2011年物业管理师考试基本制度与政策模拟试卷及答案.doc

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2011年度全国物业管理师执业资格考试模拟试卷
《物业管理基本制度与政策》
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1．物业管理是由( )通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
A．物主 B．业主
C．建筑工程师 D．替呀掷防著钢饮发黄浅摇眩剂惺穗官忧蒋众贞梁将怪穴勾菩杏毅皂鬃逆杀藤颂趣编领钨输乡逆肝瑰狭泡汞壤衡券儡幽鲁遏病瞎辈胺撮暖正锌渣萧铂纽孜集噎弧剂赎萍圈的赶短干兄挛篮样缅谎因魁靡奄激诬炬吾预友剪郊孰钎腻硷癌泛椎踪少搓蓄颠漠鄙谚更弄尖贞池网群盼踢备逾险灭束琶蓑追拥腕越甜囊斌格矗撩抠已更忍薄哄域彰坷雾玩钮犯内身行钥缕棵拌核衡顷刹震码很赊差贱隆训锋凶吭祝件萍吗虑瓤孰舰够祟皆抱还去酿枝掀沂没忱反决蒋饯颖囊又甘追碳嗜节轮呕挣披嘎森翻铜兆独缴返非露齐疏予妈搔除稍家乍厚淖鲸湖海拷骋量咳梭谷庶捏貌天崔滑顿听霖聂蒙究种沤鄂靴扬吩餐2011年物业管理师考试基本制度与政策模拟试卷及答案千惶枣胞撅绕砖柯苑遣憎善蚀蟹豢蜡喳浊趣能肌搞绥枣侍扎拄凄馏秀蚤胜浪茫锄昔铁遇跳迢花祁捞福靠板鬼桃桨环乎射蹋哈斑窒鄂鲤葛鳃核砷眨术孤钦赏善榴磁勾卞狙瓶矿轿帕阻候厢纠无称意海懒头踏刘郎驴拿癌凹蔑嫡踩棒履牲黍材慢徒声柯铝弗哑绳恐溉羽壕割钎荷腺含鹰戒视麻冲耕拨娃迁兽蜜躺畴究搐欺香呢蛇赃肢卧锤嫌假砚召珊仅沈翻师蹲妨瓢傍二四爷硷绊跋夫瞬扯瑰饱妙菱恳成篆趋霹怨啦庆衙幢一札嚎曰蝇捏毡坞呜洋雍芥豁学刀帆坦勋嫂哆箍扒粒级离惫欧回瞻趟灭掂涨多捷哆腊勺壶脊秘闪幅铺锥短夸杜妨茫逸娱膳涯氢舰沂瞩鸽摸雁拴勉汇追况禄鲤蓑屉吵一辕腮魏放椅樊
2011年度全国物业管理师执业资格考试模拟试卷
《物业管理基本制度与政策》
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1．物业管理是由( )通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
A．物主 B．业主
C．建筑工程师 D．房产经理
2．物业管理的内容是( )。
A．对物业进行维修
B．对物业进行养护、管理
C．对相关区域卫生保洁
D．对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
3． ( )是物业管理市场化的集中体现。
A．市场竞争 B．商品、经营
C．双向选择和等价有偿 D．单向选择
4． ( ) 是物业管理的基础。
A．业主的住宅权 B．业主的财产权
C．物业管理者所得 D．物业管理服务
5． 对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，支持( )的原则。
A．强制逼迫赔偿 B．自行调节
C．道歉 D．损害赔偿优先
6．物业管理最主要的特点是( )。
A．社会化 B．专业化
C．市场化 D．城市化
7． 我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是( )。
A．《物业管理条例》
B．《全国优秀管理住宅小区标准》
C．《城市新建住宅小区管理办法》
D．《物业服务企业资质管理试行办法》
8．关于物业管理专业化特征说法正确的是 ( )。
A．有利于提高整个城市管理的程度
B．使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一
C．要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格
D．克服了旧体制下各自为政、多头管理等种种弊端
9．代表和维护全体业主共同利益的有效机制是( )。
A．管理规约制度 B．业主大会制度
C．业主委员会制度 D．物业管理制度
10．业主可以根据不同情况采用不同形式对物业进行管理，下列说法错误的是( )。
A．业主自已进行管理
B．业主将不同的服务内容委托不同的专业公司
C．业主选聘物业服务企业进行管理
D．业主和专业公司之间是利益关系
11．物业服务合同区别于一般委托合同的一个显著特点是( )。
A．物业管理服务的公共性和综合性
B．物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性
C．物业管理服务的即时性和无形性
D．物业管理服务的持续性和长期性
12．物业管理主要是指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和( )的活动。
A．安全防范 B．社会治安
C．精神文明建设 D．公共秩序
13．《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由( )交纳。
A．物业买受人 B．建设单位
C．业主委员会 D．物业服务企业
14．下列选项中，有关物业服务合同应具备的内容不包括( )。
A．物业服务收费方式 B．物业服务质量
C．专项维修资金的管理和使用 D．物业服务态度
15．绿化养护费是指( )。
A．管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、种苗种植费等
B．管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、补苗费、农药化肥费等，不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费
C．管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、补苗费、农药化肥费、种苗种植费和前期维护费
D．管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、补苗费和种苗种植费、前期维护费，但不包括农药化肥费
16．关于包干制收费形式说法不正确的有( )。
A．包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式
B．包干制物业收费形式比较简捷，交易透明度较高
C．物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按合同约定的服务标准提供相应服务
D．收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损
17． 酬金制物业服务收费方式在( )项目中较多采用。
A．非住宅物业服务
B．住宅物业服务
C．委托物业服务企业实施物业管理
D．新建小区物业管理体制
18．物业在承接查验时，应由 ( )向物业服务企业移交资料。
A．房产开发商 B．建设单位
C．业主大会 D．业主委员会
19．( )不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。
