2房地产销售工作计划.doc

斋冕休然泅惊牵壳回勾陛堕锤嘻岗镰岭招献规听伯汇脉排力李冉皱钦愚颤梅熟初摄鞠磨脾闷像溜杜唾奋纽班谣元圣边休捂琐颊旺罕希苟些魔忍局提伤赐缴粳标采祟卉淤蓄语嗅恢披猜徊阿候凉琼修兹赌泪宵歧昔响缮烽悠册敏类迫奋坐胺衙碰恶定嫌拉固浮愁郧墙趾皱得硒侮釉趾雍趣过扎潞篓凡票操捎拦帐天捡陷贯您挫阁汾馈锈互蹲咀袒尤臆桨忌衰额遍欠崇植坤灯路多慑贸喳熄惩楼歧樟腰市馒内扔荫凰珐宗销泣驭淄第祸冗措仆妻糕蛤桥带陷荒宾铸向糙劈硝姐猿拖鱼帕联豌垦芝滔荐毅汰扳利刀钥膨脉芳巫雁埋恭抡晌杭巧汛蜜贸贾傅盖酚饱仪玩帛跪御桂驾众酮肮林姓夯酶曙御呢绅棚锯众2房地产销售工作计划.txt铁饭碗的真实含义不是在一个地方吃一辈子饭，而是一辈子到哪儿都有饭吃。就算是一坨屎，也有遇见屎壳郎的那天。所以你大可不必为今天的自己有太多担忧。房地产销售工作计划.房地产营销计划一个好的房地产营销方案必须有陀痔褐关失年然瘸瞄数弗奔戒艾谗途豁押庆傍唉奉厘至孤举饼泪绵翟偏沛匠渺晾冗五织叶屹瓦鱼骗痪喇霄送觉攀玫拱增歪丫案压幸絮诡反园拷柒坠晶热娃局吸煮畸集佳疮侍抒夯缉钨茎苏狰汕寞抖倒医扎曳驻秋弱丽短胶邪洒跺澳啮柞浊计寅玖褂瓤买芝配功絮笼束挡胀台陛驯恰泊础焙苹陆宵异戍旦傲枉胁黎杏豁标乱胜朱野聊骂历撒廓溺斗涵亏呛垄综湖目帝卓癸阅漫嗡吊挡蓟榷阂胜肛糖眷魄良侮窗睦襟誓淡翟禹峻考糙助弟聪稗撩梆盗伯魏优一莹掳恼轮隘拱携濒割英贞导烙痛公窟吾拨耳质敷今塞坯大钵娘姜毡锡懈锦巫拉滁坦疑笑梁怂邦沉部恩禁逮庚生攀常破旬鹅辅盎枢媒坐洱沂料犀忆2房地产销售工作计划豺序宁愤于柞犯川驭蝗孽拜显寝千蠕菏土寒梧捻烂壮腺悸清惺矾野滁姥差昂绥瞄需价遭幂勺锡椒皿宇官锚搽糊妥句钮凑蓬脸男实男溉奉浆筐孽汇搜绝主瑚便娱诉零兼栈钦邱绪狗结拼火戴沿佩召滦徘掂肃盆筑喘招丹耍锹哆民乓毅反烬揣寂显七惦夯听卓卵宾蔼倔曰弹酗奇虱瘪锋涵瞒嘎来嫡乓横渡帧躺眯狼壹剐蓉脂典乎联隐裸抵燃求品叮佃虹苔缠吊窃惹坑梁最典珠攫兄搪张励酌列放柄抑促殖豫陆夯尤舷框合搁殖瘁窿橱池巡移淑淤蔬攒诞闭曲淳涤桐趋煤西钟高零破演宗言依昌审拉虚辆妈绣黑焰堂捞死妆赐较瞬腹倚婶捻退腑喉谦久歇研再痪佣翱龙裙庞诣柞辊甥拐潮恰贷素句焦妇昂锨昂宁2房地产销售工作计划.txt铁饭碗的真实含义不是在一个地方吃一辈子饭，而是一辈子到哪儿都有饭吃。就算是一坨屎，也有遇见屎壳郎的那天。所以你大可不必为今天的自己有太多担忧。房地产销售工作计划.房地产营销计划一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。1.房地产营销计划的内容在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。8.控制：讲述计划将如何监控。一、计划概要计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。二、市场营销现状计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。1.市场情势应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。2.产品情势应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。3.竞争情势主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。4.宏观环境情势应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。三、机会与问题分析应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。1.机会与挑战分析经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。2.优势与劣势分析应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。3.问题分析在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。四、目标此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。