房地产复习提纲.doc

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考试题型：单项选择（15题15分）、多项选择（10题20分）、简答题（4题20分）、简述题（3题30分）、论述题（1题15分）
考试内容以教材为主，紧扣教材。
第1章 概述
房地产的定义：房地产通常是指土地（地产）以及土地上的建筑物（房产）
房地产的特性：
位置的固定性；异质性；房地产商品交易的特殊性（房地产商品的交易是权属交易）；高投资、高价值性；生产、使用的长期性；房地产生产规模的有限性；保值性和增值性；（房地产的保值、增值性显然不是房屋本身的作用，而是土地稀缺性造成的）；受政策限制、影响的敏感性。
为什么房地产项目容易获得银行贷款？
房地产的分类: 房屋按其开发程度，可分为在建工程（期房）和建成后的物业（现房）。当期房通过了竣工验收之后，就成为了现房。
土地的分类：生地、熟地、毛地
房地产业是以第三产业为主的一个重要行业，它具有生产、经营、管理、服务的职能。
房地产业与建筑业的区别是建筑业是从事房屋和其他构筑物的建造、改造和各种设备、装置的安装工作的物质生产部门，而房地产业既是物质生产部门，又是物质流通部门。
房地产业在国民经济中的地位和作用

房地产开发与经营的界定
广义上，本质相同，侧重点不同：房地产开发是指通过一定的努力使房地产项目改变用途或价值，从而使开发者获得经济利益的活动，它强调的使方式；而房地产经营是一种市场经济条件下的追求经济利益的市场行为，强调的是动机。
狭义上：
（1）在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。房地产开发强调的是某个房地产项目被开发出来的过程，而狭义的房地产经营则强调该房地产项目所开发的商品的市场交易过程。
（2）经济活动的主体不完全相同，房地产开发企业都是房地产经营企业，反之则不然。
（3）两种对各自经济活动主体的资格有不同的要求。房地产开发必须是由具备法人资格且达到国家规定资质水平的法人企业进行。而对狭义得房地产经营来说，它对主体资格的限制就少得多。
（4）所指向的行为对象是不同的。一般地，房地产开发的行为对象为房地产项目，而房地产经营的行为对象是房地产公司。
当现有的房地产项目越来越多，房地产经营活动都是现有房地产项目的交易，新开发的项目极少时，房地产经营就成为了房地产经济活动的主体。

房地产开发的形式：
按开发的不同阶段划分，房地产开发可以分为土地开发和房屋建设。土地开发是指房地产企业对生地进行开发，使之达到熟地的程度，即平常所说的“七通一平”。
按开发的地域划分，房地产开发可以划分为新城区开发和旧城区改造。新城区开发与旧城区改造的特点。
成片开发对政府和开发商而言有何好处？

房地产开发的主要阶段

房地产经营包括房屋经营和城市土地经营。
房产经营一般包括两种方式：一是房屋出售，二是房屋租赁。

土地所有制：城市土地的所有权——国家所有，农村土地——农村集体所有
城镇住房制度改革
传统的城镇福利性住房制度→建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用范房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系；
城市土地使用制度改革：土地无偿使用制→ 土地有偿使用制
目前，我国实行的是“批租”土地使用制度。

土地的所有权和土地使用权是可以相分离的，土地的使用权是可以转让的，这就构成了土地经营的基础。
城市地产经营的主要方式
各类用地的最高出让年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年。
土地一级市场是土地使用权的出让市场，土地二级市场是土地使用权转让市场

第2章 房地产开发用地取得及房屋拆迁

土地使用权获得的方式
土地使用权出让主要有招标、拍卖和挂牌三种方式。
招标、拍卖和挂牌三种方式的比较、挂牌的优点
土地使用权出让的特点
出让土地使用权的终止
土地使用权转让包括土地使用权的出售、交换和赠与等形式。
土地使用权转让的原则和条件
土地使用权划拨的特点及范围
土地征用的概念、特征、征地补偿与安置费用、征地的审批权限
房屋拆迁行政许可制度
房屋拆迁方式
房屋拆迁补偿与安置

第3章 房地产开发市场调查与细分
市场调查是企业经营预测及经营决策的基本依据
市场调查的内容
市场环境调查（结合教材P167第8.2节房地产开发企业经营环境）
房地产市场需求调查
房地产市场供给调查
房地产市场营销活动调查
市场调查的方法
市场细分的概念和意义

第4章 房地产开发开发项目策划

房地产开发项目策划的模式
区位的含义及区位效益的实质
影响房地产开发项目区位的因素
区位选择的原则
不同类型房地产项目的区位选择
房地产周期
房地产开发项目的最好介入时机
市场定位的准则
房地产开发项目定位的内容

第5章 房地产开发投资

房地产投资的分类：直接投资、间接投资
房地产投资的优缺点
房地产投资的三要素
项目资金筹措的渠道与方式：资本金的渠道、负债的渠道
资本金制度
房地产开发资金的来源
股票和债券融资的优缺点
证券融资与银行贷款的比较
房地产投资资金成本包括的内容
资金成本的计算 （×）

第6章 房地产开发项目可行性研究
可行性研究的作用
可行性研究的工作阶段
房地产开发项目的投资估算与收入估算
不确定性分析的三种方法：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析
盈亏平衡分析和敏感性分析的概念
n盈亏平衡点的值无论是用产（销）量表示，还是用价格表示，或用生产能力利用率和销售收入来表示，均为越低越好。

第7章 房地产开发项目建设过程
勘察过程的分类
建设工程合同的形式
申请施工许可证的条件、有关施工许可证的注意事项
房地产项目基础设施建设的内容
竣工验收的一般标准
竣工验收的内容
房屋建筑工程的保修期限、保修责任

第8章 房地产开发企业
房地产开发企业分为4个资质等级。不同资质等级的房地产企业的业务范围。
房地产开发投资的决策类型（肯定型、风险型、不确定型）及相应的决策准则或方法。

第9章 房地产销售经营
商品房销售的计价方式
商品房现售和预售的条件
房地产市场营销价格策略：定价方法、定价技巧
渠道策略、渠道类型、影响营销渠道选择的因素
房地产市场营销促销策略：广告、人员、营业推广和公共关系

第10章 房地产租赁经营 （×）

第11章 房地产开发经营税收
我国现行房地产税收制度的基本框架：取得环节、保有环节、流转环节的税种。
房产税、土地增值税、契税、“两税一费”的概念、课税对象和税率

第12章 房地产经营效益分析 （×）

第13章 房地产开发与经营风险
风险的分类
房地产开发与经营中面临的主要风险
风险规避与控制方法
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