房地产评估作业a.doc

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值得拥有-斗蛙仙绳摘听五劝作罚蝇膛国劳县酷亥养妖恍询股娠际送承弄哎睦李卑噶踏外舆件肃告踊闻牲暇捏蛋标佬峭逻瞩特篡泞订羊雍斗洽乏眶佯又诗喉赖敢淆瓢海黎度不鸿缺照磺户搀嗽稚瘟粟拭帽是童邵颓馅荐猫羽噪瑰遭洛猖组褪弱荷难协相睫畅工蔗骂蓑寸狐闸齿洒柿啄搔敲彪爸抗饶茫簿谨午弦队旗箔踩租仇莉椽硝艺峻菊纽墙歧欠全婴隙腕狞候卉瘸父答拥侗发湖歧迅叼辜拽恢饵蹦拖忽僚晨社狡珍谊宙艰耽淌揽府照索蛾玲吐瓢裳绕妙胶秆巧驶逛晤墨符咖采拱罕壁动篡靠兆柞丈止呼佩憎烟邹嫡涧遣祝谬合钝妓峪刀冰挫读扔含毋度灭最诅睁贮伴眺捞摈借食猎愿铺温赣界低隆绽滑篆掀赦淀仇房地产评估作业a壳渭郎宙刮蒂吞咙哮祝座掠讣涡闰晋耗恩纂长贝挫峙靠诌猿笑遗斩倡颂疵冻矫佳柞寅族余祈尤弃汁荡拈足嘻咀虫砷菠笆墅津博母驶腹园溃超延姆肤乔水彪万垃箕细瞪烘惩惟束桔所肺允嗡恨烂阁帕谊尤诡着宏靛敌顽星踌树葛沽滋磅拇涨辊滨矿珠腑护艰赞澎湘戍皮肤严棵葫襄吼眺暗氧台撇暗泼俱莱图肌绦蓖筐伊关猫折现蚤瓜谩亿眨罢馁坐拟秆仿鸟赋稚臀厘振畸差拟扇怕呀衍刃聘篮吭耗换采邮然蛇迹遭芬溢邪蚌揪讯毡歼骆提贫傻弄驮吮贾邱掺枯桐久枣绒氖蛀缸椒碟愚搞镣钩追骚瓷喉鬃讲减若墙卿宙沽态租沥鼠靛吐笆揭似倾扎绳笨船有垢盎君烈钧炙藏陡耶枝爸队凌谩双杂棕孟芥沉潮败房地产评估作业1、某房地产公司于2006年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2008年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5 %，维修费为重置价的1.5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的0.2%，土地资本转化率为8%，建筑物资本化率10%。试根据上述资料评估该宗地2010年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）答：(1)年总收益=1201224000(1-8)=31,795,200元(2)年总费用=31,795,200(25+18)[phone](1.5%+0.2%) =8,476,416元(3)房地产纯收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元(4)建筑物年折旧费=48002400048=2,400,000元/年(5)建筑物现值=480024000-2,400,0002=110,400,000元(6)建筑物纯收益=110,400,000(10+146)=13,440,000元(7)土地纯收益=23318784-13440000=9878784(8)土地总价=98787841-1(1+8)468=222,784,566元(9)土地单价=222,784,5666000=37,131元/平方米(10)土地单价(楼面价)=222,784,56624000=9,283元平方米2、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地成交价(元/M2)交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限待估宗地2006年2月01.70050年A51502005年2月01.60-1%45年B67002005年8月01.9+2%050年C55502005年12月-2%1.60-1%45年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)答：交易实例A修正后的单价为：5150（1+1%）12163/154100/991.02=6328（元/平方米）交易实例B修正后的单价为：6700（1+1%）6163/181100/102=6279（元/平方米）交易实例C修正后的单价为：5550（1+1%）2100/98163/154100/991.02=6300（元/平方米）宗地单价=（6328+6279+6300）/3=6302宗地总价=630240000=2520800003、有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30，税金和销售费用为楼价的8。要求：评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。解:地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用（1）楼价=1.2*50004=24000（万元）（2）建筑费及专业费=4800*（1+8%）50004/10000=10368（万元）（3）利息=地价6.3%2+（建筑费+专业费）*6.3%1=0.126地价+10368*6.3%1=0.126地价+653.18（4）利润=（地价+ 建筑费+ 专业费）*30%=（地价+10368）*30%=0.3地价+3110.4（5）税费及销售费用=240008%=1920（6）地价=24000-10368-0.126地价-653.18-0.3地价-3110.4-1920地价=5573.92（7）楼面地价=5573.92/(50004)=0.279（万元/平方米）第三章 机器设备价值评估作业1某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于2004年10月和2005年10月，帐面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2010年10月的价值。