个人房屋贷款业务操作规程-模版.docx

个人房屋贷款业务操作规程 第一章 总 则 第一条 为规范x银行x省分行个人房屋贷款的业务操作，根据有关法律、法规、规章及x银行x省分行个人房屋贷款业务管理办法（x年版）（随文同发），制定本规程。 第二条 本规程是对于一手房贷款业务合作项目准入和个人房屋贷款申请受理、授信调查、审查审批、签约与发放、贷后管理等业务流程的规定。 第三条 本规程所称的贷款行是指经省分行逐级授权开办个人房屋贷款业务的x银行一级支行，或者二级分行直接管辖的二级支行。 第四条 本规程适用于办理个人房屋贷款业务的x银行x省分行各级机构。 第二章 合作项目的准入流程第一节 准入调查 第五条 合作项目申报单位为二级分行（含直属支行，下同），负责与开发商洽谈合作事宜，并开展准入调查工作。 第六条 对于符合我行准入标准的意向合作项目，申报单位应派出两名信贷人员，分别作为主、副调查人，以双人见证方式取得准入申请资料，并在合作项目准入申请资料清单内列明。 第七条 准入申请资料可根据工程进度等情况，分两批次提供： （一）申请建立楼盘合作关系时，开发商应至少提供以下申请资料： 1. 新年检的营业执照（具有 新年检记录的正本或副本，如遇工商注册制度调整，以省分行 新政策为准）。 2. 新年检的组织机构代码证（具有 新年检记录的正本或副本，如遇工商注册制度调整，以省分行 新政策为准）。 3. 房地产开发企业资质证书。 4. 开发商为项目公司的，应提供实际控制人房地产开发资质证明材料。 5. 开发商承担阶段性担保的，应提供以下材料： （1） 新企业章程，如开发商出现变更，需提供工商变更登记； （2） 上年度财务报告（包括附注，原则上应经过审计）和近期财务报表等财务状况证明资料。（3）贷款卡（含用户名和密码）和开发商签字盖章的征信查询委托书。 6. 项目工程新进展现场照片打印件，照片应注明楼号、拍照日期等信息，并经调查人员双人签字确认。 7. 国有土地使用权证（未取得土地使用权证的，应提供土地出让合同和土地款缴纳证明）、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，上述证件可免于提供附图。 8. 开发商股东全部为自然人的，需提供实际控制人金融机构信用记录。 9. 申报单位或有权准入机构要求提供的其他资料。 合作项目为一手现房且开发商不承担阶段担保的，仅提供第1-4、6项材料。 续建项目的开发商及项目未出现重大变更事项，基本资料及项目合规资料在前期楼盘准入时已提供且未过期（营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证书未超过年检周期，财务报表及项目工程进度照片为上报前半年内的），可免于提供。 （二）楼盘经有权准入机构有条件同意准入之后，申报单位在受理首笔贷款业务前，应取得以下资料，并提交至有权准入机构备案： 1. 法定代表人的有效身份证件，授权其他人员办理相应手续的，还应提供法定代表人授权委托书及被授权人有效身份证件。 2. 开发商提供阶段性担保的，应提供有权决策机构出具的同意就合作项目提供连带责任保证的决议原件。有权决策机构根据公司章程确定，公司章程未规定的，“三资”企业为董事会，其他企业为股东会。开发商符合免于提供担保条件的，经有权准入机构同意，可免于提供有权决策机构出具的同意就合作项目提供连带责任保证的决议。 3. 建筑工程施工许可证。 4. 商品房项目应提供商品房销（预）售许可证；别墅项目需补充提供门牌号码表。一手现房项目还应提供房屋所有权证明。 5. 政策性住房应提供政府相关批文、销售安排政策文件、销售对象名单。 6. 开发商签署的合作协议或担保函。合作协议原则上采用总行印发的开发商合作协议示范文本，如需调整，应经省分行消费信贷业务部门和法律合规部门复核同意并出具书面意见：进行非实质性调整的，应在启用前报有权准入机构备案；进行实质性调整的，应与上报材料一起报有权准入机构批准。 7. 有权准入机构准入意见中明确要求提供的其他资料。 合作项目为一手现房且开发商不承担阶段担保的，可仅提供第4、5项材料。采取直客式模式的，可不与开发商签署合作协议，但应与开发商确认放款账户及产权办理流程。 以上第（一）、（二）款所列，除特别说明需要提供原件之外，调查人员均应审核原件，留存两份复印件（一份留存备查，另一份提交审批），复印件应加盖开发商公章。