地产股份有限公司投资项目论证管理办法模版.docx

地产股份有限公司投资项目论证管理办法第一章 总则第一条 为了完善地产股份有限公司（以下简称“公司”）及所属全资、控股(及有实际控制权)公司（以下简称“所属企业”）房地产项目投资论证体制，规范项目投资论证程序、提高项目投资论证效率，根据地产股份有限公司对外投资管理办法等管理制度，结合公司实际，制定本办法。第二条 房地产项目论证是指公司及所属企业根据相关规定，寻找收集项目信息、进行可行性研究后，由公司规划发展部依据相关规定，客观公正地对拟投资项目进行专业评估与审核，为公司项目投资的科学决策提供客观、公正的决策参考依据，并对项目投资方案、投资经济效益等方面进行分析和评价的活动。第三条 房地产项目投资论证的目的是保证公司及所属企业在项目投资中的经济性、合理性、可行性，实现项目决策的科学化、民主化，最大限度的减少和避免投资风险，提高投资项目的经济效益和社会效益。第四条 公司所属企业在境内投资的住宅、商业地产等房地产开发项目，以及以取得土地或开发权为目的股权收购项目适用本办法。第二章 机构与权责第五条 公司规划发展部、各所属企业均为项目拓展的申报单位，负责项目的寻找，具体项目信息的收集整理，进行可行性研究及报审工作。第六条 申报单位应按照公司相关规定，收集项目基本信息，根据项目情况进行可行性研究、资产评估及尽职调查，编制相关报告，并按照本办法规定适时报送公司进行论证。项目申报单位主体对项目论证材料的真实性及客观性负责。第七条 公司规划发展部负责联合投资监管部、资金财务部、风控部对公司投资项目进行论证。第八条 公司董事会为项目的批准机构，公司总经理办公会为项目的决策机构，总经理办公会参考规划发展部论证意见，对项目投资进行决策，决策通过后，董事会履行最终批准程序。第三章 投资论证流程及内容第九条 申报单位根据公司相关规定，完善项目资料，进行可行性研究、尽职调查等调研工作，形成相关报告后，报规划发展部进行论证。第十条 通过招拍挂取得的项目，应于招标公告前一个月报送至公司规划发展部；通过收购股权或资产取得的项目，应于签订相关转让协议前三个月报送至公司规划发展部。第十一条 规划发展部依据项目的可行性研究及相关报告，对项目的权属、合法合规性及经济效益指标等进行论证，于20个工作日内提出明确的论证意见，供总经理办公会做决策参考。第十二条 规划发展部论证项目的一般程序：（一）申报单位将所需项目资料报送至规划发展部。（二）规划发展部对项目资料的完备程度进行初审，并向项目申报单位进行反馈。申报单位进行补充完善后，由规划发展部报主管领导审批。（三）主管领导审批通过后，由规划发展部根据需要组织实地调查，并组织召开投资论证会，对项目可行性进行论证，并形成论证意见，报公司总经理办公会决策。第十三条 规划发展部论证的主要内容：（一）项目是否符合国家的政策、法律、法规（二）项目是否符合集团公司发展规划及相关要求（三）项目开发设想是否合理（三）项目资金方案是否能够落实（四）项目初步测算经济效益指标能否满足集团公司相关要求（五）项目的风险是否能够得到有效地规避和控制（六）项目在技术上是否可行，是否符合国家建筑、环保等相关技术要求（九）其他需要论证的内容第十四条 项目通过论证后，报送公司总经理办公会决策，决策通过后报董事会批准。第四章 投资论证资料要求第十五条 申报单位报送项目至规划发展部进行论证时，应按规定备齐资料，及时与规划发展部进行联系，落实论证要求和安排。第十六条 论证的申报材料及相关要求如下：（一）项目投资（立项）的请示（二）公司所属企业报送的项目，已经过申报单位论证的，可附带报送单位的管理层决议（三）项目可行性研究报告（四）如涉及股权或资产收购，需附带转让方有关资料，包括但不限于企业章程、营业执照副本、公司财务资料等复印件。（五）项目合作意向书等其他与项目相关的资料。第十七条 项目论证决策后，如因项目情况变动，需要对论证资料做出变更的，各所属企业要及时将有关情况上报公司，公司审核后将变更资料论证。第十八条 项目拓展资料属公司及其所属公司内部资料，未经公司允许，不得透漏给第三方。第五章 可行性研究报告编制要求第十九条 项目可行性研究报告编制要力求实事求是，全面完整地分析论证项目的投资可行性，可行性研究报告中披露的项目情况、经济指标等内容，需提供事实依据或评估过程。第二十条 可行性研究应包括以下内容：（一）项目基本情况：包括项目基本情况及土地取得方式等内容。（二）项目合法合规性情况：包括当地法律法规及政策性文件等，如涉及政府回购项目，应说明担保情况。（三）项目区域市场分析：包括项目区域的宏观经济分析、区域价值和地位分析及区域房地产市场分析等。应建立在实地调研的基础上，结合当地经济数据，对当地整体经济环境及房地产市场状况进行科学分析及预测。（四）开发初步构想：包括项目定位、预期售价、初步开发计划及融资计划等。应结合项目区位条件及情况，确定项目产品、评估预期售价，并根据实际情况初步拟定开发计划及融资计划等。（五）经济测算：包括投资测算、销售测算、融资测算、动态指标测算及敏感性分析等。根据实际情况对项目各项指标进行评估、测算，计算税后资本金财务内部收益率、税前项目内部收益率、税前项目净现值，投资回收期、项目税后利润等经济效益指标，并在测算的基础上进行敏感性分析，确定盈亏平衡点及最高拿地限价等指标。（六）风险评估：包括项目风险评估及风险把控措施。应对项目可能存在的风险进行系统评估，并提出相应的把控措施。（七）SWOT分析：结合项目情况、经济测算、风险把控等内容，对项目进行SWOT分析。（八）结论及建议：综合以上内容，形成最终结论及建议。第二十一条 依据相关规定及实际情况，不定期更新可行性研究报告范本及经济效益指标。第六章 附则第二十二条 本办法自公司董事会审议批准并正式颁布之日起生效。第二十四条 本办法修改权及最终解释权归规划发展部所有。