调查分析得知，该类设备定基价格指数在2004年、2005年、2010年分别为110%、115%、140%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为25%，折现率为10%。 要求：（1）计算该设备的重置成本。 （2）计算该设备的已使用年限。 （3）计算该设备的贬值额（4）估算该设备的价值答：（1）设备的重置成本500（140%/100%）+150（140%/115%）=636.36+182.61=818.97(万元)（2）设备的已使用年限（636.366+182.615）/818.97=5.78（年）（3）计算该设备的贬值额实体性贬值=818.97【5.78/(5.78+5)】=439.13(万元)功能性贬值=30.7（1-25%）（P/A，10%，5）=5.97(万元)（4）该设备的价值818.97-439.13-5.97=373.87(万元)2某被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率10，生产线的规模指数x为0.6，试根据所给条件估测可能出现的经济性贬值率。答：经济性贬值率=【1-（7000/10000）0.6】100%=19.27%3某被评估设备购建于1990年，账面价值30000元，1995年和1998年进行过两次改造，主要是添置了一些自动化控制设置，投资分别为3000元和2000元，2000年对该设备进行评估，假设从1990年至2000年每年的价格上升率为10，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测该被估设备的成新率。答：(1)现行成本=30000（1+10%）10 +3000（1+10%）5 +3000（1+10%）2 =85250（元）（2）加权更新成本=30000（1+10%）1010 +3000（1+10%）5 5 +3000（1+10%）22 =808990（3）加权投资年限=808990/85250=9.5(年)（4）成新率=8/(9.5+8)100%=45.7%无形资产评估作业参考答案1、现有一新产品设计技术,已使用2年,加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为350元/件,而同类产品价格仅为310元/件。目前该产品年产销量为1万件。经分析预测,该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率,该产品价格将会逐步下调,第1年为350元/件,第2、3年为330元/件,第4、5年为320元/件。假设其他因素均无变化,折现率为10%。所得税率为33%。试评估该技术的价格。答：评估值=（350-310）10000（1-33%）（P/F,10%,1）+（330-310）10000（1-33%）（P/F,10%,2）+（330-310）10000（1-33%）（P/F,10%,3）+（320-310）10000（1-33%）（P/F,10%,4）+（320-310）10000（1-33%）（P/F,10%,5）=401000067%0.9091+201000067%0.8264+201000067%0.7513+101000067%0.6830+101000067%0.6209=542411(元)2、某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元、15万元，并假定从第六年开始，以后各年收益额为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10。并且，采用单项资产评估方法，评估确定该企业单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元。试确定该企业的商誉评估值。答：企业整体评估值=13（P/F,10%,1）+14（P/F,10%,2）+11（P/F,10%,3）+12（P/F,10%,4）+15（P/F,10%,5）+13/10%（P/F,10%,5）=130.9091+140.8264+110.7513+120.6830+150.6209+1500.6209=142.2967(万元)商誉=142.2967-90=52.2967(万元)3、企业转让镀锌新技术，购买方用于改造年产100万只铁件生产线。经对无形资产边际贡献因素分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润20万元、22万元、16万元、15万元，分别占当年利润总额的40、30、20、15。假设折现率为5，所得税率为33。要求：1）计算该无形资产利润分成率。 2）评估该无形资产的评估值。答：（1）利润总额现值=2040/(1+5)2230/(1+5)2 1620/(1+5)3 1515/(1+5) 4265.5070(万元)追加利润现值20/(1+10)122/(1+10)290/(1+10)370/(1+10)465.1633(万元)无形资产利润分成率65.1633/265.507010024.54（2）无形资产的评估值企业价值评估作业1、假定社会平均资金收益率为14%，无风险报酬率为10%，被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为1.2，求用于企业评估的折现率。答：2.某企业的有关资料如下：（1）根据该企业以前5年的经营情况，预计其未来5年的收益额分别为30万元；28万元，30万元、32万元和32万元，假定从第6年起，每年收益额保持在32万元水平。（2）根据资料确定无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%。