调查人员应在审核资料原件后，在复印件上加盖“与原件相符”章戳、注明审核日期并签字，对资料的真实性承担主要责任。公司章程和审计报告可加盖骑缝章、在首页加盖“与原件相符”章戳、注明审核日期并签字。 对于无法取得原件进行审核或复印的资料，调查人员可以通过工商部门、房管部门、证券交易所公开信息或其他权威行业信息网站等渠道查询，查询结果打印件注明查询渠道、查询日期并签字后，纳入申请资料。 第八条 调查人员双人通过审阅申请资料、上门调查、查询公开信息等方式，共同对意向合作项目开展调查分析，并对调查结果的客观性与真实性负责。调查分析要点为： （一） 分析开发商的主体及财务资料，判断开发商是否符合我行规定的条件要求，是否具备完成该项目投资与销售的行业经验与经济实力，是否具备承担阶段性担保的主体资格与代偿能力。当地具备条件的，应通过房管部门核实（实地或网站查询）开发商主体资料和项目证件的真实性。 （二） 核查开发商提供证件材料的合规性、一致性，重点核查以下内容： 1. 核查国有土地使用权证时，应核查用地使用权是否覆盖合作项目所在土地，土地用途是否与项目规划一致。 2. 核查建设用地规划许可证时，应核查用地规划是否覆盖合作项目所在土地。 3. 核查建设工程规划许可证时，应核查建设工程是否坐落在规划用地上。 4. 核查建筑工程施工许可证，施工面积与项目规模面积是否相符，工期与实际工程进度是否相符。 （三） 根据项目户型设计、售价范围和物业档次，确定其市场定位是否明确，判断楼盘销售对象的低首付款要求与收入水平。 （四） 通过现场调查，了解项目建设进度、周边配套设施，以及周边同类项目销售价格、销售比例等情况，结合开发商拟定的销售计划、历史销售情况和当前销售进度，判断楼盘定价合理性和市场前景。 （五） 通过与开发商协商，初步确定业务合作方案。包括：预售资金监管措施，合作房产类型和目标客户，放款模式，开发商能否承担阶段性担保，开发商担保（营销）额度、期限、保证金缴存比例和缴存方式。 （六） 根据初步确定的业务合作方案，分析合作风险及拟采取的风险控制措施。 采用审批制准入的，调查人员根据上述调查分析情况，参照合作项目调查报告模板编写调查报告，并出具调查意见，与准入申请资料一并提交部门负责人签字后，报同级授信审批部门审查，审查完毕后报授信审批部门负责人和授信业务分管行领导签字。合作项目准入申请经分管行领导审阅同意上报的，应在三个工作日之内提交至省分行授信管理部审批。上报审批的资料应至少包括准入申请资料和调查报告复印件，原件留存本单位备查。 采用备案制准入的，调查人员根据上述调查分析情况，参照个人一手房（期房）贷款合作项目备案表模板编写备案表，与准入申请资料一并提交消费信贷业务部门负责人签字后，报同级授信审批部门审查，审查完毕后报授信审批部门负责人和授信业务分管行领导签字。合作项目准入申请经分管行领导审阅同意备案的，应在三个工作日之内提交至省分行消费信贷业务部门备案准入。上报备案的资料应至少包括准入申请资料和备案表，原件留存本单位备查。省分行不具备合作项目审批权限的，经省分行消费信贷业务部门审核-省分行消费信贷业务部门负责人签字 -省分行消费信贷业务分管行领导签字-报总行消费信贷部备案。授信审批部门如有需求，消费信贷业务部门可出具项目备案准入台账。 第二节 准入审查审批 第九条 总行或省分行承担合作项目准入审查审批工作，作为项目准入审批的有权审批机构。 第十条 审查审批模式。有权审批机构可根据当地情况制定合作项目审查审批方式：审查方面，可采用单人或双人审查模式；审批方面，可采用单人审批（仅针对双人审查模式）、双人审批或会议审批模式。 第十一条 审查人通过审阅申请资料、查询公开信息、土地房管部门电话核实等方式，审查申请资料的完整性和合规性，审查合作方案的合规性、可行性和风险可控性。具体审查要点为： （一） 申请资料是否完整、一致、有效。 （二） 合作项目是否符合国家政策规定，开发商、合作项目是否符合我行规定的各项条件。 （三） 合作方案是否具有合规性、可行性，是否符合我行当前信贷政策。 （四） 调查人员是否适当揭示合作主要风险，相应风险控制措施是否合理、具备可操作性。 （五） 申报单位调查意见是否明确、是否客观。 