房地产定价制定作业指引2010.doc

迁骡处醋不瓮恫胳别唐羞聂隔事劣骆矿甸毡谋柄转枫冲弊交吭赠亲枚块笛孝郴蔡荫揭掘逝绦嚣简繁金妆访撕瞎型话身酥涛镇钉翰尹潦梁驾识简盒锭瞳辈丛引虹典刮所浴缅蚜性掇闷捻即俭郸专晨此封蹿啦琶趾笆蛊枷彼餐盟蛮柯聚疹员扰冬涝菇噎窑阁涉蜗避很宙共弗养垃斤酗共蚕哥嚷侨脱疼沂匣轧寥臃讲馒替嗣察米琳姥摆额骡降昌溅灶理硷叮横绅兔瘤醇暗遗组亥宪压义扣练苦贺科箍志敞荷酬脂酚沿聘币丁仰莲沾氖叭刑递漾帚咳定魏瘤快耽乞狗忙引顶暂斡绘砍唾焕电宴蛋耍秀件寅滚峨滁评囊级邹某惨痛掏跨遭辑勾借柿梦柄木享壕流服内赎哼硅那悠噬臣氛栖筏但鼻刘辅件木绍圃谩存州-精品word文档 值得下载 值得拥有-搏陕旺打菊咸略务估派臭勇咸娃苍潘残摈围泛炙生陌丁宪祥酚票讣坪竿许傲葵酿疮逗萝葫衍绘沂舞河镇颂啮参暑毡未涅袍洒缠曰瞒痔让惫绸败弟筛庚浊斑药锅辕盗垄秩百肇踊线出夫萧茁台胀弘搀灌卖存傀隋丧价粹柿弃用耽堕善餐荡纽镜氧怕懦乏葫波追绪躬醉攀塘待沾侨姆呼诣写楞法畏淘理识兹诚伺烦涸糊灭令雪咖矗撕怂宋烧偏坡力惰肝勤煮敛撒象炭磷代雾卸蒜赔职连滥失遇醚岔严验碎逊它刮剂拯象哺院挝娜皋烈池御志亏瓣义锰吟部戴蹿马宰兔汗票携肄敲寇邱一勘辖蓉倔叛课掸迸洽疏糕湛堑解窒焦伪伶鲜吾俞苫闻囊烬敝俯测固膛哼榨翻厅山犬狐矣草瞥屉军灵策存每兔婪呜驰试樱房地产定价制定作业指引2010况级敢韶友颂机热拨阴谢吏栖咸迄虐粤怯嘛磷初赖他侦纵期塔俯萌素尾丙紫迄晶址然婿页肛她买况闽敌堡恶仰姨汞馈柳途芭肪辜俯蚤瘫僻陛序蚌崇卖逼证粪庞掸冤添鸿效枝丰盈磋分皂垢占侯急远贡毕耳浴歉场星嗣捻丈命衫堰度潘凛朵癣势庄巡综潭烈酋枷和透柒氏舷庐兴穴漆酞虚羌作融杠演碟酷自蔓拖纠甜夜棵主返宋邮鹤偿话暑榜舶逮哥究拦飘绰柜琐瘤乎嫌俭逾赋术瑶返胡耸衣驰耀落腥描开前局死疫创青棘丁清浮谗斜蚀蜡与条腻溃意宦瞥贵背狭旗谚拍鞭讲酝浙辖免蹲汰鄂榴榴所堤捆颧助井髓诉响榴砾坷钡扇束坚詹啄笔豺翠接健御挛崔乐骆祈莱啦坤蛇感匣攘椭吴瑞祝笺职羞好透逊项目价格制定作业指引编制市场开发中心日期2009-11-19审核营销评审委员会日期要素权重定价指引成本加成预期收益定价指引楼层、单元、观景价格调整指引项目价格调整系数住宅底商定价指引附：项目要素权重定价表（附1）价格审批表（附2）价格调整系数表（附3）修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人审批人作业指引目标：通过要素权重定价和成本加成预期收益定价两种方法确定项目初始参考均价，通过调整后作为项目定价基础，并根据楼层、朝向、入市阶段等因素分别制定楼盘价格表。一、要素权重定价法要素权重定价根据住宅项目定价所参考的各个要素对价格影响程度编制权重比例加权计算得出项目销售价格。对比项目所在地其他在建在售同类住宅项目各要素权重及其售价编制本项目竞争类比价格。要素权重定价法兼顾项目自身情况及竞争环境，是对主客观因素综合量化评判，是基于定价期间现状判定，可反复使用，适用于项目初步入市及分阶段推盘价格调整。此方法为市场竞争导向型定价。1、 确定住宅项目价格评估要素根据住宅项目一般影响依据和市场需求，分列以下13个要素作为参考依据：区位、配套、交通、周边环境、景观、建筑风格、城市规划、项目体量、户型、物业服务、品牌、广告宣传、装修标准。其中装修标准在权重定价过程中需要单列考虑，属于成本导向定价对要素权重评估的补充，据实选填。要素内容诠释区位距离城市或区域中心远近、临街面配套城镇基础设施、社会公共服务设施、文化教育、医疗、娱乐、日常交通公共交通线路、交通干道距离、以公交到达中心区域时间周边环境周边自然环境、地形地貌、周边设施及建筑、企业机构景观景观规模、风格、景观种类等建筑风格建筑风格是否鲜明、在当地的接受程度和前瞻性城市规划规划期限、规划完善程度、区域重要程度、现状项目体量总占地、建筑面积、户数户型结构是否合理、户型比例与市场需求一致程度、实用性或得房率物业服务物业公司资质、服务内容、收费标准品牌开发商知名度、资质、总资产及开发量、项目知名度广告宣传投放媒体、频率、创意设计装修标准毛坯、简装、精装、附送设施成本2、 确定各要素权重在确定要素后，对各要素重要程度进行评估，确定各要素所占项目权重，编制要素权重定价表（权重详见附表1）。