房地产估价师考试《开发经营与管理》模拟题2.doc

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房地产估价师考试《开发经营与管理》模拟题2
　　1．房地产泡沫产生的直接助燃剂是（ 　）。
　　A．土地的稀缺性
　　B．金融机构过度放贷
　　C．投机需求膨胀
　　D．开发资金的易得性
　　2．（ 　）是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。
　　A．销售量
　　B．吸纳量
　　C．出租量
　　D．预售面积
　　3．以下选项适于在新区开发的建筑是（ 　）。
　　A．娱乐用房
　　B．写字楼
　　C．高级住宅和公寓
　　D．餐饮用房
　　4．在整个开发过程中最为重要的一个环节是（ 　）。
　　A．投资机会选择
　　B．投资机会决策分析
　　C．投资机会选择与决策分析
　　D．市场分析和项目财务评价
　　5．房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（ 　）。
　　A．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同
　　B．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同
　　C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同
　　D．申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同
　　6．（ 　）认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。
　　A．古典学派的理论
　　B．流动性偏好理论
　　C．IS-LM曲线模型的理论
　　D．马克思的利率决定理论
　　7．房地产开发投资企业所得税税率为（ 　）。
　　A．30%
　　B．3%
　　C．33%
　　D．5%
　　8．申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件中，如果建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（ 　）。
　　A．20%
　　B．30%
　　C．40%
　　D．50%
　　9．某房地产开发项目的占地面积为10000m，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（　）元/m．
　　A．350.00
　　B．937.50
　　C．350.00
　　D．406.50
　　10．对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为7.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ 　）。
　　A．地价
　　B．建造成本
　　C．贷款利率
　　D．资本化率
　　11．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（ 　）。
　　A．挑战定价法
　　B．领导定价法
　　C．目标定价法
　　D．随行就市定价法
　　12．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（ 　）状态。
　　A．均衡
　　B．周期性失衡
　　C．结构性失衡
　　D．区域性失衡
　　13．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（ 　）万㎡．
　　A．1260
　　B．1380
　　C．1440
　　D．2100
　　14．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（ 　）。
　　A．学习
　　B．经济状况
　　C．对渠道的信赖度
　　D．购买动机
　　15．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ 　）。
　　A．避强定位方式
　　B．产品差别化方式
　　C．对抗性定位方式
　　D．重新定位方式
　　16．某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元。经分析市场前景为：好的概率45%；一般的概率35%；不好的概率20%，则该项目净现值期望值为（ 　）万元。
　　A．2677.5
　　B．3680.60
　　C．4003.50
　　D．5356.80
　　17．房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（ 　）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
　　A．黄线
　　B．紫线
　　C．蓝线
　　D．红线
　　18．房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金。一般而言三种资金的使用顺序是（ 　）。
　　A．资本金、借贷资金、预租售收入
　　B．预租售收入、资本金、借贷资金
　　C．借贷资金、预租售收入、资本金
　　D．资本金、预租售收入、借贷资金
　　19．某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元。对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ 　）万元。
　　A．39.51
　　B．49.96
　　C．49.39
　　D．52.45
　　20．当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ 　）。
　　A．净现值法
　　B．差额内部收益率法
　　C．费用现值法
　　D．内部收益率法
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