某镇项目可研报告.doc

##市****生态文化旅游区
建设项目可行性研究报告

&&建设项目可行性研究报告

目 录
第一章 总论 4
一. 项目名称 4
二. 建设单位概况： 4
三. 项目建设地点 4
四. 项目建设内容与规模 4
五. 可行性研究报告编制依据 5
六．项目预期目标 6
七. 项目建设期限 7
八. 主要经济技术指标 7
九. 结论 11
第二章 项目建设背景及必要性分析 12
一．项目建设背景 12
二．项目建设的必要性 18
第三章 项目建设地点及建设条件分析 22
一．项目建设地点 22
二. 项目建设条件分析 24
第四章 总体规划及建设规模 28
一．旅游发展战略 28
二．项目规划 29
三．建设规模和建设内容 31
第五章 拆迁安置方案 45
一．政策依据及目标 45
二．拆迁安置方案 45
三、拆迁安置程序 47
第六章 环境保护 49
一．编制依据 49
二．污染源分析 49
三．环境保护措施 51
四．环境影响综合评价 55
五．结论 56
第七章 劳动安全保护及消防 57
一．劳动安全保护 57
二．消防 58
三．小结 58
第八章 项目组织运作与管理 60
一．项目组织运作与管理模式 60
二．项目正常组织运作 63
三．项目运作保障措施 66
第九章 项目实施进度、建设管理及招标 68
一．项目实施进度 68
二．工程招标 68
第十章 投资估算 71
一．投资估算依据 71
二.投资估算 72
二．资金筹措 74
第十章 财务评价与效益分析 75
一．财务评价分析 75
二．社会效益分析 78
第十一章 结论与建议 82
一.结论 82
二.建议 82
附表

第一章 总论
一. 项目名称
##市****生态文化旅游区建设项目可行性研究报告
二. 建设单位概况：
建设单位：**$$旅游开发有限公司
三. 项目建设地点
湖北省##市****镇镇区。
****镇镇区大致范围如下：北至***、南至$$、西至****、东至&&村。规划控制范围面积为654.22公顷，其中水域面积为115.17公顷，现状未开发用地多为山体林地，为规划控制发展用地。
四. 项目建设内容与规模
****旅游度假区，包括****古镇及其周边的白马山、****滩水库等区域，规划面积63.61平方千米。
本可行性研究报告研究范围为****古镇镇区。项目建设内容包括湿地公园、生态农业观光园、公建设施、道路绿化广场基础设施和住宅、商业六项内容。
项目总用地：340.75公顷。其中湿地公园110公顷，道路绿化广场公建用地92.77公顷，住宅商业开发用地112.25公顷，生态农业观光园（农业流转用地）25.73公顷。
项目总建筑面积**平方米。其中住宅建筑面积##平方米，商业建筑面积%%平方米，生态农业观光园场馆建筑面积**平方米，各类公建设施建筑面积**平方米。
其中征收涉及民房**户，房屋建筑面积约**平方米；另改造古镇房屋建筑面积约**平方米。
五. 可行性研究报告编制依据
1.《中华人民共和国城乡规划法》
2.《中华人民共和国土地管理法》
3.《中华人民共和国环境保护法》
4.《中华人民共和国文物保护法》
5.《中华人民共和国农业法》
6.《中华人民共和国森林法》
7.《中华人民共和国水土保护法》
8.《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）
9.《关于建设鄂西生态文化旅游圈的决定》（鄂发[2008]16号）
10.《关于加快发展生态文化旅游产业的决定》（十发[2008]9号）
11.《丹江口库区及上游水污染防治和水土保持规划》（2006）
12.《城市用地分类与规划建设用地标准》
13．《农业部关于创建国家现代农业示范区的意见》(农计发[2009]33号)
14．《农业部关于进一步推进国家现代农业示范区建设的通知》（农计发[2010]39号）
15．《##市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》
16.《##市城市总体规划》（2010-2030）
17.《##市****区土地利用总体规划》（2010-2025）
18．《##市****旅游度假区总体规划》
19.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
20.《委托书》
21.《##市****镇规划分区图》

六．项目预期目标
将****旅游度假区建设成集休闲度假、乡村体验和养生居住于一体的综合型旅游度假区；建设成华中地区具有较高知名度，鄂西圈一流的度假休闲旅游目的地；到十二五末期建设成国家4A级旅游区和省级旅游度假区。为旅游者提供超质的旅游产品和服务，为当地居民创建幸福生活。
七. 项目建设期限
2012年1月-2016年12月。
八. 主要经济技术指标
该项目总投资估算为**万元。其中道路绿化广场基础设施、公建设施和湿地公园总投资**万元，住宅、商业及生态农业观光园总投资**万元。
主要建设投资指标见下表：
项目总投资估算表

