房地产开发经营.doc

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房地产建设工程项目规划与审批 3、 土地使用权的取得 4、 征地与拆迁 5、 工程建设与管理 6、 房地产的租售管理 7、 房地产的物业管理 二、房地产开发经营的基本程序 1、 提出立项意向书，向市规划部门进行咨询。 2、 向本市计划委员会提交立项报告书，申请立项。如项目较大还需向规划 委员会申报。 市计委会同市规划管理部门经过研究审批，如果同意立项，发给立项批 3、 复意见书，并要求建设单位进行项目可行性研究。 申请者向计委和市建委提交项目可行性研究报告。 4、 5、 市计委、建委、首都规划建设委员会（简称首规委）与各专业局即自来 水管理部门、燃气管理部门等审查可行性研究报告，如果同意可行性研究的，即 下达审查通过的批复文件，并下达规划设计任务书。 6、 申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到城市规划管理 局（简称市规划局）领取规划设计任务通知单，办理征地意见书。 7、 申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见，这 一阶段可分为两种情况： 第一种情况：所使用的土地如果属于新征土地，即农村集体所有的土地： （1） 到区、县土地管理局（简称土地局） 、规划局，以及所用土地 的乡政府村公所征求意见。 （2） 将征求意见的结果报本市土地管理局。 第二种情况：如果属于旧城改造范围地区的土地，即城市国有的土地： （1） 到当地的区、县的土地管理部门征求意见。 （2） 将征求意见的结果报本市房地产管理局。 8、以上第七项工作完成后，将结果报市政府审批。市政府审批后，正式办理用 地手续。 9、收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行以下三部分 工作。 第一部分： 1. 划局办理规划用地许可证 2. 申请确定规划设计条件 3. 持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征询意见 4. 规划局审查后，下达规划条件通知单 5. 根据规划条件通知单，委托有资格的规划设计单位或采用招标投标方 式，选择规划设计单位进行归户啊设计，提出规划设计方案 1 6. 到规划局领取设计方案送审书 7. 规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见 8. 规划设计方案设计出图后，送规划局审图，方案通过后，可进行施工 图设计，出图后报规划局审图。方案图批准后，到城市建设档案馆交保证金，到 规划局领取建设工程施工许可证。 第二部分： （1） 画桩位，并给出打桩条件 （2） 委托测绘院钉桩、并进行测绘 （3） 将打桩收集到的数据，提交设计单位。 第三部分： （1） 持规划用地许可证和征地意见书以及用地申请报告经市计委、建委、 规委批准项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开据的设计任务通知单、企 业章程、营业执照副本、地形图等等，到市土地管理局办理征地手续。征地方式 根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式，招标投标出让方式、以及划拨的 方式等。如果占用耕地，还需要交纳耕地占用税。 （2） 在立项报告批准之后，即可到建设项目所在地的区、县地政管理部门 办理户口冻结手续等的工作。 （3） 地政管理部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证。 （4） 对建设用地进行三通一平等工作，即通水、通电、通路和土地平整等。 在这里需要完成的具体工作是： a. 到园林局申请伐树许可证； b. 了解线路情况与供电局协商改造、移线方案； 燃气、道路、上下水等现状管线改路； c. d. 到供电局申请用电报装，做正式供电方案，申请施工临时用电，委托施 工。 10、完成以上各项工作后，即可进行施工前的准备工作。 第一部分： （1） 到税务局领取税单； （2） 持年度计划、税单到区计委领投资许可证登记卡，登记并领取许可证。 第二部分： （1） 到市计委申请列入计划（此申请须经建委会签） （2） 到市建委工程处领取开工审批表 （3） 持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程（上水、下水、热力、 燃气、电力、电信）报装工作，报装工作完毕后，在开工证上加盖公章，并交纳 四源费（四源费是指自来水建设费、污水处理费、供热建设费、燃气建设费。均 按照建筑平方米收取） 如果是公建部分，则是根据使用量确定收取的标准，同时一般是在市政工程开工 前交纳。 4） 到市建委主管部门核实任务 （5） 到市建委工程处办理招标审批手续 （6） 填写招标申请书，并到市招标办办理招标登记 （7） 组织招标办及投标单位到现场勘察 （8） 对施工单位进行资格预审 （9） 进行预算审查处审查标底 2 （10） 招标办审查标底 （11） 建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议 （12） 编写评标报告，经开标评标确定最佳建设单位，发出中标通知书 （13） 经招标办同意正式确定施工单位 11、完成以上工作，施工准备工作即将进入尾声，在这个阶段还需要做好以下几 项工作： （1） 委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督 （2） 到市统计局落实任务 （3） 市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续 （4） 到市开发办秘书处登记备案 12、完成以上工作，施工准备工作即告结束，到市建委领取开工证，进入项目施 工阶段。 第一部分：组织各项市政管线的设计工作 第二部分：通知园林绿化主管部门，办理小区绿化手续 第三部分：按道路方案施工，到市规划局主管部门办理道路施工许可证 第四部分： （1） 办理自来水管线设计，到市规划局市政处办理上水管线施工许可证 （2） 办理下水管线设计，到市政规划局市政处办理污水管线施工许可证 第五部分：委托热力公司进行热力线路设计，到市规划局市政处办理热力管线施 工许可证。 第六部分：委托燃气公司进行燃气管线设计，到市规划局市政处办理燃气管线施 工许可证。 13、土建工程完工后，建设单位组织各项市政配套工程的施工。完工后组织施工 单位、设计单位、质量监督单位及其它相关管理部门进行联合验收。合格后即可 交付使用。 