物业集团社区商业管理制度模版.docx

佳兆业物业集团社区商业管理制度1、目的为实现社区商业保值、增值、实现管理规范化，通过佳兆业物业社区商业管理制度的制定和实施，提升商业管理品质。2、适用范围适用于物业集团社区商业的管理工作。3、主要内容3.1 定价原则3.1.1 分公司经营职能负责建立商铺价格体系，确定每个铺位的租金，租金价格须采取“一铺一价”原则，并上报到物业集团经营职能、分管高管、总经理审批；同时报产权单位审核、备案。3.1.2 分公司经营职能每年四季度需上报次年定价方案到物业集团审批；同时报产权单位审核、备案。3.1.3 定价方案内容需包括：各商铺租金、各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策。3.2 招商工作要求3.2.1 分公司经营职能负责制定招商计划表及招商工作进度计划，须上报分管高管审核、集团经营职能审批后执行。3.2.2 建立商户租赁合同台账，在租赁合同期满前 3 个月须提前准备开展招商工作；300 平方米以上商铺在租赁合同期满前 6 个月提前准备开展招商工作。3.2.3 分公司每月须对经营职能进行考核，如未按照招商计划表完成招商工作任务，导致商铺空置时间 3 个月，分公司经营职能负责人月度考核扣 2 分；整体商铺个数空置率超过 5%，分公司经营职能负责人月度考核扣 2 分。3.2.3 招商人员须建立招商档案，包括商户资源、商户背景、商户合同及资料，定期汇总上报分公司经营职能负责人。3.2.5 招商人员须建立商铺基本情况档案,包括商铺平面图、市场平面图、意向合同、租赁合同、补充协议、广告位使用商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等。3.2.6 招商人员须按周上报空铺情况,并上报空铺招商进展情况，定期关注各商铺品牌自身发展、商铺经营业绩、商户履约情况，在商铺品牌调整时作为调整依据。3.2.7 招商人员每月对在场经营商户情况进行整理,按统一表格要求上报分公司经营职能负责人在场经营商户变动情况,公司根据上报的商铺经营情况进行及时更新。3.3 商户背景要求招商前期针对商户的背景情况、租金水平、商户资质等信息展开调查，商户相关要求如下：3.3.1 禁止发展商户类型3.3.1.1 非法设立的经营组织。3.3.1.2 与我国法律法规相抵触的行业商户，如赌博及博彩类、色情服务类、出售违禁药品、毒品、黄色出版物、军火弹药等。3.3.1.3 可疑商户：包括各银行组织不良商户的名单，或商户负责人（或法人代表）信用不良，或商户其它信用不良如有偷漏税记录等可疑情况。3.3.1.4 注册地或经营场所不在中国境内的商户。3.3.1.5 经风险评估认定的其它高风险商户类型。3.3.2 谨慎发展商户类型，对于下列类型的商户，应谨慎签约，并采取更为严格的调查措施和审批程序，包括（但不限于）3.3.2.1 易恶意倒闭的商户：如小型个体商铺、预付款类商户、短期培训班、各种俱乐部等。3.3.2.2 易发生不良交易的商户：如中介咨询服务的商户、小型经贸公司、各类传销机构、批发类商户等。3.3.3 承租 300 平方米以上的商户应具备条件3.3.3.1 经工商管理行政机关（或主管部门）核准登记，依法经营，有良好的商业信誉、财务制度健全、财务状况稳定，经营状况良好，有实体经营场所和经营项目。3.3.3.2 具有一定的经营规模（连锁经营优先考虑）和特色。3.4 合同签订3.4.1 符合定价原则的合同签订，需根据集团经营职能责权手册进行审批。3.4.2 不符合定价原则的合同签订，需报集团经营职能、财务管理部、分管高管、总经理审批。3.4.3 合同签订时须对商户的合同经营范围及品牌做严格规定，商户不得擅自增加或变更经营范围，一经发现，依据合同约定强行终止合同。3.4.4 在合同签订时约定开业时间、营业时间、开业后品质要求做严格的约定，对于租户转租、不按期开业，依据合同约定强行终止合同。3.4.5 合同审批时附件须包含商户的营业资质、商铺平面图、洽谈记录表及租金定价决策文件。3.4.6 项目招商人员在房屋租赁合同签订当日，发出协办单知会分公司经营职能（附上入场通知单、隐藏租赁条件部分物业租赁协议），分公司经营职能负责人复核信息资料。3.5 商铺交付3.5.1 分公司经营职能负责人审核入场通知书中商户相关信息资料，督促并跟进项目营运人员完善商户入场手续。3.5.2 项目营运人员按入场通知书要求给商户办理交铺手续，并协调项目物业跟进商铺交付前整改项目，确保按合同约定准时交铺，同时协助商户完成装修图纸的效果审核及协助商户到物业完善相关装修手续，并协助项目物业验收。3.5.3 项目物业按合同约定交铺标准，做好交铺前准备，达成交铺条件，并协助项目营运职能做好商铺交付手续，完成商铺移交，同时协助商户审核安全、消防、工程技术部分的施工图、办理装修手续、广告招牌、负责商户现场装修管理及施工验收。3.6 进场管理3.6.1 项目营运人员对租户开业时间进行核实跟进，租户必须按合同约定时间正式开业，且营业项目必须符合合同相关约定。3.6.2 商户验收不合格项在三方（项目营运人员、物业及商户）协定的工作日内整改完毕后再次交付商户验收。3.6.3 商户收铺过程中未完成的整改项目，由项目物业负责限期整改完成，项目营运人员跟进。3.7 租金管理3.7.1 项目财务职能每月编制当月收租明细表（一式两联）及缴费通知单（一式两联）交各项目营运人员核对签收；如有误，要求财务人员更正后重新出单签收。3.7.2 项目营运人员收单后将缴费通知单派发给商户，根据缴费通知单限定缴费期限对商户进行初次费用催收，提醒商户按时缴费及缴费后及时提供缴费信息或缴费单据以便核实。如月度收缴率未达到 100%，分公司经营职能负责人月度考核扣 1 分。3.7.3 项目营运人员组织对欠费商户派发催缴欠费通知单（一式两联）进行书面费用催收。同时主动联系商户负责人进行沟通、了解，确认商户缴费期限及其经营动向等情况。3.7.4 对连续催收未果或恶意欠费、有逃场意向，欠费达一个月或欠费金额达一万元以上的商户，由项目营运人员拟订诉前告知函予分公司经营管理职能、行政部法务审核，并在两个工作日内完成上报分管高管审批并发出诉前告知函予欠费商户。同时项目营运人员上报分公司经营、法务审核关于解除合同处理方案，后上报分管高管审批，并按公司审批意见办理退逃场手续。由项目营运人员协助法务人员提供起诉商户的相关证据材料。4、附则本制度由物业集团互联网社区管理中心制定，其解释权归物业集团互联网社区管理中心所有，自颁布之日起执行。