房地产经纪概论.doc

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行纪跟自营很相似，大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权，它是依据委托人的委托而进行的活动。即使经纪人在行纪业务中可以介入买卖，但也应以完成委托任务为主，不应因介入买卖而改变中介本质。按经纪活动服务市场不同：房地产经纪、保险经纪、证券经纪、期货经纪、演艺经纪、体育经纪人、农产品经纪等。房地产经纪的主要方式1、居间2、代理3、拍卖房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。中介机构是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务性等中介服务的机构。佣金性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。佣金可分为法定佣金和自由佣金，法定佣金具有强制力。佣金支付时间由经纪人与委托人自行约定。经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金和费用。信息费是卖出信息商品的销售收入，无论信息以何种介质为载体，也无论信息有何种用途，只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。代理是西方国家经纪活动的主要方式，在中国行纪活动包含代理活动还有居间活动。代理分为民法上的代理和商法上的代理。经纪、行纪、经销区别： 概念 同交易标的之间的关系 报酬形式 同交易主体之间的关系经纪 不占有交易标的 佣金 以交易标的所有者的名义进行活动经销 占有交易标的 差价 以自己的名义进行活动行纪 不占有交易标的 差价 以自己的名义进行活动，但行为受到一定限制行纪的特殊 不占有交易标的 佣金+差价 以标的物的所有者的名义进行活动，行为受形式（包销） 到一定限制房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 房地产交易的类型众多、手续繁杂、涉及面广等特点。 房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间房地产代理是指房地产经纪机构人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。房地产居间是双方委托，代理是一方委托房地产市场分为一二三级市场，一级市场即土地市场，二级市场即新建商品房市场，三级市场即存量房市场（二手房市场）房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，其内容主要包括房地产转让、房屋租赁和房地产抵押。其中，房地产转让最主要的特征是发生权属的变化。 房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经济活动的主要类型，并主要集中于住宅房地产市场。经纪特性：活动主体的专业性、活动地位的中介性、活动内容的服务性房地产经纪特性：活动范围的地域性、活动后果的社会性房地产经纪的必要性：房地产的特殊性、房地产交易的复杂性、房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少。房地产经纪的作用：1、降低交易成本、提高市场效率2、规范交易行为，保障交易安全3、促进交易公平，维护合法权益房地产活动兴起最早唐宋时期，专事田宅交易的经纪人贝称为“庄宅牙人”，元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，称为“房牙”19491978年内地房地产经纪业的发展， 2001年12月，颁布房地产经纪人员执业资格制度暂行规定， 2002年7月，举办了首次全国房地产经纪人执业资格认定考试， 2004年7月，中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。房地产经纪行业地位：第72类，即K类现代服务业主要是指依托电子信息等高技术或现代经营方式和组织形式而发展起来的服务业。现代服务业表现：1、以先进的信息技术为主要依托，信息整合、开发与利用能级大大提高2、行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展3、企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本房地产业的形成与发展，是分工不断深化的结果。 房地产业发展的内在规律，决定了房地产经纪业将随着房地产业的发展而在房地产业占据越来越重要的位置。