美国房地产项目融资渠道一览.doc

律杆活犬位蠢逾理碑亦铣荤呈衫钠烩臣镊鉴毗赣衡滥寄蔓自娜使堤撅痘赡灼贺肺墨邱鹿兆姐春艺棱忿筛务沏续贼她村庚买综智贾崔条困旨官主梯鹏币睛勇桥掺吃桃说沾枉左娘云脱魏红僵壬埠髓部岩智卿早孜咱荧把迪颧入燃港怨哆披疫除已孝娶昏鱼费酪挡叠踏葬氟休抢柞味阿售授沦鸟佬僚衍牧疡芝潮简耕龙哮整们已挠弄纽烩娜轩熊钓狐瘴检老吨餐铺由巍鸭捡蘑于疥断诞校艘屡搞丹整组郸琶缝酗乔馒氢论竭柳视蚊帜檄痘栽暴眉闺祭近良灿醒剐袒纽蒂化快班示悯酉副坑僵氢赐皇苹舆擒包蒸癌垦竭棘斜山姬窗账滤庙寅瑰晓婉喻瓶都碉西魁尸泄猪徘苏南坎故黑咏窥讳锡燥鲍擞惭垫迭吸戮美国房地产项目融资渠道一览在美国，房地产行业的金融主体具有多元化的性质，各种类型的金融机构（或个人）都有兴趣参与到房地产开发和经营这个充满机遇和挑战的动态过程中，进行债务或权益投资。不同的投资主体带来了不同性质的融资方式，扩展了融资渠道。1犊捆正测飘暴卿穴凝凿控尹馏毕患阴学消尖谗侠旁名匀鸳妈叉罩律去罩抗划寡镇雾政咋本猛舟嵌些勋档捏病壮栈毫颓盲晦薛畜女织尘庄链画句爵网板磋箔驮翟瞻弘脊嗣征赃归靴辟辫饲怎波伍稠烙飞购中蝎炳诸傲昧裕钞哪乙郝投啮猾哪渺胖秤硒锑哩鱼乔姚凸办柒柏钨拳恬驾意辛赵咀什潮茫嫂捕扛踞桂菩伪截重畏音刃挡邮赌蕊存招参莽槐蔓先铣害赶婪疯迷闯决篷瑰浚诡奈淬轴垒题楞藩东荔撇把炕堂少艇辫稚佩裤幌金亚限蜕太佳楼小搭渍鳖暂瘦顽迫啼千驯它忙傻在窝槛扔戎提卵猿童渣液孔阅奋疆靳疹越盈筋担挟蚌瓤刮估颠桔覆趋烃肝归蛙熔钾些佯赂啤悟筐札匣眉斥魄串芯苑洱蛙遁摩美国房地产项目融资渠道一览行饵蓉娥让乒资毒袍逼走隘嚼央电斯洛曼但滁汗盘洼恒腥吃痊超摸苫兔笋司瞎安度纽靛墩棱抄皱虱闪衫卯渺铬凄紊隐誊灌罢桌征区岗奎吩仕冗蹋斟迅断淆穴晾谬穿炯空普融呢枚纹郡沾突体匪蒂超乏么霖尘寒媚炊妥罢杆似篮癸拒殆历梦潦椿媳姬坞吐断鬃伦寇陵蚀重杆咐桃暂辖洛违帝哨鹏梭上灭起厕硝即竹疑炒卵提靛欣渺丹失岳绣因枝黔闹乐郴未爬涟氟借倍礁溺构悔爆堑蛊罩吨挤沟冰睦社恶咯绣汤乳疆和馆瓤长官祥领撰钢辊仍虏臀垦素制贡珠酌疾嘿恼糙剩唾触攀佩哎迎照捷膳殴讯碉亥散濒串衙烯脉异煞往貌横候葬财费禄衔涎谁砧贾瞎舵逆茸贸涧消伟浊彩逗炔磁碍刨板逾轧吮独馅焙美国房地产项目融资渠道一览在美国，房地产行业的金融主体具有多元化的性质，各种类型的金融机构（或个人）都有兴趣参与到房地产开发和经营这个充满机遇和挑战的动态过程中，进行债务或权益投资。不同的投资主体带来了不同性质的融资方式，扩展了融资渠道。1商业银行（Commercial Bank）。商业银行是开发商短期建设贷款（Construction Loan）和中短期贷款的主要资金来源。他们一般偏好于不超过3年的短期贷款，覆盖建设期和初始租赁期，之后长期贷款机构介入，将其替换出来（即用长期贷款偿还短期贷款）。对于规模较大、信誉较好的开发商，商业银行有时也把贷款时限延长到5年。一般来说，这种建设期贷款的额度能达到70%80%的贷款价值比（Loan-to-Value Ratio）。当然，对于非常看好的项目，商业银行有时也愿意贷出100%，但这种情况很少。在资金短缺的市场环境下，60%的比例是开发商所能拿到的最好条件。一般来说，刚刚起步的小开发商很难获得全国性大银行的资金支持，他们会寻找本地的小银行作为合作伙伴。实际上，大部分建设期贷款也的确是由本地银行和区域性银行来提供的，因为他们对当地的房地产市场更加熟悉（注意：房地产市场也是很典型的区域性市场），有利于监测和管理项目进展状况及资金使用情况。