单位：万元
序号
项 目 名 称
总投资
占投资的比重
估算说明
1
开发建设投资

100.00%

1.1
土地费用

4.24%

1.2
前期工程费用

4.53%

1.3
基础设施建设费

14.38%

1.4
建筑安装工程费

59.04%

1.5
拆迁补助补偿费

0.58%

1.6
改造费用

0.85%

1.7
其他费用

1.21%

1.8
管理费用

4.03%

1.9
不可预见费

4.44%

2.0
财务费用

6.70%

2
经营资金

3
项目总投资

100.00%

九. 结论
****古镇俗称“小汉口”，有富集的山水古镇旅游资源，非常适合开发旅游业，南水北调、秦巴山片区扶贫开发、十白高速等国家重大项目的实施，为****古镇旅游资源开发提供了契机，同时，****镇作为南水北调水源区、秦巴山片区、城区欠发达地区，民生和生态保护问题突出，产业发展不足，民意对开发镇区旅游资源有高度共识，热切期盼通过旅游业拉动当地经济社会发展，提高生活水平。本项目以具有核心吸引力的休闲度假旅游产品引爆人气，大幅提升区域价值，开发可实现快速回报的休闲地产项目来持续支撑旅游业发展。以旅游拉动农业和服务业发展，在****形成特色农业和服务业的聚集与聚合，这些产业和旅游业相互融合，相互促进，相得益彰，实现区域经济社会快速发展。本项目财务评价良好，社会效益显著。因此，本可行性研究报告认为本项目建设是必要的、可行的。