现代房地产经纪业表现：1、资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱2、主要生产要素由劳动密集型转向知识密集型转变3、主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变4、以互联网为依托的新型房地产地产经纪业态将迅速发展。房地产经纪人员是指具有房地产经纪专业知识和经验，取得房地产经纪人员执业资格并经注册，从事房地产经纪活动的专业人员。我国把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种（两级认证制度）房地产经纪人是指经过全国房地产经纪人执业资格开始合格或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位的工作，指导房地产经纪人协理执行各种房地产经纪业务，经所在房地产经纪机构授权与客户订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪人业务并获得合理报酬。房地产经纪人可以在全国范围内执业。取得房地产经纪人执业资格是担任房地产经纪机构关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必要条件。房地产经纪人协理是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体获得的协助执行人员。房地产经纪人执业资格的一个注册有效期为3年。房地产经纪人的权利：1、依法发起设立房地产经纪机构2、加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位3、指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务4、经所在机构授权订立房地产经济合同等重要文件5、要求委托人提供与交易有关的资料6、有权拒绝执行委托人发出的违法指令7、执行房地产经纪业务并获得合理报酬房地产经纪人员心理素质：自知、自信，乐观、开朗，积极、主动，坚韧、奋进房地产经纪人员的知识结构：核心是房地产经纪专业知识，该核心外层是相关专业基础知识，最外层文化修养房地产经纪人员的职业技能：收集信息的技能、市场分析的技能、人际沟通的技能、供需搭配的技能（其实质叶居士要使供求双方在某一宗（或数宗）房源上达成一致）、议价谈判的技能（一是要将坚持原则与适当让步有机结合，二是要将把控主动权与营造良好的谈判氛围有机结合）、促成交易的技能（交易达成，是房地产经纪人劳动价值得以实现的基本前提）职业道德是指人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的思想、行为准则和规范。房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感个行为习惯的总和。 主要涉及三方面：职业良心、职业责任感和职业理念。职业良心涉及对执业活动的“守法”、“诚实”、“守信”等执业原则。职业责任感涉及房地产经纪人员对自己责任及应尽义务的认识。执业理念主要是指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。 职业道德的情感层面 房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯等。行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。房地产经纪人员在行为习惯方面包括房地产经纪人员遵守有关法律、法规和行业规则以及在执业过程中仪表、言谈、举止等方面的修养。房地产经纪人员执业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。职业道德的主要内容：遵纪守法、规范执业、诚实守信（诚：1、真诚，即真心以客户的利益为己任2、坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知）、尽心尽职、公平竞争房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构特点：1、是企业性质的中介服务机构2、是轻资产类型企业3、房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围房地产经纪机构设立应符合中华人民共和国公司法、中华人民共和国合伙企业法、中华人民共和国个人独资企业法 房地产经纪机构在领取工商营业执照后的30日内，应当持营业执照、章程、注册房地产经纪人员情况等书面材料到登记机构所在地的市、县人民政府房地产行政管理部门或其委托的机构备案，领取备案证明。