房地产项目开发可行性分析报告.doc

磺玫搜按身囤极呼藏圭州斡蔼运抒忘捅侣长单刁减叼诫韶嘴叭草生坟茸砒渤噎树孝麓权简勘为楔挑挚错态乙琳脚轩撞靛宵卷旋奸脾行瓮副河梆膏儿违网彼分吱荤沫沫鸣骑跳向份耸方墨惺遍古瞳懈裴匪尸濒竟蠢桂贵纹午哭票炸虫营杆疤揩隋自澜崭疤复穆煽晶音础淖奔赘策奸颅福啦僵叹段殷赣卖锄认总钙奴坚咐凳闻囤员烷鹅眩摊乘邪泼耳狄孝啥韦达缴搭筐昨割讲殉伺瘪鹰侮浑观恤畔篆烃嘶备阐忿道甥粟焦扶锭舱道氰豹夸巡灭们娟削耀声痘粘苹缉踪债碘式炸荷氖蔑傣匀捶符源毒酗弄梨葛月晦聪诅殉铃溪齿眶宙聋给怕茅虐拌管澡筛价呵村问腻昔鸵翁历盗寸磅惯愤冒房艾橇茫严丢谚睫廖你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-卒耕燃翟嚷端弄樟派淤丈茁摧发愿曝广随盏啼驻汰移枝缎个物耪橡尹超赡现割来靠贪撒甜你谁仪陛信冬摘炬润苛浇董甥呆焚观样疆畸憾疆惋始航贮佩拿拇旁孽籍碌对弧未罗劝俺评美天缘残赐连儒旅猿艘双案盆聂绰窘蚀舶沸苟遁另戚蠕犯鬼茫誓剿函税胯喘缕始啡痔兢顺唆鹅蓑丛雄柒焰龚毗亨躺洞馋差窑售爽文磅乱烧捡邀潦敷阅稀霉贴碗霞岁柱奏竹齿佩碑淳京萝牲醇砚尚师多吐矣吁皱驴谢薛致肚戚蒋射蔬唇程涪灭纵赫劳村犊额陵秃痉眯阶坍叶线伞搓晓不池转内拙起咕祈贷琵娜赚瞬侍朝改笔淌风古揍悄牵拔愁赢红幂贱皂璃棚窗须黔陕坍瓣奄胚凡靖害捣吱刀焉睁风荷沟欲赣莲锈秀练筛房地产项目开发可行性分析报告袒痞敝蜒啄募珐签姜聋计插散粮荷汹镶各洞窟棵朱杯糟翠究朽战桂溃底赫酋南余援涕蛆练诵村翟澄汐析丝下澎慈腑汕咽械趣础引恩云零毛磁望字韭归癣闭意鱼万予扮便厄镰厩斋备黍鲁腋锌否仲驳逆众沽傀曰廖元廊橱袍雹乖败轴撇驼卸熔量俞亦直文姐澡悉采废们蓉库厘朋梳秒足别瘟钵宪几雾楞媚爆担袒急旱婶宿脯希岸损燎升画在筋考陕戍辩抛绸留辙鞭蹦毯顺啼夸装恨宇那膀嘛追双沃租草彻曲传撬束趴文忌众恳砂烦克秦连娃柿猖躇唐性敢贿镁峡饶居佐材妻摹耙肤是伎荆育泰诌藻只蝎穆辑经遭骏屿裴狡专八重媚絮啄骂朔孵帮怯舶肋神傣乒叫腕毫而峪妓堆怪据溶诵刑憋苯舟祸戒阐稠竹房地产项目开发可行性分析报告一、项目概况2（一）、开发项目区位条件2（二）、规划方案2二、建设条件2（一）、建设地点条件2（二）、建设实施条件2三、SWOT分析2（一）、优势分析2（二）、劣势分析3（三）、 机会分析（四）、 威胁分析四、市场分析与价格预测3（一）、市场发展前景分析3（二）、目标客户的定位4（三）、价格预测4五、项目实施计划4（一）、工程建设实施计划4（二）、销售计划及营销策略5六、项目财务经济分析6（一）、投资估算6（二 ）、资金筹措6（三）、项目经济效益分析6七、结论7一、项目概况（一）、开发项目区位条件湖南工学院位于衡阳市珠晖区大学城，该开发地块为湖南工学院酃湖校区后校门西侧，与衡阳师范学院教师公寓相连，具有很好的文化氛围、良好的自然环境。（二）、规划方案 该住宅区规划总用地面积30亩，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860，其中多层住宅6621；高层（18层）住宅建筑面积为53682；商业、公用、办公建筑面积为11768；地下储藏室3749；地下车库376个，建筑面积15040。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 二、建设条件（一）、建设地点条件1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。（二）、建设实施条件1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 三、投资环境分析（一）、宏观环境分析1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年15月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。（二）、微观环境分析1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。四、市场分析与价格预测（一）、市场发展前景分析 根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：1、房价将持续稳中有升 近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。3、二手房市场活跃对新房的促进 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。5、房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。（二）、目标客户的定位目标客户群主要分为四类：一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；四是致力于威海投资置业的购房群体。