采用审批制准入的，审查人根据上述审查结果，参照合作项目准入审查审批表模板列明审查过程，并出具审查意见。审查意见经有权审批机构审批后，报授信管理部主管行领导终审。如业务超过省分行权限的，由省分行授信管理部审查、报分管行领导签字后，上报总行复审。上报复审的资料应至少包括准入申请资料、调查报告和审查审批表（审批意见处加盖省分行公章，多页报告加盖骑缝章）复印件，审查审批表原件留存本单位备查。经总行消费信贷部审核后，报总行分管行领导签批。 第十二条 有权审批机构完成准入审批之后，应向申报单位出具一手房合作项目审批通知单或个人一手房（期房）贷款合作项目备案表。如果合作协议有修改的，应同时将合作协议的书面审核意见反馈申报单位。 第十三条 审查、审批人员应加强与申报单位的沟通交流，适应当地市场形式变化，提高审批工作的针对性。需要补充资料或修订业务合作方案的，应及时书面通知申报单位。 第三节 建立合作关系 第十四条 合作项目准入审批（备案）通过之后，申报单位应根据审批（备案）意见，与开发商签署合作协议，并于受理首笔个人一手房贷款申请之前3个工作日内上报有权准入机构备案。应在合作协议中明确提供用于收取售房资金的对公结算账户作为收款账户。 第十五条 合作协议生效后，申报单位分支机构可以受理合作项目的个人一手房贷款申请。 第十六条 开发商提供阶段性担保且同意提供保证金的，申报单位应根据合作协议约定，为其在我行指定分支机构开立账户，并监督保证金的足额缴存与账户止付。 第三章 贷款申请受理 第十七条 各级分支行应充分利用营业网点、网上银行、互联网、客户服务中心、业务宣传手册、电话银行、业务咨询电话、房产登记部门和合作方签约网点等渠道和方式，向客户提供贷款宣介和咨询服务，吸引客户主动申请我行贷款。 对于意向客户，营销人员应在初步了解其身份、婚姻状况、购房签约等实际情况后，一次性告知申请贷款所需的资料、办理流程、费用项目和标准、以及信贷部门联系方式，并记录客户的联系方式。 第十八条 贷款行受理岗负责受理贷款申请，并审核借款相关人员（包括借款人及其配偶、保证人、共同购房人、售房人，下同）主体资格，核实贷款用途和申请资料的真实性。 个人房屋贷款业务可以采取单人受理方式。 第十九条 受理贷款申请时，受理岗应按以下要求与客户进行面谈： （一） 必须与借款人进行面谈，确认其自愿购房，并亲自申请贷款。共同申请借款的，应当面向共同借款人强调其应承担同等还款义务。 （二） 必须与售房人或其委托人（单位作为售房人的除外）进行面谈，确认交易自愿、属实。 （三） 自然人提供保证的，必须与保证人面谈，确认其自愿为借款人提供担保，并当面向保证人强调其应承担无条件连带清偿义务。贷款行应留存受理岗与借款人、售房人（单位作为售房人的除外）、自然人保证人（如有）面谈的合影照片。 第二十条 借款相关人员应按以下要求向我行提交申请资料： （一）借款人 1. 应提供有效身份证件、居民户口簿、婚姻状况证明、职业证明、还款能力证明、首付款凭证、购房合同或房产认购书等房产交易证明、主借款人在我行开立的还款账户，以及抵押（预）评估报告（若需）。其中，首付款凭证和还款账户可在贷款审批通过之后、发放之前提供。境外人士还应提交在境内无其它住房的书面承诺原件，原件留存我行。 2. 自行选择是否提供教育程度证明：借款人自述具备大专及以上教育水平的，应提供毕业证书、学位证书或与之相符的居民户口簿复印件；不能提供的，则以其自述教育水平与高中文化水平较低者为准。 （二）借款人配偶 1. 应提供有效身份证件、借款人配偶声明。借款人配偶不能到场签字的，应同时提供经公证的借款人配偶声明，可不审核其有效身份证件原件，但对内地居民身份证应进行联网核查。 2. 自行选择是否提供教育程度证明、职业证明和还款能力证明。 （三）共同购房人 1. 未成年人应提供居民户口簿或出生证明等监护关系证明。 2. 成年人应提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明。 （四）售房人 1. 个人作为售房人，应提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明；房地产开发企业作为售房人，应提供商品房销售许可证原件，我行审核原件后留存复印件。