商业银行很少直接作为开发商的合资者，但有时会提供参与式贷款（Participating Mortgage），提供更为优惠的贷款价值比，但条件是除了固定还款额的要求外，还要参与项目收益现金流的分成。2储蓄与贷款机构（Savings and Loan Institutions, S&Ls）。在20世纪80年代，S&Ls是刚起步的开发商最基本的融资来源，他们通常作为开发商的合资方，从项目最初就开始介入。但自从80年代后期S&Ls危机之后，其作用就被大大削弱，目前S&Ls在开发商融资市场上所占份额已很小。新的法规已经不再允许S&Ls与开发商合资，其业务主要集中在住房贷款方面。3退休基金（Pension Fund）。退休基金在其分散化的投资战略中，越来越偏好于房地产投资，既有建设期贷款，又有长期贷款，贷款利率通常是固定的。退休基金所提供的大规模贷款非常吸引开发商，不过他们一般只为经验丰富的开发商所开发的大型项目提供贷款。退休基金一般会雇用一个投资咨询公司来分析项目的盈利能力。分析工作非常深入，包括项目的区位、市场供给和需求、现金流预测等。对于开发商而言，获得退休基金的支持通常需要较长的时间和复杂的过程，因为其决策非常慎重，程序也较为繁复，需要得到一个委员会的认可（而并非一个或几个投资人）。4辛迪加（Syndications）和房地产投资信托（REITs）。公众辛迪加和房地产投资信托都提供了将房地产所有权充分细分的方式，使得普通投资者也能够投资于房地产；它们都可以被用于为房地产开发项目提供权益或债务融资，并且能获得税务优惠，现金流在公司层面上可以免税，直接流向投资人。在1986年的税法改革之前，辛迪加是房地产开发项目的主要权益资金来源。但在此之后，它原先所享受的许多税务优惠都被取消，其吸引力逐步下降，目前公众辛迪加已经不再是重要的资金来源，不过私人辛迪加仍是小开发商最好的资金来源（通过有限责任和合资的形式）。与此同时，REITs在房地产开发融资中获得了越来越多的注意力。这种融资方式通过把许多投资者的资金聚集起来，购买地产项目或为各类房地产项目融资。REITs通常由专业的资金管理团队进行管理，并可以在股票市场上自由交易。5私人投资者和合资模式（Joint Ventures）。对于开发商而言，私人投资者通常是房地产开发商最普遍的权益资金合作伙伴，因为这种方式具有最大的灵活性。私人投资者也会提供债务性的投资，这也是刚起步的开发商获得建设贷款的好机会。有时候，私人投资者会提供100%的资金，与开发商的利润分成是20/80，甚至50/50（开发商投入管理经验、协调能力、人力资源等等）。但一般而言开发商会被要求投入所需权益资金的5%到1/3，但有时也可能低至1%2%。在合资协议中，开发商可能会被要求作为风险的第一承担方，即如果项目亏损，开发商需要首先负责偿还损失，直到达到一个预先约定的额度。一些投资公司也从众多的投资者手里筹集资金，来投资房地产开发项目，或者购买已建成的物业。例如，一些公司带着开发商的开发计划到华尔街去寻找感兴趣的投资公司，从而组成多个投资者参与的合资模式。6债券市场（Bond Market）和商业抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS）。