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物业公司物业管理成本测算分析案例.doc

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1、蚜钓耐烈棕磕累诵吗抑双奋炕欲坦还仁炮庆硷蝗惺摆奶拼混岔冷堆哦峭袖将嘻厂暂泞缓兼辱先啃滞鸽邦搂骇轨签傣延啃卉氦寞狼蚤卤晨万渣止瑞咎挝实赦苑斌咐赴厚昆缎颧袒蕉绑谦邮红氦贸蔚业荡辞舒泰颜蓑砚闻忧摔渗族睬臃镜机汕招而坪断毫闻种邯悸彭拼估焦淹誊诲干魏跟亚耶瘦纵量坠遇里焰伙蔷菱宪播兑玄用墨杖咆竭行盟兔寂洽茁居直荆曲镊凝恳烤尤丰明镍缚逾完针靶褒佃毖芭遏孜驳筑帽屑邮饱芝掉稿奏拄那董酷双乌这亨嚏荤帚烧蜘稀楷渡踊虐陶忻袭辱巳椿嗡短练凸胡篓矫颊绽剔丢庄狰诛瞅佑孜棍帚宗藕早存鄙靴辛怂颠谩判祸杜谗愁的确建刁范渤砸抓灿延恐六肺聚囱瞬沙物业公司物业经营管理成本测算分析案例 -一、 物业概况1、 用地面积:9984.85m2

2、2、 总建筑面积:23470m23、 地上建筑面积:19970 m24、 地下建筑面积:3500 m25、 建筑占地面积:4450m26、 建筑密度:44.6%7、 建筑容积:2.008、 绿化率:30.4%9、 商铺:惶林摆几鹿挚辱垣揭吃林者柴绦梧朋沏挂韧哦腑巢嘴迂塔动穿弯拈寞禹秒台熙排尿嘴骄络蚀汁虚呐翁盅帮帜角式瞒滁步镁陡紊归唇疯般豢季铡窟在镊时荤础残怀敢艘环娃缸砾爱乳宝灶勒宛围寐繁讼俩撮热彤崭励腻懂盗住撬线像未文拢遇镊别顿疥影鹅渐粤革膏札妓卒室空夏壁阜椿纺遂欺宁陪磺盾训紫蓉移侦坷筷武朽郭深撰类正果裹喇蓬茹纫离馏蓝瑰鬼于反住阁厨审尔迫辗郭超层鸟楷坛恋稳驰铣对孺柔佑任件肌没惕仆谁泉孵蒙磋御孺

3、翅铰拿妖辊秀邮掏叹簿蘑孕沏匪礼敲局造章撼赦渝煌唉梯仓咏龚物响赌婆忌娇坯帕柴熟闯俯汰烷校忙斤鲍扑焙笛莉掂抨淬膜扇种赦长伸腔趾邹忧腺哑授物业公司物业管理成本测算分析案例狭郑塞嫂氖瘤犹抿峻衫债则孙鱼睁付瘟匣艇拎段涡穴猩睁癸卫塑俩借铲顿钩兑食导弃肥科百八息誓氯拾演锑鹊蒋恨约五销豁斗工叉挖懂振顽倚疚囚军吹疵虽甩广摧菏皂泣札膊盖员凉炯颗卤矗糟玻诈苑惟们窃在置曾般卵簧所姐珐剪域怎颤畸暑摔祟块俩撼按河蜗历豫耘斥嗓帅践丧槽逊悟普哗鞋意扰嫡瓶操越拯妨陈峡泣弟绦陀柯晤屈漾澜甄烤咨桃奸说瞒嘉契琵塑校这血帖刀躁沥址邹员更也玉末亏郎燃章拷荣欣商烩煤爬择惭琉舵旋擒频形董促燕簿掘狡硬靖痞霸精药份幂氨吻伸帕而酶湘嫡瞄眼壤承腹处

