物业公司承包经营责任书(自主经营).doc

.XX市XX物业有限公司201X年度经营目标责任书为了加强XX市XX物业有限公司（以下简称“公司”）的宏观管理，提高公司经济效益，充分调动公司自主经营、自我发展的积极性，增强公司自我约束能力，打造核心竞争力，从根本上提升公司的经营管理水平，同时保证公司的可持续发展，经XX市XX房地产开发有限公司（以下简称“集团公司”）及XX市XX物业有限公司董事会与XX市XX物业有限公司总经理（以下简称“责任人”）共同协商，确定了2013年度经营目标责任计划，特签订如下经营目标责任书：一、责任范围责任部门：为保证责任目标的实现，公司实行总经理负责制，总经理代表公司向集团公司及XX市XX物业有限公司董事会对责任目标的实现负全部责任。公司经营项目包括：XX市XX小区、XX小区、XX小区、XX小区。各项目基本情况详见附件一。考核范围：负责人对公司上述项目的利润、服务品质、市场开拓、团队建设、企业文化宣贯等全面负责。二、责任期限考核期限：双方约定经营管理考核期限为贰个阶段。第一阶段从2013年6月1日起至2013年12月31日止；第二阶段从2014年1月1日起至2014年5月31日止。三、责任目标经营目标责任采取“指标分解、定员定薪、综合考核、奖惩挂钩”的办法。责任目标完成情况是考核责任人经营成果及业绩的重要依据。四、考核指标考核指标分两大类：经营指标权重为70%；管理与服务指标权重为30%，具体详见附件二。（一）管理与服务责任目标承诺及措施1. 全年不发生重大安全责任事故，“重大安全事故”是指： 因失职或玩忽职守引发的员工因工死亡事故； 因失职或玩忽职守引发的重要公共财产设备报废、损毁事故； 因失职或玩忽职守引发的火灾事故； 因失职或玩忽职守引发的水浸事故； 在职责范围内因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。 2.员工流失率低于40%。3.集团公司移交的房屋资料、公共设备图纸资料、业主资料档案齐全，管理完善，随时可查。4. 小区干净整洁，垃圾日产日清。道路畅通，路面平坦，污水排放通畅。交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车。 其他详见下表：序号管理指标承诺指标完成指标的措施1房屋及配套设施完好率98%采用分工负责、责任到人。建立完善的巡查制度，严格管理，健全档案记录，每半年进行一次房屋完好率检查。2房屋临修、急修及时率98%维修人员24小时待命，接到维修通知立即组织维修，十五分钟内到达现场。临修工程及时完成，急修工程不过夜，并建立回访制度和回访记录。.3保洁率99%保洁员十二小时保洁工作，按保洁标准进行操作，保洁工作落实到人，监督检查得力，严格考核，实行5%淘汰率。4维修工程质量合格率100%维修工程师全程控制，集团公司工程监理部监督检查，并按规定及时回访。5公共照明完好北率95%以上落实责任人，坚持对公共照明及停车场等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由集团公司工程监理部监督执行，并健全档案记录。6停车场完好率7区内治安案件发生率1以下建立闭路监控、报警，巡更监控等治安技防系统，实行24小时保安巡查制度，明确保安职责，层层防卫，以人防和技防相结合。8摩托车、汽车被盗率9火灾发生率1以下实行全员义务消防员制，定期进行培训和演习，加强宣传，由保安员日常巡视，发现隐患及时处理，确保院区安全。10违章发生率1以下建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现，及时处理，加强宣传，杜绝违章发生，并建立相应的回访记录。11违章处理率90%以上12业主有效投诉率2以下采取措施，加强与业主沟通，定期走访，设立投诉接待日，征求管理意见，强化服务意识，做到投诉处理有结果，有记录和回访。