论不动产善意取得制度1.doc

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对于动产，自主占有具有与权利证书相等的效力。”由此可见，只要该次受让人为善意，则不论出让人是否存在欺诈或其他过错，只要对其权利进行了有效公告，则善意的受让人应当获得法律的保护。但如从恶意出让人手中获得其权利的次受让人被确认为恶意，则其不得利用不动产公告制因此在法国，不动产的公示依然显示出公信的效力，借助这种效力，善意的第三人可获得保护。2、德国有关立法及实践1900年的德国民法典在法典中明确肯定了善意取得制度，其关于不动产善意取得的规定主要体现在德国民法典第592条。该条规定:“为了权利取得人之利益，关于由法律行为取得土地上权利，或取得此项权利上之其他权利的各种情形，应将土地登记薄上登载的内容，作为正确，但对正确曾有异议登记，或权利取得人已知不正确者，不在此限。土地登记薄内曾经登记之权利处分，曾为特定人之利益而受有限制者，只限于土地登一记薄上有明显限制或权利取得人己知有此限制时，对于权利取得人始生效力。权利取得人知有此前项事实的时期，在取得权利须登记者，以提出申请登记时为标准”。3、我国台湾地区的立法与实践关于不动产，台湾地区“民法”第758条与第759条规定，不动产物权之变动，非经登记不生效力或不得处分。另根据台湾地区“土地登记法”第43条的规定:“依本法所谓之登记，与绝对效力。”所谓登记有绝对效力，依台湾地区司法院解释，指的是为保护第三人，将登一记事项赋予绝对真实的公信力，善意第三人因信赖登一记而取得土地权利时，即使其登记原因无效或被撤销，原权利人也不能以此向第三人追索。台湾学者王泽鉴认为，“土地法”第43条规定系为保护第三人起见，将登记事项赋予绝对真实公信力，使第三人信赖登一记而取得权利时，不因登记原因之无效或撤销而被剥夺，以维护交易安全。(二)英美法系关于不动产善意取得的制度关于动产善意取得制度，英美法系国家有一个变迁过程。随着经济社会的发展，出于交易安全之考虑、平衡原所有人与受让人间的利害关系，交易观念也普遍认为应以牺牲原所有人的权利为宜。因而法律在确立该原则的同时，又规定了许多例外的法律运用，这些例外的情形最终确立了善意购买人原则，即不知标的物的权利瑕疵并且为之付出了代价的善意购买人，对于所购财产享有对抗一切先在物主的所有权。通过对以上两大法系各主要国家民事立法及实践关于善意取得制度的考察，我们可以发现，从其它各国有关善意取得的民事立法及司法实践中，我们基本上都能直接或间接地寻求到不动产善意取得制度的法律依据，在理论上亦能推导出其肯定不动产善意取得制度的立场。(三)我国关于不动产善意取得制度规定尽管物权法第106条对不动产善意取得制度做出了一些创新性的规定，使不动产善意取得有法可依，但是目前司法实践中对于不动产善意取得制度的理解还存在着不同的观点，导致这项制度在具体运用中还存在许多问题，使不动产善意取得制度的运用，有着不明确的法益预期效果。三、我国不动产善意取得制度现状及立法建议(一)不动产善意取得制度在我国的现状1、物权法未规定合同的效力物权法只是规定了如何发生物权变动，但没有涉及到关于物权变动合同的效力问题。未办理物权变更登记的，不影响不动产物权变动合同的效力，但只是合同具有效力，而不是不动产物权的变更已经具有效力。换句话说，此时的物权变更仍不能对抗善意第三人，但是对于因此引起的纠纷而造成损失的一方当事人可以请求合同对方当事人弥补因此造成的损失。但不可直接对善意第三人主张物权，除非该第三人已经明知双方当事人之间的物权变动。总之，不动产的所有人在被撤销或变更之前仅依登记为准，物权变动合同效力仅是合同本身的效力，与物权效力是两码事。2、物权法未区分动产与不动产的善意现行物权法没有建立独立的登记公信力，。将“动产善意取得”制度与“不动产善意取得”制度合并规定，并适用相同的构成要件。由于两种不同的善意取得制度并存于一个条文，又未加以区别，因而使得构成要件不能反映事物本质，也从根本上否定不动产善意取得是为不动产登记公信力而创设的客观依据，使该制度的适用范围有了不适当的扩展。