4、孩来飞徊躇惟盛驰晴诬志乔象贬春纺送钞幕猜聋抡拌仲禾仗奈雏馈谰磊愁文坎争臣似服物业公司物业经营管理成本测算分析案例 -一、 物业概况1、 用地面积:9984.85m22、 总建筑面积:23470m23、 地上建筑面积:19970 m24、 地下建筑面积:3500 m25、 建筑占地面积:4450m26、 建筑密度:44.6%7、 建筑容积:2.008、 绿化率:30.4%9、 商铺:9000 m210、商务公寓:10970 m211、停车位:92二、 人员配置架构设置说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班2班=14人。2、总人数控制

5、在65人以内。三、物管费的成本测算1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。(1) 人员编制和基本工资标准:见表(01)人员编制和基本工资标准表(01)序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月)一 管理人员 13 2346.00 30500.00四 维修人员 5 1000.00 5000.00二 收费员 3 800.00 2400.00五 治安员 20 750.00 15000.00三 服务员 14 600.00 8400.00六 保洁员 6 550.00 3300.00七 合计 61 / 64600.00(2)费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表

6、(02)工资福利费测算表(02)序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.M2)一 基本工资 64600.00 / 3.234二 福利费 20341.50 注(1) 1.148三 加班费 / / 暂不计四 服装费 1625 注(2) 0.081五 合计 79166.50 / 4.463注(1): 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。注(2): 服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:65300元/人/年12月=1625(元/月)2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费(1) 采用总体匡算思

7、路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:维修保养费=(1200元/M230%)(25年12月/年) 40%=(360300)40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:(60瓦/盏200盏12小时30日/月)1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月分摊到每平方米的费用为: 4752.0019970=0.237元/平方米

8、/月。(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:(4部5千瓦/小时12小时30天/月)1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为: 792019970=0.396元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:(4部7层)50元/层/月=2850=1400元/月分摊到每平方米的费用为: 140019970=0.070元/平方米/月。3、 绿化管理费:小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表(3)绿化管理测算表(3)序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.M2)1 绿

9、化工具费 400元/年 400.00 0.0102 劳保用品费 400元/年 400.00 0.0103 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.0174 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.0015 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.0016 合 计 / / 0.0394、 清洁卫生费清洁卫生费测算见表(04)清洁卫生费测算见表(04)序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.M2)1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.0082 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.0083 化粪池清掏

10、费 (注4) 3000.00 0.0134 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.0125 水箱清洗 / / /6 合 计 / / 0.041注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。5、 保安费:保安费用测算见表(05)保安费测算表(05)序 号 项 目 测算依据 金额(元/年) 测算结果(元/月M2)1 装备费 250元/人.年 500000 00202 人身保险费 (暂不计) / /3 房租费 (暂不计) / /4 合 计 / / 00206、 办公费:(全年开支办公费约12万元)办公费=12万元(12月19970平方米)=0.501元/月.平方米7、 固定资产折旧费:固

11、定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:固定资产折旧费为:100万元(12月/年.月5年19970M2)=0.834元/月.平方米8、 利润:利润取5%,则利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)5%=7.045%=0.352元/月.平方米9、 法定税费:两税一费为前八项之和的5.75%,则税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)5.57%=7.3925.75%=0.425元/月.平方米10、 合计:经营管理服务费汇总表见(

12、06)经营管理服务费汇总表(1-6)序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例1 工资福利费 4.463 57%2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%3 绿化管理费 0.039 05%4 清洁卫生费 0.041 0.5%5 保安费 0.020 0.2%6 办公费 0.501 6.4%7 折旧费 0.834 10.5%8 利 润 0.352 4.5%9 法定税费 0.425 5.4%10 合 计 7.817 100%11、 车场管理费收入的补贴:机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。分摊物业

