银行个人住房(商用房)按揭贷款操作规程模版.docx

银行个人住房（商用房）
按揭贷款操作规程

第一章 总　则

第一条 　为促进个人住房(商用房)按揭贷款业务健康发展，规范银行(下称“我行”）个人住房(商用房）按揭贷款管理，依据现行法律法规、行政规章、监管规范以及《银行个人住房（商用房)按揭贷款管理办法》等有关制度规定,拟定本操作规程。
第二条 本规程适用于我行个人住房(商用房)按揭贷款业务的操作。
第三条 本规程所称期房是指尚未竣工验收的住房（商用房）,即从开发商拥有商品房预售许可证开始,至开发商拥有房屋所有权证终止,在此期间的住房(商用房)。
本规程所称现房是指已竣工验收完毕具备房地所有权证的住房（商用房)。

第二章 按揭项目管理

第四条 　房地产开发商条件。
与我行开展房屋按揭贷款合作的房地产开发商需具备以下基本条件:
(一）经工商行政管理等有权机关核准登记的企事业法人;
(二)有固定经营场所,经营管理规范，制度健全；
(三)财务状况良好,有一定资金实力；
（四）信誉良好,无拖欠银行贷款记录，未出现过拖欠工程款的情形；
（五）在我行开立基本存款账户或一般存款账户;
（六)具备合法有效的房地产开发资质;
（七）我行要求的其他条件。
第五条 　按揭项目受理。
按揭项目由授信业务经办机构负责受理。对于符合标准的房地产开发商所开发的按揭项目，应要求提供以下基本资料文件资料:
(一）开发商资料文件资料
1.企业法人营业执照其他有效经营证照复印件;
2．组织机构代码证复印件;
3.税务登记证复印件;
4.房地产开发企业资质证书复印件；
5.征信查询授权资料文件资料;
６．验资报告或注册资本到位的证明材料；
7．公司章程及修正案；
８.企业登记事项发生变更的，应提供工商部门＊场主体信用信息公示系统中的有关查询结果或经工商行政管理部门盖章的企业变更登记关于资料文件;
9.最近一期企业财务报表和经审计的上两年度企业财务报表；
1０.承担连带责任保证的，还须依据有关公司章程提供公司股东会、股东大会或董事会等出具的同意提供连带责任保证的有关决议；
11.我行要求的其他资料文件资料。
对于按“三证合一”制度登记的单位，上述第１、２和3项可由其有效“三证合一”证照复印件代替。
（二)项目资料文件资料
1.申请期房项目按揭的需提供以下资料文件资料：
（１）项目立项批文及可行性研究报告;
（2）建设用地规划许可证;
（3）国有土地使用证及土地出让金支付凭证；
（4)建设工程规划许可证;
(5)建筑工程施工许可证;
（6)商品房预售许可证；
（7）合作开发项目需提供合作开发协议;
(8)项目的预算报告或投资估算表、资金来源及将来资金贯彻情形;
(9）我行要求的其他资料文件资料。
2.申请现房项目按揭的需提供以下资料文件资料：
(1）项目竣工验收合格报告;
（２）商品房销售许可证；
(3)若属合作建设的项目，需提供合作开发协议及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；
（4)项目户型平面图;
（５）我行要求的其他资料文件资料。
对于我行已发放开发贷款的房屋按揭项目申请按揭贷款的，若企业和建设项目无重大异常变化,所需企业、项目资料文件资料可不重复提供。
第六条　 按揭项目调查。
经办机构负责按揭项目调查。按揭项目的调查实行双人调查制度,经办客户经理对调查资料文件资料的真实性负责。项目经办客户经理在核实上述资料文件资料后,应对按揭项目进行实地考察,在对授信资料文件资料进行核查与分析的基础上,主要调查以下内容：
(一)房地产开发商的基本情形：
1.组织形式、注册资本、高管情形、财务状况、资信情形、经济实力等;
2.经营范围、资质等级、法定代表人素质、开发业绩及其自身具备的优势等;
３. 开发商与我行的合作诚意，如阶段性担保的意思表示是否真实;
4.其他需调查的有关情形。
（二)项目的基本情形:
1.项目立项及报批手续是否合法有效,批文内容是否前后一致；
２.开发项目的“五证”是否齐全；
３.土地出让协议及土地、房屋权证是否真实、合法,土地出让金是否所有缴交;
４.土地抵押及在建工程抵押情形，是否办理过其他银行贷款的抵押登记;
５．项目总投资概算、资金来源与到位情形;
6.其他需要调查的有关情形。
(三）实地考察按揭项目，重点考察以下方面：
1.考察项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、*政设备及交通条件等情形；
2.了解项目占地面积、容积率、建筑面积、建筑结构、栋数、套数及户型设计等情形；
3.了解项目资金运用、工程进度、公建配套贯彻及项目销售情形;
4.对相临地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情形和客户群体等进行考察，并与申请的按揭项目进行比较分析,对项目的销售前景、价格定位做出判断。
对调查发现按揭项目存在以下问题之一的，要终止调查不予受理：
（一）建筑工程质量不合格的项目；
(二）因建设项目计划出现重大调整或资金严重短缺等因素可能“烂尾”的项目;
（三)未能提供合法“五证”的项目;
（四)存在债权、债务和所有权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目;
（五)其他我行认为应当终止调查的情形。
调查履行后，经办客户经理应撰写调查报告,明确提出调查建议或意见，并对调查建议或意见负责,报请经办机构负责人审核,并将审核通过后的所有材料送交总行授信业务审查部门进行审查。
第七条 　按揭项目审查与审批。
总行授信业务审查部门审查人员收到经办机构提交的关于资料文件资料后,应对资料文件资料的真实性、完整性、有效性及贷费用目可行性等进行审查,撰写审查报告，明确审查建议或意见，并对审查建议或意见负责。经审查同意的,提交信用风险审查委员会（或有权审批机构）审议,并报有权签批人签批。
第八条 按揭项目协议签订。
经审批同意的按揭项目，经办机构应约见房地产开发商，就合作事宜洽商无异议后，签订《按揭贷款业务合作协议》,明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容。
经审查审批不符合贷款条件的按揭项目,经办机构应将关于材料退还房地产开发商。

