2013年工程部工作总结.doc

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深圳市开元国际物业管理有限公司郑州分公司
工程部2013年工作总结

首先我们很高兴开元国际物业管理公司郑州分公司在我们郑总的带领下，参与到富士康科技集团这个大集体里用我们开元国际物业管理公司先进管理理念，科学的管理方法，完善的管理体制，专业的管理团队和技术为航空港区富士康科技集团提供一流的管理服务。
时光飞逝，忙忙碌碌中还没来得急回顾和思考，2013年就要结束了！我们激情奉献在这充满活力和希望的2013年，有艰辛与辉煌，在坚难困苦中我们从不妥协，我们朝气蓬勃，在辉煌和成绩面前我们从不骄傲。
为了能更好更充分的体现我们开元国际物业管理公司的专业化水平，国际化标准，为了实现我们的理想和目标，提升下半的工作业绩，保障广大富士康科技集团员工的生活质量，也应公司领导和年度工作计划内容要求，根据各个项目发展要求和日常工作需要，现已基本完成年初的年度工作计划的工作内容，根据年度工作计划及实际工作内容对2013年年度工作内容进行总结，继续执行2013年初设施设备维修维保计划内容，对最新出现的问题纳入2014年工作，对牵扯到开发商单位的凝难重点问题与各部门共同协商解决。

一、 2013年工程部工作内容及完成事项
(一) 电梯设备设施的日常维修保养工作完成事项
1. 制定了周，月，季及半年的电梯设备设施维修保养计划。
2. 有针对性的安排日常维修任务，做到电梯日常维修工作的计划性，合理性。
3. 根据公司相关作业指导书的规定及结合公寓的实际情况，安排电梯日常巡检，电梯机房设备等做到全面细致地维护保养，保证电梯设备设施的安全使用和运行。
4. 把电梯轿厢内的30W的灯管,换成18W的长日光灯,节约了能源又下降了材料的损耗。
5. 巡视工作做到发现问题及时解决，维修电梯机械和电路方面事宜快速及时。
6. 电梯设备有待解决的问题及时上报开发商和维保单位，录求支援解除，其中完成1号楼钢丝绳的更换工作，电梯液晶面板的统计更换，电梯厅门的更换工作。
7. 电梯合格证和随机安装资料的接管存档。
8. 电梯机房门锁匙的维修更换，做到机房重要位置的安全防护工作。
9. 电梯规范化管理文件的张贴；《电梯安全操作规程》，《电梯紧急困人救援程序》，《设备房管理制度》，以及骄箱内的《乘梯注意事项》，电梯三角锁匙安全提示标的张贴，骄箱内〈电梯安全合格证〉的复印过胶张贴。
10. 现1栋到10栋楼电梯机房里有我们开元物业工程人员安装了照明，方便了巡检人员和日常工作需要。
11. 原3栋楼1号电梯梯、2号电梯机房有主电路电源无法保证正常，给电梯正常运行使用带来安全隐患，有工作专业和技术的我物业方亲自动手给予电源分解处理。
12. 7月份申报电年检工作，8月份顺利完成电梯设备《国家技术质量监督局》的年检工作。
(二) 供电配电设备
1. 检查完成各园区内公共路灯线路的维修。
2. 楼层配电井，电房房接地线、线槽盖板检查维修。
3. 按照半年度设备保养标准，完成楼层强电井配电箱，配电柜设备检查、除尘、紧固保养。
4. 完成楼内照明设施设备检修保养，完成空调负荷柜及配电箱各接线端子紧固保养。
5. 各楼栋负荷栋检修保养。
(三) 给水排水系统
1. 顺利完成各项目生活水箱清洗\水质监测。
2. 生活水泵控制柜、消防控制柜除尘、紧固保养
3. 水泵房设备保养、紧固螺丝。
4. 水泵房照明设施整改，设备房规范和标准文件资料的张贴。
5. 各项目外围管道污水井，污水管线及阀门检查检修保养。
6. 污水积水坑、化粪池清理
7. 雨落水管线检查、雨水井检查。
8. 外围管、表、井检查。
(四) 消防系统
1. 各区各楼栋外露消防管道冬季防冻裂，保温棉的包装检查检修。
2. 公共部份消防设施设备的检查，消防栓玻璃破裂等损坏更换及维修。
3. 消防给水管线维护，故障检查统计。
4. 消防栓全面维护保养检查
5. 排烟风机维护保养
6. 楼栋烟感定期检测检查。
7. 报警系统消防演习检查测试。
8. 消防电话检查测试。
(五) 空调系统
1. 制冷系统配电箱维护保养。
2. 空调系统全面清洗除尘。
3. 户内空调机组清理过滤器，清洗过滤网。
4. 空调配电箱各接线端子保养、紧固螺丝。
5. 空调接触器检修保养。
(六) 公共设施
1. 各项目楼栋污水管道破裂堵塞、疏通修工作。
2. 楼层、墙面及地砖，门窗、闭门器巡检维修。
3. 对重点设施做汛前检查维修
4. 各区域污水管网化粪池进行清洗、打捞垃圾。
5. 楼内设施定期检查维修，房间入户门松动检查和维修。
6. 跟进直饮机，修浮球阀、换垫片和工作，保证员工安全用水。

