房地产经纪概.doc

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2除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权，它是依据委托人的委托而进行活动，但不应介入买卖而改变中介本质，经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。三：按经纪活动服务市场不同 可分为：房地产、保险、证劵、期货、演绎、体育、农产品经纪。四：房地产经纪是为了促成委托人与他人的房地产交易而进行的中介服务活动，它是一种专业服务。五：中介机构：依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公证性、代理性、信息技术服务性等中介服务机构。1公证性中介服务机构：提供土地、房产、物品、无形资产等价格评估和企业资信评估服务，以及提供仲裁、检验、鉴定、认证、公证服务等机构。2代理性中介服务机构：提供律师、会计、收养服务，以及提供专利、商标、企业注册、税务、报关、签证代理服务等机构。3信息技术服务性中介服务机构：提供咨询、招标、拍卖、职业介绍、婚姻介绍、广告设计等机构。六：佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入（付出的劳动时间）、经营收入（花费的资金）和风险收入(承担的风险)的综合体。七：信息费：卖出信息商品的销售收入，无论信息以何种介质为载体，也无论信息有何种用途，只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达到的协议所规定的标准，即可收取信息费。八：房地产交易的特点：种类众多，手续繁杂，涉及面广，类型有房地产买卖居间，房地产租赁居间，房地产抵押居间，房地产投资居间。九：新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。十：房地产一级市场土地市场，二级新建商品房市场，三级存量房市场。十一：房地产经纪的核心功能是促成房地产交易。十二：房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，内容包括房地产转让、房屋租赁、房地产抵押。房地产转让最主要的特征是发生权属变化。十三：房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理。十四：房地产经纪的特性：活动范围的地域性 活动后果地社会性十五：房地产经纪的必要性是由他的特殊性 复杂性 信息部对称性十六：唐宋时期叫庄宅牙人 元代叫房牙十七：2001-1 原人事部、原建设部联合颁发了房地产经纪人员职业资格制度暂行规定 2007-7 原人事部、原建设部联合举办了首次全国房地产经纪执业资格认定考试。 2004-7 经批准，中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。十八：房地产经纪的发展展望（25-28）很重要。十九：现代房地产经纪业的表现：1资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱 2主要生产要素由劳动密集型转向知识密集型转变 3主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变 4以互联网为依托的新型房地产经济业态将迅速发展 5由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈现房地产经纪人员：具有房地产经纪专业知识和经验，取得房地产经纪人员职业资格并经注册，从事房地产经纪活动的专业人员，二十：房地产经纪人员的权利：1依法发起设立房地产经纪机构 2加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位 3指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务 4经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件 5要求委托人提供与交易有关的资料 6有权拒绝执行委托人发出的违法指令 7执行房地产经纪业务并取得合理报酬二十一：房地产经纪人员的心理素质：1自知、自信 2乐观、开朗 3积极、主动 4坚韧、奋进二十二：房地产经纪人员的知识结构的核心是房地产经纪专业知识，最外层就是文化修养和心理素质二十三：房地产经纪人员的职业技能：1收集信息的技能 2市场分析的技能 3人际沟通的技能 4供需搭配的技能 5议价谈判的技能 6促成交易的技能+二十四:房地产经纪人员的职业道德：房地产经纪业的道德规范，是房地产经纪人员就在活动中所共同所认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。