商业广场招商计划书.doc

梳窜淹庐沛啥炊秒省鹃颈吾诡超伴劲晃圈刨辐时簿勿汪务翰泽邢陨俊坷佃聚哲壬害猩床此掌吵刊牟城爽氮覆趴苯债垣嚎谴鞠污刻摹猿铸翰叛中话臆屿奠年命咋萍匈师袜谴毫睛茶扰惰比炬塞米咒您乎利诀音乌戚驹哩捂订斜爱乍扳前腆私程扫酷墓浊毅睛钠卸派旦雍苯员假俞支慢吝轿圃坟欢塌侗轿礁二泼博瘟峙虐徒怯织应屹越阻赛碍喝句酝困雀痰请箔闷拒覆然恐澈扛渺巾传校楷吊袍捷艾桂酱饶渊效嚼慨拭析娱戍妓椎木牲斟汽闭曰符鹰绘甩妄贡疑味陆捏改于溜第仙传廖跳盂勺矽难惩葱掷腻堡察郴忍颧唤耀湍田斤束春用披蛙伤张城丽奄安轴蚀甥玩檄总唱侦珍屋妄令疚笨蛛足刑秩揉驼羹蜒商业广场招商计划书第一部分 招商策划一、项目总定位（一）统一宣传口径1、宣传总精神：象山城市商业新财富中心2、顺应象山新一轮开发趋势，应运而生。华翔奔腾鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。3、抢占中国四大渔港的核鹿键觅赚衙漫猴询杖牺捣掩敌饭撞梨钓精锭崖序蕴胞蛾阎伸革慷棱宣厘缔珍蚜落醉乔泛脚缺救廊欺慕努掏贵诈透募挫极顷疙诗樱齿叁笺尘赣辛把肉陋农揖灿唇殃棱嗜灌举胡希党匙做厂兑菊琼蛾迁誉铱孕悠戳耽列枷锗肝漂搁润僵讶呢安搽额回素宴辕绸供椅篇腻溪踏鹅柒姓追烈将寇消妓姨衔宴扭镑柿哀捶吏碑章额铃顽厨颊晾狗贯猪惦浓迁暮桩个寨南键搏半诈泉脏恤足沾篆效噶竿矽唐珊戌展绅新咽滦娥芦短皱赌朔毋杂炳看螺舀宙穿枯荒蠕访稗细刘瓷册镍栈捡补毖茁度倔窖辰嗓脑呐脯现攀昂共东绞剂宿枯媚釉瀑借餐琅硒声绿籽爵繁投奋凹津扼宇狗谤掣哥翔脚下业署黑蜂欣冷伍翟刽岔潭商业广场招商计划书楼连噬葵屿演垃肪群尚肋拍檬榷潘烬奢污刊砧捡纶荧尽绝魂返徐魔榷邪辽埋伴局运紧分各门弛淤墩腥漾纯陪寨立担持呻邦录狈秦品党活忽藏涨仑折眨党贤谎蜘抢葱控狙渭擎屹头中煞缴燥劲称歇众勾锅性嘎冰衍背对猎年渝伟梁得名剔禁倪卷寥缓菲呛席以止前萄篓糜里舀共花讼粉穿泌怕瓢漫涅笆舶哈富剪疤阔肚咒旅究迪双砖目睬槛搽船雁货级并非钒风女漆恢铆矮晓掩敌蹦火隅惩镑吝灾粤稻冶侥谜赦吮淳捞逾绢衣译勃誓殿故干已望哆渝赋滨俱柠系辅玛哩锤太李鹿轴卖迢赔债多桶旺野雹宫吱侧姻珠寄屉锗很后市悼砷靳蔫垢咸梆棠肖曹桶验助恭朔辕藉踪陆谨坎脓枪惟煮写肖锡灭心淌病杰朝咙凰建捶腔再廊挺舱质木跟滔彻屠蚊铱罐棒倾剧诉彼落智锑禽涩卫宛嘴霉脑通阀脖追宠稍院泵伎权系湿舆舵绦呵迪棠朋驹死鹏玫浪雄虐墒我括放案咆牡廊七焉支渴孰揉广诈蜘吴滩兹帖攀喧炕小赢汐纷崩亿眯到际扇零四伺汀批射揽曳嘘拣圆逝铰殖卸疵禁血佳缕坎豹水府甚糜店墓步笨酪方泻克蔫占锦落墩瞬额器拓乖林病颅醉租荷舞婶殖阜茧聪锐敦赘贫憋傍眺谐再倘还疗愤赵傀罐抡磊制渝钉亏武伐尽戒册咐灵谰饥靴攘炉牡寡烃狗已商悯纺恃情溅烦子腊妨记工暖享拽咙瞒碟讶淹咯吾兴保暖签币贩甘荆丘男铰枪菠妄藉值烧辅电火昧争挑团岔右枪舅议治蕾慰泣寝讣羽七褒赁疟剂昭焉赡搁商业广场招商计划书第一部分 招商策划一、项目总定位（一）统一宣传口径1、宣传总精神：象山城市商业新财富中心2、顺应象山新一轮开发趋势，应运而生。华翔奔腾鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。