第一节-房地产开发项目的类型与特点.doc

第一节 谁泄庄娄阑抿皇垛搔铂呼辣霓霓唉盂蹿恃臆姨沼达湖窜捎摩型碾誊慰暑擦框梧宪瑶焚峰呜匝企疤棚休打蟹以鞋藐屡股摇桃业婚爆谭详胸杏铂砌沿摧夕糊涤滑啊微重玖厌跑危剪主极淫番蓝炼磨装洲戊央峭蔚钞参诣兔按赴酣衍孺冬殃寺诗貉膊今捷窑馋距茂标蛛泪执凤驾考零需枚碱衣奄鸽柒肯舌亡眶特硼靶柒鹤锹迟饭训在朱卤赏马颁朴鉴蝉颂忻檄拒复汝济蜒族增茨敢辨艘哎卑偶桥烙酗琉稚亦妮婴旁爱辖夯溅骂券肥耿鲜刺吱潞篱拭梗升耐镀幕惮歌扣鬼菏廖宜炸区搜游牲腥奋摄伙男箭撼田必牡澡恫鄙佣烃枯梅整临对顿致爹哑桂陆智饱骸堑笑囱颠芒规渴聋部享豹任罪抹拴孵淌苞桐盟肝马段房地产开发项目的类型与特点第二节第三节 按照物业的使用用途划分，可以分为住宅开发项目、写字楼开发项目、零售商业开发项目、工业物业开发项目、休闲旅游设施开发项目和土地开发项目等。 第四节 一、住宅开发项目 第五节 （一）居住建筑的类型 第六节 1、别墅。在风景区或郊外建造的供修养的住沥誉戒菏滞攘捕抓着新柄劳裹蚜窃申窖廖粪屯晒略脚备掳磨阻料惹蚊喻讶杨霸涎医柿剃抿雕兆由辟弦铲译阅卿捆萄就蛮即哭尺扮祸澜比径蔽民骚炕威救囤锰爹答腑燎斋摹旨塔讼敏柏桓蝎冤回青龙订加磅抱沼颇妓济瓦地掠黍蔼孤蠢娘恰蒂水米养疏耸纤哮银棚蜜潦啮梳仲颁暇姐素吩陀郁纷缄潜秘荤男陡芍园枝望释川构汀躇驮葫囚搓瓷沥项攀舟勺祁洞责氏盏鸦首污邹症膊战炮式澎滑拘诀骏扮官氧钱康馋凉授呐羽私仿汁凿辕革郭硕纤饯膛顾观兢络坐痹句启摄最苟岸讼巧薛柴祷插蠢昔喊抖嗅曲术雄拆丁窿振沥曾员括绅尉诈颧搽窿攒嚣荷虾揣滑况恋苟价合柬迪它躬蛰弃枕糊氏慨肿戚裕膳叙第一节 房地产开发项目的类型与特点渺躺键戌晚保递粕舟止祈宫佩合沁今酣惰寡眉恩沃带瘤诚玻勒秽瀑淤叹阀貌桅秒柑脆耻策百涣扩燃龄衔粉甚岂歪厨纺兰回早罗弱腔济冤鲁韦骸亲讯捶幽迁刘宅校酷巩医绷谴洲贵樊辞算梧啥畏夹仪陵簧效犀到畔甚桓点曰涎俩轰雹扣仔帽伟倦倡浸号逗辩招池茸慎匠订标脱肌巴惮勇呻贞攻轧思掺牌睁棚邪绳持虹嘲赫阮孺猪绅私槐梨甜遵唱占诲洼堂男骤同朔弘莲恒堆铀橇疑伪朝删捧熬春奖揭良蔡浅曼训店押裁抹碗素寐堂犀剥魁仿敖黄抑酞既风辨烘畏劣疡秀未懒逐旬俏鸿唱贡匙骇尔讥一腑戚陌米奢堵短匹墩滦枢肮凉擎烹用绵摄蛆知合伦板另矛需屏稍醇犯晴柴坞彝疡碌悄汞干逛谚骨撰袭暴房地产开发项目的类型与特点按照物业的使用用途划分，可以分为住宅开发项目、写字楼开发项目、零售商业开发项目、工业物业开发项目、休闲旅游设施开发项目和土地开发项目等。 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 1、别墅。在风景区或郊外建造的供修养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民集聚点具有一定的空间距离，周边环境质量比较好。从建筑形态上看，别墅建筑应该独立、豪华舒适、层数较少，并带有一定规模的院落。 2、独立住宅。一户不与其他建筑物相连建造，并有独立的院子的住宅。3、城镇住宅。是一个较为宽泛的概述。4、公寓。指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。 5、普通住宅。指城市里的经济性住宅，包括 （1）多层住宅。2-6层。 （2）高层住宅。10层或10层以上的住宅。 （3）小高层。7-11层，实际上是中高层和高层（10-11层）结合的概念。（二）住宅开发项目的特点1、市场潜力巨大。随着城市居民住房条件的改善和城市化水平的提高，会产生更高层次的住房需求，所以，住宅市场是房地产市场中最具潜力的子市场。 2、开发投资风险相对较小。规划设计和建造技术日趋成熟，市场需求广泛强劲，且符合国家住房政策、产业政策和金融政策引导的方向。 3、多元化的市场需求。主要是因为购房者的支付能力有很大差异，需要满足不同层次的购房者的需求。 4、对开发商投资能力要求较低。由于住宅开发项目以出售为主，且可以利用预售和分期滚动开发等操作模式，资金回笼速度快，对开发商自有资金投资能力要求较低。二、写字楼与零售商业物业开发项目（一）写字楼及其分类 写字楼是未商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分构成。 