房地产公司项目合同策划及目标成本分判作业指引模版.doc

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项目合同策划及目标成本分判作业指引四号宋体

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1. 目的
规范集团及各下属地产公司项目合同策划及目标成本落地管理，实现履约过程监控，防范和控制项目合同成本风险，确保公司利益。

2. 适用范围
适用于集团及下属地产公司工程项目合同管理工作。
3. 术语与定义
3.1 工程项目合同：指项目工程实施过程中，签订的咨询服务、工程施工、设备材料等方面的采购合同，包括但不限于设计、施工监理、造价咨询、策划、营销代理、物业管理委托；建筑、安装施工；电梯、空调、石材、洁具等方面的采购合同。
3.2 项目合同策划及目标成本分判：根据项目特点，提出项目初步合同结构，即根据所提供的项目“目标成本Ⅲ”进行研究和策划，分判出项目内的所有投资内容及所对应的合同和费用。
4. 流程图
略
5. 工作流程
5.1 职责
5.1.1 集团
5.1.1.1成本管理部：负责组织集团有关专业职能部门对各项目合同分判清单进行审核，并报主管副专业委员会后，发送并监控下属地产公司执行。负责编制深圳公司项目工程类合同分判清单，审查其他专业合同分判清单，并汇总项目合同分判清单报主管副总裁审批执行。
5.1.1.2 集团相关专业部门（设计、营销）：负责编制深圳公司项目相关专业合同分判清单。负责按批准后的项目合同分判清单指导本专业采购，实施项目本专业成本监控管理。
5.1.2 下属地产公司
5.1.2.1. 成本部：负责编制项目工程类合同分判清单，审查其他专业合同分判清单，并汇总项目合同分判清单报下属地产公司总经理及集团审核。负责按批准后的项目合同分判清单指导工程类采购，实施项目成本监控管理。
5.1.2.2. 相关专业部门（设计、营销）：负责编制项目相关专业合同分判清单。负责按批准后的项目合同分判清单指导本专业采购，实施项目本专业成本监控管理。
5.2 工作规定
5.2.1 策划及分判原则：根据专业委员会批准的项目“目标成本Ⅲ”进行研究和策划，分判出项目内的所有投资内容及所对应的合同和费用。
5.2.2 基本要求
5.2.2.1 各专业严格按照批准的项目“目标成本Ⅲ”的三级科目进行合同策划，结合项目具体特点可适当调整科目四，对应策划合同，再根据策划合同分判相应目标成本金额。不需签订合同的费用，不策划合同。
5.2.2.2 每个工程项目合同分判清单分两张表单（详见附件），分别为《跨期合同的分判清单》及《本期合同的分判清单》。策划的跨期合同应填在跨期合同分判清单中，跨期合同签订后，须按《项目目标成本编制作业指引》中有关分摊原则分摊金额到相关项目本期合同台帐月报中，进行统计核算。
5.2.2.3 集团规划设计部、下属地产公司设计部分判项目设计类合同，集团营销管理部、下属地产公司营销部分判项目营销类合同，集团成本管理部、下属地产公司成本部分判项目工程类合同。
5.2.2.4 项目合同分判清单对“目标成本Ⅲ”的四级科目进行调整，包括合并、拆分等，须在清单备注栏进行说明。项目合同分判总额与“目标成本Ⅲ”总额相等。合同订立后，如所签合同内容与策划合同不一致，须在备注栏说明。
5.2.2.5 集团及下属地产公司各专业部门按照批准后的分判清单，进行采购招标及合同管理，实施合同成本履行过程动态监控，确保项目成本不超“目标成本Ⅲ”。
5.3 工作程序
5.3.1. 下属地产公司各项目合同分判清单由下属地产公司相应专业部门根据批准的“目标成本Ⅲ”进行分判编制，成本部审查，下属地产公司总经理审核，最后由下属地产公司成本部报集团成本管理部。
5.3.2. 集团成本管理部组织集团有关专业职能部门对合同分判清单进行审核，定稿审批后发送下属地产公司。
5.3.3. 深圳公司项目合同分判清单由集团相应专业部门根据批准的“目标成本Ⅲ”进行分判编制，成本管理部审查。
5.3.4. 合同分判清单由集团成本部总经理批准后生效。同时集团及下属地产公司相关专业部门对本专业口的合同分判清单存档备案，作为招标及合同管理的主要依据。
5.3.5. 工程合同分判清单的考核标的总额不得突破相应成本目标，不准出现不平衡预算和漏项。若某个合同与合同分判清单考核标的出现较大突破时，应由下属地产公司成本部（深圳公司项目由集团成本管理部）牵头召集会议，制定降低成本的措施。如调整合同分判清单，应同时报集团成本管理部备案。
5.3.6. 在采取措施后个别合同仍有突破，导致“目标成本Ⅲ”的三级科目超支，按成本超支报警程序的规定执行。
6．支持性文件
无
7．相关记录
7.1 《WT-QR-CB34合同分判清单》