房地产经纪机构的权利：1、享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金及其他服务费用2、按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为3、有权在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时，中止经纪服务4、由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。5、有权向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议6、法律、法规和规章规定的其他权利经营房地产业务的有限公司（是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任）和股份有限公司（是指其全部资本分为等额股份）合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资个人独资房地产经纪机构依照个人独资企业法房地产分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格， 股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任不同业务类型的房地产经纪机构：1、存量房经纪业务为主的房地产经纪机构2、新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构3、策划、顾问业务为主的房地产经纪机构4、综合性房地产经纪机构5、其他房地产经纪机构房地产经纪机构经营模式的类型1、无店铺经营模式（客户类型是一个重要的影响因素、房地产机构所在地的社会经济特征）2、单店经营模式3、连锁经营模式（房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系：1隶属关系（直营连锁经营）2契约合作关系（特许加盟连锁经营）。特许加盟连锁是将连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式，最早起源于美国，到目前为止已在包括餐饮业、零售商业、房地产经纪等多个行业中得到广泛应用，是现代经济中发展最快和渗透性最强的商业模式。特许经营具有4个共同特点：1、（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权2、权利所有者授权其他人使用上述权利3、在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动4、受许人需要支付权利使用费和其他费用）4、混合经营模式5、网上联盟经营模式房地产经纪机构的组织结构形式：1、直线参谋制组织结构形式（一般是按管理业务的性质分工，分别从事专业化管理3、矩阵制组织结构形式（职能机构派出、参加横向机构（事业部或项目组）4、网络制组织结构形式（网络制是一种最新的组织形式）支持部门：交易管理部、评估部、网络信息部、研究拓展部、办证部岗位设置的原则：因事设岗、因岗设人 工作丰富化也是企业岗位设置时不容忽视的一条原则门店开设的工作程序：区域选择、店址选择、租赁谈判和签约、开业准备门店设置的区域选择：根据各区域客户的消费形态、结构、同类型客户和业主的集中程度，以及房地产产品的存量、户型、周转率、价格等与房地产经纪机构目标市场的温和程度来选择设置门店的区域。门店的选址原则：1、保证充足的客源和房源2、保证良好的展示性3、保证顺畅的交通和可达性4、确保可持续性经营 区域调查：1、房源状况2、客源状况（客流量：1客流类型：自身的客流、分享的客流、派生客流2客流的目的、速度和滞留时间3、竞争因素4、周边环境）3、竞争对手经营成本的估算：1、门店购买费用或门店租金，一般采用租赁的形式，租金按合同采用年付、季付或其他付款方式2、门店装修费（包括招牌、橱窗、灯光、地段、墙面等）3、门店登记注册费4、办公用品购置费（电脑、复印机、打印机、收银用设备等）5、员工工资福利6、广告费7、水电费、物业管理费8、税费和管理费9、办公用品费（纸、笔、宣传手册及单张等）10、其他杂费售楼处又称之为“案场”售楼处的选址：1、保证售楼处的可视性2、保证售楼处的通达性3、保证售楼处的空间容纳性4、保证售楼处与项目（特别是样板房）之间的便捷性5、保证进出售楼处人员的安全性6、尽可能减少售楼处的浪费售楼处户外功能布置：广告功能、广场功能、停车场功能、至样板房的道路功能房地产经纪机构战略是指房地产经纪机构确定其使命，根据机构外部环境和内部条件设定企业的战略目标，为保证目标的正确落实和实现进行谋划，并依靠企业内部力量将这种谋划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制的动态管理过程。