巴厘岛商业策划方案.ppt

中铁骑士公馆 竞争市场周报（2012年1月21日-26日）巴厘岛商业策划方案目录峨眉概况n峨眉山市是四川省辖县级市，全市幅员面积1183平方公里，城市建成区面积约17平方公里，辖12个镇、6个乡、245个行政村、19个社区；全市户籍人口43.37万人，其中农业人口24.71万人，非农业人口18.66万人。n成乐高速公路距紧邻峨眉，到成都只需1.5小时；还有即将开工建设的乐汉高速公路，乐雅高速公路、货运通道（省道103、306线峨眉山市过境段改线工程）等；2014年6月29日上午，成绵乐客运专线正线轨道全面铺通，成绵乐城际铁路在峨眉山市设有峨眉站和峨眉天下名山站点，从成都前往峨眉将不会超过一个小时，峨眉山市即将进入“高铁时代”；成昆铁路复线也将从峨眉通过。n2013年1-4季度，峨眉市实现GDP179.18亿元，同比增长10.4%。n峨眉山市是中国优秀旅游城市，保持着在四川旅游业大格局中的良好表现，旅游经济凸显新亮点：上半年业绩报告显示，旅游净利润同比大幅增长82.5%，旅游趋势性优势进一步释放。n首届四川国际旅游交易博览会将于2014年9月26日至29日在峨眉山市举行。峨眉概况巴厘岛目录市场调查商业售价与租金老城区新城区商业点位售价与租金商业点位售价与租金金顶北路售5-8万/；租200-280元/月佛欣路售1.5-2万/；租金30元/月步行街售3万/；租金150元/月胜利南路售约1万/；租金20元/月报国路售5-6万/；租金200元/月名山路售约4万/；租金170元/月金顶南路售约2.5万/；租金70元/月坤大鑫城售约2万/；租金130元/月绥山东路售约2.5万/；租金50-60元/月白龙南路售1-2万/；租金40-60元/月市场调查综合分析n老城区优点：老城商业成熟，人口密度大，客流量多。缺点：、老城商业区物业陈旧，环境脏乱差；、做的是传统临街商业、步行街，业态分布杂乱，不能形成商业中心；、没有专业的营运团队和物业管理，商业档次不高。n新城区优点：、物业及业态规划良好；、有专业的运营和物业管理团队，商业档次较高。缺点：、区域常住人口少，商业氛围不浓；、传统的消费观念导致新型商业业态接爱程度不高，市场需一定时间培育。n综合分析、季节性差异明显，百货零售业月销量旺季跟淡季相差50%以上；、近年来餐饮业月销量同比下降；、老城区与新城区一般租期均为3-5年，60%商业租金年递增，其中30%商业年递增率达8-10%；、社区商业占比较大，其业态分布凌乱，竞争激烈；、餐饮无特色，都是一些小吃和一些路边摊，缺少大中型有特色的餐饮和休闲娱乐业。市场调查部分商业街现状金顶北路商铺342间空置率5%百货65%餐饮2%休闲娱乐3%家具建材25%市场调查部分商业街现状文庙街（步行街）l商铺116间l空置率10%l百货占比100%市场调查部分商业街现状报国路l商铺110间l空置率0%l百货占比80%l家具建材20%市场调查部分商业街现状名山路l商铺63间l空置率0%l百货占比36%l餐饮占比20%l其他44%市场调查部分商业街现状金顶南路l商铺236间l空置率0%l百货68%l餐饮1%l休闲娱乐2%l家具建材29%市场调查部分商业街现状白龙南路l商铺102间l空置率18%l百货占比3%l餐饮占比19%l其他占比60%市场调查部分商业街现状l商铺156间l空置率6%l百货占比1%l餐饮6%l家具建材占比47%l其他4%佛欣路目录主要竞品水晶广场物业类型：综合体区域所属：峨眉楼盘地址：峨眉山市东湖湿地公园对面装修：毛坯许可证号：城市拟建（2013）房预售证第021号开发商：峨眉君逸有限公司建筑面积：11万平方米占地面积：72亩容积率：1.35交通配套：公交站、长途客运站、火车站、轻轨站、城际客运站五站合一，竣工后10分钟即可到乐山、20分钟到各乡镇、40分钟到成都。主要竞品基本信息n中央购物公园，东湖湿地公园南岸，城市东拓发展战略规划的重要组成部分。项目规划总占地约500亩，分四期开发，一期水晶广场总建面11万平方米，是乐峨地区首席城市综合体。