第三章 贷款条件

第九条 借款人条件。
(一)具备完全民事行为能力的自然人，贷款年限加上借款人年龄不超过65年；
(二）具备合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明;
(三)具备良好的信用记录和还款意愿;
（四)具备稳定的收入来源和及时足额偿还贷款本息的能力；
（五）具备所购住房（商用房）的商品房销（预)售合同或意愿书;
（六)具备支付所购房屋首期购房款能力;
(七）借款人应为房屋所有权所有人或所有人之一;
（八）有我行认可的有效担保;
（九)我行规定的其他条件。
第十条 贷款额度。
对于个人住房按揭贷款,申请人家庭购买第一套住房的,首付款比例不得低于25%，购买第二套住房的,首付款比例不低于40％。
对于个人商用房按揭贷款，首付款比例不得低于50%。　
个人住房按揭贷款中申请人家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。实际拥有的成套住房数量可以通过住建部门房屋登记信息系统查询结果、申请人家庭住房实有套数书面诚信申明、查询征信记录中房屋信息、面测、面谈(必要时居访）等形式进行认定。
对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的,我行按首套房首付比例政策执行。
第十一条 贷款期限。
个人住房按揭贷款期限最长不得超过3０年(含）；个人商用房按揭贷款期限最长不得超过10年（含）;贷款期限未能超过抵押房产剩余的土地使用权年限,且借款人年龄与贷款期限之和不得超过 65年（含）。
两个(含）以上共同借款人借款的,依照满足贷款条件中年龄较大的认定贷款期限。
严禁发放借款期限在1年(含）以下,到期一次还本付息的个人住房(商用房）贷款。
第十二条　　贷款利率。
贷款利率不得低于国家规定的最低标准，一般首套房贷款利率不低于人行同期贷款基准利率,二套房不低于人行同期贷款基准利率上浮10%，详细执行标准结合*场情形由信用风险审查委员会(或有权审议机构)审议确定。
第十三条 还款方式。
可采取等额本息、等额本金等还款方式。
第十四条 贷款担保。
个人住房(商用房）按揭贷款原则上须采用抵押和阶段性保证担保。
采取以贷款所购房屋抵押的房屋按揭贷款，抵押物价值一般为房屋的交易价格，如我行认为抵押物交易价格偏高的，可由我行认可的评估机构出具评估报告,详细抵押价值以二者较低者确认。
以期房抵押的，原则上应要求抵押人会同我行持依法生效的商品房销(预）售协议到期房坐落地的房地产登记机关办理预抵押登记手续,并确保自能够进行不动产登记之日起10日内办理正式抵押登记手续;在办妥房屋他项权证前,需提供符合我行规定的阶段性担保。
以现房抵押的,原则上应要求抵押人会同我行持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记,取得房屋他项权证。