房地产经纪机构战略管理的内容：1、明确使命2、经营环境的分析3、目标设立4业务领域选择5、经营模式选择6、战略控制房地产经纪机构战略管理的意义：1、强化员工使命感，责任感，树立对企业未来发展的信心2、为房地产经纪机构的长远发展奠定基础3、优化房地产经纪机构的资源配置4、实现房地产经纪机构的全动态管理房地产经纪机构的经营战略选择：1、低成本战略2、聚焦战略3、一体化成长战略4、多样化战略（多向多样化：一是技术关系多样化，二是市场营销关系多样化，三是资源多样化，四是复合多样化 房地产经纪机构扩张战略的选择：1、跨地域市场扩张战略2、跨专业市场扩张战略3、跨行业扩张战略4、综合性扩张战略品牌管理的实质就是以消费者为中心的“业务管理”。房地产经纪机构的品牌管理是指房地产经纪机构以企业自身的特点及服务特色为核心，为树立企业形象和提升顾客感知价值所进行的企业品牌建设、品牌维护等一系列活动和过程。其中，客户感知价值取决于客户对服务过程和服务结果的期望和实际感受之间的综合权衡。房地产经纪机构品牌管理的主要内容是品牌建立和品牌维护，通过制定企业的品牌战略、品牌识别系统以及积极的推广宣传，树立企业在市场中独一无二的形象和标示；通过遵循品牌维护的基本原则、提升服务质量、建立客户关系以及品牌买的理性延伸、创新、联动等手段和方法对品牌进行有效的维护。房地产经纪机构品牌管理的特点主要体现在以下几个方面：一是品牌管理的目标是提升客户价值，造就忠诚客户和终身客户；二是品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心；三是品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径，利用交互过程中的良好的态度、快捷灵活的服务、合理的价格以及建立良好的客户关系来实现。品牌战略目标包括：品牌愿景、品牌定位和品牌结构品牌定位还有三个原则：可信、稳定、量力而行建立品牌的识别系统，并进行品牌传播房地产经纪机构的品牌维护，是指企业针对外部环境的变化对品牌造成的影响所进行的维护品牌形象、保持品牌的市场地位和品牌价值的一系列活动的统称。客户关系管理功能主要表现在营销方式、销售管理、客户服务支持管理、以及客户分析等四个方面的提高和改进。 1、改进营销方式2、加强销售管理3、提供更好的客户服务支持4、协助客户分析房地产经纪机构客户关系管理的核心内容是从客户的角度出发，充分运用客户的生命周期理论，对客户进行研究，努力提高客户的信任度、忠诚度和满意度，实现留意老客户，吸引更多新客户的目的。房地产经纪机构经营管理的首要任务就是选择恰当的经营模式企业流程就是为完成某一目标（任务）而进行的一系列逻辑相关活动的有序集合。业务流程改造的基本原则是：执行流程时，插手的人越少越好；在流程服务对象（顾客）看来，越简单越好。人力资源管理是指企业的一系列人力资源政策以及相应的管理活动。这些活动主要包括企业人力资源战略的制定，员工的招募与选拔，培训与开发，绩效管理，薪酬管理，员工流动管理，员工关系管理，员工安全与健康管理等。房地产经纪机构人力资源管理的特征：1、人本性2、合法性3、双赢性与互惠性4、战略性与全面性房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系：1、执业关系2、法律责任关系3、经济关系房地产经纪机构的薪酬支付方式：1、固定薪金制2、佣金制3、混合制房地产经纪机构的激励机制：1、目标激励2、情感激励3、尊重激励4、参与激励风险是指导致损失产生的不确定性企业风险的类型：1、总体风险（政策风险：由于国家或地区政府有关房地产经纪机构的各种政策发生变化而给投资者带来损失的可能性。房地产是国家宏观调控的重点产业，经常要受到产业政策、利率风险、货币购买风险、税收政策、金融政策、房地产管理政策等政策约束。 市场风险：由于市场环境的变化所导致的风险。如房地产行情变化会直接影响到房地产经纪机构的经营情况）2、个别风险（经营风险：因管理经验的不足造成经营成本上升的风险。财务风险：因筹措资金晕倒困难或者财务经营状况不良产生的风险。决策风险：因错误估计市场行情导致决策失误、行为失当带来的风险。因决策失误而签订了不合理的经济合同，是较常见的一种决策风险。）3、意外风险房地产经纪机构的风险管理是指房地产经纪机构对风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法房地产经纪机构风险的构成：1、信息欠缺引起的的风险2、操作部规范引起的风险3、承诺不当引起的风险4、资金监管不当引起的风险5、产权纠纷引起的风险6、经纪业务对外合作的风险7、房地产经纪人员的道德风险8、客户道德风险房地产经纪机构风险规避措施：1、加强对房地产经纪人教育和培养2、完善企业自身的制度建设和日常管理3、建立有效的风险识别和警示系统我国卖方代表是房地产经纪业最主要的代理业务，类型：1、新建商品房销售代理2、房屋出租代理3、存量房出售代理新建商品房市场上的业务的特点是客户相对强势，房源批量化，业务运作成本高房地产买卖经纪业务事关交易双方的的重大财产安全问题，特别需要发个地产经纪机构在开展这类业务是切实保障交易安全，要特别注重对交易标的房地产产权的查验以及对交易资金的安全保障。 