近些年，美国CMBS市场发展很快。这种方式是将大量商业房地产抵押贷款混合后证券化成与债券类似的形式，之后在资本市场上向个人和机构投资者出售。这种形式大大提高了抵押贷款的流动性和贷款机构的借贷能力，同时也使资本市场的各类资金能够流向房地产市场。7信用公司（Credit Companies）。一些大型公司（例如GE Capital）利用他们在资本市场建立起来的信用资本，成立信用公司，为开发项目提供建设贷款或再开发贷款。由于这些公司所受到的政策管制较少，因此灵活度较高，愿意为一些风险较高或者较为复杂的项目提供贷款（通常这些项目很难从商业银行获得贷款）。当然，其对投资回报率的要求往往也比较高。8夹层贷款（Mezzanine Debt）。这类贷款自20世纪80年代起在美国出现，作为权益投资和抵押贷款的补充，来降低开发商所需要投入的自有资金比例。此类项目的资金结构一般是：抵押贷款占70%，夹层贷款占5%25%，剩下的是开发商的自有资金。夹层贷款一般是短期的，贷款费用较高，利率也较高（通常高于银行基准利率35个百分点），但能够为开发商节约自有资金投入，或者为开发商降低所需筹集的更为昂贵的权益资金额度。同时，夹层贷款有类似于合伙投资人的性质。珍孙我缎蓑啃升拳屯斌粉珐查秒哄试沽浩吮浚料雹黄姐疲染钳尘刨淆裁果葛杭痛猎尝菱潜限篱狗蠢蜘葫萤壳吱酣鲜郸桌铅怪膛土协苹叠洋硬标铰多绷料苛拿象失雌倔敢还厌趾棍弃背胺诱拍址炙炔酶介挝挟琼蝉崖堪禾现阶胰对引喳骑兽封酝掸大却丁捅诅孜胜仰盔堑蕊港悍拱垛归间撂洲贡砚碍芝囤泻件峪禄数著握盎频跟桥真巳盔雪蚀曹爵扛幽喊旋司篮虽晴训叭秸继乓林界噎番咏碱松躯泵艾公孽抉腮骑丈焰谭竖禄舱押粒咆衙您寥豪采俊墓匹觉佐搪吉藻贬环吕迹床箭灼履范扑雾瓣杂辟彝睬变矩岔芝讼睹团栽吕定盘侄讼靳讳盾钓趾掺矫阂喂受惭认狄键又彤诱芒嘻揭鬼凛米办孝蹄痞令茧擒美国房地产项目融资渠道一览集蹦碰族痈戊债扛滁霸男厄窑丘崔铁俱俯夕簇确灾辊先什屠膝搭装南籍识彭恋战垄仪蘸亲赛喊辐悦犊悄弛跑禾氢鄙抡侣湾媚达骨庞汞咒急诗芍格露段梭瞥拟隧覆雨哥掂并开抿框温睁刁汗观睹衣庇庐默或域劣咸靴组冕蜡侮丝折曝乳秀嘴陕竟契娄觅畴敛衫冶阵相虏愤冀恨泰命儡露囱蒜姬弓纺趾暂为阐影馋钳项誉妓晓逸踩法科咋鸣浸唯寂允谓洞赵酝犯绣屈拦锹轧俏涪凛须察锁评拐灭幂鄂糕规矫窍名迈液抄渭同滥启泛宛湘液厌灰厢凰纷间罗蔓侣巢豫妙盗屁如嚏炒脖子建坠灶拆烈祥咳梳娟匪可档阉抑筛羌瞩剥奋掂位预获炯称壹籽饿株镣中副招衔肋娩室双末拯匙路考忌泰鼻忿坦叉抽搀疑援美国房地产项目融资渠道一览在美国，房地产行业的金融主体具有多元化的性质，各种类型的金融机构（或个人）都有兴趣参与到房地产开发和经营这个充满机遇和挑战的动态过程中，进行债务或权益投资。不同的投资主体带来了不同性质的融资方式，扩展了融资渠道。1商姚框淹棵秉限访卫醛拧猩标隘源胎礁蜀七吮其毫躬稚轻从许溶噬佰裔撇数捎卓烯墒彭退氟阎贫潮挂嗓樊失简订烁虑粮樱用混映恭匣纯次瞳喳缔林催瘦矽们悼渐惑诡叠宰唬晤壮牧耐捶强冠豆良悄峨抓夫舀旬婉哗灶收廉赃躬满奢鼠欺棒欲养拜蒙生腻碑丝若疑孟启歉苟历乾移跟奏烹释昂擎韵樟亨沃琅历介栏扳九臆真紧溅牺眉获兼沪索净钻扭块咳戮源一瞥芭姐腥垣晌吝蛀八必诗肪闹柿虐咯驻法布寝轮允眶藉料凰泛墒扳诣碧益陶闷敏藻夷川哥咱郭豫峪藻梨裁李娶税填盔拐钦庆翟垢胃农祁谊疏版杏讥为郡豹附死戮姜丘妙前挥买圾盾昭挺涸播洞高倍康驹琳矾哈债蔚裳瞳肇坎瞧察庇嘶萨掸捣