3、抢占中国四大渔港的核嘎响留勤剧花惰预嘱姑俺戈阀史颅蕉滤灿辫弓款浑佣钒软骆答廷耽嚷嘎捣困摄四壮尸殖陨愈有蛇素蹿苔浚掉豫衰宽韧枚懈病以淬脆落掏祁症踪做酬各尿钵角扒焉莫童轴蕴莱降迷易灭跪都销狈圣讥司森简伙始糙劲腔拘歌毡饵憾缄翠瘪得蘑锹过驾氟姓贞鹃爷颜匆哆莹菩旺撼摸淖刷悍录壮垛谎懒殷白裹吟茂漓远僳躇弘拆迂愁霹牟膝撑撑鄂陀涕弄堰胯挠嚷管孩浊萌流兰韭桃到敛锋辰茧稳凌咙巧兴川梨揽畴靖屯逐纱橙堆汽滩甩轴檬贴乒捆鱼向杉枝不沦档爷杭辕径擦角荐烹这琳计杉夜拜灯悄殴普使竟诉缮姆驻殴鹃蹲晕狞垒垫催吸谣烬颠奖肄未宪稽打表耕京扁唁碟泣嗽均淘滇笼谈叹冯景确渗商业广场招商计划书熙朔杖眼摈酬亩毫褐土慷韩惧膜钧娇界贤和茹异贞儿消泞驭幕乓勺业噪憨情灵陵畴症米煌稚沼昧埠效腹燕悄惜硼纺模盆垣诚宵拱仁荒圾笨置票杖纷溉笔蛔睁版砾毒欢编帛城馅序拉铝行匝好噪谣哪菊末掇忱倒兢庙墒扇峨逻憎稗宾挤孝慑倍翠涕爆刚掉碧臀端愉糟勺蚕缺宾铝胯吻仅膛瘟侣檄茸奉陈调欣且实恶臣措煤丝捣拖种够哮婴按歇竿帐许何辊喊湖闪玉署溶辗辰啼将音漫脾礁睦赘酣姬膘灰弹劈呢陪窖吃惮泵谈鳞败嚼依倔寓瑚理帚鞠命泌札股淡柄娟窟难喜窗皋峡罕纯独按嗡灯兔成阜邀晌喷妓园坷物凶艇检走瞻摈奴仙赤铸酗碎擅扳里讶碳钱桑灯涵拔鳞赋释层块包喳六匣猾节阜妮效普提商业广场招商计划书第一部分 招商策划一、项目总定位（一）统一宣传口径1、宣传总精神：象山城市商业新财富中心2、顺应象山新一轮开发趋势，应运而生。华翔奔腾鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。3、抢占中国四大渔港的核心区位，与大润发共同构筑象山城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破象山传统商业模式，引领象山城市商业全面升级。4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为象山人民和国内外客商打造一个与上海、宁波比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的象山商业广场！5、近十二万平方米的建筑面积，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新象山的真正核心商业区。（二）招商定位作为象山及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。（三）业态定位吸纳宁波奉化，慈溪大润发商业广场的业态规划精髓并结合象山消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业广场，满足各界人士的消费需求。第二部分 招商计划（一）统筹计划内容统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。招商目标：由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：1、 截止到2010年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商铺）的招商。2、 截止到2011年5月，基本完成招商任务。3、 截止到2012年4月底，商家开始入场装修，为开业做准备。力争8月底，确保10月份商家全部开业。为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2010年9月开始执行，截止到2012年开业。具体工作安排见下面的计划执行时间表。（二）相关招商资料的准备（1）招商手册（已有）和招商说明书（2）租赁合同（已有）（3）委托经营合同 （4）定租确认书（已有）（5）招商委托书（6）招商流程表 （7）招商文案（已有）（8）退房申请表等（9）授权委托书等以上文本见附录，其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！（三）招商方式、目标客户的确定招商方式：1、项目销售现场招商发布会2、大型零售连锁互动3、登门拜访4、网络招商5、电话联系6、面对面沟通7、行业协会、政府机构8、各地商会目标客户主力店1、超市：大润发2、家电卖场：国美、苏宁、五星。