(七) 各项目完成工作内容

1. 豫康新城工程部日常维修数据统计：
①　 每天按时完成派工单，全年共计36897张；
②　 内疏通单，全年共计：2890张。室外主干道疏通共计63 次，处理因地基下沉导致主污水管道断裂共计10处；
③　 空调报修单：1750张（截止十一月之前已完成）；
④　 每天专人对小区内两个高低压配电室，四个高低压箱变，49个太阳能供水系统，水泵房六台30KW、3台15KW、1台7KW水泵，按时巡查点检，点检内容如下：
A.太阳能更换集热管全年共计：685根 更换电加热：95根 更换漏电保护12个（100A），20个（80A），68个（40A）。
B.水泵高区1号泵、3号泵1月份更换轴承，低区3号泵更换密封圈，高区1号、2号泵11月份更换整套叶轮。
C.两个高低压配电室增加照明，更换排风扇，完善安全标示已完成；
⑤　 每周按时对小区内14栋至26栋共计160个配电井，按时巡查点检，已全部按照计划实施；
⑥　 每月对小区内14栋至16栋所有公共区域照明及公共设施进行一次自查自修，更换公共区域走廊灯共计7800个。对860个管道井进行点检。已全部按照计划实施；
⑦　 每季度1月、4月.、7月、10月份对水泵房水泵进行检修保养维护，全年四次已完成。每半年4,月10月对南区使用水池进行清洗，消毒，全年两次已完成；
⑧　 全年两次对小区内14栋--26栋空调室内室外机进行清洗保养现已完成；
⑨　 全年两次对小区内20栋25栋26栋热水器进行巡查保养已完成。全年累计维修热水器共计：360台；
⑩　 对小区内14#-26#共计2901个房间窗户进行封堵已完成；
⑪　 每月对小区内所有雨水井污水井进行疏通清理全年一次，对化粪池进行疏通 清理，已落实；
⑫　 贯彻富士康节能减排方针，对14#-26#公共区域：茶水间、卫生间、洗漱间、电梯厅、采光台共计244个手控开关全部更换成声光控。对楼道内已有的声光控照明进行检修更换共计388个。空调管控：4、5、6、9、10、11月对辖区内所有空调进行管控。太阳能：根据天气情况对太阳能耗电量大的电加热进行阶段性供电，即保障了日常用热水，又节约了电能；
⑬　 对新进员工进行岗前培训一周，每月对所有员工进行一次全面培训。
2. 富鑫公寓工程部日常维修数据统计：
①　 日常维修方面工程部本年度热水器维修2574单；
②　 日常维修空调维修1097单；
③　 日常维修堵塞疏通2001单；
④　 日常维修35147单，时效性方面得到了富士康及住户的认可，由于维修时效性而引起的投诉（不含维保方及开发商维修项）为零；
⑤　 开放商施工阶段遗留问题共计41项、在公司及各方的帮助下共计跟催开发商完成整改9项、项目自行完成整改21项、共同整改5项、尚有6项未整改；
⑥　 给排水方面，本年度共计停水10次、其中5次为设备故障而引起、5次为市政自来水公司原因引起；
⑦　 水泵房巡视3648次、发现并及时排除异常53次、水泵房保养1次、生活水池清洗1次；
⑧　 污水井清理10次、污水井、管疏通39次、化粪池清理1次；
⑨　 供电方面，本年度共计断电6次、其中4次为设备故障而引起、2次为市政电力公司原因引起；
⑩　 配电房、井巡视172次、高配房巡视3648次、发现并及时排除异常3次、配电房、井保养2次；
⑪　 消防设施保养1次、维修506单。
3. 枣福花园工程部主日常维修数据统计
①　 全年总计完成基础性维修单9522单；
②　 基础性维修水电设施3569单；
③　 基础性维修管道疏通478单；
④　 完成空调节能改造4471台（使用玻璃胶将内机的手动开启按钮封闭，有效截止员工在未使用遥控的情况下私自开启空调使用）；
⑤　 完成空调内机清洗保养4471台；
⑥　 配合富士康安全管控工作封堵窗户1288间，其中二次封堵750间次；
⑦　 配合甲方完成2次水泵房改造工程，并完成供水配套设施（水泵房）的交接，完成对水泵房的整改，以达到专业化管理的水平；
⑧　 配合安全部进行消防安全大检查工作2次，完成更换烟感电池550个。

二、 2014年工作及计划排配表

三、 2014年工作困难点
1、小区基础设施，工程质量差，仍有部分项目需要改造和完善，然而物业部门的职能只是管理和沟通，真正落实解决问题需要开发商的支持和认可，同时也同2013年一样需要富士康科技公司相关领导给予的支持和协助。
2、下半年将有部分设备设施免保期到期，比事电梯，空调，热水器，还有消防系统，生活水泵等重要设施设备等，工程部必须加强员工技术技能培训，工程部门需要重视队伍建设和提高。以应对部分设施设备实施的自行维保、维修工作，相对2013年工作量和难度将会进一步加大。
3、富鑫公寓项电梯项目仍有很多问题放在那里未得到开发商认可和解决，如楼顶机房内外地坪极差，垃圾土尘严重，对电梯安全运行有直接影响，虽然我开元物业和电梯维保单位进行过清理，但地坪及墙面还仍需批墙和地面硬化工作。
4、富鑫公寓项目电梯底坑积水和水无法及时排出等问题，会造成电梯底坑内的安全部件烧坏或腐蚀，需要进一步沟通解决。

四、亮点工作：
1、规范和提高本部门日常维修服务水平及品质，一线员工的服务态度是业主了解物业公司管理水平的第一窗口，因此需加强日常服务礼仪及服务流程的培训，还需要加强维修工专业技能培训，及提高处理应急事件的能力培训，制定详细的培训计划。
2、钍对各项设施设备情况制定合理的节能减排计划，落实并执行。节能重点从公共照明、房间照明灯具改装，空调用电管控，大功率电器管制方面加强管理入手，客服部继续对入住房间进行合理调控等工作。
3、配合实施小区的社区文化建设和贯彻落实公司文化建设及服务理念，同时提高服务质量和效率。

深圳市开元国际物业管理公司郑州分公司
工程部 黄小春
2013年12月7日星期二
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