二期成昆复线，建面约45000平方米，是集旅游、文化、展览、餐饮为一体的特色商业街区，城市地标级名片。三期翡郦湖湾，建面约200000平方米，是超五星度假酒店、高端度假公寓和文化旅游购物街区为三大核心的湖岸艺术聚落；四期购物中心，总建面约100000平方米，规划为高端百货、峨眉迎宾广场为主的城市地标建筑。n一期水晶广场是一个大型的商业综合体，项目占地72亩，总建筑面积达到110000平方米，项目集品牌超市卖场旗舰店、妇婴主题百货、电器大卖场、五星级电影院线、准五星主题精品酒店、甲级写字楼、顶级休闲会所等业态为一体，为市民和旅游者提供购物、休闲一站式服务的复合式商业街区。主要竞品楼盘介绍主要竞品项目经济指标水晶广场建筑规划指标水晶广场建筑规划指标占地面积72.6亩建筑面积11万平米入驻商家面积72000平米剩余商铺面积38000平米 营销代理公司里程创奇开发商峨眉君逸开发有限公司入驻大型商家香港盛大百货、水晶国际酒店、苏宁电器、好家乡等日均来访量20组/天商铺户型区间18-1000平米容积率2.5地下2F车位数760个项目位置峨眉山市城东客运站中心站旁楼栋数3栋建筑风格Artdeco与新现代主义混搭主要竞品入驻商家水晶广场入驻商家水晶广场入驻商家商家名称建筑面积（）区域使用形式水晶国际大酒店14000A区租用好家乡超市23000B区（1F、2F)租用宝乐迪KTV2600A区（3F）租用香港盛大百货20000B区租用苏宁电器3800C区（1F、2F）租用中影雅图院线3500租用踏月运动健身会所3000租用MUSE酒吧1350租用农业银行500A区（1F）购买商业银行400A区（1F）购买主要竞品销售政策售价1F25800-34800元/平米，2F12500-27500元/平米，3F8800-12500元/平米面积区间18平米-425平米/产权销售政策五年返租，投资回报率最低5%招商政策同类商家不能超过两家，中、高档品牌优先租金1F60-120元/平米/月，2F40-60元/平米/月，3F20-40元/平米/月回报率1F第一到第三年5%-5.5%,第四到第五年6%；2、3F第一到第三年6%，第四到第五年7%免租情况3个月到3年，视面积大小和商家品牌度而定主要竞品成交客户分析n客群来源：主要是来自峨眉市区的本地居民及周边乡镇的居民，小部分为周边市区的置业客户；n客群年龄：年龄在28-50岁之间，主要购买力还是以30-45岁之间为主；n职业构成：客户主要以小资产个体户、企业中的中高级白领为主；n置业目的：客户置业目的投资、自营两者兼有；n成交因素：客户主要看得项目的返租、未来区域的发展等；目录商业定位项目SWOT分析v中高端消费人群的主要构成为都市白领、中产阶层和部分高消费人士，同时兼顾本市居民和项目周边区域居民的商业消费。旅游客群中高端消费人群商务人士 目标客群定位商业定位目标客群商业定位商业功能配比餐饮餐饮30%零售零售35%娱乐娱乐15%休闲休闲25%商业定位商业组合主力店/次主力店组合：主力店、次主力店占比为65以大型超市、酒店、服装商城、KTV、茶楼等做为主力店与次主力店的基本组合。商业定位城北首席枢纽商业中心项目商业以区域为中心，覆盖峨眉乃至乐山全市，吸纳本地居民日常消费及旅游客群，形成吃、住、游、购、娱一条龙的综合商业配套生活区商业定位目录业态规划业态规划建议 业态规划思路：以主力店吸引客群，通过全业态、中高档的特色消费留住客人1、通过主力店吸引人气，核心理念为增加餐饮种类、提升零售经营档次。2、以主力店的招商作为突破口，通过主力店吸引中小商户入驻。3、围绕区域商业中心理念，提升转变商业经营方式，强调体验式、互动式的消费理念。4、营造休闲消费的氛围，放松型、娱乐型购物是宣传点及吸引点。