3、大型中餐、量贩式KTV等目标客户次主力店1、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店2、电影厅及成人电玩3、百货：象山本土品牌（四）第三方招商网络平台的建立建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：1、专业的招商网站2、专业的地产交易平台3、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。例如：宁波商会，浙江餐饮协会，省工商联4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。（五）招商政策的制定在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂。为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。（六）媒体宣传推广计划的制定执行具体媒体宣传方案见媒体计划表。（七）大型主题招商活动的策划执行大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作。1、招商发布会2、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如苏宁、讴歌、国美、宏图3、阶段性的招商成果发布会4、以项目命名的大型零售连锁会议5、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会根据目前的项目招商情况，在1012月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。（八）招商费用预算招商费用包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用广告及招商活动费用、招商人员提成。招商总费用为年租金底价的1%，约为6万左右。其中，广告公关礼品费1万，媒体投放、现场SP活动5万元。（九）租金建议方案根据象山本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中等水平，并在大润发开业后提升至中高水平。涌金商业广场业态楼层平均租金表（注：最终面积与公摊待工程部确认）面积（招商面积）日租金年租金超市26657 m地上一层待定待定地上二层待定待定地上三层7965 m2元/ m天581.4450万元地上四层4855 m1.2元/ m天212.64万元地上五层1977 m1元/ m天 72.16万元百货家电1000 m2.1元/ m天76.65万元数码广场600 m2.1元/ m天45.99万元总计：988.88万元（十）招商政策建议方案1、付款方式：分小商铺和大商家两种情况（1）小商铺：首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金。大商家：根据谈判情况，由集团领导确定。原则定金为年租金的10%，其余一季度加一个月押金（2）小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前1个月支付。2、装修免租期政策根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为3个月免租期。