房地产知识培训内容.doc

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房地产知识培训内容

一、房地产的定义
房地产是土地、建筑及其地上附属物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，这里的三个关键词是“土地”“建筑”“权益”。
二、房地产的类型
1、按用途划分
a居住房地产：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。
b商业房地产：如商务办公楼、写字楼、旅馆、商店、餐馆。
c旅游房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。
d工业房地产：包括厂房、仓库等。
e农业房地产：如农场、林场、牧场、果园等。
f特殊目的房地产：包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。
2、按市场性质划分
a、出售的房地产 b、出租的房地产 c、营业的房地产
d、自用的房地产
3、其他
a、有的房地产即可出售也可出租、营业：如商店、餐馆。
b、有的房地产即可自用也可出租、出售：如住宅。
c、有的房地产只能自用：如学校。
三、房地产行业名词解释
房 产：房屋的经济形式在法律上有明显权属关系，在不同所有者和使用者之间进行出租出售或做其它用途的房屋。
地 产：能够为权益人带来利益或满足其权益人的工作或生活需要的土地资产.
房地产: 也称之为不动产,是房产和地产的总称,是指土地及附着在土地上的人工建筑物和建筑物及其附带的各种权利。
房地产业：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理及维修、装饰、服务为一体的综合性产业。
房地产开发：是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
土地所有权：是指国家或集体经济组织，对国家或集体土地依法享有使用收益和处分的权利。
土地使用权：是指土地所有者依法享有使用或取得土地利益的权利。
土地开发：是指将生地开发成可供使用的土地。
生地：指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
熟地：是指完成三通一平或完成七通一平的工作，具备土地使用条件的土地。
三通一平：指通水、通电、通路以及土地平整。
七通一平：供水、排水、供气、供电、供热、电讯、道路畅通及土地平整。
开发商：是组织建设房地产项目的房地产公司。它有一、二、三等级的资质评定。
代理商：是专业策划销售房地产项目的房地产中介机构。它有一手和二之分，同时也有一、二、三等级的资质评定。
承建商：负责房地产项目工程建设的施工单位。通常有一、二、三3个等级的资质评定。
监理公司：对工程建设进行监督，以确保工程质量的单位。
物业管理商：在房地产项目建成后对其进行全权管理的单位。
商品房：有合法产权，购买后能领取《房屋所有权证》的住宅。业主有自由买卖、转让、租赁的权利。
别 墅：是小区内独立成套的住宅，通常为二层或三层，带私家花园。
单身公寓：也称酒店式公寓，厅房全一但有独立厨房及洗手间，面积一般30㎡以下。
现 房：楼宇建筑已全部完成，购买后即可交付使用的商品房，通常客户交付部分房款后即可入住。
期 房：处于施工阶段，离交房时间比较长的商品房。
正负零零：指项目建设到地面的阶段。
均 价：楼盘中所有单元价格总和除以总建筑面积之后的价格。
最低价：指目前销售中最低的一套房屋的价格。
最高价：指目前销售中最高的一套房屋的价格。
一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。
折 扣：根据不同付款方式或时间在原价基础上给予的优惠。
建筑面积：房屋各层面积的总和。
使用面积：房屋中分户门内全部可供使用的净面积总和。
套内面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
公摊面积：指住宅楼内为方便住户出入，保障住户的正常生活和交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、供电房等所占面积的总和。
得房率：套内建筑面积/套建筑面积
容积率：小区的总建筑面积/用地面积（越小越好）
房地产的有关法律规定，高屋的容积率不应超过5，多屋的容积率不应超过3。
建筑密度：住宅区总建筑基地面积/住宅区总建筑面积
绿地率：是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。
绿化率：是小区内所有绿化面积总和/占地面积
银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定的年限内以月供（连本带息）的形式向银行偿还贷款。
套 房：是指带有洗手间的睡房。
平面图： 是指一套住房的功能分布情况，包括面积、布局、尺寸等。
烂尾楼：是超过合约规定的交楼期一定时限，仍无任何迹象显示能完成的项目。
外销房：是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过土地批租的形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划。建成后用于向境外出售的住房，商业用地及其它建筑物。
（外销房和内销房的区别在于：土地成本和销售对象不同）
内销房：是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过主管部门审批建成后，在国内范围内出售的住宅，商业用房及其它建筑物。
集资房：由国家出土地，减免部分税费，由集体出部分资金，再由职工集资修建的房屋，产权归职工个人所有，不对外销售。
契税：由于土地使用权的出让、转让、房屋买卖交换赠予发生权属转向承受人征收的一种税。
交 房：是指经过国家质量鉴定，双方一起验收后，发展商将钥匙交给业主的过程。
一次性付款：即在双方签定合同后的一定时限内（通常是两个月左右）付清全部房款的付款方式 。
分期付款：是买方支付一笔定金或首期房款后，其余房款分多次在一段较长的时间内付清的付款方式。
升值：已售出的房产经过一段时间，价值在扣除通货膨胀因素后比购买时有所增加。
物管费：物业管理公司因管理及保养物业引起的所有开支中由业主承担的那部分费用。
板楼：一般长是宽的几倍，一梯两户。
塔楼：一般长和宽几乎相同，一梯四户或六户。
板楼的优点：1、南北通透，便于采光、通风。2、均好性强。3、管理成本不高。4、面积使用率高。
板楼的缺点：1、建筑密度低，房价高。2、户型格局不宜改变。
塔楼的优点：1、节约土地资源；房价低。2、空间结构灵活，便于改造。3、结构强度高，抗震性好。4、站高望远，视野开阔。
塔楼的缺点：1、均好性差，居住密度高。通风采光不敢保证。2、面积使用率不高，存在灰色空间。
四、房地产销售所需文件
发展商营业执照 税务登记证 资质等级证书
五证：《土地使用证》—国土局、《土地规划许可证》《建筑规划许可证》—规划局、
《建筑施工许可证》—建设局、《销售许可证》—房管局
二书：〈产品使用说明书〉、〈质量保证书〉
五、房地产项目开发的一般程序
通过一定的方式取得房地产开发的土地——组织开发金——投资可行性分析——确定项目——前期设计、报建手续——组织施工——制定营销策略——建立销售体系——项目销售过程——物业管理
六、房地产推广的一般步骤
前期信息发布——内部认购物——首次公开发售——阶段性展销会——尾盘销售阶段
七、广告宣传的途径
电视广告、报纸广告、广播电台广告、户外广告、互联网广告、邮寄法、赞助活动
八、房地产推广的形成
展销会、联会展销、推广活动、社会活动、巡展活动、直销活动
九、国六条
1、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广：“比较有特点的就是这个，增加供给，增加房屋的供应量。”
2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广：“再有就是抑制投机性的需求，这次就是把税收放在了更重要的位置，税收的完善是建立房地产完善体制中最重要的一个。”
3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
6、完善房地产统计和信息披露制度。增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广：“信息披露，尤其是要对销售当中的虚假信息进行打击。”
十、房地产价格的构成
1、征地补偿费。
2、拆迁安置补偿费。
3、其他土地开发费。
4、住宅建筑安装工程费。
5、附属工程费。
6、室外工程费。
7、公共配套工程费。
8、环卫绿化工程费。
9、政府性收费及“四源”费。
10、土地出让金大市政费。
11、两税一费。营业税、城市建设维护税、教育费附加。
12、管理费。
13、利润。
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