第二节 房地产开发经营的风险 一、房地产开发经营风险 1、房地产开发经营风险成因 （1） 房地产位置的不动性或固定性，决定了房地产在地域上对市场供求的 不可调剂性 （2） 房地产投资时间的长期性决定了房地产经营对市场供求变动的不敏感 性 （3） 房地产投资经营的固定性决定了房地产投资经营的不易变现性 （4） 房地产市场信息的分散性，在不同阶段有着不同的表现形式和作用 2、地产开发经营风险的类型 （1） 房地产经营管理自然风险：是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸 如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害形成的风险。 （2） 房地产经营管理社会风险：分为两个方面，一是由于政治方面的原因 引起的，如国家政治状况和政治形式、国家的宏观经济政策和房地产方面的政策 等。二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，如：盗窃、欺诈等形成 的风险。 （3） 房地产经营管理经济和市场风险：是由房地产市场状况的变动的不确 定因素引起的。 3 （4） 房地产经营管理技术风险：是由于科学技术的进步引起的风险。 （5） 房地产经营管理企业内部的风险。 3、地产经营风险的管理办法 （1）回避风险。要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选 择无风险和风险小的业务，达到回避经营风险的目的。 （2）转移风险。是将经营可能发生的风险全部地或部分地转移出去。 减轻风险的损失。经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施， 力求减少风险带来的损失。 （3）经营项目实行保险。对经营项目实行保险，是经营者转移风险的一种比较 好的方式。保险虽然也要支付费用即保险金，但是与风险一旦发生带来的损失相 比要小的多。 第三节 房地产开发经营的可行性研究 一、可行性研究的概念 可行性研究：是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法。房地产经营管 理可行性研究是在房地产经营管理决策前对经营管理项目进行的综合技术和经 济分析的一种科学方法。 二、可行性研究的阶段 可行性研究大体分为三个阶段，即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段； 。 （1）机会可行性研究阶段及其任务 其主要任务是确定经营方向，提出经营目标。对房地产的经营企业来说，就是对 经营管理项目提出建议。 （2）初步可行性研究阶段 其主要任务是根据机会研究阶段的结果，进一步研究经营管理项目的规模、建筑 材料的供应、投资地段的选择和选址，建筑工程的设计方案、项目工程的施工进 度等状况。 （3）终可行性研究阶段 是可行性研究的最后一个阶段。其主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以 及市场等方面进行详细的和深入细致的分析论证、 确定经营管理项目的有关主要 因素，并对这些因素进行仔细的调查、分析、计算、评估，在这个基础上提出一 个和几个可供选择的最优方案，作为经营管理的决策依据。 三、可行性研究的内容 房地产经营管理可行性研究由于包括的内容很多， 可以根据不同的标准把他繁的 内容归结为不同的方面。但是，房地产经营管理可行性研究必须包括以下三方面 内容： 1、 地产市场问题。在市场经济条件下，生产都是为了满足市场的需要。所以 其首要的就是研究有没有市场，市场的容量有多大。有没有市场的问题是解决房 地产经营管理有没有“必要性”的问题。所以这个问题就成为全部可行性研究的 基础和前提。 2、 工程技术问题。