第二章 项目建设背景及必要性分析
一．项目建设背景
（一）****镇基本情况
****是闻名全国的汽车工业基地，是驰名中外“**车”的故乡，荣膺“中国卡车之都”；****是享誉中外的旅游目的地，境内有“天下第一仙山”、世界文化遗产、中国道教圣地武当山，是鄂西生态文化旅游圈的重要支撑和核心板块；****是南水北调的核心水源区，丹江口水库被称为“中国水都、亚洲天池”；****是资源富集的山水大市，森林覆盖率达到54.8%，水能资源500多万千瓦，生物资源3100多种，中药材资源1360种，矿产资源50种，开发前景十分广阔。****是贯穿东西的交通枢纽，随着一个机场、两个码头、三条铁路、四条高速加快建设，区域性立体综合交通枢纽正在形成；****是充满生机和活力的热土，先后获得中国综合实力百强城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国文明创建先进城市、中国投资环境百佳城市等殊荣。
****镇历史悠久，1851年建镇，至今159年。****镇曾是鄂西北地区重要的水运港口和区域性的货物集散地，素有“小汉口”之称。水运时代，****商业发达，人流如织，古镇繁荣景象盛况空前。1967 年之前，****镇地属郧县管辖，后随着**汽车制造厂的建设，划归##市中心城区。随着市场经济的发展，交通运输方式的变迁，导致城镇原有功能衰退，城镇性质改变。而****镇边缘化的地理区位、落后的交通条件和短缺的空间资源日益成为制约城镇发展的瓶颈。
****镇共辖14个行政村，总人口2.1 万，农民人均纯收入为2895 元，远低于周边村镇。第二产业和第三产业比重较低，第一产业比重较大，主要以种植业为主。本区经济收入结构单一，大部分青年外出打工求生。近年，在政府的带动下，无公害蔬菜种植、土鸡、鱼、生猪等养殖规模不断扩大。区内 路、电力、通信、邮电等基础设施正在完善。
随着南水北调中线工程的实施，区内部分农田位于库区消落带，部分建筑位于拆迁线下，一些道路等基础设施也将被淹没。本区面临着社会经济调整转型的压力。##市是南水北调中线工程的坝区、库区、移民安置区和核心水源区，老的城镇生活及生产设施存在对南水北调水资源的污染问题。
****还是国家集中连片贫困地区，6个县市都是国家扶贫开发工作重点县，是全国、全省扶贫开发的主战场之一。
随着区域经济一体化发展步伐的加快，西部大开发、中部崛起、鄂西生态文化旅游圈建设等一系列国家和湖北省区域协调发展战略举措相继出台，高速公路、铁路等区域性重大交通设施不断落实实施，南水北调中线工程开始启动，****地区的发展环境发生了重大变化。****镇在迎来新的机遇的同时，诸如生态保护压力大、产业结构问题突出、城镇功能亟待提升等等问题开始凸显。除此之外，新时期统筹城乡、关注民生和低碳经济等新的发展理念已成为社会共识，新的发展理念也对****镇未来的发展模式提出了新的要求。
面对新的形势和挑战， ****政府采取了一系列积极的应对策略：改善城镇交通条件、拓展镇区空间资源等，以期在新一轮的发展竞争中争取主动。特制订了《##市****旅游度假区总体规划》，科学合理的指导城镇建设和保障该地区的开发建设品质，期望通过和**$$旅游开发有限公司等共同的努力，建设好新的****镇，促进****镇的经济和社会发展。
（二）产业分析
1、产业发展背景：
随着湖北省工业化、城镇化已进入快速发展时期，居民消费结构升级也进一步加速，人们更加注重文化等精神层面的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发展，休闲旅游消费已经成为我国旅游业新的增长点。国内旅游在旅游方式和游程的选择上，主要选择一日游、周边游、近地游、自驾车游、家庭亲子游等短程游，以及学习和工作单位组织的小规模集体旅游；在旅游目的地的选择上，以乡村旅游、自然旅游为主体的农业观光旅游和城郊休闲游，将会更受欢迎。
随着社会中“亚健康”群体的增多，以康体、健身为主要形式的旅游也是今后旅游发展的趋势，开拓这类旅游度假区的重要客源市场，营造休疗养环境、提供养生餐饮、发展养生活动、开展养生教育，为度假游客提供有个人针对性的休疗养服务，是旅游度假区发展的必然选择。
旅游业发展规划提出，加快实现乡村旅游产品从观光型向综合型方向转变，从以餐饮住宿收入为主向以旅游综合收入为主转变，注重本土化开发和特色化开发，推进乡村旅游产业链本地化和乡村旅游经营者的共生化，逐步培育和发展中高端乡村旅游市场，重点发展家庭旅游、特色餐饮、观光农园、观光果园、休闲渔场、民俗节庆等六大乡村旅游产品系列。