13投诉处理率95%以上14维修服务及投诉回访率95%以上15物业管理服务满意率85%以上实行人性化管理，增强服务意识，增进与业主的沟通，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，完善小区服务。16绿化完好率95%以上划定责任区域，片区负责与巡查制度相结合，发现问题及时修复。17大型及重要机电设备完好率95%以上制定严格的设备操作和保养规程，落实岗位责任制，实行巡查制度，建立设备档案，制定预防性维修保养计划。18管理费收缴率85%以上按规定定期公布管理费收支帐目，接受业主查询，公布及查询帐目以法规、规章规定的项目及费用为准。19管理人员专业培训合格率98%以上人员培训有计划，有考核、有记录，制度落实，各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强。 （二）经营目标承诺1.全年各项开支控制在 元以内。2.全年实现税前经营收入 元以上。3.全年实现税后利润总额 元以上。4.人员定编全部人员定编 人，其中：经理室 人；办公室 人；（含档案文员物业管理员车辆管理仓库保管）保洁班 人；财务部 人；设备部 人（含机械维修水电值班和维修）；安全护卫部 人。（含监控岗位、巡护岗位、门厅和大院岗位）。详见下表：单位：元/年序号项目明细月度金额年度金额备注1定员 人2收入指标3税金及附加4营业费支出指标工资及福利标准工资社会保险福利员工活动费服装费及劳保费办公费通讯费交通费办公耗材水电费培训费业务招待费联谊活动费年审费其他保洁卫生费保洁用品费消杀费垃圾清运费化粪池清理设备维护费电梯保养水泵及配电对讲机占频公共设施维护因产品质量及不可抗力因素导致的损坏除外园林绿化费安防费折旧费 5管理费用办公、差旅费业务招待费 6营业利润7其他业务收入装修服务收入广告服务收入有偿服务收入8其他业务支出9所得税10净利润说明（1）本经营指标核算数值是以2012年所发生费用为参考，依据管理办法 进行实际核算；（2）住宅区物业服务费收取率暂按70%计算；对于空置房的服务费按规定进行挂账登记，并逐年进行核算。（3）与业主方签订新合同的，在集团公司年终决算时按新合同执行价格及开始执行时间重新核算经营指标，当年度增收利润的80%作为一次性奖励发放给责任人及管理项目员工，其中一次性奖励全额的60%作为责任人个人奖金。五、为完成上述责任目标的实现，责任人的权力如下； 人事管理权 1.责任人只在责任期限内对公司拥有经营管理权，责任期限内责任人 的工作仅对集团公司董事长和公司董事会负责。2.责任人提名经营管理班子，责任人享有经营管理人员的指挥权；对公司各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权（财务人员除外）。负责人可根据公司的机构、人员编制计划进行部门机构、人员压缩调整（包括人员招聘、辞退等，但财务人员除外），但公司重要部门的重要岗位、人事的调整须征求集团公司意见。3.责任人拥有公司员工工资、奖金的审批发放权（财务人员除外）；拥有全体员工（财务人员除外）的考评指标体系设计，考评方式和分配方案决定权，但是方案必须提交集团公司核准后方可实施。4.在核定的工资总额内责任人有权对各部门及各员工的工资与奖金额度进行调整与分配（财务人员除外）。 财务管理权1.日常经营管理资金10000元以下的支出申请权、借款申请权。责任人在核定的费用管理额度内享有10000 元以下单据报销权，但每月报销金额累计最高不得超过50000元；除此之外均按集团公司管理规定（集团公司费用类款项审批流程）报销流程执行。2.责任人有权对公司年、季、月度经营目标和计划有审批权；有权对公司的年、季、月度财务收支预算有审批权； 管理决策权1.主持公司的日常管理工作。2.组织实施公司的工作目标、工作标准、工作程序、管理制度。3.主持召开公司的各类工作会议。4.审核公司各类经济合同。5.按管理目标制定公司各项工作计划并报集团公司审批备案。6.对不配合物业管理工作及恶意欠费的业主，责任人有权采取措施，包括停水停电、诉讼等措施督促业主协助管理工作及按时缴费。 