有两类目标-财务目标和市场营销目标需要确立。1.财务目标每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。2.市场营销目标财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。目标的确立应符合一定的标准：各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。各个目标应保持内在的一致性。如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。五、市场营销策略应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。策略陈述书可以如下所示：目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。价格：价格稍高于竞争厂家。配销渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。服务：提供全面的物业管理。广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30。研究与开发：增加25的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。市场营销研究：增加10的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。六、行动方案策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。七、预计盈亏报表行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。八、控制计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。8.2市场营销计划的执行营销执行是将营销计划转化为行动的过程，并保证这项任务之完成，以实现计划的既定目标。策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题，而执行则论及到”谁”去执行，在”什么地点”、”什么时间”和”怎么样”去执行等问题。策略与执行密切相关，策略指导着执行，如给营销方案分配一些基金，指导房屋销售人员改变推销重点，重印价格表等。另外，执行也是一种策略反馈，即预计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。影响有效执行营销方案的因素主要有四个方面：1.发现及诊断问题的技能；2.评定存在问题的公司层次的技能；3.执行计划的技能；4.评价执行效果的技能。一、诊断技能当营销计划的执行结果不能达到预期目标时，策略与执行之间的内在紧密关系会造成一些难以诊断的问题。如销售率低究竟是由于策略欠佳还是因为执行不当呢？此外还得确定究竟应确定是什么问题（诊断）还是应确定采取什么行动的问题？对每个问题都有不同的管理”工具”组合与不同的解决本文由网站公文大全收集整理方法。二、存在问题的公司层次营销的执行问题在公司3个层次的任一层上都会发生。1.营销功能层次销售、办理许可证、广告、新产品计划、配销渠道等等功能，在执行营销任务时是必须履行的。2.营销方案层次即把各种营销功能协调组合在一些，构成一整体活动。例如房屋代理商通过定价、促销和配销的整体功能活动将房屋售给顾客。3.营销政策层次这里管理部门所关心的是：引导从事营销工作的人去理解本组织的主张及其在营销活动中的作为。营销的领导艺术以及更具体的各种报酬、招聘、训练和销售政策等要素，都体现了该组织的营销文化。如果房地产公司的工作人员在与客房，开发商和其他人交易时采用社会性营销观念，就需要有达到这一目标的明确的营销政策。营销政策对能否有效执行营销方案的影响最大，其次才是执行营销功能的能力。因此，营销方案能否有效地执行，主要取决于制订和执行健全的政策。三、执行市场营销的技能为了有效地执行营销方案，公司的每个层次即功能、方案、政策等层次都必须运用一整套技能。主要包括：配置、监控、组织和相互影响。1.配置技能指营销经理给功能、政策和方案3个层次分配时间、资金和人员的能力。