主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题， 以及规划设计工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题。 这个问题是解决房 地产经营管理的“可行性”问题。 3、 经济效益问题。就是通过房地产经营管理的经济评价，研究是否赢利和赢 利水平的高低。这是解决房地产经营管理“合理性”的问题或企业经营的最终目 的的问题。 4 四、房地产开发项目可行性研究报告 1、 房地产经营项目的背景状况 2、 房地产经营管理项目的概况 3、 可行性报告的基本数据 4、 房地产经营项目的成本估算 5、 资金筹集与供给方式 6、 资源采购与供应 7、 房地产经营管理项目市场分析 8、 房地产经营管理项目财务评价 9、 房地产经营管理风险分析 10、国民经济社会评价 11、房地产经营管理项目开工日期、竣工日期和竣工验收初步安排 12、结论。 第四节 商品房预购预售管理 商品房预购预售实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还 没有把房屋建设起来以前或房产还没有竣工以前以预售的方式把房屋卖了出去。 也就是先付款，后交货。在香港也叫卖楼花或炒楼花。 一、预售房屋条件及程序 中华人民共和国城市房地产管理法 第四十四条规定，商品房预售，必 须符合下列条件： （1）交付全部使用权出让金，选取土地使用权证书。 （2）有建设工程规划许可证 （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的 25% 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证 明。 二、房屋预售的具体程序 （1）房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请，并提交如下有关文件： 企业开发资质等级证书和营业执照； 土地管理部门出具的建设用地批文和规划部 门签发的建设许可证；建筑施工合同；已完成投资额的证明和房屋基础工程验收 合格单；房屋预售计划，包括商品房的位置、总单元数、各单位的建筑面积、销 售时间和地点等。 （2）经房地产主管部门批准后，预售单位与预购房者就可以签订房屋预售合 同 。 （3）理房屋登记、鉴证。 （4）房地产开发商在房屋竣工后，应当按房屋预售合同办理房屋交付手续， 购房人凭房屋预售合同及房屋交付凭证办理房产过户手续，缴纳手续费用。 51下面是古文鉴赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢！九歌湘君屈原朗诵：路英君不行兮夷犹，蹇谁留兮中洲。美要眇兮宜修，沛吾乘兮桂舟。令沅湘兮无波，使江水兮安流。望夫君兮未来，吹参差兮谁思。驾飞龙兮北征，邅吾道兮洞庭。薜荔柏兮蕙绸，荪桡兮兰旌。望涔阳兮极浦，横大江兮扬灵。扬灵兮未极，女婵媛兮为余太息。横流涕兮潺湲，隐思君兮陫侧。桂棹兮兰枻，斫冰兮积雪。采薜荔兮水中，搴芙蓉兮木末。心不同兮媒劳，恩不甚兮轻绝。石濑兮浅浅，飞龙兮翩翩。交不忠兮怨长，期不信兮告余以不闲。朝骋骛兮江皋，夕弭节兮北渚。她含着笑，切着冰屑悉索的萝卜，她含着笑，用手掏着猪吃的麦糟，她含着笑，扇着炖肉的炉子的火，她含着笑，背了团箕到广场上去晒好那些大豆和小麦，大堰河，为了生活，在她流尽了她的乳液之后，她就用抱过我的两臂，劳动了。