申请支持权 1.依据物业公司的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持。 2.申请修改公司的组织架构和人员定编。 3.申请业务支持。六、责任人相关义务1.向集团公司做工作汇报，不得隐瞒物业公司的实际情况。2.确保责任目标的逐步实现。3.自觉接受集团公司财务部门的监控、检查、监察，每月5日前按时上报财务报表。4.积极配合集团公司完成其他专项工作。5.保证物业公司各个标准作业规程的贯彻执行。6.保证物业公司的操作不违背国家的法律、法规。7.保证员工的整体操作技能和工作质量。8.争取一个以上管理项目本年内通过市优项目的考评，所需费用由集团公司承担。9.强化企业内部管理，大力提升内部管理水平：(1)强化责任人的内部管理，实践优质客户服务的承诺，不得出现重大事故或造成较大负面影响的恶性事件；(2)全面推行定额管理制度，对物料消耗及服务质量分别定出指标，并对完成情况制定相应的奖惩措施（需落实到各管理项目的各个岗位）；(3)加强与业主单位的沟通，增强对外宣传的力度；(4)开展各管理处员工培训工作，全面提高管理处的管理水平。七、集团公司的权力1.人事管理权：对责任人的任免、调配、解聘、奖罚的权利。对公司财务人员的奖罚权、任免权、解聘权和调配权。2.财务管理权：物业公司独立财务核算，财务人员归属集团公司直接领导。集团公司对物业公司财务实行垂直领导，包括但不限于集团公司对物业公司财务运作状况的审计权、监控权。3.考核权：（1）对公司运作状况（工作进度、标准、质量、成本等指标）的抽查、督导、检查权；（2）对责任人的绩效考评权、奖罚权。（3）有要求责任人出示、收集、解释各类数据、报表、原始凭据、记录的权力。4.专项事件的调查权。5.有权在责任期限内责任人经营管理活动出现失控或重大失误而责任人又无有效解决办法时，修订责任书有关条款或决定终止本责任书的执行。八、集团公司的义务1.集团公司必须为责任人在责任期限内公司经营活动提供必要资金、设备、后勤等支持和保障；2.提供人力资源支持等。九、目标考评1.集团公司财务部定期（不定期）监控、审计、检查物业公司资金的运作、成本和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和集团公司的财务规定。2.责任期结束后，由集团公司相关部门人员对责任人2013年度责任目标完成情况进行总结、核算和评估，具体考评标准办法依据附件二，在一个月内报集团公司董事长审核、确认。十、奖惩条款一、奖励措施责任期限内圆满完成全部责任目标，且考核指标合格的，经集团公司董事长最后批准，集团公司按照超过目标利润部分的 %发放年终奖金，其中责任人可提取公司年奖金总额的 %作为个人奖金，其他由责任人根据员工绩效考评结果对公司员工发放年终奖金（财务人员除外，由集团公司直接考评并发放奖金）。注：利润=经营年收入-年成本支出。二、惩罚措施1. 根据风险经营的原则，责任人须向集团公司缴纳经营责任风险保证金 元/年，由责任人于本协议书签订时一次性缴纳给集团公司或集团公司从责任人的工资中暂扣部分工资做为经营责任风险保证金。经营责任期限届满考核合格后，予以全部返还；如考核不合格则全部罚没，集团公司不予返还。2.如果公司实际年度净利润低于上述承诺年度净利润总额的5%时，集团公司有权罚没责任人的经营责任风险保证金,不再予以返还；甚至可根据情况不发放任何除正常工资以外的其他任何奖励。3.责任期内发生重大安全责任事故，集团公司将追究责任人及其他相关责任人责任，视情节扣罚一定比例的奖金。4.对于责任人因过失给业主造成的损失，按与业主达成协议的赔偿数额，对于超出管理损溢计划部分的，在5000元以下由责任人负责；5000元至10000元由公司承担30%、责任人承担70%；10000元至20000元由公司承担40%、责任人承担60%；20000元以上由公司和责任人各承担50%。5.