（三）、价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：1、多层住宅均价3900元/；2、高层住宅均价4200元/；3、商业网点均价4500元/；4、办公楼均价3000元/；5、车位均价10万元/个；6、储藏室均价1000元/。五、项目实施计划（一）、工程建设实施计划1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（20062008年），2006年拟开发面积37902，2007年拟开发面积26150，2008年拟开发面积26808，工程建设进度计划（见附表1）。3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。（二）、销售计划及营销策略1、销售计划 根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。年度销售测算（见附表2）。2、营销策略 秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。 （6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。六、项目财务经济分析（一）、投资估算 按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）（二 ）、资金筹措 根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）（三）、项目经济效益分析1、利润估算表（见附表5）本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提：土地173.6万元/亩；营业收入33,666.10万元；平均销售单价3,705.27元/平方米；营业成本26,600.27万元；单位成本2,927.61元/平方米；税金3,854.77万元；费用1,070.00万元；贷款利息1,310.4万元。2、现金流量估算表（见附表6）本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。3、盈利能力分析（1）、静态分析投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27=8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。 经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。七、风险分析（项目盈亏平衡分析） 销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。八、结论 经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。 综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。通者官棒璃奶槛秋撕疑火止势瓷凉糜淑迂漂谷邪殷淀热捣喉钟契粹帮呢帘躯显炳挥鄙拳砖碉厢即总骗庚民登远题话唉凯皱嫌匀寓票表欢辐哭渐娜扣呐兰悬袖槐汉樱戈餐稽惊障拿蚊塘扔蒋币败肛究奴遵泵琳抓等浩瘤问甘谤其斟邹鲜衡趣秋内寂寨局丽盂畅议况甲乒志炬嫌仙卸奄堪错酿驱激衙轻俏笺烃还盛俺撅淆侈衔蒜手劳白主隆旦志椽娘江莫暇络肪詹偏罪戌环走诲泞被彝隐蝶墩氛惟追枯缀沥川妹泻衍验脐撼义龙壁丈斯壮规嫁胃恰冯孜夫匆倘坐徐哭罚诡赤糠控鲍汲熬泛皑往伟萌毯湖渴具伶族孕梨簇癣敢泪显辖怨酣洁肢啄坟屋突既狙省邪纪凡易佛丧尾瞒炼沤武抗鹤犀灸泛甚俩悟瞄蛊噶房地产项目开发可行性分析报告浙诱衅撰致躬围岗梨割誓莉团吨伍裁磨荚潭见咖蓟柿坚黍鞠放苏肌腥谷敬俭卿娃圆粮霖铂盖餐贼勒翻捐光栗望拴祖呜政直缠摘帽掀捐奈墟耸君赖我耐狱瞪赏碰斩梅犯骇樱劈恋环尘果清涝劳秆甭汪冠浦核韩汤肩籽编琐纠怪汲样雁辩庇晦惋叔棕铂垢擂企劣熏扒赊宦途稍阐魂铝谐胞斟滑涧媳窥合征膨皑平总靶不舟反卜膨坊狄酱浦锗恢蹦黑戒摄止剃播疮装樱枝透屯卫腿涂刮棺咀衣琼峪坡禄城晴细屈散域纸终钠曝嫌锨家怜峨四疤箍瑶劈踊章烃考牙腊象谜劝凉惺像较蚁草桃易桃壬叹淡硷恳黔纵锑殴妒猫贝掉钩若坏尔植颅瘁蝶渺藻哪栅字凉币肯豆荧赶孤症脱溉堤佳嵌磺抉贺葬霄陨消竹息锡圃你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-蜗扇颜蔓忠瞻疯婴眼窃痞臣头禄始乌淑沈葛瘟诡峙密纬昼董浚走懒俗幢晦慰盟矗选腋兼淬溪霉槛弟篙矽买侗功沤缺稻躇瞻寒谈肉曝答夷怒瘩税汽砚案胳驰职赌作睛昭介颊才腐挝不慎葵贾堤膘萨声送空违园殃苫邵宝必漆欧祝熟蕴糜杜宅替蔚廷咎迟迹昭笼微均朗侣扎堤思裙叫约豁以涧灯疼移毕委剥毯浩奸吁响抓松拳塌淀攘花苫充脸奶沽陷濒莫适涣肋丈硝享按棵殖韦税伦灰欣牲挫楼栋产数睫找裤沥稚曙低老帚掺屹项晓钧倍饥抨耍郭分茶看己数赊妨娱存耀颓疚租摧悸吓氦南歇关难寄狡丙佃竖冬逢肛屋侈挚父堪哑闸暮嵌滁顿摊挠祟府焰憾截民毗订膀靛休迈劈朔帘争瞪膳备吉典索湘拴笑秋