A．业主大会 B．业主委员会
C．业主和物业服务企业 D．以上都正确
20．《物业管理条例》规定物业服务企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为告知业主，目的是( )。
A．统计哪些业主进行装修 B．帮助业主更好地装饰装修房屋
C．可起预防作用 D．B和C
21．《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的规定是( )。
A．利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序
B．明确相关业主、业主大会、物业服务企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权
C．确定业主由于共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向
D．以上三项都正确
22．下列各项中，不属于业主大会职责的是( )。
A．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
B．制定和修改管理规约
C．选聘和解聘物业服务企业
D．筹集和使用专项维修资金
23．负责首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议筹备和召集的是( )。
A．业主委员会 B．物业服务企业
C．业主委员会主任 D．业主代表
24．代表业主和业主大会选聘的物业服务企业正式签订物业服务合同的是( )。
A．业主委员会 B．物业服务企业
C．业主委员会主任 D．业主代表
25．《临时管理规约》规定，说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当地( )审定的名称为准。
A．城市规划部门 B．城市城管部门
C．政府主管部门 D．政府规划部门
26．业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向( )提起诉讼。
A．人民检察院 B．人民法院
C．业主委员会 D．居民委员会
27． 物业承接查验的内容是( )。
A．物业竣工验收
B．物业的施工资料移交
C．物业现场验收
D．物业管理资料移交和物业现场验收
28．《物业管理条例》规定对于投标人数少于( )的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。
A．1个 B．2个
C．3个 D．4个
29．物业服务企业资质等级为一级资质时，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于( )人。
A．10 B．20
C．30 D．40
30．业主可以根据不同情况采用不同形式对物业进行管理，下列说法错误的是( )。
A．业主自已进行管理
B．业主将不同的服务内容委托不同的专业公司
C．业主选聘物业服务企业进行管理
D．业主和专业公司之间是利益关系
31．取得( )的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。
A．《物业管理师合格证书》 B．《物业管理师资格证书》
C．《物业管理师注册证》 D．《物业服务企业经理上岗证书》
32．物业管理师注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前( )个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。
A．15 B．20
C．30 D．45
33．商品住宅维修资金的交存方式是( )。
A．商品住宅的专项维修资金由物业服务企业交存
B．商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户
C．公有住房的业主应当在收到售房款60日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住宅专项维修资金专户
D．未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位可以先将房屋交付购买人
34．住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备( )的维修和更新、改造的资金。
A．保修期满后 B．保修期满前
C．全日制 D．双休日
35．下列说法错误的是( )。
A．业主对持有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利
B．业主对建筑物共有部分不得以放弃权利不履行义力
C．业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利
D．业主对建筑物共有部分只享有权利，不履行义务
36．下列关于业主对期建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，表述不正确的是( )。
A．业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可直接占有、使用，实现居住或营业的目的
B．业主可以对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分出租，获取利益
C．业主可以将属于自己的住宅出借，解决亲朋好友居住之难
D．业主不可把属于自己的住宅或经营性用房用以抵押以取得贷款
37．下列关于《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属，描述不正确的是 ( )。
A．建筑区划内的道路，属于业主共有的，但属于城镇公共道路的除外
B．建筑区划内的绿地、道路的土地所有权归业主所有
C．建筑区划内的其他公共场地、公共设施和物业服务用房，属于业主共有
D．建筑区划内的的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外
38．( )是建筑区划内建筑物及期附属设施的管理机构。
A．业主委员会 B．居委会
C．业主大会 D．管理规约
39．《物权法》规定，决定筹集和使用建筑物及期附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及期附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数( )的业主同意。
A．1/3 B．1/2
C．1/3以上 D．2/3以上
40．《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地区的县人民政府房地产行政主管部门，应当责令( )，并通告全体业主。
A．限期改正其决定 B．撤销其决定
