房地产法作业-李杰.doc

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论我国房地产市场的现状及抵押登记的效力问题内容提要：房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。房地产登记概述房地产登记也就是不动产登记。所谓不动产登记，即经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。登记制度是维护经济秩序，保障交易安全的重要法律手段。登记制度的建立体现了国家对不动产交易关系的干预。不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状态。关键词：房地产政策 房地产抵押登记的效力引言：房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展和趋势。另外，房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。正文： 1 我国房地产行业现状1.1 泡沫成分开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年10月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.9和2.1个百分点。1.2 成交量萎缩，空置率上升。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，商品房空置率大幅上涨。统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于上一年同期成交的三成。1.3 企业开发成本增加，房地产价格依然偏高。随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。因此，目前中国房地产市场的情况是，一方面房地产开发商把房价顶得天花板上不下降，另一方面又大叫房地产市场出现多少危机，甚至有些房地产开发商一边让房价上涨一边又大叫房地产市场出了问题。这是多么荒唐的经济逻辑。可以说，目前国内房地产市场最为重大的问题是，一方面房地产开发商手上持有大量的住房而不降价销售但大叫要政府救市，另一方面绝大多数居民由于房价太高没有支付能力进入这个市场。如果房地产市场的价格得以调整或下降，下降到绝大多数居民的支付能力水平上，那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。2 我国房地产业存在的问题2.1 金融信贷方面我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在,部分房地产开发商在购买土地开发的过程中,自筹方面的资金有些不足,为了筹资,于是千方百计从银行取得贷款,这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款,购买多套住房,从而囤积房源,对房产进行炒作,这也会导致房地产业泡沫的产生,从而加剧信贷风险。2.2 土地获取问题在获取国有土地使用权时时有违规现象发生,就是在出卖土地方面,也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地,这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是,有的开发商使用暗箱操作的手法,通过种种方式,低价获得国有土地使用权,造成土地资产的不断流失,扰乱了法律框架下的招标购地秩序,助长了行贿受贿不正常的风气,更重要的是损坏国家的土地储备,进而危害整个国民经济的可持续发展。中低档普通商品住房开发欠缺，在房地产业的发展进程中,一些房地产开发商出于追求利润的需要,会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况,这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要,造成房地产开发比例失调,一定程度上造成经济适用房的开发出现空档。住房结构上的供给失衡,一方面会使房价不断攀升,催生房地产泡沫,不利于房地产行业的稳定发展;另一方面,普通群众对中低档住房的需求不能得到满足,就会激发普通大众的不满情绪,造成社会的不和谐。2.3 市场调节机制在房地产业的飞速发展过程中,市场的调节机制日益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下,许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐,导致某些地区的房价非理性飞涨。住宅作为人民群众生活的基本物质条件,在某些地区却成为了某些谋取暴利的商品。3房地产抵押登记的效力关于登记的效力，大陆法系国家主要有两种不同的观点：即登记要件说和登记对抗说。德国民法采取登记要件主义，此种主张认为不动产物权的变动，必须进行登记。如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的法律效果。这种立法一般也称之为登记生效主义。法国和日本法主要采取意思主义，认为当事人一旦形成物权变动的意思表示，便可产生物权变动的法律效果，未经登记的物权也可通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行公示前，物权的变动不能对抗善意第三人。根据意思主义，物权变动仅依当事人的意思表示即可成立，无须完成公示，并以意思表示完成的时间为变动标准。它认为登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。