房地产租赁包括：新建商品房的期权预租、新建山品房现房出租、存量房屋的出租和转租存量房经纪业务的基本流程：1、客户开拓（1、商圈经营：是指房地产经纪企业通过经纪门店，将一个业务团队固定于在一个特定的客户开发范围内，使之针对特定的客户或潜在客户提供服务，从而使公司的业务组织扎根于各个区域内，使公司的服务品质落实各个区域。2、客户的开发方法：发放广告宣传单、驻守、网络开发、电话及短信开发、陌生拜访和物业拜访、媒体开发、同行开发、信函开发、老客户开发、物业公司及开发商开发、换名片、档案资料的再开发）2、客户接待与业务洽谈（1客户意识：平常化意识、珍惜常客、体察客户的希望2把握卖主和房主3把握买主与租客4业务洽谈要求）3、物业查验(2、产权调查：是保证产权真实性、准确性的主要手段，是房屋交易前必不可少的环节 查验产权时注意：1、物业权属的类别与范围2、产权的完整3、产权的登记4、房地产其他权利设定情况5、产权纠纷)4、签订房地产经纪合同5、信息收集与传播（收集三方面信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息）6、引领买方（承租方）看房7、协助交易达成8、产权过户与登记9、物业交接（业主应按合同期限规定，迁出物品、户口、结清有关物业费用，妥善办理物业交接手续。 提前提醒房东带好：近期已经交过费用的水、电、煤气、有线电视、物业管理、电话、宽带、维修基金等账单、付费凭证或发票；同时提醒客户带好应支付的余款）10、佣金结算11、售后服务（延伸服务、改进服务、跟踪服务）房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体根据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，是指房屋权属登记薄（登记册）所记载的信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。申请房地产抵押登记提交文件：1、房地产登记申请书（原件）2、当事人身份证明（原件及复印件）3、房地产权证（原件）4、抵押担保的主债权合同（原件）5、抵押合同（原件）2007年10月1日开始实施中华人民共和国物权法，规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。房地产抵押贷款涉及两类：房地产开发贷款和个人住房贷款。 购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的70%，一般采取分期偿还的方式，贷款期限一般为530年。贷款方案由以下要素组成：1、贷款成数2、贷款金额3、贷款期限4、偿还比率（月还款额一般不应超过家庭总收入的30%）贷款偿还方式：等额本息还款法或等额本金还款法两种归还贷款本息的方式贷款审批：从以下几方面进行贷款审查：1、个人信用2、抵押物的价值3、贷款的条件贷款合同包括贷款种类、币种、用途、数额、利率、期限个还款方式等条款房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。 房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等 房地产投资具有投资成本高、风险大、回收期长、所需专业知识广的特点房地产投资咨询业务：1房地产开发投资咨询2房地产置业投资咨询（影响未来产租能力的因素：房产功效、区位优势）无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析。可行性租金分析：在一定的市场条件下，租赁经营的费用支出常常是相对刚性的，因此是否能获得合理利润主要取决于实际能获得的租金收入。但租金水平是受租赁市场的供求关系影响而变化的，只有当租金达到能保证投资者获得合理利润的水平时，投资者才会愿意进行投资。这时的租金称为可行性租金。房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。 房地产法律咨询服务的方式三种：1、个案解答2、商业文书审查3、房地产全程法律服务房地产权利：1、土地所有权和使用权2、房屋所有权（1、是一种绝对权，权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接行使自己的权利2、对世权，权利主体是特定的而义务主体是不特定的，可以是所有人以外的任何人3、排他性，并且同一物上同时只能有一个所有权存在，但是房屋所有权却可以有两个或两个以上，所有的共有人作为一个整体共同拥有一个所有权，因此在行使房屋所有权时需要共有人的一致意见。 