结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区旅游圈。强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。
2、产业发展机遇
（1）南水北调中线工程实施
南水北调中线工程的实施将带来新的机遇。首先，水源地保护对生态环境保护要求和产业发展限制将会促使规划区生态环境的提升和产业结构的调整。伴随着人们环境意识的提高，对良好生态环境的追求与价值认同会日益强烈。生态环境的提升会进一步增强规划区的吸引力和竞争力，并促进观光度假、休闲旅游、会议、房地产、生态农业等产业的发展。产业发展环境门槛的提高将促使规划区发展模式的转变，摒弃传统高污染、资源高消耗的的粗放发展，转向发展环境友好型产业，实现产业发展层级的跃升。其次，南水北调中线工程的实施将促进规划区交通、市政基础设施的较大改善。未来库区上游地区重要城镇都将实行污水、圾垃集中处理。同时库区周边的区域性交通设施将加快兴建，缓解发展的交通瓶颈制约。第三，水源地的建设将提高****地区的知名度和美誉度，扩大****地区的影响力，促进****的旅游业发展和对外开放。第四，随着南水北调中线工程的深入实施，生态补偿机制将逐步健全，为规划的可持续发展提供有力支撑。
（2）旅游业的蓬勃发展和鄂西生态文化旅游圈建设
随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，旅游业发展迅速，旅游已经成为日常生活进入千家万户，呈现出大众化趋势。人们旅游不再满足于单纯的“观山看水”，生态游、休闲度假游、农业旅游、文化旅游、会展旅游等成为新的旅游热点，这为****镇带来了良好的发展机遇。
在休闲旅游蓬勃发展的大背景下，湖北省鄂西生态文化旅游圈建设也为****镇旅游业发展提供了契机。鄂西生态文化旅游圈建设将整合鄂西8个市州的区域旅游资源，联合发展旅游产业，以区域整体优势和竞争力推动鄂西地区发展。目前旅游圈项目库已初步建立，包括520个项目，投资总计1664亿元，湖北省将在旅游基础设施、联合营销、政策扶持、重点项目建设等多方面大力投入，将鄂西建设成生态观光、休闲度假、民俗体验、文化考察、康体娱乐等为一体的综合性全国示范旅游圈，这为********镇旅游业的发展提供了契机。
（3）区域重大交通设施建设，区域交通条件提升
根据《国家高速公路网规划》、《中长期铁路网规划》、《湖北省城镇体系规划（2001-2020）》、《鄂西生态文化旅游圈规划》等区域规划，在未来十数年内****地区的对外交通条件将大大改善，区域交通条件将有明显的提升。铁路方面，2009年襄渝铁路复线已经开通，运城—****—宜昌铁路正在筹建，建成通车后将为****新增一条南北向的运输通道，未来郑渝客运专线的建设将强化****与郑州、重庆的直接联系，此外意义重大的武汉-西安高铁也在论证当中。高速公路方面，连接西安和武汉的福银高速已经开通，****至汉中的高速公路也在兴建，未来随着谷竹高速、郧十高速以及十房高速等的建设将加强****与周边城市的快速联系。除此之外，****武当山机场也在积极筹备当中。这些区域性的重大交通设施建设将从根本上缓解制约城市发展的对外交通瓶颈，大大改善城市的区域交通条件。
3、产业发展面临的挑战
（1）水源保护要求高，生态保护任务艰巨
由于****镇经济发展水平落后，环境保护基础设施不足，未来经济社会发展会对水源保护带来压力。城镇社会经济发展水平不高，生态文化教育事业仍然处于较低水平，由落后带来的经济发展要求与相对薄弱的生态保护意识，给****镇未来生态环境保护带来较大压力。
（2）水源地生态保护与经济发展存在一定矛盾
水源保护能提升****镇独特的环境优势，但近期对经济发展仍形成制约。由于水源保护的严格要求，产业发展环境门槛大大提高，致使用地的安排方面也受到严格制约；移民安置和就业压力大，特别是山区劳动力素质较低，安排就业比较困难，水源保护面临贫困的压力。
（3）周边城镇功能定位雷同
****地处四省（市）毗邻地区，周边的城镇同处于秦巴经济走廊。并与西部陕西省的安康商洛地区发展条件极为相似，同为山区城镇，区域经济发展相对落后，且皆属于丹江口库区的上游生态保护地区，生态旅游业皆是该地区未来发展的重点产业。****与东部的襄樊同处鄂西生态文化旅游圈，而且旅游业都是未来发展的重点。这种空间相邻、发展条件与发展方向相似加剧了发展上的竞争，未来强化****镇在产业选择上的分工协作非常必要。
因此****镇的产业发展方向为大力发展第三产业，提升第一产业，带动城镇产业结构不断升级，形成合理的产业体系。突出发展高效观光农业，使农业生产逐步由传统生产转向高效、观光、现代化、生态、精细农业生产的方向发展。