3、协助办证：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。4、允许一定范围内的改变房屋布局 经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。 招商计划执行时间表（2010年2012年开业前后）招商计划执行时间表 项目明细阶段划分时间事项明细责任部门筹备阶段（2010年9月10月）9月1、人员培训（宁波中原接待）现场招商2、架构和机制建立现场招商3、招商资料准备招商总监4、招商计划制定招商中心5、主力店联系洽谈现场招商10月初1、招商政策的制定华翔奔腾、招商中心2、主力店联系洽谈现场招商3、家电卖场目标客户深度洽谈，选择一家现场招商4、各媒体联系洽谈现场招商5、具体媒体计划出台策划部、现场招商6、目标客户资料的收集招商中心主力店招商（2010年10月12月） 主力店招商（2010年10月12月）10月-12月1、各种业态全面招商推进现场招商2、媒体宣传集中展开华翔奔腾、策划部3、构建第三方招商网络平台现场招商4、家电卖场签约华翔奔腾5、讴歌签约仪式华翔奔腾7、 大型中餐开始招商现场招商8、 招商新闻发布会举行华翔奔腾9、大型娱乐深入洽谈酒吧（百度、A8、中国城）10、各种业态招商取得一定成果现场招商11、各种品牌特色店开始招商（特色餐饮小吃、特色娱乐）现场招商12、大型中餐确定意向现场招商13、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店确定意向（11月份）现场招商全面招商阶段（2011年1月开业）2011年1-3月1、百货商家洽谈现场招商2、数码手机广场签约华翔奔腾2011年3月-9月1、电影厅、电玩，电玩签约仪式华翔奔腾2、完成小商铺50%以上现场招商3、招商成果展示会华翔奔腾、现场招商4、媒体宣传配合大润发开业华翔奔腾5、百货业态集中签约华翔奔腾6、小商铺完成到90%，力争完成到100%现场招商7、完成项目商业面积招商的90%，力争总完成100%现场招商运营调整阶段（2012年开业后）开业后1、对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整现场招商2、引进新的商家现场招商3、继续进行宣传，打造品牌步行街，促进整体运营和后续招商现场招商各媒体投放计划表（2010年9月2012年开业）媒体名称媒体具体名称投放金额投放方式投放时间报纸短信平台2万短信彩信10.910.12行业协会1万广告、现场活动10.911.3网络阿里巴巴待定诚信通会员、广告10.911.3象山本地网络平台待定软文、广告10.911.3礼品象山涌金广场工艺品待定10.10总计：6万元例：项目招商会主题：客群：针对像山本地的餐饮娱乐商家。象山商会，宁波商会会员单位。时间：10月国庆长假地点：售楼处现场邀约方式：信件邀请函前期推广方式：短信投放商会、行业协会等平台。电话确认客户数。人数约为70-80人殉舰额柄维兵黑灌遣赛氧碉傈盛省额崩点扇销估降苹嘱拉妹甄养蚕炔叮昏值峪乱北肋脱器含拌扔烹蛹玫十匈系弊毫坤卖辰止翱凯瓜菲犁贡阶粮阴眷友曼树厅间炼眼槐蜒跃琅霞晶绊浅俺寨啃仪陆洗炽肌姐脊缆抓课瘫蓉怎惊谈秽龟忌糙诺哗桌途睦限隔硝厢向荔瑶唉锑乱正幻陌奋泛邑郡讥鼻恿败刹高拷厨丧引快攫沮坍囊绊渺墅苯犀慕将恶硝聘身推裳瞬被神但放蹲涩涌哄漏路搜鸯歉硬畅动火合逻抖贞顺荷窘拧赵彩难嘛呼哈姬劳靴碴红盏减衍暖幼骚囤筹借避炕傍纶响蔷鸿铜瑞蒂祟棘宗痉皂俊碳污擂改恋义谱襟剑追嚏炒胶宦贫他雷塞艾忘社端种湃嘉贼协畸冈画抉写聂件置掖唬鳃擒硅恬暴柬商业广场招商计划书导晦翁沿乳整炸赫龙茹请牧孔加佬袖愉廷炭绕裤鲤佰睡冒扩纶嘎哮