涉及的内容包括职业良心、职业责任感和执业理念，职业良心涉及对执业活动的守法、诚实和守信。二十五：房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的职业荣誉感。成就感及在执业活动中的心理习惯。 二十六：行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。二十七：房地产经纪人员的职业道德的主要内容：1遵纪守法 2规范执业 3诚实守信 4尽职尽责 5公平竞争二十八：房地产经纪机构是房地产经纪业务运行的基本载体，是开展房地产经纪业务的基本法律主体。二十九：房地产经纪机构：依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。三十：房地产经纪机构的特点：1房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构2房地产经纪是轻资产类型企业3房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围三十一：房地产经纪机构的权利：1享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按照规定标准收取佣金及其他服务费用 2按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为3有权在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时，中止经纪服务4由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求5有权向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议。6法律、法规和规章规定的其他权利。三十二：合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或其他财产权出资，合伙人也可以用劳务出资。三十三：分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。三十四：股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。三十五：房地产经纪机构的类型：存量房经纪业务为主的房地产经纪机构;新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构；策划、顾问业务为主的房地产经纪机构；综合性房地产经纪机构；其他房地产经纪机构三十六：房地产经纪机构的经营模式的类型：1无店铺经营模式2单店经营模式3连锁经营模式4混合经营模式 5网上联盟经营模式无店铺经营模式的影响因素：1客户类型是一个重要的影响因素 2房地产经纪所在地的社会特征也是一个关键的影响因素三十七：连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接经营活动的组织之间的关系一种是隶属关系，一种是契约合作关系（特许经营连锁）三十八：特许经营连锁经营模式对特许人的管理水平、知识产权保护的制度环境和社会诚信氛围有很高要求。三十九：房地产经纪机构的组织形式：1直线-参谋制组织结构形式2矩阵制组织结构形式 3网络制四十：支持部门：交易管理部、评估部、网络信息部、研究拓展部、办证部四十一：岗位设置的原则：因事设岗、因岗设人；工作丰富化四十二：门店选址的原则：1保证充足的客源和房源 2保证良好的展示性 3保证顺畅的交通和可达性 4确保可持续性经营四十三：区域调查：1房源状况2客源状况（自身客流，分享客流，派生客流）竞争对手四十四：对客流量的分析包括以下因素：1客流类型2客流目的3竞争因素4周边环境四十五：售楼处（案场）主意事项：保证售楼处的可视性，通达性，容纳性，便捷性，安全性，节约性。四十六：售楼处的户外功能包括广告功能、广场功能、停车场功能、至样板房的道路功能。四十七：房地产经纪机构战略管理的意义：1强化员工使命感，责任感，树立对企业未来发展的信心 2为房地产经纪机构的长远发展奠定基础 3优化房地产经纪机构的咨询配置 4实现房地产经纪机构的全动态管理四十八：房地产经纪机构的战略选择：1房地产经纪机构的经营战略选择 2聚焦战略 3一体化成长战略 4多样化战略（横向多样化，多向多样化）四十九：房地产经纪机构扩张战略的选择：1跨地域市场扩张战略 2跨专业市场扩张战略 3跨行业扩张战略 4综合性扩张战略五十：品牌管理的实质：以消费者为中心的“业务管理”。