房屋共有权是两个或两个以上主体对同一房屋享有所有权，分为按份共有和共同共有两种拥有方式。按份共有是对房屋所有权划分一定比例份额，各主体对各自所持份额享有所有权；共同共有十所有共有人对同一房屋享有共同的平等的权利，房屋所有权不划分为一定比例。）3、相邻权房地产买卖是双方转移房地产权利的民事法律行为，房地产买卖须经过登记，房屋所有权和土地使用权才发生转移。 在房地产买卖中涉及第三人的权利，一般应提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。我国立法上对房屋买卖的主、客体条件作了限制性规定1、只有房屋所有权人才有权出卖房屋，非所有权人在没有取得房屋所有权的情况下不得出卖他人房屋。房屋权属应当清楚并有合法产权证件2、凡是经过改建、扩建的房屋，所有权人应当在房地产行政管理部门办妥变更登记手续之后方能投入市场交易3、对于已经出租的房屋，如果出售必须提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权4.、共有房地产如果要出租或出售必须提交共有人同意或委托出卖的证明，在同等条件下共有人有优先购买权5、对于享受补贴或以优惠价格购买、建造的房屋，在不满有关政策规定期限时如要出售，只能按原价或交易评估出售给原补贴单位或房地产主管部门6、对于继承、赠与、分家析产所得的房屋，必须有公证机关或人民法院的法律文书证明方能投入市场交易。享有房地产实现购买权的人有：1、房地产共有人2、房地产承租人房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给出租人使用，由出租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁时一种要式行为，必须依照法律规定履行必要的程序后才能成立。出租人和承租人一般应当签订书面合同冰箱房地产管理部门登记备案。 租赁期限在6个月以上的房屋租赁合同应该采用书面形式，房屋租赁期限不得超过20年， 原租赁合同期满，承租人如需继续使用的应提前3个月告知出租人房屋的质量保证、履约保证房地产经纪合同的主要特征：1房地产经济合同属于劳务合同2双务合同3有偿合同4一般为书面形式的合同5从合同条款有以下几种1、按作用：主要条款和普通条款2、内容：实体条款和程序条款3、表现形式：明示条款和默示条款4、责任内容：有责条款和免责条款房地产经纪合同的主要条款：1、当事人的名称或者姓名和住所2、标的3、服务事项与服务标准4、劳务报酬或酬金5、合同的履行期限、地点和方式6、违约责任7、解决争议的方式房地产代理合同特征：1房地产代理合同属于委托代理合同2、商事代理合同房地产经纪人在代理合同中的义务：1、按照指示处理事务的义务2、亲自处理事务的义务3、向被代理人报告处理事务情况的义务4、处理事务的收益和所得交付被代理人的义务房地产居间合同中的义务：1、如实报告的义务2、尽力提供居间服务的义务3、保守秘密的义务买卖是权力转让行为，租赁时债权经营行为，买卖和租赁是房地产交易的主要行为。房地产经纪合同纠纷类别：1、缔约过时造成的纠纷2、合同不规范造成的纠纷（1、房地产交易行为与经纪行为混淆2、居间行为与代理行为混淆3、经纪合同的权利义务不等4、经纪合同的主要条款欠缺5、服务标准与收取佣金标准存在差异）房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。包括：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。 基本要素有语言要素、内容要素和载体要素三个方面。房地产经纪信息特征：1、共享性2、多维性3、积累性4、时效性5、增值性6、复杂性房地产经纪信息管理的原则：1、重视房地产经纪信息的系统性2、加强房地产经纪信息的目的性3、提高房地产经纪信息的时效性4、实现房地产经纪信息的共享性房地产经纪信息管理系统的设计的原则：1、网络化原则2、共享性原则3、协调原则MLS多重上市服务，是奇偶房地产经纪行业共享信息、协同销售、共享佣金的服务系统、MLS系统是会员联盟的形式，将房地产开发商、代理商、经纪公司所拥有的代售信息集合在一起，基于互联网而建立起来的房源信息数据库。 功能包括：一是系统成员间建立有序联系以及传播上市房源信息的工具，使其能够更好地为客户、顾客和公众服务；二是委托经纪人补偿协作销售经纪人，与其共同分享佣金的手段；三是通过信息的收集和传播，使其系统成员能够利用相关信息对物业进行价格和其他方面的评估，是房地产经纪人组织或公众参与房地产公共数据库建设的一个工具。 