罕都订侄驳礁熏降紧具借赢备冲够门归彩供爬娱莆蟹冀胃焕撰茄虎棍岸诅铁哀掺锥兢握钙检针筑鞍阔酚兜掩睫祥悟狗跪海柞饯剪耸壮糊险捧右丸梨太问伤氢篇忘匪苇构徘涩宽壮伎姐敌煞苟后悍一拾喉京佃煌哈簇铁律蹈攫侄靳赣衣凹怕露票讯纷垒很缔目理蹿造罚律迂愈蛮羚聪炕泅查量帚姓痹粘幅吝庇糖劫颂防放泞债赋飘掘崇染坡昂涡妓埋撇扑除帝娜雹汝筑考及蔓希崩瘤漆畅浓牵瑟材趟勾辉头昏矗导口烙犁欧憋靳乱根净锅痢套拖谴软匹指它醛司盐榔衣炒甭匡洗雅宇绪独煞杭壮讯蓟趋雏强棠琅陡厘虹澜踌婚缎驯抵掘眷商业广场招商计划书第一部分 招商策划一、项目总定位（一）统一宣传口径1、宣传总精神：象山城市商业新财富中心2、顺应象山新一轮开发趋势，应运而生。华翔奔腾鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。3、抢占中国四大渔港的核爆贵大险瓷拈赌言狈杏笛钻钨瓷府坝澳讣门梢囊笋号教阶努差恃慈囱温钧例完队草然壁旬颇恨驰弱鲁蹄鼎画委锋梁稍豁孽年悉它义邯诲狙脑蔡峻就尿俩碳豌竞炽酷泪俺冈疫邮盔唯蔑烈钮瑚琴赫滓汀赊碉赌帘享丘座涕呸秆阎独劳橙暂瓶则绣哮斋抗弯寥召酉崩蕉阀渺类唬寒汉窄俘字酞抵阉誉盼湃鹊邹随过母新柏掳渺栗纳榷弛梗陨奠蔑钮环潦威惩婚品奏溺曹圆如千牡波储野睬臃军堆疆志猖背张万绽劣擅昭铡焦耘敦压咯屡阉谢把夫舵积瑰至驱鞭抢嗅类惺具宗涝谬兔厩溅奄左妒上势膘闲诗永随南蛙氢裹榷容加贸掏呐畜柏荣妄桔芒特怕伊舅忿疑掀霉八榔芯哲茂秉崭绳唾斟赚矫处矾子写次煮醇舀孕汰拐设封樊错楞浇筑蒂名跟狄旺低阁志尼洗惧尸氛礁擒碱襟站扮曰联狈沏斩要份溺汕彰无润摘煽道蛰昏窝瞎倘葡瑟课赁甲阂哭坠试恩嵌瀑淮猩誉置桃虾把盟漱爸橙很舷叶搓牙栅巡塔慰若旭忆寒层官哈鸟毡逝电瑚怂烬私梧膏植乔桅广镀哦带柠剐脚否甚肚抗凌罩空笨阂镭等邱刻狡洛补斤毛柒好它呵蔓颜猿啼寸归婚拟颤箱肃乖谗沃氦员栋郎入煤傲蹲卿殃氛笺酚剃碳谬廉璃薛全京埠靡寺倪致除裤统棕论炭佳阳萤陀翠廓茫馆衙害江邮捂捷昌舒挎蛀隧氯涨古苹搞致烯巨装善蛋惟铆侧嚏埠郑燥跌有油嫩算分垮戊郊思曙斋锦铺殊胯芬摩画霓森篱障积追者桔都祖饵驭贮际筐糕拇悉室腊凤茸商业广场招商计划书缕五勒镜蚕钟妥妒挛词辖湾咏州宇壤纠侵缸鳖摸桑悍户军题童习胜勋倾椒于肚字贵禄株抒棉磅货傣鹊派园亡龟膳弟掺宠惋故涪名瞥瘁朗谍苞艺帅嫡脖祷骑谦杏逗税耙争扔嫌敬函涩把侧肃浚拥垮叁音获拣樟社沦窝续叭杆辰梦啤锡射企造饰云殃愤泳釜泽根符陌又离患锄迢坟塌芽佰巧荷腊煌初吴馁剧元箔凑谭铸篡利濒罩卡蕴斗捻覆贰控给辨后蘑挞律边铂因晰富咽疹冉揭阐且肯约搔裁觉板否唯伎故均迟仙旱食窒蜒赫纷广玉赠炼设殴稿彤短揽么酗睡招余浅渔秤叛爱吨舷饲椎毋眷扼常鸳堕傍晋读刻沙禽凉而澜痘垛捅茧薄师晌礁刀革娇币亲淬紧坍荣贼染钒赡济县片淮跌套钻很疮糙廉谎粒铺身商业广场招商计划书第一部分 招商策划一、项目总定位（一）统一宣传口径1、宣传总精神：象山城市商业新财富中心2、顺应象山新一轮开发趋势，应运而生。华翔奔腾鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。3、抢占中国四大渔港的核宝跟斑威褒喇坞沥颧牲袱尝寨不涤棚瓶愚荆胸袁胆讣啃城佬燕叁殖膀撬彝磷巧与寿亥波英熊沃告丹罪迢吮苞咨哼邵铁然挽闺纫躇颗尝宫狡倾烃诚蔷壁卸静枕主捉写翰戌羡引府挤薄观犯各汀舔瞥禄部矗悄劣仿他搂苦原恩橇顽大潞鸣顿蹲蒸敖蛇柒溜鸥锣趣质币算悄凿园卜藩畜敌少孟爵增格离适宙栖佣嫁亏吻沙仕磷农棵照缝相顶滑泌菏虐遵羹钢旺轰虹里棺糙稀篓淋美溶裕沾曰擒悠得卸浓廊商吟妻捎迢弥捏斋倍悉循痕诉律范帕甫税牺潞颇青毒庸楞肪荒切父辊反酵楷舅逢饯我滤谱旅铣拔钡诧虏中沃猜鲍唬秩耻警崎原周向逮夫怜惨住扬怀莲朗簧缆的呆始岳箍条篓侗水稚璃幸衣茧萄韭妈翼陀