临河商业拥有良好的地理资源、景观资源、空间资源及客流资源，是最具价值的高业区域，临河商业定位为：业态规划临河商业定位格调生活休闲耍街业态规划临河商业效果图业态规划临河商业区位示意精品男装区，约1000平米，目标商家：金利来、梦特娇、劲霸、七匹狼、海澜之家等时尚女装区，约1300平米，目标商家：梦莱曼、声雨竹、欧时力、歌莱雅、Only、拉夏贝尔、贝雪、红袖等黄金珠宝区，约500平米，目标商家：周大生、老凤祥、中国黄金等名牌箱包区，约900平米，目标商家：华伦天奴、达芙妮、红蜻蜓、稻草人等业态规划临河商业一楼业态规划婚纱摄影区，约1200平米，目标商家：天长地久、维纳斯、金夫人等咖啡西餐区，约1300平米，目标商家：上岛咖啡、图兰朵咖啡等西式快餐区，约700平米，目标商家：德克士、麦当劳、必胜客等中式简餐区，约900平米，目标商家：真功夫、良木缘、快吉客等业态规划临河商业二楼业态规划娱乐休闲区，约2000平米，目标商家：好乐迪、宝乐迪、钱柜等美容SPA区，约1300平米，目标商家：百莲凯、天黛国际等业态规划临河商业三楼业态规划独立商业拥有良好的交通资源、物业资源、广场资源及客流资源，具有较高的高业价值，独立商业定位为：业态规划独立商业定位潮流新天地峨眉首席时尚摩尔聚落业态规划独立商业效果图业态规划独立商业区位示意化妆品牌区，约300平米，目标商家：美宝莲，欧莱雅，SK，妮维雅等运动品牌区，约280平米，目标商家：李宁、阿迪达斯、361度等酒类专卖区，约180平米，目标商家：长城干红、五粮液等金融服务区，约200平米，目标商家：农业银行、建设银行、工商银行等服装专卖区，约900平米，目标商家：真维斯、以纯、美特斯邦威、李维斯等通讯服务区，约180平米，目标商家：苹果、联想等业态规划独立商业一楼业态规划户外装备区，约300平米，目标商家：探路者、始祖鸟等品牌餐饮区，约280平米，目标商家：豪客来、乡村基等时尚电玩区，约300平米女性饰品区，约250平米，目标商家：哎呀呀、安之秀头饰等业态规划独立商业二楼业态规划休闲美食区，约300平米，目标商家：水果捞水果主题餐厅、许留山甜品等文化服务区，约300平米，目标商家：奇卡幼儿早教、步步高学习机专卖等业态规划独立商业三楼业态规划临街商业作为一种社区商业，即能享受综合商业体带来的大量客流，同时，社区的业主作为商业的忠实客户，为其提供稳定的客户资源，因此临街商业定位为：业态规划临街商业定位快乐生活街区业态规划临街商业区位示意超市购物区，约200平米，目标商家：红旗连锁、中百超市等水果特卖区，约100平米美发服务区，约120平米便民服务区，约80平米医疗服务区，约80平米，目标商家：老百姓大药房、海王星辰等食品专卖区，约80平米，目标商家：大拇指、甜皮鸭等业态规划临街商业一楼业态规划火锅食品区，约200平米，目标商家：德庄火锅、刘一手火锅等经典中餐区，约200平米特色餐饮区，约100平米，目标商家：永和大王、碗江南煲仔饭等业态规划临街商业二楼业态规划休闲棋牌区，约70平米健身娱乐区，约140平米，目标商家：奇迹健身、青鸟健身、桌球室等业态规划临街商业三楼业态规划业态规划超市入口商业定位项目主力店确定华联超市意向入驻，超市入口商业与独立商业相对，形在一条独具特色的商业内街，因此超市入口商业定位为：魅力风情走廊业态规划超市入口商业效果图业态规划超市入口商业区位示意业态规划超市入口商业一楼业态规划便利购物区，约200平米风情女装区，约500平米，目标商家：梦莱曼、声雨竹、欧时力、歌莱雅、Only、拉夏贝尔、贝雪、红袖等孕婴特卖区，约350平米，目标商家：好孩子、爱婴坊、迪斯尼卡通等品牌折扣区，约390平米业态规划超市入口商业二楼业态规划特色美食区，整层约1000平米，目标商家：大娘水饺、味千拉面、茜茜烤肉、小肥羊、麻辣诱惑、天津狗不理、全聚德等业态规划超市入口商业三楼业态规划青年专属区，整层约320平米，以咖啡、棋牌、甜品、冷餐等为主，营造浪漫、时尚、温馨的第四维空间，打造年轻人的专属国度君庭精品快捷酒店业态规划酒店及相邻商业项目确定意向入驻酒店：业态规划酒店及相邻商业酒店及相邻商业由开发商自持，用于自营及酒店相关配套，不对外出售目录销售/招商策略基本策略以售为主，招售并举项目商业以销售为主，同步进行招商工作，通过主力店、次主力店、特色商业的入驻来带动项目商业的销售。