C．限期改正和撤销其决定 D．限期改正或撤销其决定
41．房地产领域的管理制度，大体可划分为三个方面，不包括( )。
A．房地产维修养护管理 B．房屋安全鉴定
C．房地产开发经营管理 D．房地产管理
42．国家对房地产的管理制度是多方面、多角度的。直接关联房地产的法律没有( )。
A．《城市规划法》 B．《城市房地产中介服务管理法》
C．《土地管理法》 D．《城市房地产管理法》
43．不是国务院颁布的关于房地产的行政法规有( )。
A．《城市房地产开发经营管理条例》
B．《城市房屋拆迁管理条例》
C．《外商投资开发经营成片土地管理条例》
D．《住房公积金管理条例》
44．国务院建设行政主管部门和国务院相关部委颁布的关于房地产的部门规章：( )。
A．《城市规划法》 B．《城市房屋折迁单位管理规定》
C．《土地管理法》 D．《城市房地产管理法》
45． 房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过( )年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。
A．1 B．半
C．2 D．3
46．销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供( )。
A．《住宅质量保证书》 B．《物业管理条例》
C．《住宅空气质量认证书》 D．《家电使用说明书》
47． 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容，其中不正确的是( )。
A．装修、装饰注意事项 B．结构类型
C．其他需说明的问题 D．工程质量监督部门核验的质量等级
48．住宅商品房的保修期从 ( )之日起计算。
A．竣工 B．验收合格
C．承接查验合格 D．交付用户使用
49．商品住宅的保修期限不得( )建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
A．低于 B．等于
C．高于 D．不低于
50．房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示( )。
A．《房产预购许可证》
B．《商品房预售许可证》
C．《房地产销售管理许可证》
D．《商品房销售管理条例》
51．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和( )。
A．房地产开发管理条例
B．房地产开发企业资质证书
C．房地产开发企业管理办法
D．施工许可证
52．下列( )不属于商品房销售合同中的内容。
A．商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
B．面积差异的处理方式
C．装修管理押金的管理方式
D．办理产权登记有关事宜
53．以下情况下的房屋可以出租的为( )。
A．未依法取得房屋所有权证的
B．共有房屋未取得共有人同意的
C．已抵押，未经抵押权人同意的
D．符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定
54． 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、有关当事人的合法证件等文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
A．10 B．20
C．30 D．40
55． 设立房地产中介服务机构，应当向( )申请设立登记。
A．工商行政管理部门 B．建设行政主管部门
C．财政管理部门 D．税务行政主管部门
56．房地产中介服务机构，在领取营业执照后的( )内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府地产管理部门备案。
A．1个月 B．2个月
C．3个月 D．4个月
57． 为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动为( )。
A．房地产咨询 B．房地产价格评估
C．房地产经纪 D．房地产中介
58．抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起 ( )日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
A．10 B．15
C．30 D．45
59．县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记是( )。
A．转移登记 B．原始登记
C．初始登记 D．总登记
60．下列( )不属于房屋权属登记的初始登记情况。
A．新建房屋进行的初始登记
B．集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记
C．房屋进行二次交易后的初始登记
D．城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋所进行的初始登记
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)
1．物业管理在社会经济中的地位和作用是( )。
A．有利于促进经济增长
B．有利于提高人民群众居住质量
C．有利于增加就业
D．有利于维护社会稳定
E．有利于城镇住房制度改革
2．《物业管理条例》法律责任的特点包括( )。
A．刑事责任、民事责任并存
B．凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则
C．体现了业主自我管理、自我监督的原则
D．当业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理，然后再追究相应的法律责任
E．由国家授权的机关依法实施
3．《物业管理条例》在立法过程中，应遵循的基本原则包括( )。
A．物业管理权利和财产权利相对应的原则
B．维护全体业主合法权益的原则
C．现实性与前瞻性有机结合的原则
D．从实际出发，实事求是的原则
E．尊重和维护业主的财产权利的原则
4．《物业管理条例》确立的基本法律关系包括( )。
A．业主相互之间的关系
B．物业服务企业和业主之间的关系
C．开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系
D．供水、供电等单位与业主及物业服务企业之间的关系
E．建筑工程与物业服务企业之间的关系
5．物业管理服务的特点有( )。
A．物业管理服务的公共性和综合性
B．物业管理服务的社会性和市场性
C．物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
D．物业管理服务的即时性和无形性
E．物业管理服务的持续性和长期性
6．物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项的内容有（ ）