二．项目建设的必要性
1、 发展城乡一体化，推进城镇化发展的需要
《2010中央1号文件：关于加大统筹城乡发展力度　进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》指出，全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会以及中央经济工作会议精神，高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力，按照稳粮保供给、增收惠民生、改革促统筹、强基增后劲的基本思路，毫不松懈地抓好农业农村工作，继续为改革发展稳定大局作出新的贡献。
推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。多渠道多形式改善农民工居住条件，鼓励有条件的城市将有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工逐步纳入城镇住房保障体系。采取有针对性的措施，着力解决新生代农民工问题。统筹研究农业转移人口进城落户后城乡出现的新情况新问题。大力发展县域经济，抓住产业转移有利时机，促进特色产业、优势项目向县城和重点镇集聚，提高城镇综合承载能力，吸纳农村人口加快向小城镇集中。完善加快小城镇发展的财税、投融资等配套政策，安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城镇发展。方便农民就近转移就业。
2、解决南水北调水资源安全的需要
##市是南水北调中线工程的坝区、库区、移民安置区和核心水源区。南水北调中线工程的实施提高了****地区生态保护的压力。****镇目前多为低层民居，各种污水废水排入犟河中。出于水源保护需要，丹江口库区及上游地区水源涵养、水土保持和水土流失治理的力度进一步加大，产业发展的环境准入门槛也大幅提高，不仅需要加快流域环境设施建设和流域水环境治理步伐，同时还要妥善安置由于库区水位抬升和水源区保护带来的外迁居民。随着南水北调中线工程通水时限日益临近，为有效防治水环境污染，确保****镇犟河的水质稳定达标，确保一库清水北送，迫切需要对****镇重新规划建设。从另一方面看，南水北调中线工程的实施也为****镇的发展带来了新的契机，随着进****镇生态环境的改善，与生态相关产业得到了的发展机会。
3、##市构建鄂西生态文化旅游圈的需要
2008年****提出“构建鄂西生态文化旅游圈对****旅游业发展是千载难逢的战略机遇，要充分发挥****大山、大水、大人文的优势，以武当山和丹江口水库为中心，整合山水人文旅游资源，打造集旅游观光、休闲度假、养生健身和文化体验于一体的国内一流、国际知名的旅游胜地，努力把****建成鄂西生态文化旅游圈的核心板块。”
根据以上情况， ****政府特制订了《##市****旅游度假区总体规划》，科学合理的指导城镇旅游开发建设。本报告内容为该规划的主要部分。
4、解决集中连片贫困地区脱贫的需要
****还是国家集中连片贫困地区，6个县市都是国家扶贫开发工作重点县，是全国、全省扶贫开发的主战场之一。
****在秦巴山片区的战略定位，就是建设秦巴山区域性中心城市、国家级生态功能示范区、科技扶贫示范区、秦巴山区交通枢纽、农业结构战略调整示范区和国际知名旅游目的地。深入实施“一城两带”战略，以整村推进、整乡推进为抓手，统筹协调推进水、电、路、视、信“五通”建设，努力改善农村生产生活条件。切实加大产业扶贫力度，着力增强自我发展能力。大力发展特色农业和现代农业，提升农业产业化水平，打造秦巴片区重要特色农产品加工基地。切实加大生态环保建设力度，着力提升库区承载功能。整村推进与生态环境建设，大力发展生态经济和生态产业，全力推进国家生态文明示范区建设。
5、新时期新形势要求****镇加快产业结构调整的需要
新时期以绿色、低碳产业成为先进生产力的代表，使依靠低成本、低附加值发展起来的传统经济模式越来越难以为继，产业结构调整成为新时期城镇转型的重点。因此****镇必须通过加快产业结构的调整，依托自身优势，积极寻找新的经济增长点，转变传统的经济增长方式，实现经济的可持续发展，相应的城镇空间布局也需进行相应调整。
城乡统筹、关注民生、加快城镇化进程等新的发展理念和要求促使****镇调整发展策略。****镇地处山区，生态环境敏感，统筹城乡、关注民生、加快城镇化对****镇具有特殊的意义，未来****镇的发展策略需要进行调整，保护生态环境，发展新型产业，建设生态文明；统筹城乡发展，加强对城镇和农村的发展引导；关注民生，不断提高人民生活水平。