对于我行已准入的一手房屋合作项目的开发企业，如商品房销售许可证原件已在项目准入时提供，可不提供相应证件；不具备房地产开发经营资质的其他单位作为售房人，应提供法人营业执照（或营业执照）、法定代表人（或负责人）有效身份证件、公司章程和有权决策机构同意出售房屋的决议原件，我行审核原件后留存复印件。有权决策机构根据公司章程规定确定；公司章程未规定的，三资企业为董事会，其他企业为股东会。 2. 委托他人代为售房的，应提供受托人身份证件和经公证的授权委托书原件，我行审核原件后留存复印件。 同时委托他人收款的，售房人应在授权委托书中一并予以明确，并注明受托人收款账户户名及账号，收款人仅限于售房人的配偶、父母和子女。售房人为港澳台及外籍人士的，委托收款的授权委托书或书面意见均应参照本规程第二十条第三款第（三）项所列港澳台及外籍人士办理婚姻状况公证的要求完成必要的认证，原件留存我行。 3. 售房人或代收售房款的受托人作为我行贷款资金的终收款人，应提供收款账户复印件。我行已准入的一手期房合作项目，可统一提供售房人或受托收款人的收款账户复印件，单笔贷款无需重复提供。 4. 房屋权属证明。一手房屋可不提供房屋权属证明；二手房屋原则上应提供售房人名下的所有权证书和土地使用权证书（若有）原件，我行审核原件后留存复印件。但符合下列情形之一的，可不提供权属证明原件，而以其他资料证明房屋买卖的真实性： （1） 所有权证书原件在其他银行收押保管的，应提供房屋所有权证书复印件，复印件应经保管银行出具“原件在我行存放，复印件与原件一致”类似证明并加盖公章或业务专用章。 （2） 买卖双方已办理过户手续、无法提供售房人名下的房屋所有权证书的，应提供3个月以内的契税完税证（免交契税的，为房屋登记簿交易记录）和过户回执（过户已完成的，为借款人名下的房屋所有权证书）原件，我行审核原件后留存复印件。 5. 交易型转按揭贷款还应提供原贷款合同原件、还款账户（原贷款合同约定的个人还款账户，或原贷款银行提供的对公还款账户）信息和 近一期余额查询单打印件。 6. 其他证明售房人或购房人有权处分房产的文件，包括但不限于： （1） 房产已对外出租的，应提供承租人签字的房屋租赁合同复印件和承租人声明原件，原件留存我行。 （2） 经济适用房、已购公房等政策性住房和划拨土地房产，应符合房管部门的规定，提供上市交易许可证明文件原件，我行审核原件后留存复印件。 （3） 售房人婚姻状况为“离异”的，应提供离婚证明材料，婚姻状况为“丧偶”的，“丧偶”前购房的，应提供放弃继承权公证书等明确房产全部归属于本人的证明原件。我行审核原件后留存复印件。 （五）保证人 1. 机构保证人应根据担保合作协议的约定，在审核贷款申请之后，以签订贷款合同、出具担保函等形式提供连带责任保证。 2. 自然人保证人应提供有效身份证件、居民户口簿、职业证明和还款能力证明，并选择是否提供教育程度证明。 （六）借款人或配偶信用记录为次级类，或还款方式为一次性还本付息的，或本次贷款金额超过200万元的，借款人应提供账户流水单、原有房产证、行车证、定期存单、债券、保单等家庭大额资产证明原件，以佐证其还款能力。我行审核原件后留存复印件。 以上申请资料要求审核原件并留存复印件的，受理岗在核对无误后均应在复印件上加盖“与原件相符”章戳，注明审核日期并由提供者本人和受理岗签字。未盖章戳或未签字确认的，调查人、审查人和审批人均应以资料无法确认真实性为由予以拒绝处理。 严禁我行信贷人员代理客户（包括：借款人、售房人或受托人）开立账户，或代理客户保管账户卡（折）原件。 第二十一条 受理岗审核申请资料时，应遵循下列要求： （一）有效身份证件。下列证件选择其一提供原件，银行审核后留存复印件： 1. 中国内地居民应提供居民身份证。居民身份证丢失的，应同时提供临时居民身份证和居民户口簿，并按照证件类型为“居民身份证”进行身份证核查、录入个人信贷管理系统，不得以证件类型为“居民户口簿”或“临时身份证” 录入系统。复印第二代居民身份证时，应将正背面复印于同一页。 2. 中国内地军官应提供军官证，受理岗向部队驻地纠察大队等主管部门实地或电话核查属实后予以受理，未经核实禁止受理。受理岗应将核查日期、核查结果注明在军官证复印件上，并签字。 3. 中国内地警察应提供警官证，受理岗向公安部门实地或电话核查属实后予以受理，未经核实禁止受理。受理岗应将核查日期、核查结果注明在警官证复印件上，并签字。 4. 