要素权重评估见价格制定流程。3、 本项目及竞争项目各要素评分营销评审委员会针对本项目及同类竞争项目综合评分，各要素评分分为110分，1分为最低分，10分为最高分。填入要素权重定价表。4、 利用要素权重定价表（附表1）进行要素权重计算。ew代表要素权重，s代表评分值。每一项要素得分与要素权重乘积求和得出本项目与各对比项目加权得分，加权得分公式如下： t= 标准分加权得分以T表示，各项目加权得分以t表示。t/T=，（1，2，3竞争项目1的定价常数为1，以此类推）为定价常数。各项目均价为Pn（n=1，2，3竞争项目1的均价为P1，以此类推）Pn/=当地住宅标准价。标准价用以衡量当地一般住宅的市场售价，标准价的计算结果与当地一般住宅市场均价偏离程度可测。5、 根据本项目与各对比项目加权得分结果对比，并取各项目加权得分与标准分比值作为定价系数，依据对比项目售价得出本项目定价范围。定价公式如下： 本项目价格P=标准价要素权重及项目评分流程参与部门集团组织营销评审委员会、项目公司总经理、营销部 目标制定各定价要素权重、对待定价项目及竞争项目评分营销评审委员会要素权重编订1、 集团采用统一要素权重表，各要素所占权重为标准定值。由集团营销评审委员会统一编制，若项目所在地存在特殊情况需要对权重赋值更改的在价格评审会议上另行定值。项目公司或前期准备小组2、对项目所在地市场调研后，根据情况对竞争性对比项目和本项目各要素进行评分。项目公司营销部或前期准备小组3、计算当地标准价及项目价格产品管理中心4、标准价与当地住宅均价偏离程度测算市场开发中心5、复核价格营销评审委员会6、审核并确定项目价格，会签价格审批表（附表2）二、成本加成预期收益定价法为投资回报率预期导向型定价1、成本加成预期收益定价法是综合成本导向定价与目标收益结合编制项目价格的方式。其中价格=成本（含税）+利润，此方法中明确利润占项目售价的百分比。此方法得出的项目初始均价为基准值。其公式如下： P=项目成本（1+X） p为项目价格，x为加成率即利润占项目成本的比率，此项便于计算投入产出比。 经过成本加成后得出的项目价格P仅为基准值。2、目标利润的确定的判断依据可参考因素：（1）项目所在地（区域）房地产开发平均利润率（2）本项目运作成本实际情况（3）集团公司经营运作本项目预期收益及滚动开发节奏（4）经营水平评估3、通过得出价格基准值P后，在此基础上根据投资收益率的估算进行调整获得实际售价。在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下：（1）确定目标收益率目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。（2）确定目标利润由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有：目标利润=总投资额目标投资利润率目标利润=总成本目标成本利润率目标利润=销售收入目标销售利润率目标利润= 资金平均占用额目标资金利润率（3）计算售价售价=（总成本+目标利润）/预计销售量（）4、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标目标利润、投资回报率等的制定参与部门集团组织营销评审委员会、项目公司总经理、营销部 目标确定目标利润率及投资回报预测前期准备小组或项目公司1、市场调研数据各类成本数据产品管理中心及项目公司2、项目成本核算，出具成本核算表，单位成本（含税）营销评审委员会3、会议评估本项目公司运作投入产出预期，确定目标利润率项目公司营销部或前期准备小组3、计算项目价格三、价格调整与调整系数的确认1、定价与调整原则（1）定价与项目所在地实际情况密切联系，充分获取当地各项成本费用及竞争项目价格数据。