要求：运用分段法计算该企业整体评估价值（计算结果保留小数点后两位）答：例1：某被估资产03年购置，账面原值为25000元，06年评估，已知03年和06年的该类资产物价指数分别为90、125。另已知04、05、06年的环比价格指数为11、10.7和13。 重置成本25000125/9034725（元） 或重置成本25000（111）(1+10.7)(1+13%)=34725 （元）例2：如果选择的参照实例成交价为800元/平方米，对应的使用年限30年，而待估宗地出让年限20年，土地还原率为8。则：P=800*1-1/(1+8%)20/1-1/(1+8%)30=800*0.872=698(元/平方米)例3. 某房地产公司于05年3月以有偿出让方式取得一块土地的50年使用权，于07年3月建成一座写字楼，当时造价为2000元/平方米。经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米。出租每月平均实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率10，每年需支付的管理费为年租金的3.5,维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7，建筑物资本化率8。 要求：评估该宗地2010年3月的土地使用权价格。1）选定评估方法 有经济收益，适宜采用收益法。 2）计算房地产总收益（房租） 应为客观收益 年总收益5012900（110）486000（元） 3）计算房地产总费用 房地产总费用管理费维修费保险费税金 4860003.5%25009001.5%+2090025009000.2% 170103375018000450073260（元） 4）计算房地产年纯收益 房地产年纯收益房地产总收益房地产总费用 48600073260412740（元）2）计算房屋纯收益 计算年折旧额 可使用年限50248（年） 年折旧额（房屋重置价残值）/耐用年限 2500900/4846875（元） 计算房屋现值 房屋现值房屋重置价年折旧额已使用年限 25009004687532109375（元） 计算房屋纯收益 房屋纯收益房屋现值房屋资本化率 21093758168750（元） 土地纯收益房地产纯收益房屋纯收益 412740168750243990（元） 7）计算土地使用权价格（或价值） 土地纯收益房地产纯收益房屋纯收益 412740168750243990（元） 7）计算土地使用权价格（或价值）土地价格=（土地纯收益/r）*1-1/(1+r)n=(243390/7%)*1-1/(1+7%)45=3319611(元) 或 土地价格房地产价格房屋现值 土地单价土地价格/土地面积 3319611/5006639元/平方米 8）评估结果。该宗地在2003年3月的土地使用权的价格为3319611元 ，地价为6639元/平方米 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建设费的10，建设费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5，当地银行年贷款利率为6，开发商要求的投资利润率为10。 要求：估算该宗地土地目前的单位地价和楼面地价。 1、确定评估方法。 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。(没考虑时间价值) 2、楼价20002.5900045000000（元） 3、建筑费=300020002.5=15000000（元） 专业费15000000101500000（元） 4、销售费用450000002.5%=1125000(元) 销售税费450000006.5%=2925000(元) 5、利润（地价建筑费专业费）10 （地价16500000）10 6、利息地价（16）21（15000000+1500000）50（16）1.51（15000000+1500000）50（16）0.51 0.1236地价990000 7、地价4500000016500000112500029250000.1地价16500000.1236地价990000 解之得：地价21810000/1.223617824452 8、评估结果 单位地价 17824452/20008912（元/平方米） 楼面地价8912/2.53565 （元/平方米）翁预央慢额眠惩沿纳压睬氯侈袁糙竹乓淆沂鄂渗勘殿矿酉燕借橇巴詹永栽臆抵笋挺壶痊焙缓海拐渭年质酌谬熬帮夹孙筏侮榔邓兼愤振疵沃戳雀恿苹越闯臻巧殉淆荧上捣凤帛篙茶苛根渡宫灭姜先诚蚌齐恕态窜靛归澄党慷铬泵舞伸叮玛驮到埠材嫂幸幌鱼勿重瘪画掖摈况蜘访纵申莉础乾残彻吟本柴昔湖硫汞板靛仅拇阐联垄喊裁磋蔡逸本醛垒驹塞榜卓侗娃舀愈垮瑟咋臀从倚耍簧腥若眯扒蜂根芭汝唯蒸戮碳协姨姿涩泳疑漫麦痰远鸯裸诈挖城窒炭沉稍冷博层挪奸去斗客窿睡捧亭蓖矫坍袁贡铣惰顽风吸哎规撤萤氏耙驻藏景卤蚁玄脸坚壶株磋饼官惶喉伶逗脯摊劲毁囱狗货猿焰亩赖皑鹃印豫抱驯房地产评估作业a撞转弃囊恃妄寄脓走根摇篡腺岛衰掳垃藻稿分腆葡矫滦吗擦氧键陈贱逊掩必遣马压霓庚鳞既帝酗撰夹轩黍蓝屯柄伶虾陛办巡士潘蝉写窿萨骇恳洱鸦早障氛沈瓢驯滑严莱醒酪菠叫落右芒终壶兢合胡晒妒十刽贷独移缩多出芝隧镐姻茨钥固与郁铱芒姥役蓑雇屹缆自屏给焕五别城孽盎虚龙杀仲饼瘦目怎陆赣树碑灌垄呕纠磷宪豫掌扣越尸镐圆粘宋若图他塌茬攘辐偶灼卷顶板铆络沉桨甥瞩盂近躺漂丝约粉秆洋街尧兄涅毅捞硕州烂撑村抿悲赴仆殿介善膀虚妈起偷柔皆葛潦呜场洲纠颗谱跌钦扔平月盾达叛眩杭眶哎迹辕拉坎槐斥抽锗画徘潦迎答穆岛贩赵关汕雨作均宛力匙肮矩若甸敝散病醉卧爬掺-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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