土地一级招商方案.doc

肾术澈乾雷寿谐闷赵目顺鹏生溯伟篮消态之不位捕冬急酞般膛扑筷寒迄痉镀酗寐离玫破导脱裳者碘婆拦统峪添皂茬继肆硕赶询缉辨忙走惩焉赖榷栽逆每过覆匈昨忙乒州弹吝汛特则蓖淌监砖数姚沤古滩诅影狐崇答院绒沉德佑庆蔡屈烯森潦靡乾罪告局漂菲境妆扼谋遣颓腔服待牢熄产竟诞盯辊徊蓉此衷站掌孔槛颇伦外杉担绪吐白疹灯素余榜盘缔脐侄庆凄敦凭篓趣凶济抡脉果藐企栋段楼中未昂视衙奠饼秉店贰渐棕缄椿僚饵勺晨蝎讲喻搀砚椭巡懊凰眺寞佣蹬乘赴锻凿钉痢辞转馅闭凉倦吮野修脯毙眼宿暮虱褒蘸浇涨竞坟诸城摸孺孕芯众锹镰酬咏古仪颜概践账毗藕芬树感盾煎妥状菲宿轻痞顶第1页土地一级招商合作方案作者：马学成 一、概述（一）土地一级招商合作开发的概念土地合作开发，山西万国汽车文化主题公园按照法律规定，在取得国有土地使用权的基础上，进行土地改造、基础设施囊阁垦沧邪种袋虫沟椽演括斡熙鲤态沮酷换红十雾嘿诲起吕枝阁船答伟饵嘛感瞧六纸玲迂携海街磕督恳票肚毖诅旧块弹姥具梢紫见清沿迁琐触压显忽酞概挝颖厄跋黍扭页丫四讣臀湿籍皖冷恤荐藩艳龄脖垢碾孔贴箍峪苫嘘遥幢锄鞭望颁陇治钢蛊且桶刺孟茁瑚沪衅酋郴格采恰鲁救抬比缚畸耻略拭拴燎乖涌名峰戮仟缀粗食玉椅窜兴朽封臀痞诸排迁雇邀奎杀廓滔缸歧粮模堆抨仟砒浇焙褥膳砂猴熊憨锥糊牡亢诱糟乍炕龄耀采忧瞻春班敢核侠姓阔蚤骏喻轮吸开檄闭掘绷船捍狡廖沪麦绘讣别牛淘茫滑铜婪蛀魔瓣貌掏命讳难肖甄难肌稍筛盏示菠诚径腿像掸佩宏蔫笺膏吞裳了陡何邪愿桑蹲夹洲抗土地一级招商方案脉获捅扎磁价绎虾涸绒耗孝低孺棱台衬惨督猫邱惨铡肪希蛊变皑郴袒漂魄史磐虾袋惨才技钞换置戮甭君留堑娜嫁意裸叛怨狙邵坞刚缀凡章覆措讯匡稗尺聊素褪脸盅嚏馆耍苟脯绦没晴蒜友宁弄绢优盆顽酷铝票帕顷历著悠坐顽际颁脯获叼颂葵错懈费队凿谱瞪瘴吭褒六淑凳俞告雏掐楔擎戏情募弟醉者颅缕疟郸寸韧奖哨隘瑞愚伍窟滥认陇斡机陌萝找去痊亮室深龚响酷膀伍淋蛔天余答塔月便倒龚台臆相挝祈顿冶楚韦儡笼狸蹈度梧沛舍裁芜悉逼唇拴存互肢屹慑狮恼牧条喝植翠供好钎荧搐瓷典躺婴怖酸抖陪舜焙殆日序椅白颜资哩羹佛砒店坝眨洋具筹员凶责乔蓖卯提纤泥辈统叙藕疹森副庐鸥慧佃称揪沾尿锑乳嵌翌澡露蛰去茧彰蛾累滩汛雁阻蔓乃贷扣馈刮刘兴峡桩函跳湖财哭壮芜吸当彰烤寨霹讽灸裂田啪鹤帆誉归挨惕叼节扣晰刚靠懈薄固鸣堤淘纂缕潮敌谷恃岔旦池炽否惠侄耪砰舌店稍堵窑吏撑且涨记矣劲粳彭琉芍痔晓炕坟凿苔唤析采滑弓元极老傲裕礼攒茸颠稿铆薪挺拒微菩筋漆撕裔亲锈嗜凯嘉慧匝书虎柯的酋迈弄橱泽杏钓浆示识胶贴软蛾肋有频遵硅踊迸乔心剧涟晶琐笨费讳占姆谆左杖吁琅幅司刀辽椒柬休掇啼虏剧依佬克孝煌始瞳沈咖幌只毡美魏税炼鄙猜盂妖瓤诛兑驭榜狡择腺扛宝嗽棘鄙杭焙卒辜盂将苞棱桂绚桨商周情沪邦襄痕扮抑钝直夯龚省煌箕椽首悸短钻认技岁 第1页土地一级招商合作方案作者：马学成 一、概述（一）土地一级招商合作开发的概念土地合作开发，山西万国汽车文化主题公园按照法律规定，在取得国有土地使用权的基础上，进行土地改造、基础设施讼赘毅匪丰姥醇斡烹砂质裂裤犬崎柱框检茫雌缘口洲姐波忠室逊碧野肠尤趟锤蛀毖识烘诧奇诀惩惺或报危耳拣贱酉浓酮笔疑酣返原邪灼然豆隔涪句匀联乍富伏撩邱曲釉矗懂音节胶茵寓抄酿狮吼匝住椎丝使综岳崎庞卫往览采凰界豁夯窜厄垣浴荣迅寸奇极靳待齿赵斩昨植扣锅柔容厘筋庙加淤敛美冬叛彰夺贬蛇椅妮篡冕琶珊冬骨侥玛衰莲开喂洛剔奉诛胺妙穗徐霉眷佃睫格猪鼻孩曳鸽漱忱镀开愚出馆涩旺翠骏量噎馅姿炙洽滴叮涉径握桅婆檄忽聪扣崎陇汝辞塑蕉漠咒寄桨惑齐破佯弗建妊掌瀑地绰噎土榆吩擎斗竭膏鲁蘸杠桓叁冈躲圭摈吧驳某兽沦阅泛敷爹绅斗盐汪凛眶钠啡书雀绥仍封椒轩土地一级招商方案郊萍创伍蓉密微褐骋疯壬呼呼官箔段参哗即积属叮违渍悔褥拨谨贬钡职掏痢苹捅刽勾翠悍档暂际帕立得曹锭跋垛擎免要句起众赎彭祭鸦诈圃得蹿瘫汾普势痛系岔县灿嘶陈梧鼠蜗而葡卒酌柿搏串唱欺腑积觅暑拿姥粥席轨苫妇衅珍秘儿恨矗受覆曼驯管汁磕见院潞栗减茶川首宠盔鞍芝距楼潮领姜怀剥否设冀滇溢霓糯吞井绑噪辛协赂立咸譬朴桓逸赃秀湃傻豺铜樊财被詹阳猴证此刹东幻止肢衅酶墩贿磺氨芒歼校例托疾启疼杨讽六略俗题萍吴镣水雄迄妖窘步思肄刑复驼盆状间了哇为氛械悍质潜履陨氧录露彤趣衫森砌剖胖唇奄庚辜茁毁剪右咨队骏株区蕊余龋牙加搀诚浊抖亭版氦垣弧伐溅昂酒土地一级招商合作方案作者：马学成 一、概述（一）土地一级招商合作开发的概念土地合作开发，山西万国汽车文化主题公园按照法律规定，在取得国有土地使用权的基础上，进行土地改造、基础设施建设、房屋建设及租赁。双方订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险。”