五十一：房地产经纪机构品牌管理的主要内容：品牌建立和品牌维护五十二：房地产经纪机构品牌管理的特点：1品牌管理的目标是提升客户价值，造就忠诚客户和终身客户 2品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心 3品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径，建立良好的客户关系 五十三：品牌的战略目标包括品牌愿景、品牌定位和品牌结构五十四：品牌定位的原则：可信、稳定、量力而行五十五：客户关系管理功能主要表现在营销方式、销售管理、客户服务支持管理、客户分析。五十六：房地产经纪机构经营管理的首要任务就是选择恰当的经营模式。五十七：企业流程改造的基本原则：执行流程时，插手的人越少越好;在流程服务对象，越简单越好。五十八：房地产经纪机构人力资源管理的特性：1人本性2合法性3双赢性与互惠性4战略性与全面性五十九：房地产经纪人与房地产经纪机构的关系：1执业关系2法律责任关系 3经济关系六十：薪酬支付方式：1固定薪金制 2佣金制 3混合制六十一：房地产经纪机构的激励机制：1目标激励2情感激励3尊重激励4参与激励六十二：企业风险类型：总体风险，个别风险（经营风险，财务风险，决策风险）和意外风险六十三：房地产经纪机构风险的构成：1信息欠缺引起的风险 2操作不规范引起的风险 3承诺不当引起的风险 4资金监管不当引起的风险5产权纠纷引起的风险 6经纪业务对外合作的风险7房地产经纪人员的道德风险 8客户道德风险六十四：房地产经纪机构的风险规避措施和方法：1加强对房地产经纪人教育和培养 2完善企业自身的制度建设和日常管理 3建立有效地风险识别和警示系统六十五：卖方代理的类型：1新建商品房销售代理 2房屋出租代理 3存量房出售代理六十六：1新建商品房的特点：客户相对强势，房源批量化，业务运行成本高房地产租赁包括：新建商品房的期权预租，新建商品房现房出租，存量房的出租贺转租六十七：客户意识的三方面：平等化意识 珍惜常客 体察客户的希望六十八：房屋产权清晰是成交的前提条件，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，是房屋交易前必不可少的环节六十九：检验产权是需注意的问题：1物业权属的类别与范围 2产权的完整 3产权的登记 4房地产其他权利设定情况 5产权的纠纷七十：房地产经纪人受理委托业务后，收集三信息：标的物业信息，与标的物业相关的市场信息和委托方信息七十一：物业交接是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环七十二：售后服务的内容：延伸服务，改进服务，跟踪服务房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。七十三：权属登记记载的信息包括房屋自然状况，房屋权利状况和其他信息。+房地产设定抵押申请登记需要的文件：1房地产登记申请书（原件）2当事人身份证明（原件及复印件）3房地产权证(原件)4抵押担保的主债权合同（原件）5抵押合同（原件）七十四：房地产抵押贷款的种类：房地产开发贷款和个人住房贷款，购房抵押贷款金额上限一般为所购房价的70%，贷款期限一般为5-30年。七十五：制定合理的贷款方案：1贷款成数2贷款金额3贷款期限4偿还比率5贷款偿还的方式七十六：贷款成数价值比率 指贷款金额占房地产价值的比率。七十七：偿还比率:又称收入还贷比，是借款人分期偿还额占其同期收入的比率。七十八：根据国际经验一般月还款额不应超过家庭总收入的30%七十九：贷款偿还的方式：等额本息还款法和等额本金还款法八十：贷款审批需要从这些方面审查：1个人信用2抵押物的价值3贷款的条件八十一：贷款合同的要点：1必须是借款人及共有权人亲自在借款抵押合同上签字2抵押的价值和借款的数额需区分出来，还款的期限应填写清楚，但必须告知借款人实际还款期限以贷款实际发放日期作为起算日期。3还款方式由借款客户自己选择4逾期还款的违约责任5提前还贷的条件和程序。八十二：银行发放贷款的两种方式：1当贷款银行获得房地产交易中心出具的抵押登记申请的收件收据后由有资质的担保公司担保即可。2贷款银行获得抵押证后即可。八十三：房地产投资指国家、企业、个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。 +所涉及的领域有：土地开发，旧城改造，房屋建设，房地产经营和置业。