由于不可抗拒因素及重大意外事故影响目标执行结果，年终随决算报表附有关报告予以说明，经集团公司确认后不予扣罚。6.责任人及各管理项目必须建立有效的台账管理制度，由集团公司财务部协助与检查，检查中每发现一次违规，扣罚责任人当月工资500元。7.责任人在经营责任期限内，应服从集团公司的正常工作安排及调度，对于正常的岗位调动，经营责任人保有对经营期间所享有利益的权力，集团公司统一在年终决算中兑现；对于经营指标出现重大偏差或重大责任事故的，集团公司有权立刻终止其经营责任，取消其经营责任人应享有的一切利益，情节严重的追究其经营责任人法律责任。8.奖惩结果在次年决算编制后兑现。十一、其他1.若发生不可抗力致使责任目标无法完成，则本目标管理责任书失效，遗留问题由集团公司与责任人共同协商处理；2.本目标管理责任书一式肆份，XX市XX物业有限公司备案壹份，集团公司存档贰份，责任人壹份。3.未尽事宜由责任人同集团公司协商解决，补充条款与责任书具有同等效力。4.若责任书签署人发生变动，继任者有责任继续履行责任书所规定事项，并承担相关责权。5.集团公司对本责任书有最终解释权。6.XX市XX物业有限公司、集团公司、责任人共同签字盖章后生效。XX市XX房地产开发有限公司（盖章） XX市XX物业有限公司（盖章）责任人（签字）签订日期： 年 月 日附件一：各项目基本情况XX小区项目数值1占地面积2总建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积地下室面积其他面积3容积率4住宅类型物业服务费用住宅商业5停车位地面地下停车服务费地面地下6绿地面积绿地率7其他8备注（未向物业交接的部分、未完善的部分等）附件二：考核指标分值表 一、经营指标（100）1、营业收入不低于 万元人民币；（30）考核完成数低于指标按比例扣分。2、营业成本不超过 万元人民币；（45）考核完成数超过指标按比例扣分。3、税后利润总额为 万元人民币。（10）考核完成数低于指标按比例扣分。4、应收帐款收缴率达 以上；（15）考核完成数低于指标按比例扣分。本项考核的主责部门为集团公司财务部。二、管理与服务指标（100）（一）重大事项的管理（扣分项）重大伤亡事故、重大设备机损事故、火灾责任事故为零。每发生一起安全生产责任事故，视事故的严重程度在总分中扣分。本项考核的主责部门为集团公司工程部、工程监理部。（二）财务管理指标（25）1、遵守财经纪律（10）2、预算管理工作（10）3、收款基础规范化工作（10）4、上报财务信息及时性和准确性（25）5、本体维修基金台账（10）6、现金管理（10）7、固定资产管理（10）8、收款率与收款及时率（15）本项考核的主责部门为集团公司财务部。（三）行政管理指标（15）1、贯彻执行物业公司的规章制度（25%）2、及时、准确、完整报送各类报告（20%）3、积极完成集团公司交办的其它工作（15%）4、劳务关系管理，不得发生劳务/劳动关系纠纷案件（25）； 5、积极做好员工考勤（15）；本项考核的主责部门为集团公司行政部门。（四）品质管理指标（60%）1、创优达标，通过“市优”考评。（5%）2、体系（10%）（1）文件的结构和完整性；（2）内部审核与日常检查；（3）管理评审与质量目标实现；（4）质量培训。3、客服（25%）（1）客户满意度调查；（2）客户投诉处理；（3）客户管理；（4）社区文化与客户沟通；（5）态度和礼仪。4、工程（35%）（1）电梯运行和维修保养；（2）消防系统运行和维修保养；（3）供配电系统运行和维修保养；（4）给排水系统运行和维修保养；（5）暖通系统运行和维修保养；（6）弱电系统运行和维修保养；（7）公共设施管理；（8）装修管理；（9）维修服务；（10）机房管理；（11）其他。5、环境（25%）（1）绿化；（2）保洁；（3）消杀。品质考核的主责部门为集团公司工程部、行政部。三、其他事项所有的分值均为权重分，经营指标、管理指标的权重总分均为100分，其中，经营指标占目标责任书总分100分的70，管理指标占30。最终考核结果80分以上的为合格。可编辑