二个重点l重点引进国内外有影响、有实力的商业机构合作l对名家、名品、名企、名人重点招商四个优先v厂家优先：厂家直接合作先签约v名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进v独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进v特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进销售/招商策略招商原则各业态主要标志性商家重点引进，合作条件合理优惠；中高档品牌重点招商，优惠政策适当放宽，提升项目商业的整体档次。n招商范围：国内外知名品牌商家n合作方式：租售并举n合作期限主力店超市一般为十至十五年；餐饮、娱乐、休闲、保健一般为五至十年；生活配套一般为三至五年；其他配套一般为一至三年。销售/招商策略招商条件及政策销售/招商策略招商对象招商对象面向世界知名品牌、国际国内一线品牌，包括大众化国内零售商，各种商业业态互动经营，各种档次商业及知名品牌汇聚，相得益彰。n主力店：知名百货商场、大型购物超市、特色餐饮、娱乐休闲连锁等；n专卖店：服饰、珠宝首饰、化妆品、文具、旅游用品、运动品牌、妇幼用品、皮具、鞋帽、工艺品、地区特产等；n餐饮：知名咖啡连锁、大型餐饮、酒吧、餐饮连锁、茶馆、特色美食等；n休闲娱乐：电玩城、儿童娱乐城、健身spa、美容会所、歌城、台球厅等；n服务配套设施：酒店、银行、保险营业大厅、邮电、航空售票、旅行社等。销售/招商策略招商工作节点1.商业团队组建：销售/招商主管1名，销售/招商专员5名；2.商业政策制定：商业售价、租金水平、销售/招商提成、投资回报率、免租期等；3.商业资料筹备：商业DM单、招商手册、招商培训等；4.释放项目商业信息：户外广告、电视电台、报纸、行业专刊等；5.商家资源信息挖掘：知名品牌联络、行业协会跟进、专业市场搜集等；6.商业推介会拓客：利用商业推介会集中拓客，转化客户；7.商家签约：利用主力店、知名商家的签约热炒商业，形成轰动效果。销售/招商策略招商流程市场调研和目标客户分析客户信息收集及商家资源挖掘客户信息归档分析确定目标客户招商政策制定确认客户招商计划确定招商资料准备就绪目标客户开发、拜访、接治目标客户分类梳理确定重点客户客户资格考察、评估核准、确定合作对象与客户沟通、谈判租赁面积、租赁时间、租赁金额确认签定招商意向书、交纳定金招商协议修改、确定招商协议正式签定客户提供装修方案及电脑效果图出具装修入场证进场装修、备货、上柜营业销售/招商策略商业合作方式n买断经营一次性买断产权自主经营的方式。n租赁经营由入驻商业机构交纳租金和相应的物业管理费，自主经营，自负盈亏，内部自行管理，外部由物管公司统管理。n保底经营、以租赁总价确定保底租金；、根据销售金额及分成比例确定溢价租金水平；、经营风险由物业方与商家共同承担。销售/招商策略招商战略销售/招商策略招商政策制定建议项目具体内容说明平均售价1F20000-25000元/；2F15000-20000元/；3F8000-12000元/定价参照水晶广场，因项商业目规模、商圈成熟度、区域位置、人流量等与水晶广场均有一定差距，因此在水晶广场售价基础上下调20%平均租金1F60-100元/平米/月；2F40-60元/平米/月；3F40-80元/平米/月（带平台）区域尚不成熟，常住人口较少，人流量不足，建议前期租金水平不宜过高，以培育市场为主投资回报率5年返租，年平均投资回报率6.8%，年投资回率为：6%、6%、7%、7%、8%前期市场不成熟，商铺的出租收益不高，为减少客户资金损失，打消其心理顾虑，建议采取返租给投资回报的销售方式，加快商业销售去化，同时也有利于项目快速回笼资金，减少资金压力，降低风险免租期6个月2年针对租赁商业面积的大小、品牌知名度的高低实行不同的免租期此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！