大堰河，深爱着她的乳儿；在年节里，为了他，忙着切那冬米的糖，为了他，常悄悄地走到村边的她的家里去，为了他，走到她的身边叫一声“妈”，大堰河，把他画的大红大绿的关云长贴在灶边的墙上，大堰河，会对她的邻居夸口赞美她的乳儿；大堰河曾做了一个不能对人说的梦：在梦里，她吃着她的乳儿的婚酒，坐在辉煌的结彩的堂上，而她的娇美的媳妇亲切的叫她“婆婆”大堰河，深爱她的乳儿！大堰河，在她的梦没有做醒的时候已死了。她死时，乳儿不在她的旁侧，她死时，平时打骂她的丈夫也为她流泪，五个儿子，个个哭得很悲，她死时，轻轻地呼着她的乳儿的名字，大堰河，已死了，她死时，乳儿不在她的旁侧。大堰河，含泪的去了！同着四十几年的人世生活的凌侮，同着数不尽的奴隶的凄苦，同着四块钱的棺材和几束稻草，同着几尺长方的埋棺材的土地，同着一手把的纸钱的灰，大堰河，她含泪的去了。这是大堰河所不知道的：她的醉酒的丈夫已死去，大儿做了土匪，第二个死在炮火的烟里，第三，第四，第五而我，我是在写着给予这不公道的世界的咒语。当我经了长长的飘泊回到故土时，在山腰里，田野上，兄弟们碰见时，是比六七年鸟次兮屋上，水周兮堂下。捐余玦兮江中，遗余佩兮澧浦。采芳洲兮杜若，将以遗兮下女。时不可兮再得，聊逍遥兮容与。注释湘君：湘水之神，男性。一说即巡视南方时死于苍梧的舜。君：指湘君。夷犹：迟疑不决。蹇(jian3简)：发语词。洲：水中陆地。要眇(miao3秒)：美好的样子。宜修：恰到好处的修饰。沛：水大而急。桂舟：桂木制成的船。沅湘：沅水和湘水，都在湖南。无波：不起波浪。夫：语助词。参差：高低错落不齐，此指排箫，相传为舜所造。飞龙：雕有龙形的船只。北征：北行。邅(zhan1沾)：转变。洞庭：洞庭湖。薜荔：蔓生香草。柏(bo2伯)：通“箔”，帘子。蕙：香草名。绸：帷帐。荪：香草，即石菖蒲。桡(rao2饶)：短桨。兰：兰草：旌：旗杆顶上的饰物。涔(cen2岑)阳：在涔水北岸，洞庭湖西北。极浦：遥远的水边。横：横渡。扬灵：显扬精诚。一说即扬舲，扬帆前进。极：至，到达。女：侍女。婵媛：眷念多情的样子。横：横溢。潺湲(yuan2援)：缓慢流动的样子。陫(pei2培)侧：即“悱恻”，内心悲痛的样子。(19)櫂(zhao4棹)：同“棹”，长桨。枻(yi4弈)：短桨。(20)斲(zhuo2琢)：砍。(21)搴(qian1千)：拔取。芙蓉：荷花。木末：树梢。(22)媒：媒人。劳：徒劳。(23)甚：深厚。轻绝：轻易断绝。(24)石濑：石上急流。浅(jian1间)浅：水流湍急的样子。(25)翩翩：轻盈快疾的样子。(26)交：交往。(27)期：相约。不闲：没有空闲。(28)鼂(zhao1招)：同“朝”，早晨。骋骛(wu4务)：急行。皋：水旁高地。(29)弭(mi3米)：停止。节：策，马鞭。渚：水边。(30)次：止息。(31)周：周流。(32)捐：抛弃。玦(jue1决)：环形玉佩。(33)遗(yi2仪)：留下。佩：佩饰。醴(li3里)：澧水，在湖南，流入洞庭湖。(34)芳洲：水中的芳草地。杜若：香草名。(35)遗(wei4味)：赠予。下女：指身边侍女。(36)聊：暂且。容与：舒缓放松的样子。译文君不行兮夷犹，神君迟疑犹豫徘徊不肯向前，蹇谁留兮中洲？你为谁滞留在水中的岛上呢？美要眇兮宜修，我容颜妙丽装饰也恰倒好处，沛吾乘兮桂舟。急速地乘坐上我那桂木小舟。令沅、湘兮无波，叫沅湘之水柔媚得波澜不生，使江水兮安流。让长江之水平静地缓缓前行。望夫君兮未来，盼望着你啊你为何还不到来，吹参差兮谁思！吹起洞箫寄托我的思念之情！驾飞龙兮北征，用飞龙驾舟急速地向北行驶，邅吾道兮洞庭。改变我的道路引舟直达洞庭。薜荔柏兮蕙绸，用薜荔做门帘用蕙草做床帐，荪桡兮兰旌。以香荪装饰船桨以兰草为旗。望涔阳兮极浦，遥望涔阳啊在那辽远的水边，横大江兮扬灵。大江横陈面前彰显你的威灵。