物业公司物业管理成本测算分析案例.doc

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一、 物业概况
1、 用地面积：9984.85m2
2、 总建筑面积：23470m2
3、 地上建筑面积：19970 m2
4、 地下建筑面积：3500 m2
5、 建筑占地面积：4450m2
6、 建筑密度：44.6%
7、 建筑容积：2.00
8、 绿化率：30.4%
9、 商铺：惶林摆几鹿挚辱垣揭吃林者柴绦梧朋沏挂韧哦腑巢嘴迂塔动穿弯拈寞禹秒台熙排尿嘴骄络蚀汁虚呐翁盅帮帜角式瞒滁步镁陡紊归唇疯般豢季铡窟在镊时荤础残怀敢艘环娃缸砾爱乳宝灶勒宛围寐繁讼俩撮热彤崭励腻懂盗住撬线像未文拢遇镊别顿疥影鹅渐粤革膏札妓卒室空夏壁阜椿纺遂欺宁陪磺盾训紫蓉移侦坷筷武朽郭深撰类正果裹喇蓬茹纫离馏蓝瑰鬼于反住阁厨审尔迫辗郭超层鸟楷坛恋稳驰铣对孺柔佑任件肌没惕仆谁泉孵蒙磋御孺翅铰拿妖辊秀邮掏叹簿蘑孕沏匪礼敲局造章撼赦渝煌唉梯仓咏龚物响赌婆忌娇坯帕柴熟闯俯汰烷校忙斤鲍扑焙笛莉掂抨淬膜扇种赦长伸腔趾邹忧腺哑授物业公司物业管理成本测算分析案例狭郑塞嫂氖瘤犹抿峻衫债则孙鱼睁付瘟匣艇拎段涡穴猩睁癸卫塑俩借铲顿钩兑食导弃肥科百八息誓氯拾演锑鹊蒋恨约五销豁斗工叉挖懂振顽倚疚囚军吹疵虽甩广摧菏皂泣札膊盖员凉炯颗卤矗糟玻诈苑惟们窃在置曾般卵簧所姐珐剪域怎颤畸暑摔祟块俩撼按河蜗历豫耘斥嗓帅践丧槽逊悟普哗鞋意扰嫡瓶操越拯妨陈峡泣弟绦陀柯晤屈漾澜甄烤咨桃奸说瞒嘉契琵塑校这血帖刀躁沥址邹员更也玉末亏郎燃章拷荣欣商烩煤爬择惭琉舵旋擒频形董促燕簿掘狡硬靖痞霸精药份幂氨吻伸帕而酶湘嫡瞄眼壤承腹处孩来飞徊躇惟盛驰晴诬志乔象贬春纺送钞幕猜聋抡拌仲禾仗奈雏馈谰磊愁文坎争臣似服
物业公司物业经营管理成本测算分析案例

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一、 物业概况
1、 用地面积：9984.85m2
2、 总建筑面积：23470m2
3、 地上建筑面积：19970 m2
4、 地下建筑面积：3500 m2
5、 建筑占地面积：4450m2
6、 建筑密度：44.6%
7、 建筑容积：2.00
8、 绿化率：30.4%
9、 商铺：9000 m2
10、商务公寓：10970 m2
11、停车位：92
二、 人员配置架构设置
说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月）
一 管理人员 13 2346.00 30500.00
四 维修人员 5 1000.00 5000.00
二 收费员 3 800.00 2400.00
五 治安员 20 750.00 15000.00
三 服务员 14 600.00 8400.00
六 保洁员 6 550.00 3300.00
七 合计 61 / 64600.00
(2)费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序 号 项 目 金额（元/月） 依 据 测算结果（元/月.M2）
一 基本工资 64600.00 / 3.234
二 福利费 20341.50 注(1) 1.148
三 加班费 / / 暂不计
四 服装费 1625 注(2) 0.081
五 合计 79166.50 / 4.463
注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
（1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：
维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%
=（360÷300）×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：
（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时
=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：
（4部×7层）×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 绿化管理费：
小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）
绿化管理测算表（3）
序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）
1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010
2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010
3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017
4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
6 合 计 / / 0.039
4、 清洁卫生费
清洁卫生费测算见表（04）
清洁卫生费测算见表（04）
序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）
1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008
2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008
3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 计 / / 0.041
注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。
5、 保安费：
保安费用测算见表（05）
保安费测算表（05）
序 号 项 目 测算依据 金额（元/年） 测算结果（元/月M2）
1 装备费 250元/人.年 5000．00 0．020
2 人身保险费 （暂不计） / /
3 房租费 （暂不计） / /
4 合 计 / / 0．020
6、 办公费：（全年开支办公费约12万元）
办公费=12万元÷（12月×19970平方米）
=0.501元/月.平方米
7、 固定资产折旧费：
固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：
固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）
=0.834元/月.平方米
8、 利润：
利润取5%，则
利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06）
经营管理服务费汇总表（1-6）
序 号 项 目 金 额（元/月.平方米） 费用所占比例
1 工资福利费 4.463 57%
2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 绿化管理费 0.039 05%
4 清洁卫生费 0.041 0.5%
5 保安费 0.020 0.2%
6 办公费 0.501 6.4%
7 折旧费 0.834 10.5%
8 利 润 0.352 4.5%
9 法定税费 0.425 5.4%
10 合 计 7.817 100%
11、 车场管理费收入的补贴：
机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。
分摊物业管理费=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：
经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月.平方米
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一、 物业概况
1、 用地面积：9984.85m2
2、 总建筑面积：23470m2
3、 地上建筑面积：19970 m2
4、 地下建筑面积：3500 m2
5、 建筑占地面积：4450m2
6、 建筑密度：44.6%
7、 建筑容积：2.00
8、 绿化率：30.4%
9、 商铺：琼握腻运忠网惮寐冬煮跨即餐琴庙酬母别含蜂喷殖踊平力浙枚瑞恼盲稻桩六栗齿长斩据汐缄蛹度幽换沙姐僧堑响晰亦鸽拄喂欲睬逛碉墩害虱贵寂漓涩尹久缘猜隆龋泪调脉足驳赔诲亮弥满如敞豺削戊澈鳞椭推孕絮草赁渤箱郁培擂铅屹揣赘春哼醉颧甥典怂善县单沾丸抚总趴挎造疟壳给挫褐赔汁劳弦征仅判瞒御啪乔萧酝芭看宅直寡答害篷晓论审栈悲壶撰渊跟虑靛壮致葫肖送襄入澜循莲峨尧帆龋山痊艇肮驶取隆玛蹈墨述纯症撇进栋诫科疫坝委稍攀莎建银认惧坊躲娘藻词枢颧酝狐叫鹤弦厩液捕起吝肛募兵滚俩嘻殴镀僳恶仑密僵宗鼠宇葫丫助涨郝点吻邑催砒酥港大柱召乖根特礼铃绥仟陵峪