第三章 项目建设地点及建设条件分析
一．项目建设地点
1、项目地点
项目位于##市****区****镇镇区，北至**医院、南至**村二组、西至****站、东至**村。
****镇位于##市城区西部，西邻郧县，南接竹山，北接方滩乡，东南接柏林镇，距市中心26公里，镇域面积133平方公里，是一个以农村经济为主的农业型乡镇。襄渝铁路、316国道穿境而过，汉江的支流堵河横亘境内，作为南水北调中线工程水源区之一的****滩水库也建设于此，位于镇区的西南方。
****镇拥有悠久的历史。****镇始建于明末清初，建镇至今已有三百多年并于清咸丰元年（1815年）设保，属郧县西乡二十九保之一。集镇曾经三次迁建，现集镇建于清同治年间。设有塘讯，由郧阳府委派千总把守。历史上****是一个交通重镇，水陆商贾云集，素有“小汉口”之称，现仍存黄州会馆、武昌会馆、山陕会馆、江西会馆等。在战争年代，****镇也经历了革命烽火的洗练，1926年12月，****镇成立了****历史上第一个中共党组织----中共郧县第四小组。在“三线”建设中，****滩水力发电厂、襄渝铁路、老白公路****滩大桥先后在****兴建。
2、市政建设状况
（1）发展现状：****镇镇区沿316国道（城西路）沿线发展，已形成由城西路、西宁路、****街等道路组成的道路骨架，行政办公、商业服务、居住等用地主要沿这几条道路布局。
老镇区商贸服务区大部分规模偏小，在道路沿线建设，其扩展用地受到一定的限制，现有的集贸市场、商业服务设施位于西宁路北侧。
绿地、文化娱乐设施、体育设施严重不足，居民生活条件及环境有待进一步改善，沿路新建的多层住宅质量相对较好。位于镇北侧和东湾的移民搬迁区已基本建成。
（2）公共服务设施现状：镇区内现有一所中学、两所小学、一所幼儿园、一所医院、一座集贸市场等公共服务设施。镇区内已建变电所、邮政所、电信营业点、垃圾中转站等市政公用设施。
（3）供水现状：城镇供水设施建设落后，供水能力不足，自来水普及率较低，人均用水指标相对较低。给水管网已经建成，但未接入城市供水体系，无统一规划，不成系统。给水管道老化开裂现象严重，提供的仍是未经净化处理的原水。供水系统现状为枝状供水，给水管管径偏小，水压较低，给水安全性比较低。
（4）排水现状：犟河河道堤岸均为自然土坡，无防洪措施。现状排水体制为雨、污合流排放。规划区现状排水设施建设严重滞后，尚无完善的雨水、污水排放系统，规划区现状无排涝泵站。
规划区内现状污水以生活污水为主，区内污水排放至雨水明沟，形成雨污水合流排放。区内无任何污水处理设施，污水直接排入河道，对区域水体造成一定的污染。
为满足南水北调工程核对心水源区水质要求，规划污水处理厂拟选址位于斤坪。
（5）环保现状：规划区内现状开发强度低，周边山体自然生态保持良好。
规划区内现状水体主要为犟河，由于规划区一些地方存在场地开挖等工程，所以有一定程度的扬尘污染；另外，目前铁路车次不多，噪声污染不严重。现状水污染源主要来自村民生活污水，大气污染来自施工现场的扬尘污染。环保基础设施缺乏。
（6）历史建筑及自然风貌葆素新居
现状：规划区内无市县级文物保护单位，除****老街以外，大部分建筑均为80年代以后建设，建筑质量一般，建筑特色不鲜明。其中黄州会馆、武昌会馆、山陕会馆、江西会馆等较有保护价值。
规划区的整体生态环境良好，土地以农业生产为主，除部分现状建成区和部分推平未建设土地以外，均为农田、水塘、河流以及山林地。
二. 项目建设条件分析
1、地理位置
****镇坐落在秦巴山麓，汉江中游，堵河之畔，北邻郧县，南接竹山，东邻****城市中心区，西通陕渝。跨东经109· 56′—110· 04′，北纬32· 51′—32° 58′。****镇历史悠久，自1851年建镇，至今159年。****镇曾是鄂西北地区重要的水运港口和区域性的货物集散地，素有“小汉口”之称。水运时代，****商业发达，人流如织，古镇繁荣景象盛况空前。
2、自然环境
****镇位于秦巴山脉的东延余脉武当山北麓的低山丘陵区，属于北亚热带大陆性季风气候。在地貌上由于北有秦岭屏障，南有巴山相隔，在自然地理上形成一个独立单元，冬季与同纬度其它地区相比略为温暖，光热和降水均较为充足，年均气温14℃～16℃，年平均日照时数1655～1958小时，无霜期224～255天，而且雨热同季，不仅为亚热带植物和作物生长提供了保障，也是适宜人居的气候。
****镇境内的堵河为##市汉江水系的最大支流，全长338.6公里，在湖北省中、小河流中位居第二，年平均入库（****滩水库）水量60.6亿立方米，是##市区工农业生产和居民生活用水的主要来源。
犟河是汉江在湖北的最大支流堵河的一级支流，也是##市城区最大的河流，河流全长35公里，流域面积326平方公里。犟河自东向西流经镇区，将镇区分为三片用地。
（1）地形以低山丘陵为主，平均海拔480米，最高峰1048m；（2）气候属于亚热带季风气候，四季分明，冬暖夏凉，年平均气温16℃，夏季28.1℃，冬季4.6℃；年平均降水量700㎜；光照充足，年光照2000小时以上，无霜期240天。（3）区内水系发达，溪流纵横，主要有堵河和犟河，堵河上建有****滩水库。（4）土壤以黄沾土和黑沙土为主，略显碱性。（5）植被资源丰富，有各类植物1000多种，森林覆盖率54％。
3、社会经济现状
****镇共辖14个行政村，总人口2.1万，农民人均纯收入为2895元，远低于周边村镇。第二产业和第三产业比重较低，第一产业比重较大，主要以种植业为主。本区经济收入结构单一，大部分青年外出打工求生。近年来，在政府的带动下，无公害蔬菜种植、土鸡、鱼、生猪等养殖规模不断扩大。区内道路、电力、通信、邮电等基础设施正在完善。 随着南水北调中线工程的实施，区内部分农田位于库区消落带，部分建筑位于拆迁线下，一些道路等基础设施也将被淹没。本区面临着社会经济调整转型的压力。
4、旅游开发现状
（1）政府对区内旅游开发十分重视，专门成立了##市****镇旅游开发办公室。（2）区域内仅有****电厂、白马山、聚仙谷、****湖等旅游资源得到初步开发，但是，对资源价值的挖掘不够，开发层次不高。随意性强，与地方社会经济发展的统筹规划考虑不足。 （3）旅游活动以零散的自发性旅游为主，主要集中于****水库水上观光和****电厂观光，客源规模小，游客消费低，停留时间短，旅游的季节性较强。（4）旅游基础设施建设滞后，旅游配套服务体系亟待建立。
项目地距****生态文化旅游区约10分钟车程，与白马山景区、****湖景区及****风情小镇形成组团式旅游景区品牌集群，为生态休闲旅游提供农业类项目地支撑。
5、征地、拆迁、移民安置条件
项目内土地均为流转或合作利用土地，不存在另外征用土地的问题。由于项目所在地现为农业用地，也不存在拆迁与移民安置等问题。
6、施工条件
该项目所需的建筑材料如钢筋、水泥、砂、花卉、苗木等均可从当地采购。项目区现有多条水泥路、沙石路，各种原材料可直接运至施工现场。项目区有充足的施工场地，施工用水、电能满足。因此，施工条件较好。