港澳人士应提供港澳居民往来内地通行证，台湾人士应提供台湾同胞来往内地通行证，外籍人士应提供护照、签证、外国人居留证。受理岗应向证件办理部门实地或电话核查属实后予以受理，未经核实禁止受理。受理岗应将核查日期、核查结果注明在港澳居民往来内地通行证、台湾同胞来往内地通行证、护照、签证和外国人居留证的复印件上，并签字。 （二） 居民户口簿。仅中国内地居民提供此项。独立户口簿应提供原件，银行审核后留存复印件；集体户口簿应提供首页复印件（如有）和本人页、变更页原件，银行审核后留存复印件。 （三） 婚姻状况证明。下列证件选择其一提供原件，银行审核后留存复印件： 1. 中国内地居民应提供：单身的（包括未婚、丧偶后未再婚、离异后未再婚），应提供书面的单身声明，但居民户口簿、信用报告等有已婚记录的，必须补充提供户籍地民政部门出具的单身证明或婚姻状况公证书；已婚的，提供夫妻一方所持的结婚证，如结婚证丢失等原因无法提供的，可提供户籍地民政部门出具的婚姻状况证明或能证明夫妻关系的居民户口簿；离异的，还应提供离婚证或经人民法院（或民政部门）盖章的离婚协议判决书（或调解书）；丧偶的，还应提供公安（或司法）机关出具的配偶死亡证明，或者能证明配偶死亡的居民户口簿。 2. 港澳台人士应提供：单身的（包括未婚、丧偶后未再婚、离异后未再婚），应提供书面的单身声明，但其他申请资料中有已婚记录的，应提供婚姻状况公证书；已婚人士提供结婚登记证明，台湾已婚人士提供台湾身份证，应将正背面复印于同一页（背面为家庭成员明细）；离异的，还应提供法院离婚判决书、离婚调解书或经公证的离婚协议书；丧偶的，还应提供婚姻状况公证书。 3. 外籍人士应提供婚姻状况公证书。 上述港澳台及外籍人士的婚姻状况公证，应按下列要求办理： （1） 香港：经中国司法部委托的香港律师见证，再由香港注册的中国法律服务中心盖章。 （2） 澳门：经中国法律服务(澳门)有限公司和澳门司法事务室下属的民事登记局出具公证书。 （3） 台湾：经当地公证机关公证，公证书由中国公证员协会或省级公证员协会认证。 （4） 外籍人士：经当地公证机关公证，公证书再由我国驻当地使、领馆认证。 （四） 职业证明。下列证件选择其一提供原件，银行审核后留存复印件：工作证，公务员证，执业证，资格证，劳动合同，经营实体营业执照（针对自雇人士），其他职业证明文件。职业证明可以与收入证明合并提供。 （五） 还款能力证明。下列证明，根据实际情况选择其一提供： 1. 收入证明，即：工作单位按照职业及收入证明格式或者同等内容开具的收入证明原件，且开具日期不得早于贷款申请日之前3个月。贷款行可根据实际情况需要同时要求借款人提供企业（法人）营业执照、组织机构代码证或其他资料，确保收入证明的真实性。收入证明反映的收入水平与当地相同行业、同等职位基本相符的，可以采信；收入高于当地人均可支配收入3倍（郑州地区为5倍）的第二至五类客户，应提供其他补充证明材料（如：工资性收入凭证）。 2. 下列工资性收入凭证应选择其一提供原件，银行审核后留存复印件：近3个月内某个月公积金（或社会保险）缴存查询单，近一年内至少连续4个月的正式工资查询单（或工资账户流水单），上一年度公积金（或社会保险）账户对账单，上一年度的个人完税证明。上述单据应提供原件，银行审核后留存复印件。客户在受理岗或客户经理见证下，通过网银等电子渠道查询并打印的，视同原件，银行留存打印件。 3. 自雇人士应提供入股（合伙）证明，以及近一年内至少连续3个月的个人（或经营实体）银行对帐单、税单、进销货单据等经营收入证明原件，银行审核后留存复印件。 4. 港澳台及外籍人士为雇员的，必须同时提供收入证明原件和上一年度的个人完税证明原件，并且收入证明涉及的工作单位、收入情况等相关内容必须与个人完税证明一致。银行审核后留存收入证件原件，留存个人完税证明复印件。 5. 客户有工资外收入或非主营业务收入的，可提供以下一至多项单据原件，银行审核后留存复印件：工资单之外的补贴、奖金，企业分红、租金或其他投资收益。（六）首付款凭证。下列凭证，根据借款人实际情况选择其一提供原件，银行审核后留存复印件： 1. 首付款存入我行或他行交易资金监管账户的银行凭单。 2. 首付款存入售房人账户的银行凭单。 3. 售房人向借款人出具的首付款发票（或收据）。 （七）房产交易资料。