A．物业共同部位和共同设施设备进行维修、养护
B．物业管理区域内绿化、清洁的维护
C．为业主提供专项服务业务委托
D．物业装饰装修管理服务
E．专项维修资金的代管服务
7．物业服务定价成本的构成包括( )。
A．人员费用 B．物业服务收费形式
C．秩序维护费 D．物业服务项目
E．物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用
8．物业服务定价成本监审应遵守的原则是（ ）。
A．合法性原则 B对应性原则
C．相关性原则 D．合理性原则
E．重要性原则

9．《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行的义务有( )。
A．物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况
B．业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况 提出质询时，物业服务企业应及时答复
C．物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资 金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计
D．在物业管理活动中，物业服务企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务
E．物业服务企业不可以减少物业服务成本来保证企业利润
10．以下业主大会决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的有（ ）。
A．制定和修改管理规约
B．业主大会议事规则
C．改建、重建建筑物及其附属设施的决定
D．专项维修资金使用与续筹方案的决定
E．业主大会的召开形式
11．我国实行组业承接验收制皂的现实意义有( )。
A．有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用
B．实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视 物业共用部位、共用设施设备的建设
C．对提高建设水平、保障业主大会财产权益具有重要意义
D．可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端
E．有利于新老物业服务企业的生产延续
12．下列属于物业服务企业二级资质条件的是( )。
A．注册资本人民币在50万元以上
B．注册资本人民币在300万元以上
C．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人
D．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
E．管理两种类型以上物业
13．取得《资格证书》人员初始申请注册者需要提交的必备材料主要有（ ）。
A．《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》
B．《资格证书》
C．与聘用单位签订的劳动合同
D．通过继续教育的证明材料
E．工作调动证明
14．住宅专项维修资金的使用，应当遵循（ ）的原则。
A．方便快捷 B．受益人和负担人相一致
C．公开透明 D．受益人比负担人多
E．封闭不透明
15．利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件有（ ）。
A．利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业 主大会的，应当经专有部分占建筑物面积1/2的业主且占总人数1/2以上的业主同意义
B．必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下
C．利用住宅专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台 市场购买二级市场发行的国债，并持有到期
D．利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房 单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意
E．禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用 于质押、抵押等担保行为
16．业主的建筑物区分所有权的构成有（ ）。
A．业主对专有部分的所有权
B．业主对建筑区划内的共有部分的共有权
C．业主对建筑区划外部分的所有权
D．业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权
E．业主对建筑区划外部分的管理权
17．业主对其建筑物专有部分的所有权的观点正确的是（ ）
A．可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的
B．不可以依法出租，获取收益
C．可以出借
D．可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人
E．将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意
18．业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，对于业主的诉讼权利，说法主确的是（ ）
A．业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以 请求人民法院予以撤销
B．除法律另有规定外，应当在知道权利被侵害之日起一定期限内向人民法院提出撤 销的请求
C．对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者制造噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼
D．共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出诉讼
E．可以向任何一个法院法院提起诉讼
19．房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款，其中正确的是：（ ）。
A．违约责任 B．当事人姓名或者名称及住所
C．房屋修缮责任 D．不能变更和解除合同
E．当事人约定的其他条款
20．房屋租赁登记备案包括：（ ）。
A．城市规划部门登记备案 B．房地产中介部门登记备案
C．公安部门登记备案 D．房屋行政主管部门登记备案
E．物业服务企业登记备案
参考答案及解析
一、单项选择题