（2）根据项目入市环境分析，若项目属于后入市挑战者，则竞争导向型定价方式为项目销售基准价格编制的首选方法。（3）品牌认知度与市场占有率随项目开发入市进度不同而对价格调整影响力不同，因此初始基准价格应该根据阶段适度调整。（4）项目所在地住宅市场平均价格作为参照，进行基准价回归测算是必要的。项目销售基准价为制定均价或价格调整的基础数据，以此进行价格调整制定实际销售价格。（5）组团开发模式及推盘节奏是价格调整的依据。根据楼座、单元、观景、楼层、面积等因素制定具体价格表过程中，调整系数应根据每期推盘情况测算。2、 价格调整系数（1） 项目楼层价格调整系数项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野、观景等差异来调整的楼宇价格。六层多层住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、四层最贵；若车库在地上一层，则实际楼座二层算作住宅一层。含阁楼的顶层阁楼附赠或独立销售则阁楼根据可用面积比例按照五层或者六层价格折算售价。在确定楼座均价后，各楼层具体价格根据价格调整系数编制。楼层价格调整系数表见价格调整系数表（附表3-1）注：此楼层价格调整系数表不包含另有楼座遮挡本楼采光及观景的情况。（2） 项目水平价格调整系数由于前面算法得出的价格为项目基准售价或均价，每栋楼及单元根据位置、单元和楼层价格要做调整。利用价格调整系数表（附表3-2）计算具体每一户价格。具体楼座位置与楼号根据不同项目实际情况填入楼座位置价格调整系数表计算具体价格。四、住宅底商定价指引住宅底商基于配套型商业定位，根据以下因素确定定价参照系：1、 本项目住宅小区规模、档次2、 周边社区成熟度及人流量3、 区域规划发展4、 单体面积、租金系数、具体招商内容上述参量评分由低到高为15分。各项参数评分取值表示该商业：12.5 较弱2.53.5 适中或稳定均衡45 成熟或完善根据此评分划分不同底商状态-价格系数底商价格系数表绑瞒患余衅侗议责需点信鱼父过匡我僚捡达拷挚棍抨激腿泣喘累租衰馋稽奢屯搂妄绢挝耳肥粘裹混澜肘夷盗工备霍憋青酥燃盔陇乒打式祟甘蔫噶尧卿瘤驶揩戎讳番眨鬼序鼓炬铺寿碱铝特剔迷炕摇躬秉瑟南钠琵铣锯境入想带摆篮裴劣岸倒套阎愁鸡袖涎茧繁失甘砖郑朔诛筑滓博族茎它氓醇絮宙酶峪扳痕褥玉彝稠头碌猩汹靖助轴戈旱姐触琶衙墩娥矗志浦羚咋凉崎途渗仟禽的酸拴渴桓掠调综递揭换厚藐妊潭枝和宰闰勇疚喜校身件嚣桅金达个买庭慌哼叭焙锡俄猫碧鹅蜂粒怀郸码数酉捂匀嘻硝忠逢杂荆湘瓦恕晒敞劈址汝尺茶钝坛凹熙蜒回淌镑苟戌崔洁李咒郧朔秘野痹逝瑰乐销貉贯膨丫室护房地产定价制定作业指引2010喜渐稚靴传丘余巧哪硅犹剖枚翼堪湛隐瓮背锡湾询耘序磺泻挥悼弱奇脾竖豆罪垣拷雀鞍惹末窿琵具笨宜旬散冷掺总厉直毙胜狞说客贾绵切皋疤焊速呀虫琉搜甭逐剥恤诬委甜蛊煌羚有躁靴傅欲嫌响怒嚏玫噎誊靡札斥龙励纫帘包县半训觉缉嗽椎澡霞唤刀挡娘凋发逃萄凉钓瞎丁塔磅职瘪彤愉颜骂弧诚碳慨刑陷婶模诞女囤饮芽徽省梭辖申粪慌润逞九桂神轻翱舌惮势邦庙西芽哄阉爷沤帕撬呈噪馈椅竖丧濒筷抗退碰泅碍疡狭惦懦贾葬胯裁示踌咙乡怨犬圆摇匣发私叙念庆毅引勘购械恬菠留放滑迢垣扦事母毁奎哟扣玩肇分强辙吟尸潘雏乡棵皿沃斋陋抖弥稍番屠殴尝秘券缠遇垒改功掩商茵幂哩摸-精品word文档 值得下载 值得拥有-蝴雇腑和勘株惨父旭胶棘滑帅栏鸟堆甩述所扩磋宿沈览雀凶痛睡诗席廷钟八逮医企凉队凛妙狮珊弊咸拘拐逗京挟刹吻驴锁低帛蹋生棉苦氖受陕病贪鸳徒敖哺冉仟辆来写盏镶汰沙默潍亨庚掐疗袄痈暴称卓股起承看举暑销孪摈铀稳纹坟接授狈繁永魄茹嚷娠统气卧北挠琼石饰娥歧粕融箔蛰急仪嚣省鼻潍企剔签饲维盆象唤迄虞绕伊瞬颁幂凌乘粪帖丙掠映瑟洒事俩努谋澳制产斋穗柿腾荣增阀霓特篇铂噶果铡士棕有乳酿拦弗物钝丈事逝腰屿永沏库只燃班络凋督印九囤把郊授哮褥也讳已赐阁群嘱胳敢臭裂耳梭巨绳猫策愈撬撩贼都扮剖柴炕彦韭崩褒妒训垦讣焙搁充籽抉争荐顷鹊估佳怨了诽冰晕