783万元÷35[%]＝428.7951万元预计100[%]出租率、平均房价： 428.7951万元÷12个月＝35.7329万元÷（72间×30天）＝165.43元此房价与周边市场结合，房价过高，不可取。
⑵若以450.235做为总投资，预计三年回本，预计经营利润为40[%]，做以下分析：预计年经营收入为450.235万元÷3年＝150.0783万元÷40[%]＝375.1957万元预计100[%]出租率、平均房价： 375.1957万元÷12个月＝31.2663万元÷（72间×30天）＝144.75元此房价与周边市场结合，房价过高，不可取。
⑶若以450.235做为总投资，预计三年回本，预计经营利润为45[%]，做以下分析：预计年经营收入为450.235万元÷3年＝150.0783万元÷45[%]＝333.5073万元预计100[%]出租率、平均房价： 333.5073万元÷12个月＝27.7923万元÷（72间×30天）＝128.67元预计95[%]-75[%]出租率、平均房价： 27.7923万元÷（72间×30天×95[%]）＝135.44元 90[%]）＝137.86元 85[%]）＝145.97元 80[%]）＝160.23元 135元-138元左右的平均房价市场较容易接受，但90[%]-95[%]的年平均出租率经营压力较大。
⑷若以450.235做为总投资，预计四年回本，预计经营利润为35[%]，做以下分析：预计年经营收入为450.235万元÷4年＝112.5588万元÷35[%]＝321.5964万元预计100[%]出租率、平均房价： 321.5964万元÷12个月＝26.7997万元÷（72间×30天）＝124元预计95[%]-75[%]出租率、平均房价： 26.7997万元÷（72间×30天×95[%]）＝130.6元 90[%]）＝137.86元 85[%]）＝145.97元 80[%]）＝155.09元 135元左右的平均房价市场较容易接受，但90[%]-95[%]的年平均出租率经营压力较大。
⑸若以450.235做为总投资，预计四年回本，预计经营利润为40[%]，做以下分析：预计年经营收入为450.235万元÷4年＝112.5588万元÷40[%]＝281.397万元预计100[%]出租率、平均房价： 281.397万元÷12个月＝23.4497万元÷（72间×30天）＝108.56元预计95[%]-80[%]出租率、平均房价： 23．4497万元÷（72间×30天×95[%]）＝114.28元 90[%]）＝120.62元 85[%]）＝127.72元 80[%]）＝135.70元 135元左右的平均房价，市场接受困难不大；80[%]的年平均出租率通过经营应该可以达到。
3、经营成本、费用分析从经营角度，在保证服务品质的前提下，核算固定成本费用，核算经营盈亏平衡点，再结合市场接受的平均房价，核算投资回报。
⑴总租金为6223㎡×12元∕㎡＝74676元∕月×12个月＝90万元若将一层按40元∕㎡，二层按20元∕㎡出租，可得收益为938㎡×2（30元∕㎡－12元∕㎡）＝33768元∕月酒店实际房租74676元∕月－33768元∕月＝40908元∕月÷4347㎡＝9.41元∕㎡ ⑵人工费用： 店长 1人 2500元∕月领班 2人 × 1200元∕月＝2400元∕月前台 4人 ×1000元∕月＝4000元∕月客房 9人 ×950元∕月＝8550元∕月公卫 2人 ×950元∕月＝1900元∕月工程 2人 ×1200元∕月＝2400元∕月保安 3人 ×1000元∕月＝3000元∕月合计 23人 24750元∕月
⑶水电费30000元∕月
⑷物耗、一次用品、洗涤费15000元∕月
⑸管理费用5000元∕月 ⑹以上合计115658元∕月加上每月投资回报125000元＝240658元＋10000税金及附加＝250658元∕月÷135元∕间÷2160＝85.59[%] 也就是说在经营上保证85[%]以上的出租率，保证平均房价在135元∕间以上时，每天出租房间数在62间房以上，能够三年完成投资回报。
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落