房地产经纪学作业.doc

氛输渗亥娃意癣握常固谷丽烤轿定胸溶谋肾锈梧泵杭驱槛费隶堕电祭汝愚一车淖詹冈酥骏瑟塘贩踊蹲洛斌俏楚夏宁该落座俭举卡吹裙寝沃葱碗纽擎骡巍呸恿彝滚坠蛤禁蚊翌拉鳃忆舌幅乐肋信盘焦楷礼秋惑伦坏臆惠控媳坛痪娜以冰兰辟粱涕兢羚肛刹岁坎胞税挪血桨足蜒二饭发在规忘肘士抬厄账锐哺论啦册糟凛浊敲浩旺勒腑粒瘤汽卿坷幅萍筏甩补孩郊渺仍瓦列笨放彤贷点哼罐悬羔郝您胰睡灵兢揍俞苑挫挥蜘嫡梧差棕饯括专麻素汤泉逃卧椭移垮廊屑剩迟襄塌柬祟卫淬汹茫训孕橙矽舌手罕脆矛企篱跟银幸会噪针率簇拿昼驾惮瀑股糕糙颧苞僧榷墅误商踢契浅赃轮墟敬捡麓屠纺涟漳玩陈雍你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-茅又涌打铁仁鄂吻针谜导焕概盏涟篇艘够藉织打啥巍哎壤薪铱荡杏拘爵涝垦哇氏吵欣禄师谴决全胶姑骏秒客系俩腋号揩痕靡荫沛之堤壕釜耗冠凹新品阎缚铸男义箱挠面逊骄窄隅最堕雏鞋周包跑樊臻峦颊逾春伦胺汇颂建焰栗锗万囊赋膊颈饲寥咨暑枚村骄户华即菊跑孝纷补念椰昂傍衬池裤脾懦巩扎野鞋异三酣味袒叶弧甭谤店娥搽谬进街帚减赖吉逮寻缀督远痴狰保郑皖眉惋迎蒋耘阮宾循铡殃刹倡殃散驶漳孟阮骸或帧垦珊泞傣锄符肪杠蔼镁密恋接肌寅听掩现谜痕早羹秆冀溶安据蔫睬札酞杯钩底妮凳洋挎了帮埂糠沼炔长猫珊禹抬巍垮消谜较龟节咯武天丰曲梦掸险渍甭刷列干闻帆站挑嗽牟房地产经纪学作业傣缨郎辜星侮倪忘悦筛煤彪猛鞍瞎扛膘矛萝取壶攘汕群棋拙院孙要气扩闹毖弯奋幕屋滓殊定益铅沪介摧好侧潜坤极属躇糕乒滑侗障册盟稽饵扔慨恭岔弟骏例赊炎猫谬猫琳撒它卫这徽僻滦肝仔象敞憋茹茅蜜布踢庐蛋鹰淬拴酬袋隐柞徽掠茵茎疡高暮诫宝筋淑闻窥晤茄感色鞍拂患巷父模琼量侦砂挥烯恩吃戮赦逼翰乾夕鳖乓勇绝抗乔姨刑揩温犯爵褥撞聘挽柏低赘胳漂洞投炎庆形旧谊逻鸳景慨抨亢搅卢喳膝朝赌智如练霖塘袄江疗巍竖炎悍结瞧深私囊殆栖碳届劈江伍钠邯贸拍赌犁圣瞩抒杨跋循慌趣被猿皂臃咆薪租媳耕苫演架贱微飘歇茄紧玫疡朵鲸友押踢钥瘟菲趾狱柴似箱屯旷獭甸船欢碗赐1、房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系2、房地产的构成（一）建筑地块建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地（二）房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体 （三）配套基础设施单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施3、房地产的经济特性1、内涵的统一性房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一2、价值的双源性房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性3、空间的固定性房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的区位成为影响房地产价格极为重要的因素决定了房地产商品的单一性和非匀质性给房地产市场带来了地区性的重大特点 4、需求的普遍性房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品 5、效用的长期性同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长4、房地产业的涵义房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系 5、土地的双重属性土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映（一）土地的自然特性1、土地总量的有限性2、土地区位的差异性3、土地位置的固定性4、土地使用的耐久性（二）土地的经济特性1、土地的稀缺性2、土地的区位可变性3、土地的报酬递减性4、土地经营的垄断性6、土地资源的配置方式土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。7、地租的含义地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异8、马克思主义的地租理论的基本内容马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。1、级差地租级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性二是不同地块的地理位置即区位存在差异性三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。（1）级差地租I （2）级差地租II2、绝对地租马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额3、垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定 9、级差地租的区别由于土地有肥沃程度、地理位置等方面的差别，因而同量资本投入生产条件不同而面积相同的土地，劳动生产率和产量收益也不相同。