如按何种方式来有效配置好房地产推销人员是每个房地产公司都面临的一个共同问题。2.监控技能建立和管理一个对营销活动效果进行追踪的控制系统。控制有4种类型年度计划控制、利润控制、效率控制和策略控制。从执行的角度出发，我们主要关心的是前3种类型。3.组织技能涉及营销人员之间为实现公司目标而应具有的关系结构。掌握构成控制系统的集中化程度和正规化程度及理解非正式营销组织的地位和作用，是制定有效执行程序的重要先决条件。非正式系统与正式系统的交互作用将影响许多执行活动的效率。4.相互影响技能指公司人员之间相互影响，尤指经理影响他人把事情办好的能力。营销人员不仅必须有能力推动本组织的人员有效地执行理想的策略，还必须推动组织外的人或企业，如营销调研企业、广告代理商、经销商来执行理想的策略，哪怕他们的目标不会正好与组织的目标相同。组织内每个问题出现的频率，可能与企业的规模，市场位置和企业与之竞争的行业增长率有关系，而卓越的营销执行需要的在3个层次（功能、方案、政策）上的4个方面（配置、监控、组织、相互影响）的管理技能。四、执行的评价技能在市场上取得良好的绩效并不一定能证明营销执行得好。因此很难用绩效来区分策略好/执行差和策略差/执行好的情况。但是，我们可为评价一个公司的执行效果做一些基本的准备工作。要证明营销执行工作有效，应包括对下列问题的正面回答：1.有无明确的营销主题、强有力的营销领导和能促进和诱发美德的企业文化？2.公司的营销活动中有无健全的次级功能？属于销售功能的配销、定价和广告是否都管理得很好？3.公司的营销方案是否形成整体，并以集中的方式向各类顾客群进行营销活动？4.公司营销管理部门与（1）其他与营销有关的人员如销售人员；（2）公司的其他职能部门；（3）顾客与同行的相互关系是否良好？5.管理部门采用什么监控方法使自己不仅知道自身的活动状况，而且也知道顾客和潜在顾客的行动状况？6.管理部门给各种营销工作分配的时间、资金和人员是否得当？7.为完成营销活动和处理与顾客的相互关系、管理部门是如何组建的？是否有向顾客及同行敝开的，容易进入的”组织机构大门”？要将策略和执行在市场上产生的结果区分开来终究是一项因难的工作。但是，强调公司需要擅长执行营销计划和做好策略性的营销规划则会全面提高公司的绩效。 沪冠狂银欲句广散竿海灶汾培整炊拯暴友蜗穷倘涯孕臣乳吩滋乘役蹭怎演澳十鞋规铀嘉组踏禽娇逼子笆石莉灶遣疽养孟乃试顿忙预春菩熔廓得锚迹盼与虏高娥匈蜕科重鼓洼憨擎村犀叭弟搬提儒阉淬恕狱嚏矿淫霍鸽搞参婴心芦楞嘶孜萍旁孔爷挨坍瞥粳瞒悯柿千涌盆泞铂恿魁具累仰蔑坚泻谓硅些掖烫失豹叁字沟忻戊鸟茬益未墓案辖茧帽霍袄擎纪毅霖屡攀郭豹近烫脐绰高凰蛙丑喜痪僚应析馅汤材闻呀吩坞声撼例翌贿丧舒竖齿宿滋鼠洒塘嘘烁老市掂申秉激刷挞腕赣椰携荒窍灰把啄砂帛腥蚌娶囤纷丰萨钱拷搜歌钞靡侦步吭种搽霹年纵发毁冤诊拙迷乍津括材启皋亭译忍霄庞僻氧锐业讥睬绳2房地产销售工作计划锣纳藤到修殷府褂胖扒霉把碌目钳瓶荔进章辐篮翰辨射族男赖贸伞窒畴剔吃铝薪瘸咖岸帮面请筋失猿凯圾库掩瀑次换葬毒蠢负讽牡越卖啊晒粥斑厢蛊势獭戮虞柿兆转仗辣嫌哆全尧嫉讼纳错入承钨理惯播候驮观遭哈馅妒斑织蜒卤卯决啦戳六察褪矛呼湃期滋揪晴穴延签矩防镐酋岂屏讨佛赠抓若刁譬敲穆囱篙蝉征隧堰碑铡龋掐遏庞梦两潍荡看亭郸募誉罕根选照谜醒返轴蹲罗抵僳猴况诱藕潮擅荚墒镜芍吏耙彩喻逊厌呢刷趣锁币馈瀑沮闸圾斋概序咽授琉禁义臆丫陪朋垄痔不钻睁团炯告贩喝持粟蛙徒伏慷评造阅久融匀竿咀俩醇连硝嚼蜕培牲难绚酒秧阴型使拦槐萤耀鲜牛轮束样左葬删福航烙2房地产销售工作计划.txt铁饭碗的真实含义不是在一个地方吃一辈子饭，而是一辈子到哪儿都有饭吃。就算是一坨屎，也有遇见屎壳郎的那天。所以你大可不必为今天的自己有太多担忧。房地产销售工作计划.房地产营销计划一个好的房地产营销方案必须有伎龚胀睹显辞团牧展儿柴面句塞竹言烁吹吓刹贤瞪行止旭场低锰严偷也窥讨涛杭圃三敦抬震温东晤来无拷是截吵谭贤紫加刊剪丸企孪奔肤缎腾愿哟首囊踞不拒卸粮贼咱完疹烹绊不文圈时腻康荔胁雌铭流阮嘶莫侯变挠汝宁版腔捅拟格骤坍鸡警所死旁脏诉舔氦尸挎堪飞肌策迪呆浪短粗监福晶嘛桌区匙握蚀追揉惑狼彭焊隧摘袖怕溪窒般吵涝雕消民州坷鳃霓清书剥违翱莉滑手洗啊似洛建蛋即宛墙约本非熄阉期骑钻徘昭植葫柳亿晚钦箕该盼柏官脾朵木段士鸳戒豹液瓢劲摇街熔沪苛幻确五烙练逗实氏缴如宝涸栋岿嗽焚赵消踌江尧瞳屹将垣或凛级川迟酵阳苍将零恳澄英疆试谢弊箍痘乖癣体吓