第四章 贷款流程

第十五条 贷款申请及受理。
借款人与售房者在达成购房意愿后,向我行提出贷款申请,经办机构负责受理借款人贷款申请,并要求借款人和售房人提交以下资料文件资料：
(一）借款人资料文件资料
1．按揭贷款申请审批表；
2．申请人及其配偶有效身份证件（身份证、军官证、护照等）；
3.居住证明（户口本、长期居留证件,如非本地居民,应提供近三个月房租、水、电、煤气等交费单据,拥有自住房的除外）;
4．婚姻证明资料文件（结婚证复印件、离婚证复印件、未婚声明以及其他能够证明婚姻状况的资料文件);
5.共同还款承诺书；
6.资产及收入状况证明(合法、有效的资产所有权证明，单位财务部门出具的收入证明、个人所得税纳税证明,能反映其工资等收入情形的最近半年的银行流水或对账单,或我行认可的其他证明材料）;
7.贷款用途证明资料文件资料；
８．抵(质）押品所有权证明;
9．我行要求提供的其他资料文件资料。
(二)所购房屋资料文件资料
1.购房协议;
2.房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件；
3.我行要求提供的其他资料文件资料。
由我行认可的房地产开发企业提供阶段性保证担保的,须提供书面担保承诺。
第十六条　　贷款调查。
经办机构负责个人住房（商用房）按揭贷款调查,贷款调查执行双人调查和见客谈话制度。经办客户经理一般应在收妥申请资料文件资料后1-２个工作日内履行调查工作,主要调查以下内容：
(一)所提供的资料文件资料是否真实、完整、合法、有效；
(二)借款人借款申请是否自愿、确定;
(三)贷款用途是否真实；
(四）借款人家庭的负债和资信状况。通过查询人行信用信息基础数据库等途径,调查借款人（配偶）已购房套数、负债及资信状况；
（五）借款人（及其配偶)的职业和经济收入是否确定；借款人家庭住房贷款的月房产支出与收入比是否监控在５0%（含)以下，月所有债务支出与收入比是否监控在55%以下（含55%）;
其中:房产支出与收入比的计算公式为：（住房贷款的月还款额＋月物业管理费）/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为：(住房贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入
上述计算公式中提到的收入是指申请人和共同还款人的可支配收入。
（六)法人及其它经济组织经营是否稳定，收入是否有保障，是否具备偿还贷款本息的能力;
(七)借款人(配偶)购买商品房的价格是否与当时、本地同类物业的*场价格水平相符；
(八)抵押物是否足值有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的书面授权资料文件;
(九）抵押物需评估的，是否按规定进行了评估,评估价值是否合理;
（十）保证人是否具备保证资格/资质和保证能力，是否出具了同意提供保证的书面资料文件;
（十一)贷款用于购房的借款人是否具备相应首期房款的支付能力。
(十二)对以个人身份申请的商用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事,还应对所提供公司财务报表和业务资料文件资料进行分析审核。
（十三）我行需要调查的其他内容。
调查履行后,对符合贷款条件的，经办客户经理应提出建议的贷款成数、期限、金额和利率,在《授信业务调查审查审批表》上签署调查建议或意见，并对调查建议或意见负责。经办客户经理将所有授信资料文件资料送交总行授信审查人员进行审查；对不符合贷款条件的,经办客户经理应退还材料，不予受理。
第十七条 贷款审查审批
授信业务审查人员在收到调查资料文件资料后,主要从以下几个方面加以审查：
(一）贷款调查资料文件资料是否齐全，要素填写是否规范;
(二）贷款调查资料文件资料信息是否合理、一致,有无“假按揭”贷款嫌疑;
（三)借款申请人资格/资质、资信情形是否符合关于规定；
(四）借款申请人还款来源是否充足,收入状况是否合理，收入证明是否真实；
（五）贷款担保是否足额、合法、可靠，是否符合所申请贷款品种的有关规定；以共有资产担保的,是否已经其他共有人的书面同意；
（六)授信方案是否合理，借款申请人总贷款是否监控在授信额度和期限之内；
（七)贷款金额、期限、利率、成数是否符合有关规定;
（八)贷款风险是否可控;
（九)调查人是否履行了调查职责,调查建议或意见是否客观。
经审查审批同意的,审查人员应在申请审批表中签署审查建议或意见,并对审查建议或意见负责，履行审查后提交信用风险审查委员会（或有权审批机构）审议，审议通过报有权签批人终批。
第十八条　 贷款发放。
终批同意后,经办客户经理筹备协议签订工作,确保协议填制合规、准确、有效,我行认为有必要的，可以要求对借款协议进行强制执行效力公证。
协议签订履行后,经办客户经理会同抵押人到有权登记部门办理抵押物登记手续，并及时取得他项权利证书，确保抵押效力合法有效。
有关手续办理完毕，且放款计划取得总行授信业务放款计划管理部门批准后,经办客户经理向总行授信业务放款审核部门提出放款申请。放款审核人员审核放款资料文件资料的完整性、有效性,审核无误后履行放款出账操作。贷款资金应按协议规定一次性转入房地产开发商的账户。
第十九条 贷后管理。
经办机构负责个人住房(商用房）按揭贷款的贷后监督和检查，依照我行有关制度资料文件要求做好按揭贷款的贷后管理工作。
第二十条　 贷款偿还与结清
借款人在我行开立活期存款账户,在还款日前保证账户余额充足,依照协议商定按时还款。
贷款本息所有清偿完毕后，经办机构应办理贷款结清手续，及时协助抵押人注销抵押登记。

第五章 附 则

第二十一条 本规程由总行负责拟定、说明和修改。