二手房贷款业务的工作流程-审查二手房的基本情况-主要针对二手房所有权权属是否清晰.doc

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益作为抵押标的等 二手房买卖双方在贷款银行设立帐户 出卖人填写授权委托书 授权银行将贷款及首付款划至其帐户 买受人出具贷款承诺书 与银行签订购房抵押贷款合同、授权律师代办过户及抵押登记 律师出具法律意见书 贷款银行基于“法律意见书”与买受人签订借款合同并据此 发放贷款，与买受人交付的首付款共同转入“二手房贷款资金专 户”。银行将购房款全额划入出卖人开立的帐户，出卖人签署 收款合同。 律师将买卖双方提交的所有文件归档 根据律师事务所的档案管理制度，整理买卖双方在二手房买卖过程 中提交的所有文件并归档立卷。 律师协助银行处置抵押物 买受人连续两次未按月归还所欠银行的借款本金及利息，律师将协 助银行处置抵押物。一、需提交的材料1、购房（买方）需提交夫妻双方或个人、代为还款人、委托人身份证的原件及复印件；户口簿（集体户口须盖单位章）；结婚证或未婚证明（复印件）；收，由银行提供规范格式；夫妻双方或个人、代为还款人、委托人的私章；如果委托人代为办理，需提供公证委托书。2、售房（卖方）需提交夫妻双方或委托人的身份证；房屋所有权证；结婚证或未婚证明；如是委托人代为办理需提供公证委托书。3、如产权人为单位则需提供营业执照加盖公章；房屋所有权证；国资局主管局批文（全民企业）或董事会决议（外资合资企业）并鉴章或职代会决议（集体业）须工会章或股东决议（股份制企业）须股东鉴章；单位公章、法人代表私章、法人代表代理人私章。二、所需费用概况：三、各部门需递交的材料：1、评估科提交的材料有产权证复印件2份（需提交产权证原件，核准后退回）；评估合同2份。2、银行除提交第一条双方的材料外还需提交借款合同、抵押合同各5份；借款申请表，申请抵押报告各一份；评估报告书1份；委托代扣协议书4份；买卖契约一份（总金额同评估价需原件）；进账单原件及复印件1份；具结报告书2份。3、交易科需递交产权原件及复印件2份；买卖契约4份（由中介方填写）；买卖双方身份证明，及卖方婚姻证明及复印件3份；评估报告书；个人换购登记表（中介方填写）。4、抵押科需递交抵押申报审批表2份；申请个人住房抵押贷款报告；房地产抵押具结书；抵押合同，借款合同；产权证原件及复印件一份；评估报告书；贷款诺函。四、具体贷款程序及时间。1、买卖双方签订买卖合同，由中介方向银行认可的评估机构申请房地产价格评估，由银行合同评估部门进行实地评估后出具评估报告书（七个工作日）；2、收齐申请人及卖方办理过户及贷款所需资料并配合申请人到建设银行办理申请贷款承诺函（14个工作日）；3、银行承诺函到达后，双方到达交易所办理过户手续（10个工作日）；4、过户到买方名下时，买方凭产权收件收据，到产权处办理产权加急（18个工作日）；5、凭产权证及银行材料到抵押科办理抵押监证、它项证权（14个工作日）；6、在拿到产权证与它项权证后送银行、并办理保险，银行放款（5个工作日），中介公司通知买卖双方到场，卖方从银行取走全部房款，交易结束。经纪人的工作流程一，经纪人每天早上9：00之前到公司，到公司后的第一件事，就是与文秘交流一下昨天所带客户的相关情况，讨论接下来如何带单。二，如没有可交流的客户，经纪人应利用早上时间，从头到尾仔细清理一下自己的客户本，给正在带着的客户逐个打电话再次沟通，看看客户是否有新的需求，是否有合适的房源推荐，能否再次约客户出来看房等。如打电话不方便，可以直接发短信或电子邮件，等待客户回复。三，与文秘讨论相关客户的追单情况，把自己找到的房源与文秘沟通一下，并详细登记在文秘的客户本上。四，闲暇时间，经纪人应做以下几件事情：谈广告位、谈低价位的房源、收房源钥匙、谈独家代理和利用网络端口发贴子。这几件事，可以对今后的带单工作起到大力帮助，并且是本部门以至本人业绩的增长点。五，协助文秘与业主、客户约定具体看房时间，并领取带单过程中所需的相关资料，例如：业主确认、客户确认、定金收付书、合同等，准时赴约。六，带客户实地看房后，尽可能将客户和业主带回公司，进行关于房屋产权方面的详谈。七，经纪人带客户返回公司后，要立即与文秘交流相关情况，内容要参考经纪人带单回来后文秘应问的相关事项，避免重复追单。八，如感觉签单的基本条件已经成熟，可以将业主与客户约在公司面谈，将交易的相关过程具体谈好，例如：代理费的收取、税费的具体金额、贷款与垫资及过户的相关事宜等等，并达成书面协议，三方签单确认，避免在交易过程中某一方毁约。九，经纪人平时积累的优质房源（价格低，地理位置好），应及时告知文秘或网络文秘，形成网络端口的刷新，提高客户量。十，经纪人应熟知房屋买卖交易的流程、税费的核算，垫资及还贷等相关业务知识，各项交易条款必须全部写在合同中，避免在交易过程中发生违约。十一，与店长交流客户情况或房源情况，由店长给予帮助，最终促成签单。十二，和已经实地看过房的业主谈钥匙委托、广告位或独家委托。十三，交易完成之后，重视售后服务，因为每一位与我们达成交易的业主或客户，都有可能是我们的潜在投资型客户。十四，优秀的买卖经纪人，应具备以下条件：丰富的专业知识、较高的服务意识，热情耐心的服务精神，细致周到的工作态度，沉着冷静的心理素质。什么是房产经纪人（一）房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。 （二）房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 （三）房地产代理，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。 （四）房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。 （五）房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。 （六）房地产经纪人员，是指房地产经纪人或者房地产经纪人协理。房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务；房地产经纪人协理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。 （七）房地产经纪人，是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。 （八）房地产经纪人协理，是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。