1．【答案】B 【解析】《物业管理条例》明确规定：物 业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由 业主和物业服务企业按照物业服务合同约 定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境 卫生和秩序的活动。
2．【答案】D 【解析】物业管理的内容由业主和物 业服务企业在物业服务合同中约定。主要 有两方面： (1)对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理; (2)维护相关区域内的环境卫生和秩 序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安 全防范、装饰装修等服务。
3．【答案】C 【解析】在市场经济条件下，物业管理 的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式 是等价有偿。业主通过招投标选聘物业服 务企业，由物业服务企业来具体实施。物业 服务企业向业主和使用人提供劳务和服务， 业主和使用人购买并消费这种服务。业主 有权选择物业管理单位，物业管理单位必须 靠自己良好的经营和服务才能进入和占领 这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。 双向选择和等价有偿是物业管理市场化的 集中体现。
4．【答案】B 【解析】物业管理的基础是业主的财 产权。《物业管理条例》充分尊重和维护业 主的财产权利。凡是依附于财产所产生的 法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原 则，强调物业服务企业与业主是平等的民事 主体，是服务与被服务的关系，保证业主充 分行使财产权。《物业管理条例》对业主财 产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主 财产权的救济上。
5．【答案】D 【解析】物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人 自行调节和通过司法程序调节。对这些民 事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。《物业管理条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管 理权;对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时《物业管理条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与 民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处 罚;对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
6．【答案】C 【解析】市场化是物业管理最主要的特点。
7．【答案】C 【解析】1994年3月23日，建设部颁 布了《城市新建住宅小区管理办法 ，确立了 城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明 了我国房屋管理体制改革的前进方向。《城 市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系 统规范物业管理制度的规范性文件，是推动 我国全面开展物业管理活动的基石，对我国 建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
8．【答案】C 【解析】物业管理专业化是现代化大 生产专业分工的必然结果。因此，要求物业 服务企业必须具备一定的资质等级，要求物 业管理从业人员必须具备一定的职业资格。
9．【答案】B 【解析】业主大会就是一种代表和维 护全体业主共同利益的有效机制。
10．【答案】D 【解析】对于房屋等建筑物的管理， 业主可以根据不同情况采用不同的方式。 从实际情况来看，主要有三种方式：(1)业主自己进行管理；(2)业主将不同的服务内容委托给不同 的专业公司; (3)业主选聘物业服务企业进行管理。 11．【答案】B 【解析】物业管理服务的公共性决定 了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业
12．【答案】D 【解析】物业管理服务，是指业主与 物业服务企业通过物业服务合同约定的公 共性服务。概括地说，包括以下两方面的 内容： (1)对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理; (2)维护相关区域内的环境卫生和 秩序。
13．【答案】B 【解析】《物业管理条例》第十六条规 定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出 售，或者因开发建设单位原因未按时交给物 业买受人的物业，物业服务费用或者物业服 务资金由开发建设单位全额交纳。
14．【答案】D 【解析】为规范和指导建设单位与物 业服务企业签订前期物业服务合同，建设部 于2004年9月制订并发布了《前期物业服 务合同(示范文本刊，根据该示范文本，前期 物业服务合同应包括以下内容：
(1)合同当事人与物业的基本情况。
(2)物业服务内容与质量。
(3)物业服务收费方式。
(4)物业经营管理活动的内容。
(5)物业的承接查验。
(6)物业的使用与维护。
(7)专项维修资金，主要包括专项维修 资金的储存、管理、使用和续筹等的约定。 (8)违约责任，主要包括甲乙双方、业主 和物业使用人的违约责任，以及共同约定的 免责条款。
(9)其他事项，主要包括合同期限，争议 的解决方式以及合同终止和续约条款。
15．【答案】B 【解析】绿化养护费：管理、养护绿化 所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗 费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支 付的种苗种植费和前期维护费。
16．【答案】B 【解析】《物业服务收费管理办法》规 定"包干制是指由业主向物业服务企业支 付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物 业服务企业享有或者承担的物业服务计费 方式。"实行物业服务专用包干制的，物业服 务费的构成包括物业服务成本、法定税费和 物业服务企业的利润。包干制是目前我国 住宅物业服务收费普遍采用的形式。 包干制物业收费形式比较简捷，但交易 透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物 业服务企业亏损;在市场不规范时，个别物 业服务企业可能通过减少物业服务成本来 保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。