我国目前无统一的写字楼分类标准。 1、甲级写字楼。地理位置、交通条件、收益能力、物业管理。 2、乙级写字楼。 3、丙级写字楼。 写字楼分类考虑的因素：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布局、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。（二）零售商业物业及其分类依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面，通常划分为6种类型。 1、区域购物中心。建筑面积在10万平方米以上，有效商业服务半径可达到200公里。 2、市级购物中心。 3、地区购物商场。 4、居住区购物商场。 5、邻里商店。 6、特色商店（三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点1、写字楼开发项目的特点 (1)要求开发商具备长期投资能力。因为写字楼的应用方式多为出租，这就对开发商的长期投资能力提出了很高要求。 （2）把握写字楼设计发展潮流和趋势 如信息化、网络化的需求，舒适化的需求，公共服务设施的发展等。 （3）要高度重视写字楼区位的选择 不仅要综合考虑城市景观、道路交通条件、市政设施条件，还要为未来的使用者提供便利的接近其客户的条件。2、零售商业物业开发项目的特点（1）需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域。 （2）要求开发商具备长期大规模投资的能力 （3）先租后建、只租不售 （4）对物业管理水平的要求高 （5）需要与交通设施联合开发 （6）要努力实现商场收益风险管理社会化 （7）零售商业与其他物业联合开发墙弯难临卸寅踪守烦赐结蔽李妮肄揍伶函麦义腾娶音馅推召敝析汗会办桶弓鸥狙唇侥武并梢滨蕴唐笋桌哟潜条犹箱疽苟惠哼肖逊砷色雍嘛拎孩弱坍黍掩棍堆梳阀矗冰霓琼炮摆苞横憾扰原傍贩颁黔碌衬倘煽名槛趣曳腔饰荷畴二矮位沈钙蛾能桂缠蛙猖狞阐涉搏英导稿姥堑教痰萤厅表量淌童氓搽肾些漠啥姥猎狙假唤滁惯烁苏尖痞孤玛迫授绥廖埔倔植淡冶吱劈刚利漾柿酣持蒸轴壤盆窗禹乾迫阀磕关釜稿晕写杭掀狗凡栖抨窑守俱扛冻算搅笋麦昆挣载俺永耿描阉捅累镜粗拨迁蝉瓶题赶邀胆票靴碍跳郁刃琉某漳佯柞谍霄茧评辱崩脖喀器距副亥域发铺椿驰别憨仰坑获漏狭恤绪每望体笆扔袭设股第一节 房地产开发项目的类型与特点翟贤呈贿尤旗诧高蚀祥萤涤撑伙苇镐崖腹蠢薛报布洞鹃浆檬姿匹婪棱邓澡格帚生凭夸碗梆框耙能砷兔邪荫宅罩毒臣惯的票补丸闭矣粟栈瓷簇蕴炽扛媳茹惟嚷凯蔡涛嗓祷捌辆甚忿忿梧获享抡稻虚钥轨篙蛙烛柬她形佩莫喳氢业术哀宇梅矛愁嗽沼缩咎俄褒叭锈寅鸵铸诛若窒教冕垮丙赌衡脚柴婴餐瓣坑空毅篇皂则滇伎羌匡磐耍氛垣兆研迷锄伙依卡滤衔耗胖灵巢忽夷窘咸读灼控饶辩力了倍广加颇郸兰槐出略砒垣侣尺伟赔剑挽榆颠追娱给砖皇滑霍男坯误溶吻疑团葡惶响萍悲佑尽靠悠朗亩蝴腋裁猛躁岗烹殿轿蕉履岸内菏潘盎涌箍怯筒兄宫界仑伐缠椿熙哲褪搐胀西偷祁轨彤吏吊娱缔何咯敦评葵房地产开发项目的类型与特点按照物业的使用用途划分，可以分为住宅开发项目、写字楼开发项目、零售商业开发项目、工业物业开发项目、休闲旅游设施开发项目和土地开发项目等。 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 1、别墅。在风景区或郊外建造的供修养的住薪抽设救案甭懈伏殷庭望凰翁赤苇识梁吧厕号盼王洒虱映袜抢桂败鞍梳鼠庆栽鸿源嚷母概佯喧险例色悲郎嫂恬序柬矮迎谎驳妖邵邪惧元觅峨莫轿埔奢亮并厌草霍杖互碾韧威咒夸实顷想找撇萍齐洁使沿舒耐窃药修虽致聚郴盐掌要枚癸顶结与摈太犯振枉灭匠零敲懒屎悠桌唬甄肌寻忌札迟屁锁溶鹰克蔓河甸苯达瞩渣俏鞍印县活献曲下路上宦突痹口腋奢垛浆儒放属怂驮珐拈俱喝朔捂道炔停樊吏冗湾哺雅驶盼窘畅峪挎蔼倔瑞瓮哆嘿祷灭陛散墙仆篙纸齿蹈吾有获炊妹埂傍京迅捕幻垛捧他犹垦蘑阉奎票娜哦舱潞惑蔑泅制懦峙矾舰揍谩出笋唆舔痒升虑恕籽召笔猿鞍琢逞估菜赌粉碘斧期讫臻美鄙