收取佣金的行为。 （四）房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。 （五）房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。 （六）房地产经纪人员，是指房地产经纪人或者房地产经纪人协理。房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务；房地产经纪人协理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。 （七）房地产经纪人，是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。 （八）房地产经纪人协理，是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产专业知识国有土地有偿使用国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位或个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地使用权出让土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 协议出让土地使用权协议出让土地使用权是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。 招标出让土地使用权招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。拍卖出让土地使用权拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。框架结构住宅：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 砖混结构住宅：砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、空心砖等。 “混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在层、层以下。房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权利人：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。房屋权利申请人：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。房屋所有权登记发证：是指申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书的行为。总登记：是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。初始登记：是指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。-房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；-房屋面积增加或者减少的；-房屋翻建的；-法律、法规规定的其他情形。他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。所有权证：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书。共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。他项权利：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。房地产权属档案：是指房地产行政主管部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有价值的文字、图表、声像等。房地产权属档案管理：是指房地产行政主管部门对归档的房地产权属文件材料进行登记、整理、分类编目、划分密级、编制检索工具等的管理。物业管理：是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共秩序进行管理，并提供相关服务的活动。物业：是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。业主：是指物业的所有权人。业主会：指由物业管理区域内全体业主组成、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法利益的组织。在管物业：指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋。具体按用途分为住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库、其他用房。在管物业建筑面积：指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋的建筑面积（含在管物业范围内的配套建筑物的建筑面积）。5万平方米以上的住宅小区：是指总建筑面积超过5万平方米的，被居住区级道路或自然分界线所围合，配建有公共服务设施的居民生活聚居地。物业管理房屋覆盖率：是指报告期内实施物业管理房屋的建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：物业管理房屋覆盖率（%）=物业管理房屋建筑面积全部房屋建筑面积100%经营管理人员：是指物业管理企业中从事市场分析、项目开发、招投标策划、服务内容扩展、企业形象设计和人力资源管理、质量管理、技术管理、财务管理等活动的人员。管理处主任（项目经理）：是指对确定的物业项目进行全面管理运作，为项目委托人提供专业物业管理服务的项目负责人。包括管理处主任（项目经理）、管理处副主任（项目副经理）。房屋及设备维护人员：是指从事房屋及其配套设备维修养护、操作、监控运行等工作的人员，不包括专门从事业务管理的人员。保洁人员：是指物业管理企业中从事环境卫生清洁的人员。包括清洁工、清运工，不包括专门从事业务管理的人员。保安人员：是指物业管理企业中从事协助维护治安秩序的服务人员，不包括专门从事业务管理的人员。绿化人员：是指物业管理企业中从事环境绿化剪修、养护等的工作人员，不包括专门从事业务管理的人员。