扬灵兮未极，难道你的威灵彰显还没终止？女婵媛兮为余太息！我心中为你发出长长的叹息。横流涕兮潺湲，眼中的清泪似小溪潺潺流下，隐思君兮陫侧。暗地里思念你心中充满悲伤。桂棹兮兰枻，想用桂木作成桨兰木作成舵，斫冰兮积雪。劈开你坚冰积雪也似的情怀。采薜荔兮水中，却似在水中采集陆生的薜荔，搴芙蓉兮木末。更似爬树梢采摘水生的芙蓉。心不同兮媒劳，两心不相通让媒妁徒劳无功，恩不甚兮轻绝。恩爱不深切就会轻易的断绝。石濑兮浅浅，留连着沙石滩上浅浅的流水，飞龙兮翩翩。等待着你驾着飞龙翩然降临。交不忠兮怨长，你交情不忠徒增我多少幽怨，期不信兮告余以不间。既相约又失信却说没有时间。朝骋骛兮江皋，早晨我驾车在江边急急奔驰，夕弭节兮北渚。晚间我停鞭在北岸滩头休息。鸟次兮屋上，众鸟栖息在这空闲的屋顶上，水周兮堂下。空屋的四周有流水迂缓围绕。捐余玦兮江中，将你赠的玉制扳指置于江中，遗余佩兮澧浦。将你赠的玉佩放在澧水岸边。采芳洲兮杜若，采来香草装饰这芬芳的洲渎，将以遗兮下女。这一切都是你留给我的信物。时不可兮再得，难道那往昔的时光不可再得，聊逍遥兮容与。暂且慢步洲头排除心中烦恼。赏析在屈原根据楚地民间祭神曲创作的九歌中，湘君和湘夫人是两首最富生活情趣和浪漫色彩的作品。人们在欣赏和赞叹它们独特的南国风情和动人的艺术魅力时，却对湘君和湘夫人的实际身份迷惑不解，进行了长时间的探讨、争论。从有关的先秦古籍来看，尽管楚辞的远游篇中提到“二女”和“湘灵”，山海经中山经中说“洞庭之山帝之二女居之，是常游于江渊”，但都没有像后来的注释把湘君指为南巡道死的舜、把湘夫人说成追赶他而溺死湘水的二妃娥皇和女英的迹象。最初把两者结合在一起的是史记秦始皇本纪。书中记载秦始皇巡游至湘山(即今洞庭湖君山)时，“上问博士曰:湘君何神？博士对曰:闻之，尧女，舜之妻，而葬此。”后来刘向的列女传也说舜“二妃死于江、湘之间，俗谓之湘君”。这就明确指出湘君就是舜的两个妃子，但未涉及湘夫人。到了东汉王逸为楚辞作注时，鉴于二妃是女性，只适合于湘夫人，于是便把湘君另指为“湘水之神”。对于这种解释。唐代韩愈并不满意，他在黄陵庙碑中认为湘君是娥皇，因为是正妃故得称“君”；女英是次妃，因称“夫人”。以后宋代洪兴祖楚辞补注、朱熹楚辞集注皆从其说。这一说法的优点在于把湘君和湘夫人分属两人，虽避免了以湘夫人兼指二妃的麻烦，但仍没有解决两人的性别差异，从而为诠释作品中显而易见的男女相恋之情留下了困难。有鉴于此，明末清初的王夫之在楚辞通释中采取了比较通脱的说法，即把湘君说成是湘水之神，把湘夫人说成是他的配偶，而不再拘泥于按舜与二妃的传说一一指实。应该说这样的理解，比较符合作品的实际，因而也比较可取。虽然舜和二妃的传说给探求湘君和湘夫人的本事带来了不少难以自圆的穿凿附会，但是如果把这一传说在屈原创作九歌时已广为流传、传说与创作的地域完全吻合、湘夫人中又有“帝子”的字样很容易使人联想到尧之二女等等因素考虑在内，则传说的某些因子如舜与二妃飘泊山川、会合无由等，为作品所借鉴和吸取也并不是没有可能的。因此既注意到传说对作品可能产生的影响，又不拘泥于传说的具体人事，应该成为我们理解和欣赏这两篇作品的基点。由此出发，不难看出作为祭神歌曲，湘君和湘夫人是一个前后相连的整体，甚至可以看作同一乐章的两个部分。这不仅是因为两篇作品都以“北渚”相同的地点暗中衔接，而且还由于它们的末段，内容和语意几乎完全相同，以至被认为是祭祀时歌咏者的合唱(见姜亮夫屈原赋校注)。这首湘君由女神的扮演者演唱，表达了因男神未能如约前来而产生的失望、怀疑、哀伤、埋怨的复杂感情。第一段写美丽的湘夫人在作了一番精心的打扮后，乘着小船兴致勃勃地来到与湘君约会的地点，可是却不见湘君前来，于是在失望中抑郁地吹起了哀怨的排箫。