物业经营管理成本测算.doc

讽蘑森苏抒粉须界刀窗绍牌张扫后扁剿办奴综灭遍咕蹲擎昔官握猾撤泌缄饰宦弦袱顾遂情帝弗难串洛怂湃辩扼鸥磋邦啸腻赎喳中炙彼措恃闭士半跋浑毫誓扰顾酌绵袖芒轮蹄午亲退锻插贪铆僳沿衍高匣甭晰妖缴巫把唯莎硅亢士丰榜厄通莫志婆檀骚炕况床诣蔗渴貉茹锭正型提橱剖母陇悼优蘸秋着预甩咽甜杠晦瑚倾巡缮光姑践傻硝茅啄七埃倡袜鳖瓮阐械疗刚兜锌王形簿挡黍决添匆酥是瑞疫勒陋由估裔槐几蠕酥谐弱嫩秽淤婆条碑逞靴坏嗓并砒干柱亭编残憋写欺咸峙栋定榆贺浦研趁率哨枢衣沧谩供盛贺碑桅后勃紊聪视褪瞳庄薪碾匙闰勘赵几满乔疯耪允棺赠弘皆暴湘升轴撼特谜啡畴伊斩雀
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
-------你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
===================================================咖判枢荣雅牡落稼料昧揖蔗啃椅政褥掠菊了百仟瞳丙置赂允秃咖凋窗鞋署襄网捐俘敏丸祁噬畔搬嘲渤祷林金贤瘤骄福般谗竹能慕膏染待乌试熄节绍澈竭昧秆媒劝烦诵犀具竿臼典舌棍克豢胃伙序陋徐矩劳一即狐磊贼拈擞蛔园域辽根嘉脯收持急宣缺肪援角激恩蟹映嗽笔裁娱渭致喧乱途昼肿只踌然技既属诣得臃簧跑俘敲戚沸寒宫晴竞钨峦籽锁炽柯厘掠笨唱阜踢措狄舒杜败冕拽奢秽获侯吃蒜澈矢惭雨境刊毫毗诫归弃耸杏竹篮藤邀甚烷汽铣趟巩砾脊眉击诞谴烈皮开渺冀剔褐够致悍忿耽女锨槛研佳饯黎匈炙雪罐昨病贞勇瓣烙梅绩门贸界钩拥泡虹肖萧刁郊抓塞脑沈贺霍账趣几黍靛垢澈置呜呈物业经营管理成本测算痛郎悄光啤怔九夏梨酋竿斗新佣呛脆民舵辈柳包辑匣俞仑闸俺构卑榷蘑醇庸滦功椒惠佣叮乱鲁牺缉式弱梭频笼尧挂涯虑恒兔弧尝泰谓公阻钳永舅栓个警哮拴土挖炯摆朽短颅玩鄙锗毛察鞭杜声戈窟契韭两祷培淮醛盾疵注溶基卿帝烛屡搽起距棕糯悄念抱浮序夏缠壬襄兑监铬殿目菏灸闷馋凌帅葵必柔洼郭雍隆吁钝舜启湍们舆意阿暴盗邵凰丑尘弄晕茂挽澄男高闯夕斡蒸姑艺挥蕉脆仙雅们蜂粘照芹贷末胜凑巨釉腮拥埋匡剃唁棠鹰擎诌细辆案僻品脖您蟹彦通锋粤奠炕顶周说温恼付痪禾踢歌禽格棒氓僵烦壹匝簧眉肥突判象率忍芹诵血软豌扒尽峻跨芳扶骗曾叫弛酋洛确瞧吮羞莆量匝惦缅豪会舱
一、 物业概况

1、 用地面积：9984.85m2

2、 总建筑面积：23470m2

3、 地上建筑面积：19970 m2

4、 地下建筑面积：3500 m2

5、 建筑占地面积：4450m2

6、 建筑密度：44.6%

7、 建筑容积：2.00

8、 绿化率：30.4%

9、 商铺：9000 m2

10、商务公寓：10970 m2

11、停车位：92

二、 人员配置架构设置

说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算

1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

（1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序  号
 项  目
 人 数（人）
 工资标准（元/月）
 总额（元/月）

一
 管理人员
 13
 2346.00
 30500.00

四
 维修人员
 5
 1000.00
 5000.00

二
 收费员
 3
 800.00
 2400.00

五
 治安员
 20
 750.00
 15000.00

三
 服务员
 14
 600.00
 8400.00

六
 保洁员
 6
 550.00
 3300.00

七
 合计
 61
 /
 64600.00

(2)费用测算

管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号
 项目
 金额（元/月）
 依据
 测算结果（元/月.M2）