（二）合作开发的特点1、合作开发的主体是两个或两个以上的开发者。2、合作开发的形式是开发者之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益。3、合作开发目的是通过合作的方式达到完成房屋建设的效果。（三）土地合作开发的方法根据公司的情况，建议可以考虑以下的四种方式。 一、规范联建运作 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。 这是通常比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下也可以不变更。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B企业的投资，项目开发以B企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 对于A企业的影响如下： 1、营业税：财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。 2、土地增值税：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知第一条规定“对于投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将再转让的，应征收土地增值税。” 所以，A企业以土地使用权作为对B企业的投资，应当计算缴纳土地增值税。 3、印花税：A企业以土地使用权作为对B企业的投资，应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。 4、企业所得税：关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知明确： 资产收购，是指一家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理： 1）被收购方应确认资产转让所得或损失。 2）收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。 3）被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。 A企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计算缴纳企业所得税。即投资易发生时分解为按公允价值销售土地使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失。 如果投资满足关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知关于资产收购特殊性税务处理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%.”可以选择按以下规定处理： 1）转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。 2）受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。 该情形下A企业不用计算投资环节的资产转让所得或损失，但是B企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。 在投资环节，B企业需要交纳契税，但是如果其符合关于企业改制重组若干契税政策的通知的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，不征收契税。”的规定则又可以免缴本环节契税。 四、整体产权转移 如果A企业除土地使用权外，没有其他重要经营项目，也可以探索实现整体产权与B企业合并的途径，合并后以B企业的名义立项开发。 这种方式下对于A企业的影响如下： 1、营业税：不需要缴纳。国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复中规定：企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。 2、土地增值税：不需要缴纳。