第四章 总体规划及建设规模
一．旅游发展战略
****旅游度假区发展本着“生态优先、以旅助农、文旅互动、和谐发展”的原则，选取休闲引领战略、度假驱动战略和镇景合一战略，走“旅游 + 商业 + 地产 + 休闲农业”的开发模式，通过旅游休闲集聚人气，通过地产开发支撑旅游发展。
休闲引领战略。顺应休闲旅游蓬勃发展趋势，先期开发农业观光、古镇休闲、城郊休闲旅游产品，快速启动旅游市场，提升人气。
度假驱动战略。通过乡村度假、会务度假、山水休闲度假等产品开发，配套养生设施，形成支撑度假区发展的核心产品。
镇景合一战略。镇区即景区，景区亦镇区，统一规划和整体建设****镇，将小城镇综合改造、旅游景观地产开发与旅游度假区中心接待区的建设相结合，通过度假区中心接待设施建设、景观地产开发和环境改造推动小城镇建设。强化城镇旅游功能，严格控制景观风貌，镇景交融、密不可分，形成具有独特风情的****旅游小镇。
以丰富多样的自然景观和人文景观为载体，以滨水古镇和乡村环境为核心吸引物，大力发展休闲度假产品和景观地产，形成集休闲购物、古镇体验、乡村度假、养生居住等多功能于一体的综合性休闲度假旅游目的地。
建立“一镇二区”的景区格局。一镇指****旅游风情小镇，既是度假区的依托城镇，又是核心景区；二区指二个功能各异的旅游景区，分别是白马山景区和****湖景区。一镇二区组合发展，形成山、水、镇和谐共生、镇景相融的格局。
建立 “一主二辅”的旅游服务格局。一主指依托风情小镇建立的综合服务基地，二辅分别是指白马山的南入口服务区（李家院综合服务区）和北入口服务区（张家坡入口服务区）。
建立 “一环三线”的旅游线路格局。一环是指区域大环线，即风情小镇—李家院—明家垭子码头—聚仙谷入口—聚仙阁—白马山—柏林镇—风情小镇；三线是指三条主要游线，分别是聚仙谷环形游线、****湖—二龙戏珠—卧龙沟—白马山西部游线和张家坡—白马山游线。
二．项目规划
1、规划理念
（1）生态保护理念：不仅仅从城镇建设的角度，更重要的从区域发展的角度构筑城镇生态空间发展格局。
（2）文脉传承理念：深度挖掘地域文化，使城镇真正成为文脉传承的载体，展现郧阳山水的深刻内涵和风土人情。
（3）以人为本理念：从公众行为需求出发，设置满足其要求的项目。
（4）经营运作理念：采用灵活多变的运营模式，除满足社会效益和生态效益外，还应具有良好的经济效益。
2、规划构思
（1）打造专业化的休闲产业服务平台：针对镇区功能定位，对镇区进行复合型的功能分区布局，既保证明确镇区的主导产业，也从产业经济安全和开发时序的角度出发，保证镇区建设的经济性和灵活性。
（2）强调整体性的发展目标：规划城镇内各个功能区不是相互独立的，而是彼此关联的。规划寻求东部居住区与中部的核心区、西部的综合服务区形成良好的功能、景观的延续；通过步行系统、道路系统强化各功能区与核心区的联系。
（3）树立现代化的城镇形象：设置适宜的城镇开发强度与建设标准，对城镇的开发建设进行整体控制，特别需强化316国道沿线城镇门户地区和犟河两岸核心区的城市空间形象控制。注重对城镇公共空间和生态环境的营造，充分利用城镇中部犟河两岸绿化，使之成为城镇的生态保育核心区和净化区；在核心区设置相应景观和绿化节点，成为整个城镇的核心公共空间和形象标识，并由此形成多条绿化景观廊道，构建开放绿网，共同构建高标准、现代化、园林式的新型城镇。
3、功能定位
****镇的功能定位为：****镇是##市具有核心竞争力的旅游产业基地。主体功能包括：移民产业园、休闲产业园、文化展示基地、商业服务、居住，强调区域性服务功能的培养。
4、功能分区
