房地产评估作业a.doc

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房地产评估作业

1、某房地产公司于2006年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2008年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5 %，维修费为重置价的1.5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的0.2%，土地资本转化率为8%，建筑物资本化率10%。
试根据上述资料评估该宗地2010年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）
答：
(1)年总收益=120×12×24000×(1-8％)=31,795,200元
(2)年总费用=31,795,200×(2．5％+18％)+4800×24000×(1.5%+0.2%) =8,476,416元
(3)房地产纯收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元
(4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2,400,000元/年
(5)建筑物现值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元
(6)建筑物纯收益=110,400,000×(10％+1÷46)=13,440,000元
(7)土地纯收益=23318784-13440000=9878784
(8)土地总价=9878784×[1-1÷(1+8％)46]÷8％=222,784,566元
(9)土地单价=222,784,566÷6000=37,131元/平方米
(10)土地单价(楼面价)=222,784,566÷24000=9,283元／平方米

2、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：
宗地
成交价(元/M2)
交易时间
交易情况
容积率
区域
因素
个别
因素
剩余
年限
待估宗地

2006年2月
0
1.7
0
0
50年
A
5150
2005年2月
0
1.6
0
-1%
45年
B
6700
2005年8月
0
1.9
+2%
0
50年
C
5550
2005年12月
-2%
1.6
0
-1%
45年
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)
答：

交易实例A修正后的单价为：
5150×（1+1%）12×163/154×100/99×1.02=6328（元/平方米）
交易实例B修正后的单价为：
6700×（1+1%）6×163/181×100/102=6279（元/平方米）
交易实例C修正后的单价为：
5550×（1+1%）2×100/98×163/154×100/99×1.02=6300（元/平方米）
宗地单价=（6328+6279+6300）/3=6302
宗地总价=6302×40000=252080000

3、有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。
要求：评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。

解:地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
（1）楼价=1.2*5000×4=24000（万元）
（2）建筑费及专业费=4800*（1+8%）×5000×4//10000=10368（万元）
（3）利息=地价×6.3%×2+（建筑费+专业费）*6.3%×1
=0.126地价+10368*6.3%×1
=0.126地价+653.18
（4）利润=（地价+ 建筑费+ 专业费）*30%
=（地价+10368）*30%
=0.3地价+3110.4
（5）税费及销售费用=24000×8%=1920
（6）地价=24000-10368-0.126地价-653.18-0.3地价-3110.4-1920
地价=5573.92
（7）楼面地价=5573.92/(5000×4)=0.279（万元/平方米）
第三章 机器设备价值评估作业
1．某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于2004年10月和2005年10月，帐面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2010年10月的价值。调查分析得知，该类设备定基价格指数在2004年、2005年、2010年分别为110%、115%、140%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为25%，折现率为10%。
要求：（1）计算该设备的重置成本。
（2）计算该设备的已使用年限。
（3）计算该设备的贬值额
（4）估算该设备的价值
答：（1）设备的重置成本
500×（140%/100%）+150×（140%/115%）=636.36+182.61=818.97(万元)
（2）设备的已使用年限
（636.36×6+182.61×5）/818.97=5.78（年）
（3）计算该设备的贬值额
实体性贬值=818.97×【5.78/(5.78+5)】=439.13(万元)
功能性贬值=3×0.7×（1-25%）×（P/A，10%，5）=5.97(万元)
（4）该设备的价值
818.97-439.13-5.97=373.87(万元)

2．某被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率10％，生产线的规模指数x为0.6，试根据所给条件估测可能出现的经济性贬值率。
答：经济性贬值率=【1-（7000/10000）0.6】×100%=19.27%

3．某被评估设备购建于1990年，账面价值30000元，1995年和1998年进行过两次改造，主要是添置了一些自动化控制设置，投资分别为3000元和2000元，2000年对该设备进行评估，假设从1990年至2000年每年的价格上升率为10％，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测该被估设备的成新率。
答：(1)现行成本=30000×（1+10%）10 +3000×（1+10%）5 +3000×（1+10%）2 =85250（元）
（2）加权更新成本=30000×（1+10%）10×10 +3000×（1+10%）5 ×5 +3000×（1+10%）2×2 =808990
（3）加权投资年限
=808990/85250=9.5(年)
（4）成新率=8/(9.5+8)×100%=45.7%
无形资产评估作业参考答案
1、现有一新产品设计技术,已使用2年,加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为350元/件,而同类产品价格仅为310元/件。目前该产品年产销量为1万件。经分析预测,该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率,该产品价格将会逐步下调,第1年为350元/件,第2、3年为330元/件,第4、5年为320元/件。假设其他因素均无变化,折现率为10%。所得税率为33%。试评估该技术的价格。
答：
评估值=（350-310）×10000×（1-33%）×（P/F,10%,1）+（330-310）×10000×（1-33%）×（P/F,10%,2）+（330-310）×10000×（1-33%）×（P/F,10%,3）+（320-310）×10000×（1-33%）×（P/F,10%,4）+（320-310）×10000×（1-33%）×（P/F,10%,5）=40×10000×67%×0.9091+20×10000×67%×0.8264+20×10000×67%×0.7513+10×10000×67%×0.6830+10×10000×67%×0.6209=542411(元)