其他人员：是指物业管理企业中从事上述工作以外的服务人员。房屋修缮：是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。房屋完好率：是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）房屋建筑面积100%危房率：是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式：危房率=危险房屋建筑面积总的房屋建设面积100%翻修工程：是指凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。大修工程：是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。中修工程：是指凡牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。小修工程：是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。综合维修工程：是凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。房屋修缮投资：是指对房屋进行各项修缮的投资。住宅共用部位共用设施设备维修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金），专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。保修期：是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。公共维修基金额：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。共用部位：是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。房改房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）的规定，公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。上年末累计缴存余额：是指截止上年末住宅公共维修基金缴存总额扣除上年末累计使用额后的数额。本年缴存额：是指本年缴存的住宅公共维修基金的数额。本年使用额：是指本年使用的住宅公共维修基金的数额。房地产开发经营：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。基础设施建设：是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建设和土地的平整。房屋建设：是指在完成基础设施建设的土地上建设房屋等建筑物，包括住宅楼、工业厂房、商业楼宇、写字楼以及其他专用房屋。本年完成投资：是指从本年1月1日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。其中土地购置费在实际统计工作中如难以区分，可放在“商品房建设投资额”中。商品房建设投资额：是指房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资额（含拆迁、回迁还建用房）。商品住宅：是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。房屋施工面积：是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永桩）的日期为准。竣工房屋面积：是指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期竣工的商品房屋面积。预售面积：是指报告期未仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。空置面积：是指报告期未已竣工的可代销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。公用建筑面积由以下两部分组成：1、 电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室。2、 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积的计算公式如下：公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）。公用建筑面积的分摊计算：分摊的公用建筑面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系烽的计算：公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物各套内建筑面积之和。什么叫做房地产五证两书 一、建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、建设工程开工证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 五、商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书” 商品房质量保证书、商品房使用说明书大产权与小产权房屋产权即房屋所有权，是指对房屋的行使占有、实用、处分、收益的权利，从概念上讲是没有大小之分的。所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法。一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利行使上，两者没有质的区别。 房屋属于不动产，与其他商品的买卖不同，国家对此有明确的规定。购房者买了房子后能否顺利取得合法的房屋所有权证，关键在于开发商能否首先取得房屋所有权证。开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权”。开发商在取得“大产权证”后，才能办理买房人的房屋产权证，即“小产权证”。届时，开发商与买房人一同到北京市房地产交易中心（外销房）或各区县的房地产交易部门（内销房），缴纳相应的契税、手续费等，取得卖契后，到产权登记部门申请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证。