按房管部门认可的内容与格式签署的购房合同或房屋认购书等可证明房产交易的资料，银行审核后留存原件或复印件。 第二十二条 抵押（预）评估报告。一手房屋（含一手住房和商业用房）可不提供抵押（预）评估报告；二手房屋必须提供房屋抵押（预）评估报告原件，银行审核后留存原件。（预）评估报告由我行准入估价机构出具，出具时间必须在3个月以内，并附加评估时实地查看抵押房屋的图片。房屋图片包括但不限于：评估对象位置、周围环境、楼前道路、楼牌号、楼梯或电梯、门牌号，房内各房间。 港澳台及外籍人士提供外文申请资料的，外文资料应由具有国内正规资质的翻译公司翻译成简体中文，并加盖翻译公司公章。外文资料与翻译稿原件一同提供，银行审核后留存外文资料和翻译稿原件。 第二十三条 客户提交申请资料的同时，应填写并提交下列单式原件： （一） 借款人填写个人消费贷款申请表一份。 （二） 借款人配偶填写的借款人配偶声明一份，借款人配偶不能到场签字的，应当在公证人员见证下当面签字。 （三） 自然人保证人填写自然人保证人声明一份。 （四） 二手房屋交易，售房人应填写房屋出售人声明一份。 （五） 买卖双方通过我行个人信贷管理系统监管首付款，或者交易型转按揭贷款金额小于原贷款余额1.05倍的，借款人、售房人应签订首付款资金委托管理协议一式三份；通过当地房管部门指定的二手房交易资金监管账户监管资金的，借款人、售房人应签订相应的资金监管协议。 （六） 对于交易型转按揭贷款，借款人、售房人应签订贷款资金委托管理协议一式四份。 上述第（二）项单式，借款人配偶应当在公证人员见证下当面签字；其余五项单式，均应在受理岗见证下当面签字。 上述单式均要求提供原件，受理岗在核对上述单式填写无误，且内容与申请资料一致之后，在贷款申请表上签字，并注明填表日期。 第二十四条 受理岗通过申请资料，对贷款申请进行初审： （一） 对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗应将借款人信息和贷款申请信息录入个人信贷管理系统，并由受理岗交客户经理调查。 （二） 对资料不全的申请，受理岗应一次性向客户说明所缺全部资料。 （三）对基本条件不符合的申请，受理岗应及时通知客户。 贷款申请受理完成后，受理岗应填写个人消费贷款业务受理台帐，以备后续查询使用。 第四章 贷款授信调查 第二十五条 个人房屋贷款业务实行关系人回避原则，借款人为我行调查人员、审查审批人员的关系人的，相应人员必须回避。 第二十六条 初审通过的贷款，由贷款行受理岗安排客户经理逐笔调查，现场调查时必须由两名客户经理（可由该笔贷款的受理岗兼任）进行调查。具体调查步骤为： （一）核实购房用途。 1. 核实买卖双方的身份信息。对内地居民，应进行居民身份证核查（下同）；对已婚者，还应核实配偶的身份信息。对外籍人士所提供的相关公证书，应向公证机关电话或实地核实。对于一手房屋贷款，仅核实买方身份信息。 2. 审核买卖双方居民户口簿、购房合同或房屋认购书等证明房产交易的资料、代售委托书等资料，确认买卖行为真实、合法，不存在影响过户、入住与抵押的产权纠纷或政策限制，不存在借款人与其父母、配偶、子女和控股企业之间买卖房屋的情况。对于一手房屋贷款，仅核实买方信息及买方所购一手房屋是否在我行准入合作范围。 3. 通过互联网查询、中介交叉询价等方式，确认房屋交易价格的合理性。 （二）核实借款人及其配偶资信状况。 1. 查询我行个人信贷管理系统，重点审核以下项目： （1） 其他分支行近期对其职业、收入等情况的调查结果。 （2） 我行贷款还款记录，当前有无拖欠贷款本息及相关费用。 （3） 我行结余贷款每月偿还额，以及为我行其他客户提供担保的余额（对于联保贷款，担保余额为其他小组成员贷款余额的合计）。 2. 查询并打印个人信用报告，重点审核以下项目： （1） 婚姻、教育、居住、职业、收入、社保、公积金等情况。 （2） 其他金融机构贷款和信用卡还款记录，当前有无拖欠。 （3） 在其他金融机构结余贷款每月偿还额，信用卡透支额度，以及为其他金融机构客户提供担保的余额。 （4） 近期有无多次征信查询记录，尤其要掌握我行其他机构进行“贷款审批”或“贷后管理”查询的具体原因，并予以审慎对待。对于贷款申请日期近1年内借款人或其配偶由于“贷款审批”被查询征信的记录多于3次，但在早查询日期之后没有住房贷款记录的情况，客户经理必须进行现场调查，内容包括借款人职业情况、现住所产权归属、有无其他住房。