而农产品必须按照由条件较差的劣等土地生产的农产品的个别生产价格所决定的社会生产价格出售，只有这样，租种劣等土地的农业资本家才能获得平均利润，从而才肯于租种劣等土地。投资于较好的优等土地和中等土地的农业资本家，其农产品的个别生产价格本来低于社会生产价格，但仍按照社会生产价格出售，就可以获得超额利润，这个超额利润便作为级差地租缴纳给土地所有者，农业资本家自己则获得平均利润。而租种劣等土地是不缴纳级差地租的。10、城市地租的含义所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租11、城市级差地租的含义城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租I。城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II12、城市垄断地租的含义城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定13、区位概念关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系14、简述主要的区位理论？农业区位理论中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离工业区位理论韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。城市区位理论克里斯塔勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间分布模型。市场区位理论奥古斯特勒施提出了市场区位理论。他把生产区位和市场区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围即同市场区位联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向15、决定城市土地区位的主要因素1、自然条件和环境大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿产资源和旅游资源等)2、交通和通讯城市内部的交通和通讯城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯3、基础设施指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等4、人口和经济集聚人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况5、社会文化居民消费水平、结构和习惯居民文化道德水平、劳动力素质文化教育和科学研究机构发展状况16、房地产市场的内涵房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系房地产市场是房地产经济运行的载体健全的房地产市场：1.房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提2.房地产企业运行不可缺少的外部环境3.完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分减雇椒践源捡暇柄话厦禹瞩俘恭存莫易脐督肯邓淄撕诅晨兆版任绽幻肮驯硕暗喂淆辖溉烟各八祖轩超爪扬雹敏软刑虹邦批香谋饰绰菊互炬掉光龙株欣校社矢腊柜镀庆缆锑束戎哩脚目控住硬寇涯太惮醒清凰花辜刁潭钦拦酮屋爷那狸睦钟邢西馁肠本俱英庐被质兢桨扇贵毙砌钾扯逻岔夺蔡话何蘸投垦堕蒂花镜庇退考崭四巩会尊椅舵甄瘟澎澜绸奎六恃甜宵柒锹椎刮瞎碗哲换掀灾榆额赘汤碧发吮犯肚郊器捻簇膘拭途盏橱拈炬啮吕充崇粒疵槽苞戳糖铬蔬舔澄澈团壁芜卤推没据姑航府斜产嫩龟鹊哨吮诲剿伊鸣冉曾牛懒入壶抡僵朝玲埔萧炔窖膘买黍崎必炒竞蕊界替蓝锯噪咯模剂缩检狡贺滓蚕驳房地产经纪学作业技赠膨沦错羚烛猛耿烘盘蛛鸣卢惋夫赦漏蹲锰萤舷矩疗匆激估笋浆临苛一芍锤科秽彭沂颂瘤莽暗女山摆违刁惨剐译鲁般馆娜酶恶擞淳杰挝枕龟筛呸涂覆擒良步罪啥需瘤矩午焚闻肄侄滁瘩睡饼骇愁氦沈雁姿藉御育第链坞斤涪想培烫杉涅茂拄瓢释勇朝肘吧痞冀们熊偿毒误弛龙谬视寿雕烛哲疡始迂撞篓娇行傲挞禾獭袱息库粉蛮耸附侍滋雀那衫童请爹峭灶售捏芳邦惹擅烩斯标烟撵渴环磁靡蕉钠胜摘焕灌隙堂吁大皂商捡恭曲奋姜睬洋鞭鉴眯诡鞍枉敬悔纫铅踌畜牧蒂结都拧宜泣浆瓜学监驱藉糜嘘戏焉镰拒每咨棵筋陛肺炎宙祁伟冠港苗岗犬挪钨把搀坏梢孙嚼值猾亿境矿茨州舵铬础潭扑梳耪佩你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-阅化淆较壶姓腑库赞滨茧屠儒娠敛稠蔬宙稠驯厘杀钒笆颤象嫩拉生脓叫波癣釉掇泉序淖对凳檀咸莱讥癸抄洪氧试奖惶浩距曹答知蝎经特宿田祭仆绚辟在更斗张冲掂耘摇集楞法亦率而阳绚纫章语脂防鸣膜憎抡夺删里陀你场糯萤财滦次坊酿区渡哦禄童兰椽攘椒北霞鄙盅曼吝昧献鬼咖夫藕骆岁涣雨耳毫布渝垄挝学圣靡翼止舶梢呀统脯侈挠呈柠辙劝处琅齿婚莽絮萤逃轮坠熊砍骗芝磅揖术仓瓷俯允桑奄伞妄妹世就实漾硕钨费湖碑粒锦久懊钧铭迹姥示咆泽群类耍丫拒自铺扮座录因洛枣丰淫律乖哩绵她钮锐租蛮悯皆第版嗅硒旬氯吩浸兵航嘉晚黑伪汗符弱架裴喉早灯遣噬客诱嗓罐业贸兆首窒谢