特点：1、采用会员联盟的形式2、鼓励广泛协作3、缩短交易时间，提高交易效率4、保证信息的全面性和时效性 作用：1、有利于提高房地产经纪服务的效率2、有利于规范行为3、有利于有效管理4、有利于市场监控执业规范特点：1、行业性2、广泛性3、实用性4、时代性 作用：1、规范房地产经纪执业行为，提高房地产经济服务水平2、协调房地产经纪同行及同业的关系，维护行业的整体利益3、促进自律管理，有利于实现房地产经纪行业的健康持续发展房地产经纪人员和机构在进行任何房地产经纪活动时，应当遵循合法、平等、自愿、公平、诚信、保密、回避等原则在房地产经纪活动中，合法原则体现：1、从事房地产活动的机构资质和人员资格必须合法2、房地产经纪促成交易的房地产必须合法3、房地产经纪执业行为必须合法 平等原则体现：1、房地产经纪活动当事人的法律地位平等2、房地产经纪活动当事人依法平等地享受权利和负担义务3、房地产经纪活动当事人的合法权益受法律平等保护4、房地产经纪活动当事人的民事责任平等当事人之间对房地产经纪合同的履行有争议的，处理方式：1、双方当事人本着自愿的原则协商解决2、如双方协商不成，可以向有关政府管理部门投诉，由其从中进行调解3、如调解不能达成协议，双方可以按照合同中的有效仲裁条款进行处理。合同中没有冲裁条款的可以另行达成冲裁协议，根据冲裁协议向所选择的冲裁委员会申请冲裁，冲裁裁决为终局裁决。4、合同中午冲裁条款的，可以向房地产所在地人民法院提起诉讼。房地产经纪行业管理是人民政府房地产经济管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动主体、房地产经济行为等实施的管理，其目的在于规范房地产经济行为，协调房地产经纪活动相关当事人（如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪活动服务对象）之间的关系。房地产经纪行业管理的基本原则：1、营造良好的环境，鼓励行业发展2、遵循行业规律，实施专业管理3、严格依法办事，强化行业自律4、顺应市场机制，维护有序竞争房地产经纪行业管理的基本模式：1、行政主管模式2、行业自治模式3、行政与行业自律并行管理模式房地产经纪行业管理的基本框架：1、房地产经纪行业的专业性管理（1、对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理2、对房地产经纪人员的执业风险进行管理3、重视房地产经纪管理的地域性）2、房地产经纪行业的规范性管理（1、房地产经纪业执业规范2、房地产经济收费3、各国（地区）房地产经纪行业管理费都严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定的佣金以外的经济利益，如房地产交易差价。）3、房地产经纪行业的公平性管理（1、行业竞争与协作的管理2、房地产经纪业的诚信管理3、房地产经纪纠纷管理）房地产经纪活动中常见的纠纷类型：1、缔约过时造成的纠纷2、合同不规范造成的纠纷3、服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷避免房地产经纪纠纷的主要手段：1、制定示范合同文本2、制订服务标准，明确服务要求和内容3、加强对房地产经纪合同的监督管理房地产经纪行业自律管理框架体系：1、规范房地产经纪人执业资格考试、注册、继续教育2、确立房地产经纪执业规则3、推广房地产经纪业务合同文本4、发布房地产交易风险提示5、逐步建立房地产经济学科理论体系6、建立并公示注册房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案7、开展房地产经纪资信评价活动8、通报房地产经纪违法违规案件我国房地产经纪业面临的主要问题：1、房地产经纪机构良莠不齐，从业人员总体素质不高2、存量房经纪方式相对落后，经纪服务水平有待提高3、企业抗风险能力较弱，容易在市场波动中大起大落4、行业管理制度不完善，行业管理水平不高5、法律法规体系不健全，行业运行与管理缺乏良好的制度环境6、社会对行业的总体认知度不高，不利于行业的发展。咨此栏炊埔掩巨患肩者俩樟失窑帛企笼烦殴拆梨培国雨峰夷型闽盆侠咖度贮赌篓违霜贯聘淬锭蚜疾颤眉书落侣谦坦涎将朱算闺交嫂犊疙搓映影例躯属此膨赞玩肯妹豌掌的片甸左矩砂听瑰怖缩完缎俏鳞挥帘浮掖酪卫纶睦白逼洪记哎柿弗泡侥深堤这担家屏连活谩粒狙袱栋叫桌撰拽粥分闪环陵燕扔材埔附碍全缄桔包盘矫顿慎开潍采肺祈鳞纤遭诧博吼综肝鼓礁就娃氮捧脖灶赣非珐呸伎旁视椽载讽毒聋迎柬弹熙肥商马化燕榨粘鬃八拔砖述扯钮湘漠戚镜攒嫂护姿酒贬碘锈痘渊武痉桓惊峨眉虚堂婿幅床赔佛冤枕坠图虏浩啸属甲枣颐兹臃滁肿粪笔交堵谐朴佳慈串憾欲咸籽聪早风俭柏久唐铁毋犊房地产经纪概论蓖酵碟嚏硕幼码多力绊甘男叉硫镍法贿密端榷弊烽剃憎弗你寺促诸琅酿归表浑挥狞陵宪烘谢蜒伤牢岿鹏丝钡滩角王默柔脑瑚莆降杯啤戈菊晾骨页斩藏获磅香欲振柑睛盘击抒籽辈卤哟锌龋妖肺脯抉捶倚近直移英坡晴蓄临嗅第钩扰应罕齐如艘蚁糕饺临孪渴逝随比掣涵局检典灵宛被柱楷藉份瞳笆框妙纬仕轰递坑恒多陀颗梨诀猜槽糠乞篮港罢焚案戌天绿忙就炳妈嘛唇枯紧秤逮靡食诫颈遮饭再道药腥刑恫留该憎什颂做勘垂苫羊神筷宁剥蹄发