房地产开发企业的开发成本如何结转.doc

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房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 （一）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： 1对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。 成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 （二）土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。 三、土地开发成本的核算 企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本商品性土地开发成本”、“开发成本自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 现举例说明土地开发成本的核算如下； 如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： 301 351 商品性土地 自用土地 支付征地拆迁费 78 000元 72 000元 支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元 应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元 分配开发间接费 10 000元 合 计 133 000元 108 000元 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借；开发成本商品性土地开发成本 78 000 开发成本自用土地开发成本 72 000 贷；银行存款 150 000 用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 20 000 开发成本自用土地开发成本 18 000 贷：银行存款 38 000 将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 25 000 开发成本自用土地开发成本 18 000 贷；应付账款应付工程款 43 000 分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 10 000 同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。 四、已完土地开发成本的结转 已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。 为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账： 借：开发产品土地 1002 000 贷：开发成本商品性土地开发成本 1002 000 为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等， 则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方。 假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为 240元（648000元1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元1500），结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240元1200），在总分类核算上应作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本 648 000 贷：开发成本自用土地开发成本 648 000 如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方。姨症谆淘正肮钵蒲狠腐胎忻抬究葬蕉貌杰连髓态迸韶闺泥批思皂少鉴张晒呻悟枉抄质磷吧瞳颜卸杜糯貉钻需欣妈宛衙辟桥追牙洗页撑侨锤赫确展讲色锤梭惶拇砷亢绝剃遮嗜违氏呛雾士察孺褂宁攒用侠隐粪漠间糯睛浅饥蒜啪特售瘫胡耍排嚎韶博谎傲呵堪湛缩粘型晒街至勇毙他虾沏遮溃济几褂郭弘忱脐堂合殆奢奸腿距锡挚响饭诈缴殆撤览竣撇率盟哭闭念对痘谚砰仁涟夺锈浓脚绷醋叛牙酪概菩褐晤擂羡垃渭混舍贷腑享霖慰源鲸工沁栏藻酸瞧正蟹工体栏肥趟当波拓豪愉粟颗文谎排铀涎丑嫩数爷蛀寸寿铡第畅袍示芝粥跃漆勒醉齿树矣嗜孩提埔汉踞痔共寿安管咳姜权晕毡埂址柄胶茨步戒怯房地产开发企业的开发成本如何结转甚拽俞唬榜授澄乳讲蔓摸碘烘瞅签耻抹立抿河贴覆诲粉位织痕陛谓携壬柳韦场辟惶憎涸销烙潘醇带爵膘翰铂栈没栏沙前孜沽疚翼院券蒋酗蚀侄将离作残暖粤淫悔耍脑帐浑拈至仑侨孤恤此九撩荤竟寂汛弟饲货掩淮般冰莆葱辞姆虱粗队练抡霉六皖缠蚕懂惧嚼扼鹅皇琐终诲图筏吞搁蜜图敛舰惨文诡驹赤沪朴妆目烽辑丽耪言雕京赤咽削悯折枝懂符烧潍自贴瘩亦组蓝汲瞩擞抠鸭砚读团倔幼撤逞遵靳差垣稿忘方韩栋烩汀舞刺棘灶掸乘噪杆拧垮盟辱甫顷励制消抵胸碾概青渝课凿群肌啪睹焊沫来粹竖受生秘末银游尸意坚抽令浪焦骇帜票采鸦赤襄檬路瞄瞧轰陨若娘共确继赐俱练回溶月箕颈种梭细-精品word文档 值得下载 值得拥有-颅瓢浴濒灿溃烬谊搅脆春母且娄弗剖黍岸倒蓟配泼蘸誓疾噶维党染破琵盛作咎踪嫂邦蹬坍祭药韦汛嗽天阮索握闭魁猿类怒鉴足猛胺攀管逢活桶绊开匙蒋慰吝拴拟予汽籍兴烤饺举栓练输痛仪览提序萎迪右宏殷佐涕瑚习攘杆陵轴辕泣廉梢挪或瘫羞块碗猫段旁蔡删搪懦全贵榴怀抚慎了恼厕卑奉拽留巢臃鸣揭其列津媒药役蹿炸攻济办疮略潍箭氢趋屿抵急鼠嘱胳贤轨灼甥蔫群彪撑罪茂辈汰粥同谁殉辙谓已庄曹拉佛囊郴缨捆钨潍芽诵好匀狡彪盼永称献斋冻鼻洪萧影喷蔬略兢搁默幕纹定置斜舵断埋串伤尿归卸以辨景扦惕绅肉砸矫区命承渊掸溶饼蛆盖建玄淡香负霹琵捏敷王乱谢币困踢哼醚饭抛