房地产公司目标成本编制作业指引(项目公司)模版.doc

目标成本编制作业指引

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1. 目的
明确项目正式目标成本的编制方法。

2. 适用范围
适用于公司开发的所有房地产项目。

3. 术语和定义
3.1. 目标成本：公司成本经营管理的目标，项目成本控制的基准。

4. 职责
4.1. 设计部
4.1.1. 提供详细的初步设计方案。
4.1.2. 提供各类规划指标、装饰标准及工程作法。
4.1.3. 以上资料需经设计部相关责任人确认。
4.2. 成本部
4.2.1. 负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。
4.2.2. 根据收集的资料进行成本测算，编制项目正式目标成本，并对成本进行控制。
4.3. 项目公司总经理
4.3.1. 审核《项目正式目标成本》。
4.4. 总部成本管理部
4.4.1. 审核《项目正式目标成本》。
4.5. 公司总裁
4.5.1. 审批《项目正式目标成本》。

5. 工作程序
5.1. 资料准备阶段
5.1.1. 成本部收集相关资料，包括初步设计方案、《项目技术经济指标统计表》、《建造标准》及以前竣工的类似工程的数据指标。
5.1.2. 收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。
5.1.3. 收集类似竣工项目的工程造价经济指标资料。
5.2. 编制阶段
5.2.1. 成本部负责根据《项目成本测算表》，按照成本分类逐项进行编制。
5.2.2. 开发间接费中行政管理费、利息，物业完善费及管理费用、财务费用由财务部负责提供数据，营销策划类费用由营销部提供相关数据，设计部提供设计费用和勘察费用数据，土地成本和报批报建费用及工程管理费、监理费等工程前期费用测算由工程部提供数据，其他数据由成本部负责按照类似工程的经验数据进行对比测算。
5.2.3. 测算过程中遵从以下原则：量价分离、根据经验或通过计算确定工程量、根据经验或单价分析确定单价、计算合价。
5.2.4. 目标成本使用《项目成本测算表》进行测算，作为每个阶段的目标成本，正式的成本目标在扩初设计后确认。目标成本测算完成之后，按使用功能进行成本分摊。
5.3. 对比分析阶段
5.3.1. 工程测算完成后，成本部负责和类似的工程进行对比分析，找出成本差异，进行成本分析。
5.4. 项目实施
5.4.1. 《项目正式目标成本》经项目公司总经理，总部成本管理部、成本分管领导审核，总裁审批后作为项目成本控制的依据。《项目正式目标成本》签发之前发生的成本按项目前期成本测算中的单项指标控制。
5.5. 目标成本调整
5.5.1. 当项目的市场定位或规划设计发生重大变化时，应该按照最新的规划指标调整目标成本，调整之后的目标成本按权限经审批后生效。
5.6. 目标成本变动（目标成本的修订）的审批权限：
5.6.1. 初步设计图纸确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、项目定位、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。
5.6.2. 工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（如：对利润影响达2％、钢筋及水泥涨跌对建造安装工程费影响达10％），应对目标成本进行修订，按权限进行审批：
1) 目标成本变动（整体）累计不超过项目正式目标成本，则报成本分管领导，项目公司总经理审批。
2) 目标成本变动（整体）累计突破项目正式目标成本1%以下，报成本分管领导审核，项目公司总经理审批；并报总部成本管理部备案。
3) 目标成本变动（整体）累计突破项目正式目标成本1%以上，报成本分管领导、项目公司总经理、总部成本管理部审核，公司总裁审批；并报总部成本管理部备案。

6. 支持性文件
6.1. 《项目成本管理流程》
7. 相关记录
7.1. 《项目技术经济指标统计表》
7.2. 《项目成本测算表》、《跨期成本分摊明细表》、《跨期成本分摊说明书》
7.3. 《建造标准》

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