2、某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元、15万元，并假定从第六年开始，以后各年收益额为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10％。并且，采用单项资产评估方法，评估确定该企业单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元。试确定该企业的商誉评估值。
答：
企业整体评估值=13×（P/F,10%,1）+14×（P/F,10%,2）+11×（P/F,10%,3）+12×（P/F,10%,4）+15×（P/F,10%,5）+13/10%×（P/F,10%,5）=13×0.9091+14×0.8264+11×0.7513+12×0.6830+15×0.6209+150×0.6209=142.2967(万元)
商誉=142.2967-90=52.2967(万元)

3、企业转让镀锌新技术，购买方用于改造年产100万只铁件生产线。经对无形资产边际贡献因素分析，测算在其寿命期间各年度分别可带来追加利润20万元、22万元、16万元、15万元，分别占当年利润总额的40％、30％、20％、15％。假设折现率为5％，所得税率为33％。
要求：1）计算该无形资产利润分成率。
2）评估该无形资产的评估值。
答：（1）
∑利润总额现值=20÷40％/(1+5％)＋22÷30％/(1+5％)2＋ 16÷20％/(1+5％)3＋ 15÷15％/(1+5％) 4＝265.5070(万元)
∑追加利润现值＝20/(1+10％)－1＋22/(1+10％)2＋90/(1+10％)3＋70/(1+10％)4＝65.1633(万元)
无形资产利润分成率＝65.1633/265.5070×100％＝24.54％
（2）无形资产的评估值

企业价值评估作业
1、假定社会平均资金收益率为14%，无风险报酬率为10%，被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为1.2，求用于企业评估的折现率。
答：

2.某企业的有关资料如下：
（1）根据该企业以前5年的经营情况，预计其未来5年的收益额分别为30万元；28万元，30万元、32万元和32万元，假定从第6年起，每年收益额保持在32万元水平。
（2）根据资料确定无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%。
要求：运用分段法计算该企业整体评估价值（计算结果保留小数点后两位）
答：

例1：某被估资产03年购置，账面原值为25000元，06年评估，已知03年和06年的该类资产物价指数分别为90％、125％。另已知04、05、06年的环比价格指数为11％、10.7％和13％。
• 重置成本＝25000×125％/90％＝34725（元）
• 或重置成本＝25000×（1＋11％）(1+10.7％)(1+13%)=34725 （元）
例2：如果选择的参照实例成交价为800元/平方米，对应的使用年限30年，而待估宗地出让年限20年，土地还原率为8％。则：P=800*{[1-1/(1+8%)20]/[1-1/(1+8%)30]}=800*0.872=698(元/平方米)

例3. 某房地产公司于05年3月以有偿出让方式取得一块土地的50年使用权，于07年3月建成一座写字楼，当时造价为2000元/平方米。经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米。出租每月平均实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％,维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。
• 要求：评估该宗地2010年3月的土地使用权价格。
1）选定评估方法
有经济收益，适宜采用收益法。
• 2）计算房地产总收益（房租）
• 应为客观收益
• 年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）
• 3）计算房地产总费用
• 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金
• ＝486000×3.5%＋2500×900×1.5%+20×900＋2500×900×0.2%
• ＝17010＋33750＋18000＋4500＝73260（元）
• 4）计算房地产年纯收益
• 房地产年纯收益＝房地产总收益－房地产总费用
• ＝486000－73260＝412740（元）
2）计算房屋纯收益
• ⑴计算年折旧额
• 可使用年限＝50－2＝48（年）
• 年折旧额＝（房屋重置价－残值）/耐用年限
• ＝2500×900/48＝46875（元）
• ⑵计算房屋现值
• 房屋现值＝房屋重置价－年折旧额×已使用年限
• ＝2500×900－46875×3＝2109375（元）
• ⑶计算房屋纯收益
• 房屋纯收益＝房屋现值×房屋资本化率
• ＝2109375×8％＝168750（元）
• 土地纯收益＝房地产纯收益－房屋纯收益
• ＝412740－168750＝243990（元）
• 7）计算土地使用权价格（或价值）
• 土地纯收益＝房地产纯收益－房屋纯收益
• ＝412740－168750＝243990（元）
• 7）计算土地使用权价格（或价值）
土地价格=（土地纯收益/r）*[1-1/(1+r)n]=(243390/7%)*[1-1/(1+7%)45]=3319611(元)

• 或 土地价格＝房地产价格－房屋现值
• 土地单价＝土地价格/土地面积
• ＝3319611/500＝6639元/平方米
• 8）评估结果。该宗地在2003年3月的土地使用权的价格为3319611元 ，地价为6639元/平方米

• 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建设费的10％，建设费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。
• 要求：估算该宗地土地目前的单位地价和楼面地价。
• 1、确定评估方法。
• 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。(没考虑时间价值)
• 2、楼价＝2000×2.5×9000＝45000000（元）
• 3、建筑费=3000×2000×2.5=15000000（元）
• 专业费＝15000000×10％＝1500000（元）
• 4、销售费用＝45000000×2.5%=1125000(元)
• 销售税费＝45000000×6.5%=2925000(元)
• 5、利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×10％
• ＝（地价＋16500000）×10％
• 6、利息＝地价×[（1＋6％）2－1]＋（15000000+1500000）×50％×[（1＋6％）1.5－1]＋（15000000+1500000）×50％×[（1＋6％）0.5－1]
• ＝0.1236×地价＋990000
• 7、地价＝45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地价－1650000－0.1236×地价－990000
• 解之得：地价＝21810000/1.2236＝17824452
• 8、评估结果
• 单位地价＝ 17824452/2000＝8912（元/平方米）
• 楼面地价＝8912/2.5＝3565 （元/平方米）

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