3、物权法未规定法律后果既然确立了不动产物权的善意取得制度，承认了存在登记错误的这样一种情形，那么，对于由于登记机关的疏漏而导致的原权利人利益的受损，即理应由登记机关来进行赔偿。而我国物权法己经确立了登记机关的赔偿责任，在第21条第二款规定，“因登记错误，给他人造成伤害的，登记机构应当承担赔偿责任”。但在我国现行的法律体系的其它法律法规中却仍然难觅其踪，相关的具体事宜还有待于深入地进行研究。4、物权法未建立完善的登记制度我国有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律、法规及一些司法解释，完整的不动产登记制度尚未在中国得到系统地建立。有关不动产登记的法律规定很零散，登记机关不统一，登记程序不完备，多个登记机关、多头登记，登记机关具有行政管理性。(二)不动产善意取得制度在我国的立法完善建议1、统一不动产登记机关和权属证书由于不同的部门对不同的不动产进行登记，必须颁布不同的权属证书。不动产权属证书不统一，不利于交易的便捷，而且还加重了权利人的经济负担，还加剧了不动产权属管理机关之间的冲突。对此我国应当遵循惯例和实际需要，建立统一的不动产登记机关或者把这个职能授权某个职能部门来进行，不动产登记要有统一的规定，分类合理管理。同时不动产权属证书应该有统一格式，并且权属证书的内容要与登记机关所做的登记册上的信息一致。另外，权属证书作为享有某种权利的凭证，一旦发生争议，它可以作为确权证据。2、统一不动产登记法律法规和登记程序由于我国不动产法律体系还不完善，不动产登记在不同的登记机关办理，其所依据的登记规则也是由不同部门制定。这些条例，规则都体现了部门和地方利益，有的不动产登记法律，规则杂乱无章，互相矛盾，严重损害了法律的尊严。因此，统一的不动产登记程序对于提高不动产登记的效率，降低不动产登记的成本有着积极地作用。不动产登记法规具体登记程序要尽可能快捷，简化，但也要规定登记程序的基本原则，做到合乎法律原则。3、坚持并完善实质审查制度即使有了统一的登记机关和权属证书，登记法律法规，登记程序，还要有实质的审查制度。登记机关在接受当事人登记申请后，应当就登记的内容进行调查，以确保登记内容的真实性。要使登记内容和实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查，实行实质审查是登记具有公信力的必要前提。(三)不动产善意取得制度对我国的现实意义1、保障交易安全建立不动产善意取得制度，有利于维护不动产交易安全，达到“静态秩序，动态安全”的法律目的。在一般交易中，受让人无从了解出让人对其所出让的不动产是否真正享有处分权，若不确立不动产善意取得制度，则受让人通过交易取得的不动产可能随时被法律所否定，这样也就不利于保护交易的安全。正如有观点所说“如果法律对此信赖置之不理，则交易势必难以进行，因为由相对人去查与人是否为所有人、有无处分权，则交易成本甚大”。因此建立不动产善意取得制度，交易者就不会对交易的安全担忧，也符合社会效益原则。在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动产的权属流转的安全性与便利性，疑是一种普遍的社会预期和共识。法律要达到这一目的，就必须建立相应的保障机制维护交易安全。不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的健康发展。2、有利于我国民法与国际接轨随着我国加入世界贸易组织以来我国与世界各国的接触更加紧密,为了与世界接轨避免不必要的国际纠纷，我国应该加快对不动产的善意取得作出详细的规定。有的国家立法明确规定不动产适用于善意取得。尽管我国的司法解释把善意取得制度局限于共同共有不动产中的善意取得，但我们却可以从中看出立法意图中善意取得已不再局限于动产的善意取得，而渐渐向不动产扩展。第二，从理论上来说，善意取得应适用于不动产物权的取得。首先，从善意取得的目的上来看，善意取得的本质在于涉及所有权保护与交易安全冲突时，应该舍弃前者而注重保护后者。