可行性研究报告1023.doc

关
于
实
施
“
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工
程
的
可
行
性
报
告

一、项目建设背景
随着XX城市化进度的不断推进，着力改善人居环境，把XX建设成宜居的最佳城市。是房地产开发企业义不容辞的社会责任，通过对XX城市建设发展前景的研究和市场调查，适时实施打造“XXXX”工程的社会环境和公司条件已经具备。
实施“XXXX”工程的建设是社会的需要，是民众的需要，是企业的责任。因此，实施“XXXX”工程具备广泛的社会意义和深远的历史意义。通过对市场的调查，资源供应、建设规模、环境评估、资金筹措、盈利和风险以及纳税能力等方面进行了全方位的调查研究。同时对其产生的经济效益和社会效益进行了科学的预测。
从而提出全面、客观、可靠的可行性报告。
二、可行性报告总结
（一）项目概况
1、项目名称：“XXXX”住宅区
2、建设单位：四川XX房地产开发有限公司
3、企业性质：有限公司
4、经营范围：暂定三级资质的房地产开发经营
5、资质等级：暂定三级
6、建设地点：XX县人民中路
7、建设用地：64353.9㎡
8、建设总规模：162000㎡
9、抗震烈度：6度
10、绿化率：35.7%
11、计划投资：40000万元
（二）地块位置及区位优势
“XXXX“地处XX未来城市核心区域，该项目北临人民中路，东侧临安置房地块，南侧毗邻空地规划住宅区，西侧正在建设的临隆城一号住宅项目， 交通便利，环境恬静。区域未来规划完善，通过对项目的精心打造，拟将项目建成花园式的城市高端住宅区。强有力的提升区域的居住品位。
（三）地形及地貌
1、地势为北高南低，与市政道路有一定高差，与周边道路相对高出3米。
2、该地块建设用地已征用，农民已拆迁完毕，现场地内无其他建筑，没有农地青苗。
3、地下无沟渠与历史文物古迹。
4、本宗地地址结构为山地结构，上层只有不到五米的种植用土，下面青石，该地石质坚硬大大增加了基础建安成本的投入。
（四）周边环境与设施
项目西临110KV高压线；毗邻城市综合体；距蓬湖公园、湿地公园500米；距幼儿园1000米；距城市三大馆1000米。
(五)可行性研究报告编制依据
1、《城市居住区规划设计规范》
2、《内江市城市拆迁管理条例》
3、《城市居住区公共服务设施设置规定》
4、《住宅设计规范》
5、《住宅建筑设计标准》
6、《建设工程交通设计及停车场设置标准》
7、《城市道路绿化规划及设计规范》

（六）环境保护与改善
1、新生污染排放方案
针对项目建设过程当中，产生的新生水污染，采用沉淀导排的方式。再排入市政排污管道；新生废渣采用集中倾倒的方式处理，倾倒处位于城郊，废渣累计倾倒量≤5000立方，噪音污染采用内部控音，外墙隔音处理，严格控制工作时间。
2、项目原址无污水泵。
3、项目原址的环境在项目建设后进行美化处理。
（七）项目规划布局及工程方案
1、新都市社区概念
根据基地的位置，规模及自然条件，充分发掘自身的高差优势进行设计，主入口配以景观铺地，软硬质量景观结合，通过先进人居理念，为提升XX城市形象，贡献自己的力量。
2、建筑布局
此次建筑以围合式布局，充分发挥项目大地块优势，建筑设计强调邻里关系，为住户提供外联谊活动的场所，同时也放大了小区的绿化空间，景观空间。
3、绿化方案
项目通过建筑合理布局，将项目完美分割成一个大中庭，四个景观中庭，景观均好性得到充分发挥，采用绿地、大乔、二乔、花乔等组成构建绿色生态社区。
4、公共服务设计规划
该项目公共服务设施主要有商业设施、社区管理和服务用房、公共厕所。
5、物业管理设施
物业管理设施只要是物业管理用房。
（八）“XXXX”工程建设规模及建设内容
1、建设规模
该地块建筑用地面积 64353.9平方米，总建筑面积162000平方米，容积率：2.5 ，建筑密度： 23.8%，绿地率：35.7 %。
2、建设内容
类型
数量
面积（㎡）
备注
住宅
16栋
113576.4㎡

商业

9888㎡

物管用房

247.6㎡

公厕

60㎡

业主委员会用房

50㎡

表一
（九）投资估算与资金筹措
项目开发总成本构成一览表
序号
项目名称
总投资（万元）
单位成本（元、㎡）
占总投资比（%）
1
土地开发成本
21060
1300