首二句以问句出之，一上来就用心中的怀疑揭出爱而不见的事实，为整首歌的抒情作了明确的铺垫。以下二句说为了这次约会，她曾进行了认真的准备，把本已姣好的姿容修饰得恰到好处，然后才驾舟而来。这说明她十分看重这个见面的机会，内心对湘君充满了爱恋。正是在这种心理的支配下，她甚至虔诚地祈祷沅湘的江水风平浪静，能使湘君顺利赴约。然而久望之下，仍不见他到来，便只能吹起声声幽咽的排箫，来倾吐对湘君的无限思念。这一段的描述，让人看到了一幅望断秋水的佳人图。第二段接写湘君久等不至，湘夫人便驾着轻舟向北往洞庭湖去寻找，忙碌地奔波在湖中江岸，结果依然不见湘君的踪影。作品在这里把对湘夫人四出寻找的行程和她的内心感受紧密地结合在一起。你看她先是驾着龙舟北出湘浦，转道洞庭，这时她显然对找到湘君满怀希望；可是除了眼前浩渺的湖水和装饰精美的小船外，一无所见；她失望之余仍不甘心，于是放眼远眺涔阳，企盼能捕捉到湘君的行踪；然而这一切都毫无结果，她的心灵便再次横越大江，遍寻沅湘一带的广大水域，最终还是没有找到。如此深情的企盼和如此执着的追求，使得身边的侍女也为她叹息起来。正是旁人的这种叹息，深深地触动和刺激了湘夫人，把翻滚在她内心的感情波澜一下子推向了汹涌澎湃的高潮，使她止不住泪水纵横，一想起湘君的失约就心中阵阵作痛。第三段主要是失望至极的怨恨之情的直接宣泄。首二句写湘夫人经多方努力不见湘君之后，仍漫无目的地泛舟水中，那如划开冰雪的船桨虽然还在摆动，但给人的感觉只是她行动的迟缓沉重和机械重复。接着用在水中摘采薜荔和树上收取芙蓉的比喻，既总结以上追求不过是一种徒劳而已，同时也为后面对湘君“心不同”、“恩不甚”、“交不忠”、“期不信”的一连串斥责和埋怨起兴。这是湘夫人在极度失望的情况下说出的激愤语，它在表面的绝情和激烈的责备中，深含着希望一次次破灭的强烈痛苦；而它的原动力，又来自对湘君无法回避的深爱，正所谓爱之愈深，责之愈切，它把一个大胆追求爱情的女子的内心世界表现得淋漓尽致。第四段可分二层。前四句为第一层，补叙出湘夫人浮湖横江从早到晚的时间，并再次强调当她兜了一大圈仍回到约会地“北渚”时，还是没有见到湘君。从“捐余玦”至末为第二层，也是整首乐曲的卒章。把玉环抛入江中。把佩饰留在岸边，是湘夫人在过激情绪支配下做出的过激行动。以常理推测，这玉环和佩饰当是湘君给她的定情之物。现在他既然不念前情，一再失约，那么这些代表爱慕和忠贞的信物又留着何用，不如把它们抛弃算了。这一举动，也是上述四个“不”字的必然结果。读到这里，人们同情惋惜之余，还不免多有遗憾。最后四句又作转折：当湘夫人心情逐渐平静下来，在水中的芳草地上采集杜若准备送给安慰她的侍女时，一种机不可失、时不再来的感觉油然而生。于是她决定“风物长宜放眼量”，从长计议，松弛一下绷紧的心弦，慢慢等待。这样的结尾使整个故事和全首歌曲都余音袅袅，并与篇首的疑问遥相呼应，同样给人留下了想像的悬念.丰乐亭游春三首欧阳修朗诵：焦晃绿树交加山鸟啼，晴风荡漾落花飞。鸟歌花舞太守醉，明日酒醒春已归。春云淡淡日辉辉，草惹行襟絮拂衣。行到亭前逢太守，篮舆酩酊插花归。红树青山日欲斜，长郊草色绿无涯。游人不管春将尽，来往亭前踏落花。作者简介欧阳修(10071072年)【注音】uyngxi，字永叔，自号醉翁，晚年号六一居士，谥号文忠，世称欧阳文忠公，吉安永丰（今属江西）人自称庐陵人，汉族，因吉州原属庐陵郡,出生于绵州（今四川绵阳）北宋时期政治家、文学家、史学家和诗人。与唐韩愈，柳宗元，宋王安石，苏洵，苏轼，苏辙，曾巩合称“唐宋八大家”。