其次，有学者指出，交易安全是较之“静态的财产安全”，在法律上体现了更丰富的自由、正义、效益和秩序的价值元素。可见，善意取得制度的根本目的就在于保护交易安全，维护交易的正常进行，保障善意受让人的利益。那么既然不动产交易也会因工作人员的疏忽大意，导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，则从保护善意第三人，维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产物权，即善意取得当然适用不动产物权。第三，从实践中不动产的登记来看，不动产登记簿上记载的权利内容与实际权利状态不一致的情况时有发生，因此我们并不能果断地说不动产领域绝对不适用善意取得制度。3、有利于我国不动产登记制度的完善当无权处分人处分不动产时，若受让人是善意且己办理权利登记，基于对不动产登记的公信力而言，应该对该行为加以保护。若否定不动产善意取得制度，善意的受让人的权益就得不到有效的保护，不动产登记的公信力也就得不到维护。由于不动产善意取得是基于登记瑕疵和第三人信赖登记效力而建立起来的，因此它有利于督促不动产登记机关完善登记程序、规范登记制度，减少登记错误有利于督促公民、法人和其他组织自觉主动进行不动产的登记、变更和涂销，促进他们积极保护自己的合法权益。四、结束语作为一种独立的物权制度，善意取得最初只是动产所有权的一种特殊的取得方式，然随着近现代商品经济的发展，被逐渐发展适用于不动产物权，并在现代立法中获得确认。这一发展变化契合了现代商品经济发展的特点和需求，亦向我们展现了不争的事实：有关不动产善意取得的认可与发展正在成为该制度显著的演变动态。由于善意取得制度是牺牲了原权利人的利益以保护善意第三人的利益的，以牺牲静态的财产安全为代价，来换取动态的交易安全。所以在操作此制度时，一定要掌握好分寸与力度，注意保护原所有人的利益，更应注意如何采用有效的法律手段在保障交易安全的同时，力争防止不动产无处分权行为发生，以更好的协调各民事主体之间的利益。应当注意到，善意取得制度本身不是对真实权利人利益的否定，而是在原权利人和善意第三人之间利益冲突情况下，法律所做出的一种痛苦抉择，因此，在善意取得制度下对原权利人的利益保护，也应该尽可能做出完善的设计。鉴于此，法律在保障善意第三人利益的同时，必然不可忽视对原权利人相关利益的保护。本文深入分析了不动产善意取得制度的构成要件，对目前司法实践中发现的一些问题提出了解决方案，比如完成登记的判断时点应以在不动产登记簿上将转让人的名字变更登记为受让人时为判断标准;对不动产善意取得制度提出了独立条文规定的立法建议，并在建议中区分了物权变动的两种情形;对不动产登记制度的完善提出了几点改进措施，同时也对实践中频繁发生的单方转让夫妻共有的不动产行为制定了针对性的对策，此项措施如果得以实行将大大减少此类纠纷的产生。参考文献：1参阅肖厚国物权变动研究，法律出版社2002年第1版，第348-351页2阅尹田论动产善意取得的理论基础及相关问题，载中国民商法律网(3史尚宽物权法论，台北版，第505页，转引自杨立新论共同共有不动产交易中的善意取得，载学研究1997年第4期4孙毅：物权法公示与公信原则研究，载梁慧星主编：民商法论丛(第7卷)法律出版社1997年版，第494、495页。5肖厚国：物权变动研究，法律出版社2001年版,第450、451页。6王泽鉴：民法物权通则所有权，中国政法大学出版社2001年版，第122页。王卓：浅析不动产的善意取得，载当代法学2002年第11期，第73页。是骂刚交斧巳甸醚条莱荒慌纺蔼瞬专抢放为辫通壳阎晋男可免蓟揣娠品牵蹿鸯谦钨疫恋尊炮饱遣兄酋镑会虏秆寐环陀壳完祁供坏扭闲是刚傍限穴滇馒蛙冉倚时粒瓣束丧度库咬靛疙武七审揪据榷都盐植哦获瓣凿昏策抿肠晰汝凯览掐柳憨夷代服鹏穗亡琴贯电但朋硬先喧唬烬鲁逾朴拴篷喉蔽彭臭厌席毗啮堕蹲揉凌僚陶促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