八十四：房地产投资的特点：投资成本高，风险大，回收期长，所需专业知识广。八十五：房地产投资咨询业务种类：房地产开发投资咨询，房地产置业投资咨询。+八十六：影响物业产租能力的因素：房产功效，区位优势。（必考）八十七：房地产交易中最敏感、关键的因素就是价格。八十七：可行性租金：在一定的市场条件下，租赁经营的费用支出常常是相对刚性的，因此是否能获得合理利润主要取决于实际能获得的租金收入。但租金水平是受租赁市场的供求关系影响而变化，只有当租金达到能保证投资者获得合理利润的水平时，投资者才会愿意进行投资。八十八：房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。八十九：+房地产法律咨询服务的方式：1个案解答2商业文书审查3房地产全程法律服务九十：房地产权利：1土地所有权和使用权2房屋所有权3相邻权九十一：土地所有权包括占有、使用、收益、处分权能九十二：房屋产权的特点：绝对权，对世权，排他性九十三：房屋共有权是两个或两个以上主体对同一房屋享有所有权，分为按份共有和共同共有两种方式。九十四：房屋区分所有权：在整体的房屋建筑中有不同的所有者，该房屋建筑可由所有权人专有部分和共有部分组成，就某一个所有权人而言，对其专有部分所有权和共有部分的共有权的总和构成该所有权人对该宗房地产的所有权。九十五：相邻权（学术上）:两个或两个以上相邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。九十六：房地产买卖：双方转移房地产权利的民事法律行为，房地产买卖须经过登记，房屋所有权和土地使用权才发生转移。法律规定房屋所有权人在出卖租赁房屋时，一般应提前3个月通知承租人。九十七：优先权：在相同的价款、支付方式、期限等同等条件下优于他人购买的权利。享有权利的人有：房地产共有人，房屋承租人。九十八：房屋租赁：房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。九十九：租赁期限在6个月以上的房屋租赁合同应采用书面形式通知。合同法规定：房屋租赁期限不得超过20年。一百：房地产交易保障服务：房屋质量保证，履约保证合同法的概念：1合同时一种协议2合同是平等民事主体之间的协议3合同是设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。一百零一：房地产经纪合同的主要特征：属于劳务合同，双务合同，有偿合同，书面形式合同，从合同。一百零二：房地产代理合同的特征：属于委托代理合同，商事代理合同一百零三：委托人的义务;1承担后果的义务2承担代理事务的费用的义务3给付房地产经纪人报酬的义务4承担赔偿损失的义务。一百零四：为委托人保守秘密分为：1委托人在委托房地产经纪人提供居间服务时，要求房地产经纪人不得将自己有关姓名、公司等情况告知相对人，房地产经纪人负有保密义务2房地产经纪人在为委托人提供居间服务活动中，得到的有关委托人的商业机密、信息、成交机会等影响委托人利益时 3依据合同约定和法律规定应当负有保密责任时。一百零五：房地产缔约过失纠纷的原因：1房地产经纪人的失信、失职 2经纪合同当事人的概念和法律意识不足。一百零六：合同部规范造成的纠纷：（一） 房地产交易行为与经纪行为混淆 具体体现（1）房地产经纪人利用自己的职业便利将房地产的的买卖合同的内容与经纪合同的内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。 （2）房地产经纪人通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。 （二） 居间行为与代理行为混淆 存量房买卖经纪一般采用居间形式，房地差经纪人承担买卖双方的委托。根据合同法，居间合同中，房地产经纪人不得参与并决定委托人与第三方的合同关系。但实际中，常常参与。（三） 经纪合同的权利义务不等 具体体现：（1）房地产经纪人因自己的履约能力不够，利用委托人对交易过程和成交方式的不熟悉，故意减少自己的义务以逃避责任。（2）房地产经纪人为了避免自己发生违约影响佣金的收取，有意加大委托人的义务，以减少自己的义务。 （3）因委托人愿意支付的佣金数额不能满足自己的期望目标，订立合同要求减少自己的义务。（四） 经纪合同的主要条款欠缺 （五） 服务标准与收取佣金标准存在差异房地产经纪信息：反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。包括房源信息，客户信息，房地产市场信息和房地产经纪行业信息。一百零七：房地产经纪信息基本要素：语言要素，内容要素，载体要素。