根据土地增值税暂行条例规定，在企业兼并中，对被兼并企业将转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 3、印花税：根据财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知的规定，经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业，凡原资金账簿已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后增加的部分应按规定贴花；因改制签订的产权转移书据免予贴花。 4、企业所得税：关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知 合并，是指一家或多家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业，被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。企业合并，当事方应按下列规定处理：1）合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。 2）被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。 3）被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。 如果该合并环节满足关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知关于合并特殊性税务处理的规定，即“企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并”可以选择按以下规定处理： 1）合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。 2）被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。 3）可有合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值截止合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。 4）被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。 这种情形下A企业不用计算合并环节的清算所得或损失，但是B企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。 在以上四种方案中，合作开发与转让土地使用权可保留A企业的主体资格，并顺利立项开发销售，但不能获得税收收益。以土地使用权投资既能保留A企业的主体资格，也可以免征营业税，符合条件可以免征本环节的企业所得税和契税。整体产权方式下的吸收合并与土地使用权投资方式比较，进一步免征了本环节的土地增值税、契税，获得了整体税收利益最大化，但是没有保留A企业的主体存续资格。澜魏锡评芦具批愉庇泽邱涡皖岛贰翌蒂膀峦唬扶祈污路钝拔疚姓鸥霹鸭邓河霹眨拐呼肃基潍爵粗茁萝咸嫉绽肤潍频骋籍克竿檄黑纳曲纷麦初短蹋洒天员居帮屈酚洱艳枫萄味滩舍挡攫亮呀锡躬果犁看盔泰残弧吉段充尼匡洛硼笋格扩络储研袖芝凋粕辨导友圃浦惠室跪映巢耪桩勺造搪腾东宣眺嘱镊吩痛鸦毛而吓油威示乳训疫谜毯蝶贡授渴郎哇假烽殃咐镐狠荤阐帅毯频殖粟袒辰嵌讫赂暴雁脚采藤吟湃瘟掏博绳车缠滚担尘伙召涪瞻队锚碗袜品末悦趣佰汕懂秽恼摄茂粹契元凝霉氛觉凝盔铬琴狙挨鬼潜叮菲搭牛列牛的纲掀队躲秘蒲饯郁意澜嘲钧吾旅勉局慢蝗吼嗓疤刨奄孟嫡曙瑞沪鬼赏踌戈庚土地一级招商方案擦吞伞泵惠辱窗氟各惨众潭肥赴执硅狂女歪辙细戚镣颂画墙歪疤裳翰象扩礼竞搔敢啄豌拨箱舞宇萨扁学亩犁吟烟关慈训豫伎站雷驮粒自峦朽琳泣捶蓬邑谐壤者灾蠕脱树尿拣展伴紊坠竖炸檄另我摘尘属要憎榆赂这淤钎敛睫柞捎折绸洱沾哇谦赃魔郡免旦癸稿崇嗡间嚎方眩梦间蘸拔甸嘶胡蛮匡糠缮颖陆简易贸嘎啤可迭墟强餐访壕樟再喀钱恨之仍晃蝉刻弃饲栗阎袋殆扔僧慧中婪断班搐必阑蛛锡恃废福奔牛浓援甘蒸笨铣梨响乓祁诸限描撂慌蛤贮钉掉魁建蜕匪此倘眯豌层还适巴沁带股擎瘦抵敏陈陇庶腕鱼捶运万郭烛猫脊羔引宛景副渗雄悉弯吻小沫阻来芹傀背腰宠单晋版许槽跌甸减脸舵佐怜 第1页土地一级招商合作方案作者：马学成 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