2
前期开发成本
567
35

3
报建规费
842.4
52

4
建筑安装工程费
24300
1800

5
公建配套
4860
300

6
营销策划费
2025
125

7
开发环节税金
4779
295

8
不可预见费用
648
40

9
静态投资总额
59081

表二
项目销售收入一览表
序号
费用名称
建筑面积
销售单价
销售金额（万元）
备注
1
住宅
113576.4
4500
51109
可销售
2
商业
9888
10000
9888
可销售
3
物业用房
247.6

不可售
4
公厕
60

不可售
5
业主委员会用房
50

不可售
6
合计

60997

项目开发回报率
（项目总销售金额—项目开发总成本）/项目开发总成本
=（60997—59081）/59081
=3.2%
资金筹措
本项目由四川XX房地产开发有限公司开发，资金来源全部自筹。
经济效益分析
（十）投资估算及财务分析
1、建筑陈本分析：该宗地块的建设规模做了初步的规划方案，占地面积：64353.9。
占地面积：64353.9㎡
建筑物占地面积：49528.8
总建筑面积：162000㎡
建筑密度：23.8%

容积率：2.5

总户数：1082
2、项目静态利润
静态利润额：（项目总销售金额—项目开发总成本）/项目开发总成本
=（60997—59081）/59081
=3.2%
（十一）主要经济技术指标
项目主要经济技术指标 表1
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
㎡
64353.9
2
总建筑面积
㎡
162000
3
建筑容积率
%
2.5
4
小区绿化率
%
35.7%
5
户型面积
㎡/户
90
6
综合销售
元/㎡

7
总建设投资
万元
59081万元
8
每平凡米建设投资
元

9
投资利润率
%

10
全部投资财务收益（税前）
%

11
全部投资财务净现值（税前）
万元

12
全部投资回收期
年

（十二）住宅市场分析与营销战略
1、当前住宅市场现状
XX县房地产从起步到发展，大致经理了三个阶段：从1996年至1998年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化较低，房地产业处于萌芽状态，1998年至2002年为第二阶段，统代建行业逐步消失，商品房开发逐渐兴起，2002年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造的成片开发建设为起点，掀起了城镇建设新一轮高潮。尤其是扩权县后，城镇基础设施建设步伐加快，城镇建设城区人口、规模迅速扩张，城镇建设与仿瓷开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。到目前为止，XX房地产业基本实现了创业人物，完成了原始累积。居民住房质量显著改善，产业机构趋向合理，市场体系基本建立。但城镇的住宅还只是停留在普通住宅的基础上，目前对于高档小区品质住宅还是很少，趋近一个空白的市场。
2、商品房市场现状与市场需求
根据城镇总体规划，XX县城镇建设区面积将大幅扩大，城市人口有所增加。上世纪80年代出生的局面，正成为购房的主要群体，在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，XX县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需求，姜维房地产业提供广阔的发展空间。
3、对今后市场的预测
（1） 伴随着经济增长，城市居民可支配收入逐年增多，2006年到2013年城镇居民可支配收入有了大幅度的上涨。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
（2） 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能依然显著，使得房地产市场及相关行业成为投资的重要领域。
（3） 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐渐扩大。
4、当前住宅市场面临的主要矛盾和存在的问题
（1） 优势：
A、 地块交通条件好；
B、 在物业管理方面，计划有专业的物业管理公司，在长期的工作中，积累了丰富的管理经验，为今后项目的物业管理，具有一定的优势。
（2） 机会：
A、 政府加重发展工业，有利于黄家镇整体经济实力的快速增强，提升黄家镇的地位，同时给房地产市场带来机会；
B、 项目周边拥有人口密集的居住区。
C、 城镇规划的实施带来城市面貌的改善，提升城镇吸引力，为房地产市场需求带来空间。
（3） 营销战略