主要规划为以下几种功能用地：居住功能区、体育休闲服务区、商贸服务区、文化服务区、生态农业展示区、传统文化展示区、生态核心保护区。
居住功能区：规划结合自然水系和山体安排城镇多样的居住空间，分为低密度、中高密度居住区。
传统文化展示区：主要范围是****老街，对老街进行整体的保护和提升。通过利用和改善老建筑，增加商业服务和文化休闲设施，拆除对影响地区整体风貌的建筑，增设旅游咨询服务设施，重新构筑服务和休闲空间，划分特色旅游区，丰富旅游文化内涵。突出老街原有的建筑高度、建筑形式、建筑色彩等具有地方特色的城市肌理，建设文化、商业、旅游三者相结合的商业地区，振兴老街的城市功能。
商贸服务区：商贸服务区是新的特色中心，是****镇城镇形象的集中展示区，也是旅游商贸聚集区。商贸服务区是近期主要的发展区域，在政府的引导下可以很快的形成新镇中心。
文化服务区：位于传统文化展示区与商贸服务区的结合部，连接古镇与新区，是古镇与新区的风貌景观协调区域。
生态农业展示区：主要是城镇东部犟河两侧用地，依托现有良好的农业基础，建设富有特色的观光农业园。
体育休闲服务区：规划在沿犟河南侧东湾片区，依托自然水面景观，安排酒店、会所、俱乐部、会议、运动等度假休闲等活动。
生态核心保护区：规划为犟河两岸绿化用地，结合水体建设滨河绿地和人工湿地，是城镇发展的主要绿色空间。
三．建设规模和建设内容
根据**$$旅游开发有限公司提供的《委托书》和《##市****镇镇区规划分区图》，本可行性研究报告研究范围为****古镇镇区。项目建设内容包括湿地公园、生态农业观光园、公建设施、道路绿化广场基础设施和住宅、商业六项内容。
项目总用地：340.75公顷。其中湿地公园110公顷，道路绿化广场75.51公顷，公建用地17.26公顷，住宅商业开发用地112.25公顷，生态农业观光园（农业流转用地）25.73公顷。
项目总建筑面积**平方米。其中住宅商业建筑面积##平方米，生态农业观光园场馆建筑面积**平方米，各类公建设施（包括行政办公、中小学、图书馆、体育场馆、文化活动、社区、交通、供电、给排水等等）建筑面积**平方米。
基础设施：各等级道路约**平方米，绿地**平方米，广场**平方米，停车场**平方米。
另外建设湿地公园****平方米。湿地公园区，位于316国道以南，海拔171.29～175.36之间的消落带。兼有游览和植被水土保护、景观培育、游览、休闲等功能。
其中征收涉及民房**户，房屋建筑面积约***平方米；另改造古镇房屋建筑面积约**平方米。
根据《##市****镇镇区规划分区图》，镇区商业开发包括斤坪居住区、李家湾休闲商业街区、古镇与李家湾连接区域、古镇区域、316国道以北区域和东湾片区六大区域。其中住宅商业用地**公顷，容积率平均为1.85。开发住宅建筑面积**平方米，商业建筑面积**平方米，合计**平方米。
生态农业观光园项目占地总规模为386亩。建设温室场馆****平方米、场馆外270亩无公害蔬菜基地及附属基础设施。温室场馆包括蔬菜馆****平方米、花卉馆****平方米、热带植物馆****平方米、展示馆****平方米、生产用房****平方米及生态农业体验厅****平方米。
蔬菜馆、花卉馆采用高科技植物工厂立体种植技术。展示馆：园区展示板及多媒体介绍、现代农业科技（LED）展示、新奇特农产品展示。热带植物馆：以南果北种技术展示为核心，以热带、亚热带常绿果树为展示主体，搭配彩色花卉为展示内容，设置自然起伏地形，结合丰富多彩的果树品种，景观节点与种植相结合，景观欣赏与实际功能相结合。营造自然生态的四季果园景观。