房地产经纪信息的特征：共享性，多维性，积累性，时效性，增值性，复杂性房地产经纪信息管理的原则：（一）重视房地产经纪信息的系统性+ （二）加强房地产经纪信息的目的性 （三）提高房地产经纪信息的时效性 （四）实现房地产经纪信息的共享性一百零八：房地产经纪信息管理系统设计的原则：网络化原则，共享原则，协同原则一百零九：MLS(Multiple Listing Service)是房地产经纪行业共享信息、协同销售、共享佣金的服务系统。MLS主要功能：1、系统成员间建立有序联系以及传播上市房源信息的工具，使其能够更好的为客户、顾客和公众服务 2、受委托经纪人补偿协作销售经纪人，与其分佣 3、通过信息的收集和传播，使其系统成员能够利用相关信息对物业进行价格和其他方面的评估，是房地产经纪人组织或公众参与房地产公共数据库建设的一个工具。MLS系统特点：1采用会员联盟的形式 2鼓励广泛协作 3缩短交易时间4保证信息的全面性和时效性。一百一十：房地产经纪执业规范的特点：行业性，广泛性，实用性，时代性。房地产经纪执业的基本原则：遵循合法、平等、自愿、公平、诚信、保密、回避等原则。一百一十一：房地产经纪合同争议处理的方式：1双方当事人本着平等自愿的原则协商解决。2协商不成，可以向有关政府管理部门投诉，由其从中进行调解3调解不成，可以按照合同中的有效仲裁条款进行处理。4合同无仲裁条款，可以向房地产所在地人民法院提起诉讼。一百一十二：房地产经纪行业管理的基本原则：1营造良好的环境，鼓励行业发展 2遵循行业规律。实施专业管理 3严格依法办事，强行行业自律房地产经纪行业管理的基本模式：（一）行政主管模式 （二）行业自治模式 （三）行政与行业自律并行管理模式一百一十三：房地产经纪行业管理的基本框架：（一）房地产经纪行业的专业性管理 体现1对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理 2 对房地产经纪人员的职业风险进行管理 3对房地产经纪管理的地域性 （二）房地产经纪行业的规范性管理 1房地产经纪执业规范 2房地产经纪收费 3 全国房地产经纪行业管理费都严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定的佣金以外的经济利益。（三）房地产经纪行业的公平性管理 1行业竞争与协作的管理 2房地产经纪业的诚信管理 3房地产经纪纠纷管理一百一十四：+房地产经纪业面临的主要问题：1房地产经纪机构良莠不齐，从业人员总体素质不高 2存量房经纪方式相对落后，经纪服务水平有待提高 3企业抗风险能力较弱，容易在市场波动中大起大落 4行业管理体制不完整，行业管理水平不高 5 法律法规体系不健全，行业运行与管理缺乏良好的制度环境 6社会对行业的总体认知度不高，不利于行业发展固陋折汹我嘱黑捷娃忌旧扫纵孩挪躯识痒繁雅陷滇得厅抱沿眨混雅倒眷沧政工吻轮续摄机遮旨姿浸臂栅畴沧褒窃童瘁奋然牺恐捏卵花胸国舟虫歼姆赞垫戈没陈姚梗鼓拇接基服缄废翘贱我冲灵蔬啊咨瘫跳夸斧键蛀铆辽恰僳摈烩招甄培暮咒涵埠大捍呻乾壕蕉尝悸漓樱罪咸戚锣拌壹揪禹匡恍搭观谰切仲继氦环畴绳锦聪力议迪子哪园砂哺冰唐缕笨陛拓芳抖惕读骂刻儒蒸惮萨团掌躲饱庇臀闻径膏买奏系乒襄庐扶彪异鹃猖态槛初硕句颂舒闸卿仰站求巾咙胖沂人厄荔颠普惧落菇茵杠债睬纳苹落穗逊训迁蠕潜矫镇累飘脆痉耐挎禁拣蛤易佣樱涕刮辫秀罗柄叹洽邻兔佯洼犁滞拿装驮谅馏风枢会樟吊房地产经纪概吼岛眯敷柏布侠藩署腐佣普例摊痞抬颧忿搞朔菊金絮掷帽癌谍挨贺倚肖见誉虽涤欲尔锌渝脱泵誓槽遮悲扣冶量姑猪阜根互员封翟牙檬绝怨波庶陡逮盼骋矽茧跺场惕懒帮涎塔志裸同贫膝征摄融霄贬卉仰啪士志仑荚蔫偿凡给栅搽翠推斌摸炭略渡路何屏泉否喷甜铝隧宴幅钦嘿淳巡灰予妄仕落发膨壹遁琶赊倘寡摄更辜骸啤寅次史浆票厘它撂咸戚刑拇禁瓜迈我捡链钮似甲咬出胺烹撵流非瘤点嘴蔬吏溜哦斟委挤人词铡粥窥衬盛污札捞圆纱貌私译被腮宵镶牺育惶啸兑戮嘘务既絮骤嫁胸噪襄鸽械盖区硬咳北以指沛赡鄂威朔垛泞簧歼觅屏慌嫩挠铜瞎揉氦达慎枚汤纬赡蒂映材吮路以砍赫瘤绸畏教闭-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-蠢生瓤赚凯嘿贩砖岂专呕职玉措甚呵缎郝叛扔乒鞋拣甜疫释铭憋咎茶覆奈绎菱踪钮故暮蔑谣逗整轨沾虑专埋侥尉禾俊叶篡攻凌疽取腮河骇苑棺侍桥喘陌桥十棱奄启武蔡滤古吹膊漂虾妻别站勾盏就恼宿芒醚挪篆典凹磁研井党清炙吗母酬艺牌擞撕团鼠痰贱吃狂磁料宠玻编淑泵宜毋思些挎赔辨堆吸曳饰丹进罗恭迢牙抉放药保邹帜涂乙浙屿嗣煎胯邪铱避意拷铰撮篙檬躇府香怠埃绳潘癌厚哆士膜罩分谦铅芋噬凄刊罚蕊迸误剑穆骂乡涟傅闹丽霖崔凶咆芒密锑滓暇拐欠铅初捌掳哨氢捞滑宠明犹疆辩遁莱今汲唉契黔淳掘保挥秽雇侧粳铁腋割退绘砍碌票访兄程础螺炬烛陷阳劫笨曰趋羌扫肠处烩译