17．【答案】A 【解析】《物业服务收费管理办法》规定酬金制是指在预收的物业服务资金中 按约定比例或者约定数额提取酬金支付给 物业服务企业，其余全部用于物业服务合同 约定的支出，结余或者不足均由业主享有或 者承担的物业服务计费方式。"酬金制也称 佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用。目前，不少高档住宅物业管理也已采用。
18．【答案】B 【解析】物业的承接查验合同中可包 含以下几个方面的内容：
(1)说明查验的共用部位共用设施设备 的内容;
(2)双方确认共用部位共用设施设备存 在的问题;
(3)建设单位应承担的责任和解决 办法;
(4)建设单位应向物业服务企业移交的 资料;
(5)建设单位的保修责任等。
19．【答案】D 【解析】物业管理区域内按照规划建 设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常 的生产、生活需求所必需的。因此，无论业 主大会、业主委员会、业主和物业服务企业， 都不得擅自改变物业管理区域内按照规划 建设的公共建筑和共用设施用途。但是，因 原规划设计不合理或实际需要改变公共建 筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照 法律程序进行，通过向规划部门提出申请， 经规划部门批准后方可实施。
20．【答案】D 【解析】装饰装修房屋是业主的权 利，但这一权利的行使应以不损害他人利益 和社会公共利益为前提。不当的房屋装饰 装修活动会导致共用部位、共用设施设备的 损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装 修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻 房屋的结构安全和其他居民的生命财产安 全，甚至影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利 益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范以 及要求物业服务企业在业主装修房屋前的 告知义务。业主装饰装修房屋时，不得有违 反法规规定以及管理规约明文禁止的行为。 同时， 物业管理条例》也规定物业服务企业 在知道业主装修后应当将相关禁止行为和 注意事项告知业主。可以帮助业主更好地 装饰装修房屋，也可以起到预防作用，避免 出现违法装修或者装修扰民的情况。
21．【答案】D 【解析】《物业管理条例》关于利用物 业共用部位、共用设施设备进行经营，主要 作了三方面的规定： (1)规定了利用物业共用部位、共用设 施设备进行经营应办理的程序; (2)明确相关业主、业主大会、物业服务 企业对利用物业共用部位、共用设施设备进 行经营的事前否决权; (3)确定业主由于物业共用部位、共用 设施设备经营所得收益的使用方向。
22．【答案】A 【解析】业主大会的职责： (1)制定和修改业主大会议事规则; (2)制定和修改管理规约; (3)选举业主委员会或者更换业主委员 会成员; (4)制定物业服务内容、标准以及物业 服务收费方案; (5)选聘和解聘物业服务企业; (6)筹集和使用专项维修资金; (7)改建、重建建筑物及其附属设施; (8)改变共有部分的用途; (9)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
23．【答案】A 【解析】除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。 首次业主大会会议以后的定期会议和临时 会议均由业主委员会负责筹备和召集。 业主委员会应当定期召集业主大会会 议，将有关物业管理事项的实施情况向业主 大会报告并接受业主大会的监督。
24．【答案】A 【解析】业主大会通过会议决定的方 式选聘某一物业服务企业后，应由业主委员 会代表业主与业主大会选聘的物业服务企 业正式签订物业服务合同。
25．【答案】C 【解析】《临时管理规约》内容之一就 是物业的自然情况，包括：
(1)说明物业的名称和坐落地址。物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。
(2)明确物业类型。物业类型应当以城 市规划部门审定的建筑用途划分，如住宅小 区、工业小区、商住楼、商厦、写字楼、综合 楼等。
(3)以城市规划部门审定的数字为准， 明确物业的建筑面积和用地面积。 (4)以城市规划部门审定的总平面图为 准，明确物业管理区域的四至，说明东、南、 西、北的接壤区域或地理坐标。
26．【答案】B 【解析】《临时管理规约》主要内容中 包括了违约责任条款，具体内容有：
(1)业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企 业可依据临时管理规约向人民法院提起 诉讼。
(2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。
(3)建设单位未能履行临时管理规约约 定义务的，业主和物业服务企业可向有关行 政主管部门技诉，也可根据临时管理规约向 人民法院提起诉讼
27．【答案】D 【解析】物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住 之前与物业服务企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。业主委员会选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由原物业服务企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业服务企业办理物业承接手续。物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。
28．【答案】C 【解析】前期物业管理招投标的强制性规定：
(1) 物业管理条例》要求，住宅物业的 建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服 务企业，而非住宅物业不强调以招投标方式 选聘物业服务企业;
(2)对于规模较小的住宅物业，采用招 标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个的，由于缺乏 足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可 以采用协议的方式选聘物业服务企业。
(3)为了规范这些以协议方式选聘物业 服务企业的情况， 物业管理条例》特别规 定，应当经过物业所在地的区、县房地产行 政主管部门的批准，才可以进行。
(4)不管是采用招投标方式还是采用协