1-6月合同签订情况分析.doc

全局2012年1-6月合同签订情况简要分析1、 从合同额分析：2012年1-6月全局新签总包合同554亿元（其中局名义合同422亿元），新签合同平均单体项目合同额达到2.7亿元（203个），其中局名义单体合同额为4亿（104个），单体项目合同额最大的是大连恒隆广场项目，合同额达到29.7亿元。今年1-6月有3个公司平均合同额超过5亿元，其中大连公司大项目比例最多，平均合同额14.7亿元，还有青岛公司平均合同额5.57亿元、总承包公司平均合同额50189万元。1-6月全局新签合同中非战略客户的房地产住宅项目合同小于5亿元的合同16个，占比7.8%；其中局名义合同8个，占比7.6%，小于2亿元的房地产合同基本消失。1-6月新签万达、世茂、恒隆、等老业主合同11个，合同额132亿元；新签公建项目合同13个，占比6.4%，合同额41.3亿元。2、 从付款情况分析:全局1-6月新签有预付款的合同100个，占比为49%，局名义有预付款的合同36个，占比34.6%。全局以月进度支付进度款的合同151个，占比74.5%，其中按月进度支付比例在80%及以上的合同100个，占66%，付款比例不足75%的合同35个，占比23%。局名义合同按月支付进度款的有85个，占比82%，其中按月进度支付比例在80%及以上的合同44个，占51.8%，付款比例不足75%的合同10个，占比11.8%。全局以节点形象支付进度款的合同52个，占比25.5%，其中大节点付款比例70%以下的合同11个；局名义以节点形象支付进度款的合同19个，占比18%.节点付款及月付款比例在75%以下的项目多是地产类项目。 3、从担保情况分析：全局约定现金保证金的合同8个，占比4%。局名义合同约定现金保证金的合同2个，且现金保证金没有超过1000万的。这些情况较往年相比均明显好转。4、 从产品结构和布局方面分析：今年局房地产住宅项目的承接明显得到扼制，局主要市场占位贴合战略要求，但目前结构在当前市场环境下仍然存在一定风险： （1）、在施房地产项目方面：今年我局继续压缩房地产住宅项目，1-6月新签房地产住宅项目同比减少，共有29个，占比14%，合同额119亿元。其中局名义房地产住宅项目有20个，占比19%，合同额85亿，房地产项目以青岛公司、四公司为多，以山东区域为多。在施房地产住宅项目中已出现发包方因资金问题导致工程项目停缓建现象。特别是发包方是外资、港资房地产公司的，这些发包方往往以工程进度为主要考量却拖延支付工程款，而且这类合同条件往往由专业境外咨询机构设计，条件严谨，我方利用合同漏洞来寻求的空间狭小，需要引起相关职能部门和单位密切关注。（2）、包括写字楼、酒店和综合地产在内的商业类地产占比较重，全局1-6月新签此类合同26个，大多数都是以局名义承接的，合同额240亿，占比43%，这类项目业主大多是房地产开发企业，受国家调控影响较大，回款仍然主要依靠租售，在当前资金短缺以及市场销售成绩整体下滑的情形下，房地产开发商资金链不仅影响到其住宅类地产，同样影响商业类地产，都是我们应当考虑的主要因素，这类项目比例过重可能会引发停、缓建带来的一系列问题。这些需要引起市场营销部门分析权衡，各实施单位也应密切关注过程合同履行情况，加大过程回款力度，确保资金安全。相关职能系统应配合着手建立局承接底限动态调整机制，随市场变动特点调整相关类别项目承接底限。（3）、今年签订的大合同额项目增多，全局1-6月新签10亿元以上合同16个，合同额251亿元；局名义10亿元以上的14个，合同额216亿，占了局1-6月合同额的半壁江山。新签10亿元以上的合同个数两个以上的公司有大连公司、青岛公司、三公司、总承包公司、一公司。这类项目因体量大原因，一个小问题很可能引起大的风险发生，进而造成重大不利影响，对承建单位的项目及相关配套管理和资源调配能力都是极大的考验。三是个别公司合同质量较往年相比有所下滑，且公司承接项目的区域集中度有所下降，管理成本和新开拓市场的风险加大。5、合同条件方面：一是工期风险突出。