房地产公司-物业前期介入指导书.doc

物业前期介入指导书
1 目的
通过建立物业前期介入管理流程，解决部门接口标准问题，提高系统运行效率，建立标准化体系。
2 适用范围
适用于公司开发项目的物业介入工作。
3 定义
4 流程说明
活动编号
活动名称
参加部门
工作内容及接口标准
01
参加市场调查
销售策划部（牵头）

工作内容：
A、项目周边的市政配套设备：包括xx、商业、教育、文化、体育、金融等配套设备现状与将来规划；
B、项目周边的竞争对手及其楼盘状况：包括楼盘规模、产品服务定位、差异化服务、物业服务收费、服务人员构成、薪酬福利状况等；
C、对项目周边的客户和营销推广提供的意向进行访问，了解内容包括：对物业服务的了解、对竞争对手和本公司物业服务的了解和对比评价、了解其物业服务需求并进行排序（区域生活配套设备、居住的平安性保障、物业管理费的定价标准、特约服务内容、会所服务项目、健身运动设备、社区文化活动等内容）、了解物业服务费的承受能力等。

接口：
1、产品定位
02
参加方案争论  
设计管理部/总工室（牵头）

工作内容：
在项目总平、消防、安防、xx、步行、结构、景观、公共空间、强弱电配置、产品标准和后期服务成本等方面提建议或意见，具体以《设计评价作业指引》的程序为依据。
接口：
1、 设计管理部/总工室确认设计图纸提供时间、方案设计要求。

03
参加图纸会审
工程部
（牵头）

工作内容：
①、房屋本体
②、小区规划
③、安防方面
④、关注停车场的智能化xx和管理工作
⑤、动力设备设备配置问题
⑥、景观铺装方案规划
⑦、景观光彩
⑧、清洁绿化方面

接口：
1、设计管理部/总工室相关人员编制项目专业设计方案。

04
参加设备选型
设计管理部/总工室（牵头）

工作内容：
A、建筑材料，就耐用性、清洁性、平安性及美观等方面提出专业建议或意见 。
B、小区基建工程采纳的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采纳国家和本市指派厂家所生产的牌子、型号与规格;
C、涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力。
D、设置雨棚的材料应考虑高空抛物致使易碎等因素。
E、 对 购 货 、 安 装 和 施 工 等 各 类 与 工 程 有 关 的 合 同 ， 提 供 有 利 于 控 制 质 量 和 售 后 服 务 的 专 业 意 见 。
F、二装所使用型材、发配电、弱电、空调、排风系统等重要大型设备、设备的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后修理修缮保养一体化的公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。
G、一些重要的大型配套设备（包括电梯、中心空调、配电设备、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。
H、小区物业所选用的设备和仪表均应得到关于部门的校验许可证明。
接口：
1、 设计管理部/总工室提供满意报建方案设计依据的设计方案图纸。
2、 设计管理部/总工室提供达到报建方案设计资料文件编制深度要求的报建方案图纸。
3、 设计管理部/总工室、工程部确保结构、机电专业方案的经济合理性、技术适用性。
05
参加现场施工管理
工程部（牵头）

工作内容：
了解施工进度，参加开发项目召开的关于质量和进度方面的例会。了解相应的施工更改记录。参加隐蔽工程验收和单体工程验收工作
06
参加竣工验收
工程部（牵头）
工作内容：
由xx单位和施工单位、设计单位、参加。工程部应在分户验收前2个月书面致函物业公司。
① 关注要点及时间衔接：
A、接书面分户验收函时即组建物业服务中心。依据验收物业面积配套相应数量保安、清洁、工程、客户人员全部到位。对工程隐患和遗留问题提出整改建议或意见。
B、出具书面的分户验收方案致函工程部，在接分户验收函后一周内履行并送达；
C、出具书面的关于所有验收工作的培训需求函（需水、电、土建、装修、动力设备等方面要求开发及施工单位对物业工程人员进行系统培训），与分户验收方案同时送达工程部。
培训标准为：工程人员应熟练把握验收标准和熟练操作动作设备及把握维保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有设备设备分布状况。
在培训期间应移交所有设备设备的相关技术资料文件资料及设备的配套工具给物业公司。设备设备技术资料文件资料及设备配套工具见后面接管查验内容。
D、进行培训。时间不短于1个月。
E、进行分户验收。按方案表进行。验收标准以物业公司标准为准。
F、验收结果：
不合格：由物业公司发整改函，待通知再行验收；
合格：物业与工程部办理正式移交手续并负责爱护成品。

07
接管检查
物业公司（牵头）

工作内容：
在接工程部正式接管查验函后即制订具体的接管查验方案。具体查验标准与分户验收标准同。
⑴、关注要点及时间衔接：
①、进一步熟悉设备设备和努力发觉未发觉的问题，注意对资料文件资料和配套工具的移交，应齐全。
②、工程部应在验收前20个工作日致函物业公司。
③、物业公司在7个工作日内制订具体的接管查验方案并函达工程部。
④、验收内容。
08A
分户验收
物业公司（牵头）
工作内容：
由xx单位和施工单位、设计单位、参加。开发中心/市政部应在分户验收前2个月书面致函物业公司。
关注要点及时间衔接：
A、接书面分户验收函时即组建物业服务中心。依据验收物业面积配套相应数量保安、清洁、工程、客户人员全部到位。对工程隐患和遗留问题提出整改建议或意见。
B、出具书面的分户验收方案致函开发中心/市政部，在接分户验收函后一周内履行并送达；
C、出具书面的关于所有验收工作的培训需求函（需水、电、土建、装修、动力设备等方面要求开发及施工单位对物业工程人员进行系统培训），与分户验收方案同时送达开发中心/市政部。
培训标准为：工程人员应熟练把握验收标准和熟练操作动作设备及把握维保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有设备设备分布状况。
在培训期间应移交所有设备设备的相关技术资料文件资料及设备的配套工具给物业公司。设备设备技术资料文件资料及设备配套工具见后面接管查验内容。
D、进行培训。时间不短于1个月。
E、进行分户验收。按方案表进行。验收标准见附件
08B
分户验收
物业公司（牵头）
工作内容：
参加施工单位与开发商及xx主管部门组织的验收。
关注要点及时间衔接：
A、 进一步熟悉设备设备状况。了解xx主管部门对本工程的质量和规划方面的建议或意见。关注对物业成品的爱护。
B、工程部在竣工验收前半个月应致函物业公司。

9
资料文件资料验收
工程部（牵头）

工作内容：
a、 建设规划销售资料文件资料
b、 政府竣工验收合格资料文件资料
c、 工程技术资料文件资料
d、 设备设备资料文件资料（要求在分户验收前移交）
e、 业主资料文件资料
f、 其它应移交的资料文件资料（如开发商或xx单位的所有承诺等）
10A
交小业主
物业公司（牵头）
工作内容：集中交房及部分零散交房

10B
交小业主
物业公司（牵头）
工作内容：协议交房期后零星交房

5 相关资料文件
无。
6 记录保存
记录名称
保存责任者
保存场所
归档时间
保存期限
到期处理方式

7.补充说明
无。
8 文档历史
版本号
拟制/修改责任人
拟制/修改日期
修改内容及理由
批准者
A