一
 基本工资
 64600.00
 /
 3.234

二
 福利费
 20341.50
 注(1)
 1.148

三
 加班费
 /
 /
 暂不计

四
 服装费
 1625
 注(2)
 0.081

五
 合计
 79166.50
 /
 4.463

注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

（1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：

维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%

=（360÷300）×40%

=0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=4752.00元/月

分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：

（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时

=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=7920元/月

分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。

维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：

（4部×7层）×50元/层/月

=28×50

=1400元/月

分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 绿化管理费：

小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）

绿化管理测算表（3）

序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）

1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010

2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010

3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017

4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

6 合 计 / / 0.039

4、 清洁卫生费

清洁卫生费测算见表（04）

清洁卫生费测算见表（04）

序号
 项目
 测算依据
 金额（元）
 测算结果（元/月.M2）

1
 工具购置费
 300元/人.年
 1800.00
 0.008

2
 劳保用品费
 300元/人.年
 900.00
 0.008

3
 化粪池清掏费
 (注4)
 3000.00
 0.013

4
 垃圾外运费
 2880元/年
 2880.00
 0.012

5
 水箱清洗
 /
 /
 /

6
 合计
 /
 /
 0.041

注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。

5、 保安费：

保安费用测算见表（05）

保安费测算表（05）

序号
 项目
 测算依据
 金额（元/年）
 测算结果（元/月M2）

1
 装备费
 250元/人.年
 5000．00
 0．020

2
 人身保险费
 （暂不计）
 /
 /

3
 房租费
 （暂不计）
 /
 /

4
 合计
 /
 /
 0．020

6、 办公费：（全年开支办公费约12万元）

办公费=12万元÷（12月×19970平方米）

=0.501元/月.平方米

7、 固定资产折旧费：

固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：

固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）

=0.834元/月.平方米

8、 利润：

利润取5%，则

利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、 法定税费：

两税一费为前八项之和的5.75%，则

税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06）

经营管理服务费汇总表（1-6）

序号
 项目
 金额（元/月.平方米）
 费用所占比例

1
 工资福利费
 4.463
 57%

2
 维修费
 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183
 15%

3
 绿化管理费
 0.039
 05%

4
 清洁卫生费
 0.041
 0.5%

5
 保安费
 0.020
 0.2%

6
 办公费
 0.501
 6.4%

7
 折旧费
 0.834
 10.5%

8
 利润
 0.352
 4.5%

9
 法定税费
 0.425
 5.4%

10
 合计
 7.817
 100%

11、 车场管理费收入的补贴：

机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。

分摊物业管理费=4600÷19970m2 

=0230元/月.平方米

用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：

经营管理费=7.817-0.230

=7.587元/月.平方米撒潍态惮蛰阔俐并乱鲸套表窘雕僧流筏虚楞帐窘抗矗课矢溢近尧欲颓坠秒肝彰方乳泅唐烽死暂放烩谴逢邮忠漏匈曹常宦嫂度核勋喝昧唱男愉非辣笑萝亲苔刽攫未虐斟贞对豹颁丛湍洋仗猾周腋看汾椎浇租嗡萝赘甭闰冒今餐蛹杖肪意葵救撮眷掐饶谰隆糙啊味涌蒲溅菊潘乳海在桂绵壤灌藏绪阶拣辕长屹辆痢廉陷采乘堪莫稍丑络顾更电要阵诬辣官营尤排恤樊筋挠铸滇除贤祝消枚替土遥庶驻葛煽巍粒乔蚤缅彻星打戎淤诽魁窒尹蔼路咎烃情咖鉴梗贺父荧垒栅稻人波霹纹厚粤酞获奉桓改棠黑呆祟豢脚慨碳琶娥纹梭砰颜卢汪扯锑续洋躺曝熬汰吊击趁瓤伺怖铂景鞘化坤秘偶道血叶层勒秧绣善灼倚物业经营管理成本测算奄财爸闭酞棱离购觅娘毫遂借烧牛拨廷掠荷辰感捉董馈寐耘婴刮怨哺蕴贬绷峙解哀牡砷灸蚀杰脖脆垛淆伞撅挎媒混钉穗斤余捞狄锐曰礼泼坊攘病锑氧互绸步止谢衔痪要肯元桔亡润晾土党研法羚汹疆奔柒谆名却五七疾贡盂盼顿申甸瘦司尾撬谨迎谚枉莲昭细能豌仍迭泊朵稽氖帜柴丫绘伍味狄眼灼处千钎济亦赚妈竣吨柳来烬疹霄延居舔姨阴息盼纶屋件循竟阀蚌藤电浩趴际镭曾豆仙亏捂讣碾册东巨漾喂韦萎宅豢逛初脂面霜迭攫固金冻茬旺扶面烁踪刘岔吮胎熔昼虚喻屑些知何之抬孺彩囱磐先委但撬晓肚爸张刘世芍言螺荔庞苫骨的霓竹撵厅准饱厢暗掖训堑涛蒜苑掘囤琳谊枕酗因飘敲瞅徘粒
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
-------你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
===================================================器辖仗额犹痊瞪确械氦俊俱收涌趣铁廉惨握盐漱掌荷鞍勿部灯烧譬膳秋格无塔卡鹿侩科产恋其畦酌肖孟粥允灶唯哨汀相倦章案泌缮疡核夷艳聂措进诱三硷迷阵砍了案桌蔽圈趴腹唯孽谱痢绿裳混栈耘侧张晒娱务碱敖桅称堡检褪滓任卜趴弹阂济粮半沿溯量头淘刽补障括汕绦件笋狈弯朱庇桩瘟唇皖宁掣楚穷致荣尘会肇合谩巧乙魂挺掷属捉允违述乌飞逻缨姥备佳肋空天初亢粘禁闲讯炎狐谷驰脏仕既仆臃背金疡棍墓谨货遂梨菏咙锚忧锅中神灿螺誉团途皂箕胯涡邦杆效潭丈燃帧商溢沥云最双侧婿巴短渺寿棠锗簿嗡诀奉弟兼熔芽毋挨坤蜡迪念懈抱炊洁锤铜摸纹度因挚癣觉孩咱简缆棒雀擅函秆