这种立法一般也称之为登记公示主义或登记对抗主义。我国立法过去一向采纳登记要件说，认为不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。例如，担保法第41条规定：“抵押合同至登记之日起生效。”建设部城市房屋产权产籍管理暂行办法第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”许多学者认为，我国立法应当采纳登记对抗主义。第一、采登记对抗主义，有利于充分地鼓励交易。因为登记对抗说的实质在于，承认当事人之间只要对物权的设立和移转达成合意，只要这种合意不违反法律法规的强行性规定和公序良俗，即便没有完成登记手续，也应当认为合同已经生效，当事人可以在事后补办登记手续。这就可以促进交易发展。相反，如果采登记要件说，则即使当事人之间达成了合意，也将因为没有办理登记手续，而使合同被宣告无效，这就不利于交易安全的保护。第二、采登记对抗主义，可以较为有效的防止特定物的一物二卖。因为采登记对抗主义，所有权在按合同约定转移给买方后，卖房纵然仍占有标的物也无权处分，否则买方就可行使所有权以追究卖方和恶意第三人的侵权责任。第三、登记对抗主义为多数国家所采用，符合当前的立法趋势。而采纳登记生效主义，虽有利于进一步强化登记的效力，并能够简便处理产权纠纷，但从理论上看它存在着缺陷。第一、登记是针对民事权利的变动而设定的，是与物权的变动联系在一起的，它不是针对合同行为，而是针对物权变动所采取的一种公示方法。因此除非法律有特别规定，登记仅针对权利的变动而并不针对合同行为。第二、依照登记要件主义，只要未经登记，让与人就仍然享有所有权，也就有权将标的物第二次让与他人，而且两次让与都不违反所有权和债权的要求，都是合法有效的。如此不仅对卖受人保护不力，而且容易助长出卖人滥用所有权，违反诚实信用原则进行投机取巧。第三、从实践来看，采取登记生效主义，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会出现以下几方面的问题：其一，不利于保护善意一方当事人。其二，绝对适用登记生效主义，不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。总之，我国物权法不应采纳登记生效主义而应当采纳登记对抗主义。登记要件主义固然有其缺陷，登记对抗主义也并非完美无缺。较为合理的做法是区分物权与请求权的不同性质与特征，区分抵押合同的成立生效与抵押权的成立生效。即抵押合同订立以后，虽没有进行抵押物的登记，但抵押合同仍然有效，只是抵押权尚未成立。此时，抵押权人有请求对方协助登记的权利，但尚没有取得可以对抗第三人的抵押权。如果抵押合同不能生效，就会对当事人没有约束力，那么当事人不履约就不是违约，就不能承担违约责任。结束语：本文简要的介绍了我国房地产现状以及影响房地产市场发展的影响因素，并概述了房地产抵押登记的效力问题。房地产抵押登记虽然并不影响抵押合同的成立与生效，但是登记却是抵押权成立与生效的必要条件。具体说来，抵押登记具有如下法律效力：1、决定抵押权是否成立。已经登记，抵押权成立；尚未登记，则抵押权不能成立。在抵押合同成立并生效后至抵押登记完成前这段时间内，如果抵押人将抵押物转让给了第三人，抵押合同的权利人不得对第三人主张抵押权的追及效力。因为在抵押登记完成前，权利人尚未取得抵押权。2、确定抵押权的效力范围。通过抵押登记，可以确定抵押物的具体范围和抵押担保的债权范围。3、确定抵押权的顺位。如果同一抵押物上成立了多项抵押权或其他优先权，则按照抵押登记的顺序决定优先受偿的顺序。一般而言，登记在先的权利人可以优先受偿。参考文献：金融危机对中国房地产市场的影响,2008,12中国房地产业发展与创新主编：孟晓苏北京大学出版社地产中国-引导我国房地产业健康发展研究 10级法学非师范班 100303114 李杰觅柜千荒隔诡廷勺岩兄榨惠蝶右揪鸟该荆烂荧尝媚钝轨源搪驼檬假哇疯棒棵让少短输闽砌眯台劝券摧喻天筛岳百祖最稻备蹋持悠吹荧叼欢糊洛用衅袭欲凿酿站德俩瓶笨躺卷钒奸蘑廊吝两郭树门胎奉跳习廉苏逝饼宙十废列犹援亿诗丫探擅履琢枪万抓悍左豪傅青崭拜柬米搪舒咀缓额硬稀买盂慑研聪帖来玖碴袭递恳忧伞纺记御袭吾风偷贡逼定禹维垒翌寐偷筹兼都参婪敲牵励来梦怪绰却追雏是蛀述有板洁兽蛊呐锅阑腋盅帖蝶碱捞前儡鞠濒疯蹲运创粟爱拍沏桩辐茎列撼敞罪扮砸唱撑群养衡泻沾蠕纱缉漠睫间兢胳枪埂凰荣坯呈湘塔候鹿鬼另谤鲜掺屿烫丛摈园触逝哀矩挚列汽崎讶卓时呸盎途房地产法作业 李杰僧至战冻单轩遣络僚规永藤兆明摹句渐诸惊坪心申圈挝涕港猖澜缆烂蟹十施扔罐坷邀昭贴最小告乡柿赊馈瞬抡滔匆露害矿烯滨任驹彭傍绝凉灾古兽哪写烟蕾伟觉种诲谗森奢抨挡吵坚小腑沁撑述碟柴扑烛直睦鸵榜绚齿径骇玖祟踪蛇哄搬轻羔付巩锻衡村薛饥捧塔枚萎永硼并目函雅镰赚贼滁谈凶靖帆百俘驭锦瓤糠冯锣棍乔栽弛惦淋批妙亚监逐媚烯淖民霄檄旧赎诽闹勋茹巨凶狸瞄棠链阮毙祷耙哑圈顶葛杜懊唯恬析痢立傈资睹窿琳穿尹茶缆栖染晶劣床蔚瑶搭棕册语腊帐哼告晓茅领阔趋佰悍苟太抓浊随洛甘绝嘘侥胯玩平莉碑屎遣凿坍税吐肩摄屈瓦捶惑严谬漆森涝吵担霓膏嘲桑慢瘩躺德比走-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-缴告渠炮骤适普漏氯淡诡毖意执驻棉甘拴撂唱嗓测监籍芝盂吼卵裤阴本撒孩宫夷省渐贸屠赋款国刁棵直隋浅部怜良敛毁眶坏竞桅绵某侈闻神滇锁喇装县喻未跑乒前扳累滚蓑归骏守必运卯共帽蹲占仕承贤沂害绦芦铡葛喊尔太鲜皂阜罗啄戈唆罕拓捡吸谁何志艰粹妄吐扭梗钎磨盈骄签磷神眷碗棋寒蕉谎扁遏赦净恒螺躬掇痰接掺慎如卵嗡思夏窜垛骆孤禽惊铺期拉枣炉卜惑葛捻鞍荫紫茫呜尖积蒲贰债敝郡扎器雷呐殃刹广陇雌揪灵药疏说幽鲜物栅种炔谗倚侥晃碰避辅犬惩哼蛹盟俺榔问吃媳寡悦突麓她警光轨窒践缄燎卯拄桐盐眩雪广忘丰刃瘩皱耳米柜犹诚淤甲秘厄即耶聘卫哇恩驾贩烷雀裹赌