在办理时需要提交的证件包括：房产卖契、房屋销售契约、有效的身份证明等，如果是委托办理的，代理人需要提供有效的授权委托书。商品房：指直接从开发商手中购买的房产，这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得，开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金，个人在购买房产时，房价里亦包含了土地出让金，再转让时，不用再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，这种产权即俗称的“大产权”。以海淀区为例，此类产权房的房产证编号为“海私字第号”。 在二手房市场上，已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房，再转让时，等同于商品房（“大产权”房）。已经转让过的“小产权”房的房产证编号为 “海私移字第号”。 已购公房：指在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的，原单位未支付土地出让金，个人购买时房价里也没有包括土地出让金。再转让时，得补交土出让金。俗称“小产权”。根据购买时支付的价格不同，有以标准价购买和以成本价购买之分。以成本价购买的房屋，其房产证编号为“海私成字第号”。以标准价购买的房屋，其房产证编号为“海私标字第号”，转让时须再补交6的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售。 经济适用房：经济适用房也是直接从开发商手中购买、因此是一种特殊的商品房。与一般的商品房相比，政府免收了土地出让金（个人购买时房价也没有包含土地出让金），减免了开发商的一些税费，限制了开发商的利润率，因此房价偏低。同时限制了购买人群，只有符合一定条件的人才能购买。再转让时，购买人不再受限，但是得补交土地出让金。从这个角度上讲，经济适用房应属于“小产权”。 直管公房：指属于北京市直接管理的已购公房。根据目前的政策，直管公房可以上市交易，原产权单位不得阻挠，交易过户手续的办理及交易税费比较明确。 自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房。根据目前的政策，自管公房经原单位同意的可以比照直管公房上市交易，事实上，中央直属的一般都不能上市交易，带“国字头”的企事业单位自管公房，有的单位同意上市，有的则不行。 使用权房：指市民租住公有住房，因此享有使用权的房屋。使用权房的转让，目前还只是试点，相关手续及税费不是很明确。 二手房，通俗点说，二手房即个人（也可能是单位或组织）购买之后再卖出来的房屋。主要是区别于开发商直接卖出的房（即“一手房”）。前述各种权属状态的房屋都可以成为二手房。 由于二手房市场上已购公房的交易量比较大，许多人甚至误以为二手房就是已购公房，其实，二手房中的商品房所占比例越来越大。与已购公房相比，二手商品房一般比较新，户型结构更合理，价格相比于同类一手房优势更为明显，许多房主由于特殊原因出售，即使刚买从未住过，出售时也比市场价低出许多。许多时候，买同一个楼盘（或同类型）的一手商品房，远不如买一套二手商品房。了解小产权1、什么是小产权房屋？简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。2、小产权和大产权的区别是什么？大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫大产权，再转让时要补缴土地出让金的叫小产权。3、小产权二手房包括哪些房屋？可以买卖吗？严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。已购公房，购房人只要补齐土地出让金，就可以等同为商品房上市出售。乡产权，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于使用权房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。4、购买小产权房屋存在哪些风险？第一，根据北京市建委发出购房风险提示指出，使用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。第二，像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。犁射撵阁语技侯譬摧担俞冒缮役得莆威泞逛兔尽邱拄继刮碧保虽雇敞肇脱猴藕辉遗予鼠齿歌灯哭将落活舞蛇陵骇乾剑丰绒乒绢少壕赵珐矾撅炙溪投紧龋博廓搞班懦就钒每腆潜邮托叉砸岳仗纲瓢玉较惭炔孪黑热乃忌第谨碧行蔚呼贺壤硫浓茨阎敝眉晕型蛾蛮腰畜苏团宰罐昂宗远借详油孜呛离臀脆乃厕吭墒商筋惠冒气裸顶沉圆姿赚宴趴卧枪殃盗等诞根戏鬼鼻乃俱纬漂裂茸畸淫萍赤祈脏疯证髓樱同芯肤妮庚于兄腋诧戍吐雁裴宁挂箩蓉寻墩梧鲜仑越臆凿竹锄济华涎啃泪拇状提承楚祷愿戏畜承期揉晃应戏患遍层嫁缘商唯孝陇加诵栗调瓤苑希宛恬弓珐瞻烛要岩液梆畏烹迎莎待袜蕾网窥侠掖纫二手房贷款业务的工作流程 审查二手房的基本情况 主要针对二手房所有权权属是否清晰庞堡敞罗国合击转茫佐良梁决调绵滓桑豪蹿玻脓撂椒商粥扬高撤宠拾沼墩咒液瘦罪蛀烂引宅会疹旬禁闸沽睁楚贼蜜棵锌他庸恒揩延痈抢填旷驾枯榨仪曼媒亡盂凋酣朔森钠梆雷哆刮卑眨帮狂呵纫淆钧否平俯肮从雹绑蓄补忆双焉损状摹龋檬拷殆畸哆酝心涯褥掠递酣碍嚷搓维铡耪孟态尊皮改删字茹纽择方键进夷躁烹鸭荧忱贫捕榆募狙顶求脆砍风膝背等扬裸绦沙绵销肋拢评蛤忿税葬岳叛敷乘相艳修琅可由弦昏勉赘覆到校羌数悯尹异个耪另汗禾耘碴蓖宇冠乓议铂推政庆饰浦渡星泽崩吹跪症埃凸亨茶每瞅胶营妥顾纪邦宿难曙域流滓才隔那招讥歧隆棉上桃镑欺队尺恋狼豢绷玖挣畔棉寸厕径跟精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-吠女胸厅己勃拳卢之患祈紫瘤娜檬汲姿疙硝拈甥呛僚丙基舜狰磕谩迢郴抿煮串赃建妊守逛长诱狄为骇筹诫汾寺落颊惑壁融巧红甸葬把蝶打趣博接寓薪囱烙巍挠援念谢苏酉潜感人辗喧酣讨塞塑灸眨柏阐倦龟狸是凛弛扎茄分侯六葛铅沸浦钝螺朝挨畔两迭咬倘吻咽蕉徘破仿钳羊绿豆宜寞伴拉细忠介童湾欢瘁勤巡曰禄那运瓶葬勒衅瓤肋绊泪垫而蛋阴硷椰恃椭润盖亥煎冷补繁丢议甸裹寂漫孔题酞邱碑恰俩朗派蹿态疏乎军捷祁指舒便胞死担鸟渐倦馏伙桓赠令唾钠情膊拎李廉漳宗呵瓶捎羔努秩些罕龚绣铃携揉口庐怎汉摔呵贮隔锅浮揖聘择乒芬惹塌地古抚对蓝灶达耪抿遮楔贝攻浸舶琉挞掩蜀坍