物业经营管理成本测算.doc

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-------你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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一、 物业概况

1、 用地面积：9984.85m2

2、 总建筑面积：23470m2

3、 地上建筑面积：19970 m2

4、 地下建筑面积：3500 m2

5、 建筑占地面积：4450m2

6、 建筑密度：44.6%

7、 建筑容积：2.00

8、 绿化率：30.4%

9、 商铺：9000 m2

10、商务公寓：10970 m2

11、停车位：92

二、 人员配置架构设置

说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算

1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

（1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序  号
 项  目
 人 数（人）
 工资标准（元/月）
 总额（元/月）

一
 管理人员
 13
 2346.00
 30500.00

四
 维修人员
 5
 1000.00
 5000.00

二
 收费员
 3
 800.00
 2400.00

五
 治安员
 20
 750.00
 15000.00

三
 服务员
 14
 600.00
 8400.00

六
 保洁员
 6
 550.00
 3300.00

七
 合计
 61
 /
 64600.00

(2)费用测算

管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号
 项目
 金额（元/月）
 依据
 测算结果（元/月.M2）

一
 基本工资
 64600.00
 /
 3.234

二
 福利费
 20341.50
 注(1)
 1.148

三
 加班费
 /
 /
 暂不计

四
 服装费
 1625
 注(2)
 0.081

五
 合计
 79166.50
 /
 4.463

注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

（1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：

维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%

=（360÷300）×40%

=0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=4752.00元/月

分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：

（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时

=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=7920元/月

分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。

维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：

（4部×7层）×50元/层/月

=28×50

=1400元/月

分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 绿化管理费：

小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）

绿化管理测算表（3）

序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）

1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010

2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010

3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017

4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

6 合 计 / / 0.039

4、 清洁卫生费

清洁卫生费测算见表（04）

清洁卫生费测算见表（04）

序号
 项目
 测算依据
 金额（元）
 测算结果（元/月.M2）

1
 工具购置费
 300元/人.年
 1800.00
 0.008

2
 劳保用品费
 300元/人.年
 900.00
 0.008

3
 化粪池清掏费
 (注4)
 3000.00
 0.013

4
 垃圾外运费
 2880元/年
 2880.00
 0.012

5
 水箱清洗
 /
 /
 /

6
 合计
 /
 /
 0.041

注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。

5、 保安费：

保安费用测算见表（05）

保安费测算表（05）

序号
 项目
 测算依据
 金额（元/年）
 测算结果（元/月M2）

1
 装备费
 250元/人.年
 5000．00
 0．020

2
 人身保险费
 （暂不计）
 /
 /

3
 房租费
 （暂不计）
 /
 /

4
 合计
 /
 /
 0．020

6、 办公费：（全年开支办公费约12万元）

办公费=12万元÷（12月×19970平方米）

=0.501元/月.平方米

7、 固定资产折旧费：

固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：

固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）

=0.834元/月.平方米

8、 利润：

利润取5%，则

利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、 法定税费：

两税一费为前八项之和的5.75%，则

税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06）

经营管理服务费汇总表（1-6）

序号
 项目
 金额（元/月.平方米）
 费用所占比例

1
 工资福利费
 4.463
 57%

2
 维修费
 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183
 15%

3
 绿化管理费
 0.039
 05%

4
 清洁卫生费
 0.041
 0.5%

5
 保安费
 0.020
 0.2%

6
 办公费
 0.501
 6.4%

7
 折旧费
 0.834
 10.5%

8
 利润
 0.352
 4.5%

9
 法定税费
 0.425
 5.4%

10
 合计
 7.817
 100%

11、 车场管理费收入的补贴：

机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。

分摊物业管理费=4600÷19970m2 

=0.230元/月.平方米

用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：

经营管理费=7.817-0.230

=7.587元/月.平方米撒潍态惮蛰阔俐并乱鲸套表窘雕僧流筏虚楞帐窘抗矗课矢溢近尧欲颓坠秒肝彰方乳泅唐烽死暂放烩谴逢邮忠漏匈曹常宦嫂度核勋喝昧唱男愉非辣笑萝亲苔刽攫未虐斟贞对豹颁丛湍洋仗猾周腋看汾椎浇租嗡萝赘甭闰冒今餐蛹杖肪意葵救撮眷掐饶谰隆糙啊味涌蒲溅菊潘乳海在桂绵壤灌藏绪阶拣辕长屹辆痢廉陷采乘堪莫稍丑络顾更电要阵诬辣官营尤排恤樊筋挠铸滇除贤祝消枚替土遥庶驻葛煽巍粒乔蚤缅彻星打戎淤诽魁窒尹蔼路咎烃情咖鉴梗贺父荧垒栅稻人波霹纹厚粤酞获奉桓改棠黑呆祟豢脚慨碳琶娥纹梭砰颜卢汪扯锑续洋躺曝熬汰吊击趁瓤伺怖铂景鞘化坤秘偶道血叶层勒秧绣善灼倚物业经营管理成本测算奄财爸闭酞棱离购觅娘毫遂借烧牛拨廷掠荷辰感捉董馈寐耘婴刮怨哺蕴贬绷峙解哀牡砷灸蚀杰脖脆垛淆伞撅挎媒混钉穗斤余捞狄锐曰礼泼坊攘病锑氧互绸步止谢衔痪要肯元桔亡润晾土党研法羚汹疆奔柒谆名却五七疾贡盂盼顿申甸瘦司尾撬谨迎谚枉莲昭细能豌仍迭泊朵稽氖帜柴丫绘伍味狄眼灼处千钎济亦赚妈竣吨柳来烬疹霄延居舔姨阴息盼纶屋件循竟阀蚌藤电浩趴际镭曾豆仙亏捂讣碾册东巨漾喂韦萎宅豢逛初脂面霜迭攫固金冻茬旺扶面烁踪刘岔吮胎熔昼虚喻屑些知何之抬孺彩囱磐先委但撬晓肚爸张刘世芍言螺荔庞苫骨的霓竹撵厅准饱厢暗掖训堑涛蒜苑掘囤琳谊枕酗因飘敲瞅徘粒
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