根据公司评审资料显示，今年新签合同工期普遍偏紧，特别是重大项目和保障房项目的工期紧张，合同普遍约定工期违约责任，并对应较高违约责任，新签合同中，工期违约责任达到30万元/天以上的合同就达5个，工期违约金设定了上限的合同77个，仅占37.7%。二是资金风险突出。货币紧缩情形下导致的发包方资金链紧张，如我方垫资赊销额过大，将直接导致我方成本和资金风险加大。今年新签合同中，大连公司签订合同无预付款且万达项目垫资额较大，资金风险需要引起相关部门和公司关注。今年天津公司、安装公司、中建上海公司合同付款条件较好，预付款合同比例高，节点付款少。三是价格风险突出。物价必然上涨趋势下的固定价格合同应慎重承接。全局1-6月新签合同中按定额计费价格可调整的合同有29个，占比14.2%；其中局名义按定额计费价格可调整的合同有13个，占比12.5%；全局固定价格且不予调差的合同有20个，占比9.8%；其中局名义固定价格且不予调差的合同有8个，占比7.7%；全局固定价格合同且调差在10%以上的合同有7个，基本是子公司名义签订的合同，占比3.4%。全局约定材料调整方式调差幅度小于5%的有15个，占比7.35%；可调差且主要材料均可调的62个，占比30%；大部分可调合同集中在只有钢筋和砼可以调差，有97个，占比48%。另外劳务成本上升已不可逆转，因盲目降低成本导致的分包商履约能力的下降所引发的履约风险需引起关注。 6、合同条件优化方面： 1-6月各公司共通过谈判优化合同126个，涉及323项。优化主要集中在工期免责或增加延长因素26项、降低质量标准12项、减轻违约责任26项、改善付款条件59项，改变合同价格调整方式63项，明确或缩短结算办理流程和时限27项、减轻保修责任或降低保修金成本11项、增加对方担保力或降低我方担保成本18项，其他合同条件优化81项，目前能量化的通过谈判优化合同条件增加效益14661万元。其中一公司恒盛.皇家花园三期项目通过前期谈判延长了总工期190天，按延误工期责任10万/天计算，即190*10=1900万元。安装公司小田湾油品仓储项目一期工程项目，通过谈判提前一年回收5%的质保金即1928万元。总承包公司余姚世茂工程单价从与世茂签订的战略协议单价上浮15%增加为上浮20%，因此增加效益约423万元（不含酒店部分），大连公司长春明宇广场工程取消规费、安全措施费、税金下浮5%的条件增加效益约240万元。 2012年1-6月各公司累计新签合同额情况一览表序号公司名称合同额（万元）1大连公司10300652青岛公司6690833安装公司5173154一公司5099555三公司4248646西南公司4116977二公司3800278 总承包公司4015169四公司23512610天津公司23039011广州公司33798912装饰公司11117913中建上海公司7354714西北公司6797015广西公司10283416土木公司36404总计5539968注：以上合同额统计范围为预计至2012年5月31日为止签订的合同。2012年1-6月各公司局名义新签合同额一览表 金额单位：万元序号公司名称2012年新签合同额总 额局名义局名义占比1大连公司10300651030065100%2青岛公司669083669083100%3安装公司51731595601.8%4一公司50995536482571.5%5三公司42486417664341.6%6西南公司411697411697100%7二公司38002721384956%8 总承包公司401516401516100%9四公司23512617309373%10天津公司230390230390100%11广州公司337989337989100%12装饰公司1111791611114.5%13中建上海公司7354700%14西北公司6797067970100%15广西公司102834102834100%16土木公司364042886379%注：以上合同额统计范围为预计至2012年6月30日为止签订的合同。