客户经理应在个人消费贷款调查报告中说明居访结果。 个人信用报告等级分类要求参照x银行个人征信管理办法（x 版）（x发x1062号）的规定执行。 3. 核实收入能力相关证明。 （1） 工资性收入凭证（包括：正式工资查询单，工资账户流水单，公积金、社会保险缴存查询单或对账单，年度个人完税证明）可作为借款人收入能力的直接证明。调查人员应利用工资性收入凭证，依据国家相关政策规定，正确计算或推算月均税后收入。 （2） 单位职工提供收入证明可作为借款人收入能力的重要证明。调查人员应通过电话调查或现场调查，向提供单位核实职业信息与收入水平。电话调查之前，应首先通过查询黄页、114电话及互联网等方式，核实预留固定电话。经查询核实固定电话无误的，可通过该电话进行进一步核实，并在收入证明上注明“经114（或黄页、互联网）查询电话为*，与预留电话一致，经拨打核实本证明真实有效”；对查询无记录或者与预留电话不一致的，应采取现场调查方式对收入证明进行核实。电话调查期间，应记录电话接通时间、实际接听人员以及问答的简要情况。现场调查应记录调查时间、接待人员以及现场访谈的简要情况。 调查人员应登录工商行政主管部门建立的有关查询系统（如有），查询借款人工作单位或经营企业的工商登记信息和年检情况。如查询结果有异，调查人应到工商行政主管部门调查并获取相关证明文件，确认正常的方可采信。 （3） 自雇人士客户无论是否提供收入证明，客户经理均应结合资料审核、电话调查、实地调查等多种方式，核实客户收入能力。调查过程中，应考察客户经营历史、经营成果、行业特点等基本情况，确认经营合法、稳定；实地查看场地、设备、水电、雇员等使用情况，确认经营状况良好；分析银行对账单、税单、进销货单据等凭证，计算经营净利润，并按入股比例计算归属于客户及家庭的净利润。 调查人员在调查过程中，应留存以下影像信息：调查人员与借款申请人在调查现场的合影及生产经营场所照片。 （4） 借款人家庭月收入包括租金收入的，应核查借款人对房屋的所有权及房屋出租合同，家庭月收入中租金收入占比不得超过50%，且本次所购房屋租金收入不得计入借款人家庭月收入。 4. 分析客户是否具备教育、职业、家庭资产等方面的优势，进一步确认其是否具备长期、稳定的还款来源。客户属于一、二类客户的，应予以明确说明。 （三）抵押房产的调查与评估价值认定（仅针对二手房屋交易）。 1. 房屋所有权证书记载的坐落地址、建筑面积、建成年份和实际用途等要素，是否与调查人员（或评估人员）现场查看一致。 2. 房屋是否存在影响变现的不利因素。房龄较长的，是否存在影响正常使用的重大缺陷。 3. 对比当地同类型房产市场价格，以合理或偏低的评估价值，作为银行认可的评估价值。 （四）保证人资信状况。 1. 机构作为保证人的，应确认机构已通过准入审批，个人房屋贷款业务担保合作协议处于有效期内，并且可用的个人房屋贷款业务担保额度充足。 2. 自然人作为保证人的，应参照对借款人的要求调查核实其资信状况。 （五）调查人员应通过查询“全国法院被执行人信息查询平台”（网址： 根据上述调查情况，按照抵押类消费贷款评级表，对本次贷款进行评级。评级指标涉及借款人的，应以主借款人为准。 第二十七条 调查过程中，客户经理核对所需的各项文件。需要客户补充证明材料的，客户经理应一次性告知客户。如果客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，客户经理可以否决贷款申请。 客户经理以个人消费贷款调查报告形式，记录调查结果，并出具调查意见，调查报告中建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；否决授信申请的，应说明原因。调查通过的，提交业务主管岗复核，复核要点为： （一） 申请资料和调查报告是否完整、有效。 （二） 调查人员是否已经按照规定履行贷款调查职责。 （三） 调查意见是否客观、属实。 （四） 系统内录入的贷款申请和调查报告是否正确无误。 复核人应根据复核情况，出具同意或否决（应列明否决原因）的复核意见。复核同意的，复核人应通过系统向审批机构提交贷款申请，同时安排贷款资料上报；否决的，复核人应通过系统向调查人员提交贷款否决意见，不再安排上报。 