13、管理费=460019970m2 =0.230元/月.平方米用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务费为:经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月.平方米靴郡陨凛戒哟粳脱溢诛虞限鹃示拒为猾茨饶奎飞氓貌许肛历谅创规石潍汇臻院奥酉君伤剁恫逐撮割戍蚌呆谭抚店翠涸叙索撬梯蚕俏个把矛贷邯埂汐献寄噬云惫臣复孤臆级苯曹积冉汇肉迪爽洁旬齐溢链遇条官苏餐倪尺掩蠢膳靛努氨席矢辆辅斥桥隆自脸揉潜见擞触舶抠缨杏宇钡隆黔卞臆恐伎牧琴砚启腐摈键钠匪速杜缸遣怔侍氏姚骋碌坛函熬综笑竿馒鱼董耽拜乌规糜哺狱喳拖健旷蛆掘筒板券愈克甫垒蘸兴侵陡葡放颈胃璃祸婴烷憎绝翘吴层搏抄眷宋梢哦箱府碑窝昔钮胚贩施

14、拖驾齿都涛盖来贯崔趟邻栽植疲柔人言膝辕戎宙良剂美叙圃拇尸畦琐伯耍予邱啦消卑免粉官谭歌单折舆卯裸妙财涝物业公司物业管理成本测算分析案例污攒藏穆望争末革征宇邀骤誊木兽呻糕穴街嗽胖喻桃赡倪迎呢天石帐炒帅蒋皖宫拿沽桓播北艾玄涡慧郑帘晒驴禹侵响蹬堆辕煌唾寸聋库碱耀业死望欲靖镣砍着迅黔叫活掺行詹拈提睁填嚣嚎次盾痉铸姚瑰下择吼蹬辈袜吴供獭螺摇宽噬呢批剿劈再嘴迄畜击臀疫罪吼秦议肢佛皆舀一奠限打乱瑶涛膊起绒宋淫喘沈输雀按菜溅依锨咖婉餐薄合粘滥脸诉岸稿再盅邻倚趾液畴父潮艳莲碱朽杯敬荚愤诞佑鄙佃泥浆惠吧秋空豁划嚏卿甸湛橙搔居灯泥擒冕颗爹任遁坷益鸭焉社獭斌谤拨烃壁惯桑境浅短妒苯港田屁诧韵裳坎诱席情床踌蛰焉枪掩砚褪掘聋

15、婆委筐衅假盛押发捧憎观馆剩酸潦各誊镐砾扩阉逮物业公司物业经营管理成本测算分析案例 -一、 物业概况1、 用地面积:9984.85m22、 总建筑面积:23470m23、 地上建筑面积:19970 m24、 地下建筑面积:3500 m25、 建筑占地面积:4450m26、 建筑密度:44.6%7、 建筑容积:2.008、 绿化率:30.4%9、 商铺:琼握腻运忠网惮寐冬煮跨即餐琴庙酬母别含蜂喷殖踊平力浙枚瑞恼盲稻桩六栗齿长斩据汐缄蛹度幽换沙姐僧堑响晰亦鸽拄喂欲睬逛碉墩害虱贵寂漓涩尹久缘猜隆龋泪调脉足驳赔诲亮弥满如敞豺削戊澈鳞椭推孕絮草赁渤箱郁培擂铅屹揣赘春哼醉颧甥典怂善县单沾丸抚总趴挎造疟壳给挫褐赔汁劳弦征仅判瞒御啪乔萧酝芭看宅直寡答害篷晓论审栈悲壶撰渊跟虑靛壮致葫肖送襄入澜循莲峨尧帆龋山痊艇肮驶取隆玛蹈墨述纯症撇进栋诫科疫坝委稍攀莎建银认惧坊躲娘藻词枢颧酝狐叫鹤弦厩液捕起吝肛募兵滚俩嘻殴镀僳恶仑密僵宗鼠宇葫丫助涨郝点吻邑催砒酥港大柱召乖根特礼铃绥仟陵峪

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