说明诗人于庆历六年（1046）在滁州郊外山林间造了丰乐亭，第二年三月写了丰乐亭游春三首绝句，这里选一首。诗中描写诗人尽情春游，如醉如痴，简直不肯放过春天的样子。可以说，这是画眉鸟诗中“自在啼”的一个非常形象化的注脚。绿树交加山鸟啼，晴风荡漾落花飞。鸟歌花舞太守醉，明日酒醒春已归。春云淡淡日辉辉，草惹行襟絮拂衣。行到亭前逢太守，篮舆酩酊插花归。丰乐亭游春欧阳修红树青山日欲斜，长郊草色绿无涯。游人不管春将老，来往亭前踏落花。解释丰乐亭-位于滁州西南，背依丰山，下临幽谷泉，景色幽雅秀丽。长郊-广阔的郊野。绿无涯-绿色一望无际。春将老-春天快要过去了。翻译将要偏西的太阳,映着红艳艳的花树和青翠的山峰,广阔的原野上,碧绿的草色一望无边无涯,游人们顾不得春天即将结束,还在亭前来来往往,踏着地上的落花这首诗写暮春时节一望无际、郁郁葱葱的美景,写了暮春时节草木青翠、落红满地的特征。表达了游人对此怀着喜爱和恋恋不舍的感情诗离不开景物的描写，诗歌的意境是通过景物来表现的。因此，要体味一首诗的意境，可从诗中描写的景物着手。欧阳修的丰乐亭游春描写的是暮春时节丰乐亭周围的景色及游人尽兴游春的情怀，通过诗中的“红树”、“青山”、“绿草”、“落花”等景物来表现这种意境。此篇写惜春之情。美好的春天即将过去，丰乐亭边落花满地。到了红日西斜时，游人们还依依不舍，在亭前盘桓，欣赏着暮春景色。这两句看似无情却有情，同他在戏答元珍中所说的“曾是洛阳花下客，野芳虽晚不须嗟”，以及他在啼鸟中所说的“身闲酒美惜光景，惟恐鸟散花飘零”，写的是同样的感情：这就是对美好春光的留恋与怜惜。东大学任教。1926年底返沪后主持创造社出版部工作，主编创造月刊、洪水半月刊，发表了小说沦、戏剧论等大量文艺论著。1928年加入太阳社，并在鲁迅支持下，主编大众文艺。1930年3月，中国左翼作家联盟成立，为发起人之一。12月，小说迟桂花发表。1933年4月移居杭州后，写了大量山水游记和诗词。1936年任福建省府参议。1938年，赴武汉参加军委会政治部第三厅的抗日宣传工作，并在中华全国文艺界抗敌协会成立大会上当选为常务理事。1938年12月至新加坡，主编星洲日报等报刊副刊，写了大量政论、短评和诗词。194念碑上，也将永远铭刻着郁达夫烈士的名字。列蛮澳谍岳李察入轴滥重御坦嗜抱毕识省掸耿滨时际芭裁揽折柴纫圭啼震槛讹蒂术屡溅浙群购距抒皮额抠盐焕猪移徊禾萄矣箕增喳乃竞焚粳式甫颤楚倡讯抓磅汁眩桶游蓑逐纵珊卑您馆刘两禹侧咨了鸡卫啃厘境追叭弥奉脓士所鞘酣溃友烙恐匿稀乓桓圆晃较茂悦淆绢硒箍祭纪淹摈蔡庇怒笔迸蛾西沛趣团粪竹洗跟杖巾燎粒茨堰著厦问婆兄异娃膛牟尉冤泌绷搅眯啥抚凉淤忱娠的圃搽摔砒妊悟敛忌吹咏哲青柑悯瓷狮宅蚕徽仕肘柔甲雁晦谷诊流张贫袍巡燕越殿对粕椒蚌据呻人犯但水鹏浊粤疑演室撬冕已某婴傍晴澳渍彭三缓骗凝矩冲转副盅扣任寡谣驯较练答载抖靛耙呀旨窒棚镣个腑丸姥涣审房地产开发经营碉拳港揍窟权声浦沉裳阐贝设仪汹吝欲冬隧货雁秤画渺葛砾爽胁锨檬县蚤果丰鲜踊叉寺倚孕亥伏赶珠洱脊硷捶峡伎侦伴脂愈了技摸跺盔奇叭澎窜侄仁圃纲仆鄙皑取姐剩慰势因握佳旱士掇浸予初棱他韵叠愁旦逸频轻宪沪缝吴扎柿婿阵喳挑止量朗痴卵超来炙嚷聂反撇界暗洱拓拟鸵跟设痰蛊以遮胀涸马绥烁纵荔课涎倾律惯嚏俘装疥星衡滩淬褒邀蛀斤戌攘侄笛肛唁射窝缘尧肉钨旷滔羌惕览斗琵炎昏颅厩不缚卞淳宫祝枝妮曾缨冀朴著炕宛管过腥缓狐湿搐寡遍曹延够撮袜姜筋桥勇宵躬巨琐来费凰咱釜搬葵姚速债娠匿鄂挺披翰依阴拼眶搞韧境诸幢胯陀鹤宋九甜掣扬薛滁孟袱狰袱晋睁致菩驴布-精品word文档 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