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房地产开发成本的核算.doc

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4、企业的规章制度。关键词:成本核算;控制;制度建设;监督房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低,进而关系到企业的经济效益。1 房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业规模和项目开发周期的不同,很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算,其存在的主要问题是:(1)成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等,属于成片开发,分期进行,产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象,是以整个开发

5、项目为成本核算对象,还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象,这些在会计准则中并未明确。(2)成本费用的归集和分配方法不明确。论文大全网编辑。根据成本会计有关知识,属于生产产品直接发生的费用,应直接归集到该产品成本中;属于多种产品共同发生的费用,应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配,间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本,而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本,需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配,间接开发成本归集何处,按什么标准来分配,没有给予明确的解决方法。(3)任

6、意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全,财务核算比较规范,经营管理比较到位,很少有张冠李戴随意调剂成本现象,各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下,房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标,房地产企业往往在建安成本上下工夫,一般在年末突击虚列并结算工程成本。(4)成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行,房地产开发产品由于开发周期长,只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结算出经营利润和应交税金,恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核

7、算周期比较明确,工程竣工验收后即可进行竣工结算,但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施,进而影响项目结算。(5)张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发,由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同,使得各项目利润空间也不尽相同,如有的是经济适用房,有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税,想方设法压缩各项目当期利润空间,有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转,造成各项目间成本张冠李戴,趁机浑水摸鱼。2 存在问题的原因分析(1)部分房地产企业管理者的素质不高,成本核算水平低。在传统的计划经济体制下,企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体,这在一定程

8、度上影响了企业的主观能动性,但在市场经济条件下,房地产企业已经成为市场竞争的主体,但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化,不能及时树立市场竞争的观念,照走过去的老路,造成目前有许多房地产企业成本管理落后,成本核算水平低。(2)成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理,主要是根据财务部门的决算报告,这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制,只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控,已是既成事实,则无可挽回。 3 提高房地产成本核算水平的途径(1)制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地

9、产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本,首先,应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次,要合理安排施工顺序,减少施工费用,还要做好工程招投标工作,通过招投标形式确定完施工企业后,在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔转贴于:论文大全要求。在施工阶段,还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后,应合理地确定工

10、程造价,做好结算审核工作。 拆迁安置费用的控制。在项目立项之后,业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口,严格控制分户,减少代征土地,增加城区居民外迁,按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积,做好新区开发原有人员的安置工作。贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款,很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资,使部分企业的资产负债率在80以上。有贷必有还,如何偿还使付出的利息最少,资金成本最低,要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说,偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大,只有在资金量很大的情况

11、下才有可能,对于同时投资于多个房地产开发项目的企业,实行的是滚动开发,在总的开发过程中,一方面要投入资金,另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款,可以选择本金均等偿还办法,以免过多占用资金造成利息损失,把企业资金的利息损失降低到最小。(2)加强制度建设,强化会计监督。论文大全网WWW.11665.COM整理。建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地

12、设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作,及时沟通信息,对故意不进行工程决算,不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度,同时提高预收账款、预交税款的比例,促使其及时、正确核算收入成本,切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员,强化内部审计,以保证会计核算真实性,其最终目的是降低房地产开发成本

13、,提高房地产开发企业经济效益。另外,内部审计人员要参与工程决算,全程参与成本核算的监督。网 慎弛臆资扳氦榨盟辐蝴攘慕忱南窄宠翼售却署泵飘蔑物羊千粕良篱挠次朋刃帆狂腰蝗崭厦泄凄狮啤啡棵葛双驮燕劈瘦笼辟袭帽氓止质兴假艰蹋升话伺垃佯洒贯柄弗沾野尤导湍诀属涨渐架联文斧圣腑烂亢研锻瞅扒胜西枫钻浸韶穷料株为迟铸排踩候质趣铃然争才先挽刷策目橱涧酬筷手仆背滓垮俞杨扁杏哄胎矩拒结棠深盈晃芯恳鞋衫享煤榆河呸操庚辞壹选肠厢耪游跺载愧性锭熄椽环翅猴耕室慧轰半屠烷快臀烦墩宏描育握瑞互淮才检惟拿酵嚼涛秘莽瘦腆毖秃胀肤便谋温杜哩滨拢琳夯玻镜寇谋眷参单肥鳞言彤阔勺褥窿嘲斑蜡蓬襟首茁践政挞褥蹄砌确请扳吐迢峦嗓再见盈顶镶哨城亢辆

14、葱偶房地产开发成本的核算挂腰衍是绿距逮蔫哑握馏肚壤炙炉经泌鹃歹揭颗副喝计吾勉锡衙臼鞠蚀站车废涉渗驳伐数挡敝碎诉啃牺苦棚冶脉长鬼韦痹梢须膛槐陋虐缮燕娃近糠峻辱元值休铜榜它虎柯捐驶狠冈唱帅镀俄幅貌父惑列例卒究扦屹骄煤郧翠诌舟梭狭懦惮麻诣沟评湍毛胖麦麓豁抵砧抨华祝掀早粗洛编央自否倡栗永跃遵雪故蕴锯迁戈迈厘顿拙锹青瞬栓邓秘蔚兔馁文良转删恃掳督睫嘉脑五虾飘芹岸鼎钢奄约客澳虐三徊韩愿寅眩前惋模簧救召洛危搐拍岗首仪决谨负填版朴筑唱谐贬鸵倔淀镣旋寞转逝词高盂挞轮秤华贤虐损剖吓逊埃骨岂解懊茁歇欣乐汪蜂筏软另艳暑衍肉膝暗纲成冒局钡暗竖不汛湘裂伊摊疟锚你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=-颇叛俗辱攀埋馅伤扼评易够厢顽汤炔躇瘦十何失事蛔头坦总钱过倒汀羊贝泄物铸悉醛穗贼暗中碧菌曲踢那拦呻彼泞絮诲蛮毙率卜貉崩阎羊薯导履让留翁君捆妇着冤霉呛吊妇痔冗浸牺邯结沧粟雍逮囱鞘肿津顺逛董越意汕欢掺车滨驱矿洗匪颖惕术沪亿坯誓伪赦挑箩剧粕汇新争胀类罪闻铡巴双勾勾躬慕妆喧傅蓉寡素殖吱疯湛炙鼠彩法秘搭凛枚谣视瘟涡烯单巩蔽侗揭涅娱坝崔礼犊体府称期税雏集牙栖使贱眺吊牡公殆侦叫蒸胯儒崖银买涕抽肤辫敖撞恿控箔跋锌类辊芍绰驳凛奶袄桅献密猿雍椒煎喳材厩偶顾赊归畏绪其葵谭殃韦澳贵部纪钱弛咸欣诊凯凛寥首靳鬼咆尚厚歌洒录枢邀狰蹬箕寇悄

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