客户经理应同时通过个人信贷管理系统，及时准确录入贷款申请和调查报告，防范业务操作风险。 第二十八条 客户经理按照个人消费贷款报批资料交接单的内容与次序整理贷款资料，并通过邮寄、传真、传输扫描件等方式上报有权审批机构。上报交接完成后，交接单经双方经办人确认并签字后，留存贷款行和有权审批机构各一份备查。 第五章 贷款审查审批 第二十九条 有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查。审查人应在2个工作日内完成审查。审查要点包括：（一）贷款申请是否已通过系统上报审批，录入信息是否准确；未通过系统上报，或者录入信息有误的，不得事先进行纸质审批。 （二） 审查贷款报批资料是否完整，要素填写是否规范，信息是否合理、一致，是否符合我行规定。 （三） 分别向借款人、保证人、抵押物所（共）有人进行电话核查，确认借款人亲自向我行申请个人房屋贷款，抵押物所（共）有人自愿以房产提供抵押，保证人自愿提供贷款担保，抵押物所（共）有人和保证人均知晓本人应承担的责任。 （四） 判断借款人是否符合贷款资质要求，审查借款相关人员征信分类是否正确，偿债能力是否充足、是否具有持续性。 （五） 贷款用途是否明确，审查抵押房产、保证人是否符合我行规定标准，房产购买价格是否合理。 （六） 调查人员建议的贷款金额、期限、利率、还款方式、放款模式和终收款人是否符合我行规定。 （七） 调查人员所做的贷款评级是否正确、客观。 （八） 调查人员的意见是否客观。 对合作机构及其关联企业员工作为借款人，或者合作机构集中批量推荐的借款人，尤其要进行严格审查，严防出现虚假贷款、套现、合作机构挪用资金等情况。 审查完成后，审查人在个人消费贷款审查审批表出具贷款审查意见：审查同意的，审查人可直接上报审批人；审查退回的，应列明补充资料和需要落实的内容，由审批机构专人书面通知贷款行，待补充齐全或落实后再次审查；审查否决的，应列明原因，由审批机构专人书面通知贷款行。审查未同意的，不上报审批。 第三十条 贷款申请经审查通过后，由同级审批人进行全面审定，并做出是否同意贷款的审批意见。审批人应在2个工作日内完成审批。审批要点包括： （一） 审定贷款是否符合国家法律法规、有关政策和我行规定。 （二） 审定借款人资格和条件是否具备，贷款用途、金额、期限、执行利率、还款方式等是否符合我行规定。 （三） 审定担保人资格和条件是否具备，担保是否合理、充分、有效。 （四） 审定授信风险是否可控，风险控制措施是否得当。 （五） 审定调查、审查岗是否尽职，调查、审查意见是否客观。 审批完成后，审批人在个人消费贷款审查审批表上出具审批意见：同意的，对于前一环节建议，可以直接接受或进行审慎调整，但不得进行放宽；否决的，应列明原因。需要双人审批的，初审同意后，才能进行终审；初审否决的，不再进行终审。 第三十一条 贷款终审之后，审批机构应通过系统向贷款行发送审批结果。 第三十二条 对于审批通过的贷款，有权签批人有权决定是否发放。对于决定发放的贷款，由客户经理及时将审批结果电话通知借款人和合作方。客户如果有需要，贷款行可向借款人出具加盖贷款行合同专用章的x银行个人消费贷款审批通知书。 第六章 贷款签约与发放 第三十三条 同意发放的贷款，客户经理应将放款、收款、还款账户信息录入个人信贷管理系统，生成贷款合同号；抵押、保证合同单独签署的，还应生成对应合同号。 在总行合同系统打印功能上线前，由客户经理手工填写以下纸质合同文本，由贷款行信贷业务主管（贷款行为二级支行的，为支行长或分管消费贷款业务的副行长）复核： （一） 个人购房借款及担保合同或者经总行和省分行批准同意采用的当地购房贷款合同文本，合同份数按照贷款行、借款人、抵押物所（共）有人、保证人、抵押登记机关各一份的标准确定。 （二） 个人贷款（手工）借据，一式三联。实际发放日和到期日在填写当日无法确定的，可待实际放款时填写。 （三） 买卖双方通过我行个人信贷管理系统监管首付款，或者交易型转按揭贷款金额小于原贷款余额1.05倍的，填写首付款资金委托管理协议，一式三份。 （四） 交易型转按揭贷款业务，填写购房贷款资金委托管理协议，一式四份。 第三十四条 借款合同签订前，客户经理应向借款人、抵押人、保证人（若有）履行充分告知义务，告知合同中与其相关的权利和义务。包括但不限于： （一）