《精装修工程管理制度》.doc

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精装修工程管理制度

一、目的：为加强集团各所辖地产公司（以下简称地产公司）开发项目精装修工程（样板房、销售大厅、商业外墙、非精装成品房的入户大堂和电梯前室、物管用房及其它需要二次装修的工程）的管理，结合我司特点，特编制本管理制度。
二、适用范围：集团总部、各所辖地产公司、物管公司。
三、适用工程：样板房、销售大厅、商业外墙、非精装成品房的入户大堂和电梯前室、物管用房及其它需要二次装修的工程
四、责任和义务
（一）规划设计部
1.负责本办法所规定的所有精装修工程设计方案的审定，并参与方案会审；
2.主要装饰效果点缀和观感材料样品的确定。
（二）工程管理部
负责制定、修改本办法，并监督检查其执行情况。
（三）所辖地产公司
1.工程部（或技术部）
①负责建立（设计单位、施工单位）合作伙伴数据库；负责招标文书中技术指标的拟定；
②负责设计单位的选择并签定设计合同；
③负责组织设计施工图交底及纪要整理，并负责设计变更管理；
④负责组织办理收方签证；
⑤负责施工全过程的质量、安全、文明施工及进度的监督和协调管理；
⑥负责组织竣工验收及物业移交。
2. 成本控制部
①负责精装修工程招（投）标的全过程管理，确定施工单位，并签定施工合同；参与设计合同的签定；
②负责签订精装修工程甲供物资采购合同。
③参与施工过程中的变更管理；负责办理竣工结算。
3.销售部
①负责样板房位置、户型、风格建议及档次的确定；
②负责销售大厅风格建议、档次及设计限额的确定；
③负责样板房和销售大厅家具、饰品、窗帘、设施等的采购及使用后的销售、回收利用管理；
④参与样板房、销售大厅竣工验收，并负责可售样板房的销售。
4.材设部
①负责收集材料和设备设施供方信息，组织相关部门实地考察材料和设备供方的产品技术能力，负责建立合作伙伴数据库，并负责物资采购招标工作；
②提供精装修材料选定样品且选定的样品应为市场普遍采购的产品，并提供至少三个符合设计要求或相近的样品；
③负责精装修工程甲供材料及设备设施的采购工作；
4. 物管公司
①参与各精装修工程竣工验收及物业交接工作；
②负责样板房物业接管到销售期间的展示管理，并负责可售样板房购房业主的移交管理；
③负责各精装修工程质保期、质保范围内的维修监督管理；
5. 项目监理机构（监理部）
①按照有关规范、标准，负责对项目所有精装修工程施工过程的质量、安全进行监督管理；
②配合建设单位进行精装修工程施工进度管理；
③参与竣工验收，并作好验收记录备查。
6. 施工单位
6.1 土建施工单位
①对其承包范围内的工程质量承担直接责任，接受并配合建设单位和监理机构对施工质量管理的监督和检查；
②建立健全质量管理控制体系，切实履行总包职责，确保用于工程的材料、设备及工程实体质量全面符合设计文件、施工及验收规范和施工合同的要求；
③制定可行的施工进度控制方案，确保工程进度满足建设单位需要；并作好与精装修施工单位间的工序交接、穿插和成品保护工作；
④在工程合理使用期内组织工程回访，在质保期内负责进行保养和维修。
6.2 精装修施工单位
①对其承包范围内的工程质量承担直接责任，接受并配合建设单位和监理机构对施工质量管理的监督和检查；
②建立、健全质量“三检制度”，确保用于工程的材料、设备及工程实体质量全面符合设计文件、施工及验收规范和施工合同的要求；
③在工程合理使用期内组织工程回访，在质保期内负责进行保养和维修。
五、具体细则
（一）进度管理
1.地产公司工程部（或技术部）应编制合理的精装修工程节点控制计划（含设计计划、招标计划、甲供材料（设备）计划和精装修进度计划等），并报本公司计划考核部门备案；
2.未编制精装修工程节点控制计划，地产公司应对责任部门给予1.0分的月度绩效考核扣分；未按计划完成相关工作，地产公司应对责任部门给予1.5分的月度绩效考核扣分。
（二）质量及验收移交管理
1.精装修工程质量验收标准：见表一
2.精装修工程施工、管理质量纳入集团建设工程四月质量、安全排序，其权重占集团建设工程四月质量、安全排序评分表中精装修分值的40%，具体控制点和评分标准详见表二；
3.竣工验收管理：工程竣工后3天内，由工程部（或技术部）组织施工单位、监理单位、销售部、物管公司根据有关规范和“精装修工程质量验收标准（详见附表一）相关内容，共同对工程质量进行验收，并作好记录备查，工程管理部将不定期进行抽检，并将抽检结果在集团建设工程简报中予以公示；
4.物业移交程序：精装修工程竣工后，由工程部书面通知工程管理部进行抽检，工程管理部抽检合格后，再书面通知项目物业管理处对竣工物业进行验收接管；接管验收时，由工程部负责组织有关单位及部门，共同列出详细设备、设施、物品清单、竣工资料、仪表计量等经各方签字确认的“单位（项）工程验收接管交接表”和“精装修工程质量验收标准表”向项目物业管理处逐项移交，并进行接管后的维保工作。
六、附则
1.本制度自下达之日起实行，由工程管理部负责解释。
2.各所辖地产公司在本制度的原则基础上，结合本公司实际情况，可制定具
体的实施细则或管理办法，但不得超过本制度的规定。
3.本制度应结合异地区域地产公司所在地域地方法规、标准及异地公司实际情况作适当调整，并报工程管理部批准后执行。