（十三）项目建设条件
供水：已具备
供电：已具备
天然气：暂不具备
通信：暂不具备
道路：已具备
土地：已征用

（十四）项目实施进度安排
目前该宗地块已全部完成征地拆迁，无青苗及附着物，具备开工条件。本项目计划在 2016年年内建成，建设进度计划如下：
1、2014年8月前，项目建议书批复。
2、2014年10月报——2014年10月30日前：编制可行性研究报告并报批。
3、2013年5月20日——2013年6月5日前：建筑方案设计。
4、2014年12月5日前：综合网管设计。
5、2015年1月前：施工图设计。
6、2015年2月前：报建、领取建设规划许可证。
7、2015年3月18日前：工程开工。
8、2015年6月前：完成投资的开始预售。
9、2016年3月前：主题工程完工。
10、2016年7月底：单体工程验收、综合验收。
11、2016年9月底前交房正式入住。
三、公司实力分析
四川XX房地产开发有限公司始建于2014年，暂定三级房地产开发企业。公司注册资金4千万，流动资金4千万；公司机构设置、人员配备齐全，其中具有高级职称人员1人，中级职称人员8人，初级职称人员11人。
公司始终坚持“诚信为魂，顾客至上，质量为本，管理为重，安全第一”的经营宗旨和“周到为你服务，真诚让你满意”理念，始终追求“合同履约达100%，顾客满意率达95%，产品合格率达100%，树立品牌产品”的质量目标。公司的诚实守信和品牌效应获得了良好的社会效应和经济效应。
公司成立至今，企业为了提高工作的有效性和效率，提高价值创造能力，降低经营管理中的各种风险，提升经营管理和永续经营能力，通过不断改进创新来适应各种环境的变化，让企业与时俱进，基业长青，公司在开拓房地产市场的同事，充分认识到管理的重要性，将管理体系的简历、实施与日常经营管理、行政管理以及战略管理有机结合，导入科学系统的管理方法和工具，实施管理创新，实现管理增效。企业具有长远战略，又有扎实的管理基础，通过不断提升企业把握机遇的能力及经营业绩和抗风险的能力，是企业步入健康稳定长期发展的道路。企业的管理更加科学化、规范化、人性化，企业的精神文明和物质文明建设得到了进一步的发展。
公司的开发作品对提升城市品味，改善城市人居环境做出了突出贡献。

四、对“XXXX”项目实施运作的保证条件
（一）、组织机构
1、建立以XX房地产开发有限公司总经理为首的项目实施领导组，加强对项目实施的策划、控制。
2、建立项目工程部，对项目的工程质量、进度进行控制。
3、建立项目安全部，对项目的安全生产进行严密的控制。
4、建立项目财务部，对项目的资金使用，成本进行控制。
5、建立项目材料部，对市场材料价格的变化进行充分的掌握，对施工单位购进的各种草帘进行进场前的确认，保证构成建筑物的所有材料全部是合格材料。
6、建立项目售楼部，负责“XXXX”项目全部收房工作，负责对客户的蒋姐，介绍。要求售楼部工作人员对小区楼号分布、户型面积情况全部了解，做到有问必答，有良好的亲和力。
（二）、对项目的投资控制
1、建立风险应对机制，分析各种风险可能对项目运行带来的危害。
2、建立资金管理制度，实行项目资金专项管理。
3、建立严格的报账审批制度。
4、建立指定资金的筹措方案，保证项目的正常运作。
（三）、建立机构的选择
通过招投标方式择优选择监理公司，以便对项目的安全、质量、工期及整个项目实施进行全过程控制。
（四）施工企业的选择
通过招投标方式选择施工企业
1、参加投标的企业必须是国家有关部门批准成立，具有独立法人资格，持有建筑企业资质证书，施工企业收费许可证和工商部门颁发的营业执照的施工单位。
2、该工程有一级建筑施工企业参加投标。
3、投标企业应具有足够的资源及能力来有效的履行合同，重合同、守信誉、遵纪守法、文明施工，在近3年的任务中无任何重大质量及安全事故记录。
（五）行政部门的支持
加强同规划部门、建设行政主管部门、质量监督部门以及其他相关部门的联系沟通，争取获得支持和帮助，尽快促使项目早日启动。

五、结论及建议
（一）结论
综上所述，本项目研究内容设计完整、合理、建设思路清晰、目标任务明确，方案合理可行，在规划设计、选址位置、投资规模、建设方案等方面都比较科学合理，经费预算合理。项目建设其经济效益和社会效益可观。
（二）建议
本项目可行性研究报告批复后，应抓紧进行项目后期规划设计及建设工作，以先进的理念，搞好项目投资、技术开发、设备采购等事宜。准备好充足的建设资金加快项目进度，以时间争效益，尽快组织实施。

奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain
７、The words below equals to one another except（ ）.
A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off season
A、热辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧
10、The word
A 、确认 B、算账
C、结账 D、算错账
11、
C、聚会 D、党员
12、“PC”is short for（）
A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C
13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?
Au? B、welcome to our hotel.
C、please come to our hotel D、please
14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage
一、 多选题：（每题2分，共20分。多选、少选、漏选均不得分）
1、 What should be prepared for a private secretary ?（）
A、yoga B、PC
C、copier D、printer
2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。
A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax
3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。
A、special spicy chicken B、twice – cooked pork slices
C、bar bell D、snooker
4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c

13