精装修工程质量验收标准
工程名称： 验收日期： 复检日期：
检查项目
标准或允许偏差
验收结论
整改结果
备 注
门窗工程
安装牢固；门窗框、玻璃不得有划痕、碰伤；门窗开关灵活，玻璃无气泡、五金件齐全；表面光滑、清洁、色泽均匀、无污染

全检
地面砖
无空鼓，嵌缝密实、阴阳角方正，顺直，无破损、污染；接缝高低差（0.5mm），接缝宽度（1mm）,平整度（2mm）。

抽检＞60%
地毯面层
表面平服、图案吻合，不起鼓、起皱，不翘边、卷边，不显拼缝、露线，无毛边，交接处顺直、压紧

全检
木
地
板
缝隙宽度
0.5mm

抽检＞60%
表面平整度
2mm
踢脚线上口平齐
3mm
板面拼缝平直
2mm
相临板材高差
0.5mm
踢脚线与面层的接缝
1mm
墙面砖（石材）
无空鼓，嵌缝密实、阴阳角方正，顺直，无破损、污染，接缝高低差（0.5mm），接缝宽度（1mm）,平整度（2mm）。

抽检＞60%
涂饰工程
色泽均匀一致，无：泛碱、咬色、流坠、疙瘩、砂眼、刷纹，无裹棱、皱皮

抽检＞60%
裱糊工程
表面平整，色泽均匀一致，不得有波纹起伏、气泡、裂缝、皱折及斑污，斜视时无胶痕，与设备线盒交接严密。

全检

吊顶工程
吊顶工程应符合设计要求；材料符合要求；饰面材料色泽一致，不得有翘曲、裂缝及缺损，饰面板上的设备位置合理、美观、交接吻合严密。

抽检＞50%
细部
工
程
木门窗套
正、侧面垂直度（3mm）、上口水平度（1mm）、上口直线度（3mm）

抽检＞60%
木橱柜
材料的燃烧性能和甲醛含量应符合要求，安装位置准确、牢固，配件齐全，开关灵活，观感符合要求
木墙裙、墙面
垂直度（4mm）、平整度（3mm）、阴阳角方正（3mm）、接缝高低差（1mm）。
木窗帘盒、窗台板
水平度（2mm）、上下口直线度（3mm）、两端距洞口长度差（2mm）、两端出墙厚度差（3mm）。
强弱电工程
配电箱、电线、线管、开关、线盒安装必须符合有关规范要求，同高度的须在同一水平面且不得歪斜、盖板固定牢固、密封良好，设备、设施能正常使用；各精装修工程（非可售样板房除外）的设备、设施须预留接口，并与整个系统能可靠连接。

全检
给排水工程
给排水、卫生器具的安装应符合有关要求；各精装修工程（非可售样板房除外）的设备、设施须预留接口，并与整个系统能可靠连接。

全检
防水工程
各精装修工程的外门窗、外墙面、厨、卫等部位必须经过淋水和关水试验，不得有渗漏。

全检
会签栏
工程部（或技术部）
销售部
物管公司
监理单位
施工单位（土建和装饰单位）

精装修工程质量排序评分表
工程名称：
检查
项目
控制点（处）合格
标准
满分
评分标准
（凡实物检项均检测10处）
得分
施工准备
施工前必须有经审批的施工组织设计（方案）和技术交底记录。
5
无审批的施工组织设计（方案）扣3分；无技术交底记录扣2分。

施工阶段
按照有效设计文件、变更及施工方案组织施工。
8
任一项不符合要求，扣3分。

竣工验收
验收记录完整、齐全；竣工资料符合城建档案要求。

5
任一项不符合要求，扣3分。

门窗工程
主控：原材料质量合格、性能试验合格，安装牢固， 五金件齐全
8
主控项目任一项不合格得零分；一般项目任一项不符合要求扣3分。

一般：门窗框、玻璃不得有划痕、碰伤；门窗开关灵活，玻璃无气泡；表面光滑、清洁、色泽均匀、无污染
墙、地面砖（石材）
主控： 原材料质量合格，无空鼓、破损
8
主控项目任一项不合格得零分；一般项目任一项不符合要求扣3分。

一般： 嵌缝密实、接缝顺直、阴阳角方正，无污染，观感良好
地毯面层
材料质量合格；表面平服、图案吻合，不起鼓、起皱，不翘边、卷边，不显拼缝、露线，无毛边，交接处顺直、压紧
6
材料质量不合格得零分；其余项目任一项不符合要求扣2分。

木地板
原材料质量合格；缝隙宽度、表面平整度、踢脚线上口平齐、板面拼缝、相临板材高差、踢脚线与面层的接缝应符合要求
8
材料质量不合格得零分；其余项目任一项不符合要求扣3分。

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